株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>3453 匿名さん
「第三者管理」って書くと
イコール「管理不全マンション」と思われるのを避けるために
建前上だけ自主管理としておくのでは？

>>3461 匿名さん
ご想像にお任せします。
（愛媛県マンション管理士会の元代表）という肩書が香川県マンション管理士会の役員の玉里氏とダブってくる。
彼は四国ブロック統括責任者だからね。

　マンション管理士として多くの講演会で講師をしながら管理会社を経営していた男が、 受託していた管理組合の預金払戻請求書を偽造し、800万円を詐取、有印私文書偽造、 同行使、詐欺罪で愛媛県警松山東署に逮捕され、 平成28年1月28日、裁判で2年8ケ月の懲役刑が確定した。

国交省がこの男が経営していた管理会社「有限会社アイリス管理センター」の登録取消処分を決めたのは、 経営者が刑務所に服役して半年経ってからの平成28年7月8日だった。
開いた口がふさがらない。

その後釜がG社なのも深い意味があるんじゃないかな。
第三者管理に持っていたのも予定通りだと思うよ。
筋書きをつくったのはG社。

>>3460 検討板ユーザーさん
何も無いのに絡んだのか。
さすがGの社員！

>>3465 匿名さん
病気持ちだったんですね。お大事に！

どっちが病気なのか。

>>3458 匿名さん
有限会社アイリス管理センターは国交省の管理業者登録簿に登録番号第82003号で現在も登録されている。また、2015年に法人登録された松山市の企業として存続しているようである。国交省の管理業者処分リストには記載の事例は見当たらないようであり、本事例のソースを示してほしい。疑わしいWebサイトにはそれらしい記載もあるようであるが。

>>3468 匿名さん
国交省から取消処分があったそうです。
現在登録されているということは、5年間の猶予期間が過ぎたからかな。

>>3469 匿名さん
国交省の管理業者検索システムでは同社が検索されるが、詳細情報を見ると登録有効期間はH29年9月19日までとなっていた。現在も登録されているというのは当方の誤解だった。

日本経済新聞「マンション第三者管理に指針　修繕などで住民負担増防ぐ」
2023年7月24日 [有料会員限定]の記事だけど、
合人社の第三者管理については全く無視されていた。
日経新聞にたくさん広告費払って、合人社の第三者管理のPR記事を掲載してるのにまるで無視されて、かわいそすぎるｗ

しかし、国交省は甘いなあ。
第三者管理の監事設置は標準管理規約でなく、
区分所有法にによる法的義務付けが必要。
監事設置のコストは地方自治体が支援すべき。

第三者管理をしなければならないマンションは大変だね。
自分たちでマンション管理はしていくべきなんだが。
無責任な住民が多いということだろうな。

パブコメで意見が無ければ、監事を義務化することはできないと思う。しかし、そもそも管理者の選任が義務ではなく「できる」だから、監事の選任も「できる」が現実的ではないだろうか。


https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...
区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
令和５年７月 法務省民事局参事官室

本部会では、今後、本試案に対して寄せられた意見を踏まえ、要綱案の取りまとめに向けて、引き続き審議を行うことが予定されている。


第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任

法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

（補足説明）

１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

２ その他、・・・

G社グループは現在、人事採用関係で苦労していますが
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まります

我がCTM管理組合には
有効な「管理委託契約書」はあるのか、これから調査予定
過去９年間で印紙税の計上は２回のみ（2021/7予備費*2015/6公租公課印紙）
又「重要事項説明書」の内容には、おかしな事項が多々あるので修正が必要
中でも特に問題なのは、「領収書」の代わりに「支払証明書」でのごまかし
広島国税局や東京国税局等でOKか、確認してください

重要事項の説明は、おかしなことがあるといっても
総会で承認されたんでしょう。

>>3473 匿名さん
区分所有法第3条において区分所有者の団体（管理組合）以外の規約、集会、管理者の設置は、指摘のように義務ではないが、これはこれらの設置が区分所有者の意思決定を図る手段として規定されているためである。区分所有者が2人のみのような場合は、区分所有法に依らずとも一般法の民法に従って合意すればよく、義務規定とすることは不合理である。
監事義務化の提案は、区分所有者以外の第三者が管理者に選任された場合に限り設置を義務化するものなので、管理者の設置が「できる」規定であることとは主旨が異なり、義務化の規定は衡平を欠くものとはいえない。また、監事の選任が「できる」規定で規定されても、提案の目的に対して実効性を欠くものと考えられる。
なお、補足説明の記載に、「管理者が自己契約・双方代理を行ったとしても無権代理とみなされ管理組合にはその効果が帰属しない」旨の記載があるが、これは管理会社の管理者が、自社と管理委託契約、自社の関係会社と工事請負契約を締結している現実を無視したものである。
民法第108条には、本人（管理組合）があらかじめ許諾した行為については無権代理ではないとの規定があるので、管理規約の規定か集会決議のいずれかで「あらかじめの許諾」を担保しているのであろうが、管理組合法人に対する区分所有法第51条の規定「管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」に倣い、利益相反に当たる契約についてはそもそも監事が管理組合を代表して契約する規定とすべきである。

管理組合の役員には理事と監事がいるが、監事の力というか
影響力は殆どない。

>>3477 マンション検討中さん
それが第三者管理で外部専門家に委託した場合、
監事による監視が重要化する。
第三者管理における監事の役割については
「外部専門家活用ガイドライン」を読んでから意見を言って欲しい。

　監事の選任が義務でも、「できる」でも、管理組合法人の監事と同等の職務権限を区分所有法に明文化しなければ、管理者の業務監査が十分にできないと思う。細かいところは、国土交通省がガイドラインで定めればよい。

ただ、区分所有法は、投資用マンション、リゾートマンションや、人が住まない区分所有建物等も対象だから、それらへの影響があるでしょう。例えば、投資用マンションの区分所有者（個人投資家）の多数派は、コストアップにつながる監事の新たな費用負担を望まないと思う。ボランティアで監事を引き受ける個人投資家の区分所有者はほとんどいないと思う。

よって、監事の選任を義務ではなく「できる」と区分所有法に明文化するのが現実的ではないだろうか。管理組合法人の監事についての第５０条、第５１条を準用するとして。

また、「できる」なら、普通の理事会方式にも影響しないから、第三者管理者方式に限定しなくても良いと思う。

　法制審の第８回、第９回の議事録で委員さんたちの意見が参考になるかもしれない。

法務省：法制審議会－区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

第８回会議（令和５年５月１２日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400688.pdf

第９回会議（令和５年６月８日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400689.pdf

>>3479 匿名さん
「義務化」と表現しておいてあえて罰則を明記しないか（「誠実義務」違反についての記述がまさにこれ）
「できる」ではない表現、例えば「強く推奨される」という表現にしないと、
国土交通省の「外部専門家ガイドライン」の監事の監視役割強化についての記述とのあいだに大きな不整合性が生じるのも非常にまずいことであるし、国土交通省と管理業協会の両方のマンション管理の評価制度では”監事設置”がすでに重視されているわけで、「できる」という個々のマンションの主観的選択にゆだねる表現にしてしまうと、両評価制度の客観的基準を切り崩してしまうことにもなる。「できる」という表現だけは避けるべきである。