プレサンスロジェ烏丸御池ってどうですか？

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

ここは場所からすると妥当な値段なのですか？

イーグルコートのほうが少し安いかもしれませんね　こっちは南向きですけれど

どちらにせよ御池に面した部屋は結構うるさいですけどね

ここの一階はどんなテナントが入るのでしょうか

モデルルーム行きました。
あの立地であの値段は魅力的だと思うけどな~

既に良い部屋は売れてしまってるし、周りは囲まれてるしで私はパスして別のマンション契約しました。
担当者は好きだったんですけどね。

確かにいい部屋、悪い部屋がはっきりしているのかも。。
だから烏丸御池エリアにしては安いのかな？

キッチンはスッキリしているようにも思えましたが
価格の割に設備がイマイチ安っぽく見えるのは気のせいでしょうか。
決め手に欠ける感じがしました。

契約したものです。
間取りが気に入り、こちらに決めました。
立地が同じイーグルコートも検討しましたが、自分の条件と合ったのはこちらでした。
完成が楽しみです。

この勢いだと年内に完売しそうですね！
早く契約しないと二度と出ない立地かも。

ホントですね。良い部屋、悪い部屋がはっきり分かれている気がします。特に収納においては、充実している間取りとそうでない間取りの差が激しく、布団を入れる場所に困りそうな部屋もあります。そのような部屋は基本、ベッド使用となるのでしょうか？
設備に関しては、一般的？な感じもしますが、浴槽のタイプを選べるのはあまりないんじゃないかな？

収納はどの部屋も良いとは思えないですね。
４９さんが考えられているようにベッド使用で考えられているのかなと思います。

和室ならお布団で寝たいところですけど
洋室ならベッドが主流なのかと思います。
でも、部屋によっては配置を考えないといけないですね。

残り戸数は５戸とサイトに書かれています。
売れ行きは良さそうですね。

場所がいいなと思っていましたが間取りは狭いので見合わせました。
シングルやご夫婦向けの物件なのでしょうかねえ。

京都の街中で80㎡以上のマンションを買えるのはお金持ちだけ。

ここの修繕積立金って専有平米単価は毎月60円くらいだよね？
将来の修繕管理計画とか値上げ時期は明示されてますか？

国土交通省のガイドラインだとマンション規模のスケールメリットとか共用設備とかにもよるけど
1平米あたり毎月218円みたいだけど大丈夫なの？

管理費は最初からしっかり取ってるし直ぐに値上げする必要は無さそうだし
むしろ管理会社が2社ある理由が解らないけど子会社の利益の為かな？

仮に218円で計算すると、55.04㎡→3,300円→11,998円、75.15m²→4,510→16,382円
ってことにならないかな？

実際に契約した26戸の方の意見とか考えを聞きたいです。
教えて下さい。

http://pl-kso31.com/outline.html
最終販売概要
販売戸数 5戸
販売価格（税込） 3,776.38万円～4,950.78万円
住居専有面積 55.04m²～75.15m²
管理費（月額） 10,620円〜14,500円
修繕積立金（月額） 3,300円〜4,510円
管理会社 グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

他の大手とか準大手のマンションは1㎡100円前後の初期設定だね。

どのマンションでもいつかは掛かる費用だから
マンション本体価格の30%を用意したおけばいいよね。

修繕しないと直ぐ市営住宅みたいな雰囲気になっちゃうから。
1回目は築12年だったはす。

>他の大手とか準大手のマンションは1㎡100円前後の初期設定だね。

>どのマンションでもいつかは掛かる費用だから
>マンション本体価格の30%を用意したおけばいいよね。

>修繕しないと直ぐ市営住宅みたいな雰囲気になっちゃうから。
>1回目は築12年だったはす。

そうですよね。
ちょっとココは初期設定が安すぎるかなとという印象。

いつかはかかるお金だから
ちゃんと見越した上で購入できるかを考えるべきだと思う。

将来の修繕積立金は戸数によって上がり方も全然違いますよ。

ここは小規模なので今がそれだけ低ければものすごい上がり方になると思います。
15年経てば2万〜3万超えくらいなるかもしれません。

もちろん今作られてる計画通りに行くかなんて全くわかりませんし、計画通りに行かなくても誰も責任取ってくれません。

小規模を買うならそれなりのリスクを考えて購入すべきでしょうね。

最初は安くていいんじゃないかな。

30代とか20代の安月給の時は修繕積立金も安くい方がいいよ。

15年後は年収も上がってるはずだからその時に値上げすればいいよ。


それに積立金で足りなければ一時金を集めればいいよ。
役所と同じで最初から積立金予算があると無駄な修繕を管理会社が提案してきそうだしね。

そもそも20代30代しか買わないわけでもないし、15年後給料が上がってる保証もない。
一時金集めればいいって…それこそ払えない人とか出てくるから。
楽観的過ぎてビビる…
そういう人が変動金利フルローン組んでいずれ破たんするんだろうね。

ここで話しているのは上がる度合の話。

いろいろなマンションの説明を聞いたし、修繕計画も見てきたが、
戸数が少ないところは5年おきに倍倍になっていくような計画を立ててることがあるからちゃんと確認した方が良い。
それなりの大規模な物件であれば25％ずつくらいしか上がっていかない物件も多い。
計画通りに行かなくて文句言うのはまだわかるけど、そもそも計画通りだった、では文句も言えないからね。

管理費は基本的に将来上昇するような設定にはできないから、小規模だと2万かそれ以上の金額になってくる（＝低く抑えるのが難しい）。大規模だと1万程度。
当然修繕積立も小規模の方が割高になるはずなんだけど、そちらも1万以上とかにしてしまうと新築販売時の売れ行きに影響してしまうから無理矢理修繕積立は低く設定する（5,000円とか）。で、将来のことはどうせ考えてねーだろ、って感じで最終的には3万円台くらいまで上昇するような計画を立てておく。

その辺までちゃんと考慮して購入した方が良いよ。
ていうか普通考えるでしょ、そこまで。
デベはとりあえず売ることしか考えてないよ。

考えずに買ってしまった〜‼︎

プレサンスですからね

今の給与で無理して購入した結果
転職やリストラで困っている人を見てきました。
やっぱり、それも含めて考えないと思っています。
修繕費もちゃんと考えないと!

最終5戸のようですね。
このプレサンスは立地がいいからね。
もう少し間取りがよければ自分も契約したかったかな。

たしかに賃貸マンションみたいな間取りだな。

プレサンスはあちこちで計画してるっぽいから待てばいいんじゃない？

価格はそれほど高くはない方だと思うのですが、
いつか売りたいと思う時、御池周辺には似たような
マンションが多いので、値崩れとかしないのでしょうか。
そこが購入を躊躇してしまう理由です。

資産価値維持率は10年後に新築価格の65%くらいでは？

＞＞６６

それは資産価値が下がるだけでその時の中古価格が新築時の６５パーぐらいで販売されるのとは意味が違っていますか？

待てる人ならそんなに安くなるのならありがたいことだと思うのです。

１０年後以降、逆に上がり始めたら更に嬉しいことですよね。

未来のことはわかりませんのでこうした前向きな考えも良いかと思いました。

いくら中京区が人気の立地だとしても
中古物件となれば資産価値ってそうそう上がるとは思えない。
資産価値を考えるなら、もう少し場所考えたほうがいいかな。

12月7日最終分譲販売開始
最終販売概要
販売戸数 5戸
販売価格（税込） 3,776.38万円～4,950.78万円
間取り 1LDK+F〜2LDK+F
住居専有面積 55.04m²～75.15m²
バルコニー面積 6.19m²～7.07m²
サービスバルコニー面積 1.18m²〜2.54m²
アルコーブ面積 0.98m²～1.48m²
管理費（月額） 10,620円〜14,500円
修繕積立金（月額） 3,300円〜4,510円
修繕積立一時金
（引渡時一括払） 302,700円〜413,300円
管理準備金（引渡時一括払） 5,000円


最後のも、もうほとんど残ってないですよね？

立地は悪くないけど間取りがダメ。
部屋数も少ないから
あと５戸は売れるのには時間かかるんじゃないかな～。

プレサンスはどの物件も投資用物件なの？
確かにここ３部屋以上ある物件がなさそうだもんね。
投資用ってそんなに売れるの?

プレサンスは投資マンションが中心と聞いたことがあります。
土地が大きくて部屋がとれそうなら分譲もという感じなのではないかと思います。
大手なので即完売しなくても、いざとなれば賃貸にするとか何か策はあるのでは？

投資用ではないマンション物件が結構出ていますよ。

大宮のプレサンスは３ＬＤＫ以上の物件ばっかりだったような気がします。

それだけいろんなタイプの物件を売っているということなのだと思います。

部屋の広さから考えると割高な物件と感じる。
立地が良いと言いたいのかもしれないけど
京都在住の人は購入考えないかも。

浴槽が３タイプから選べるのは良いと思うのですが
少しトイレが狭いように感じました。
みなさんは感じられませんでしたか?

＞７５　たしかに狭いかもしれませんね。
特別にトイレ環境にこだわってはいないと思います。

物件によっては収納があってしかも便座とドアの距離があってと、ずいぶん凝っているタイプもあるわけで。それを見た後だと余計に狭く感じると思いますよ。

といっても一日中居る場所ではないですから、こう考えれば妥協は可能かなあと。

トイレはずっといる場所ではないですもんね。
でも、出来れば縦長ではなく、少し便座の横が広いほうが
良いなと思うのもわからなくないです。
他に場所をとっているからというのもあるのかな？

トイレだけでなく、洗面所やキッチンも狭いので、
賃貸用みたいな感じ。

長くいない場所こそゆとりある方が、気分的にも落ち着けて
好きです。

全体的に窮屈に思えるので、個人的には部屋数を１つ少なくしても
ひとつづつがもう少し広い方がいい。でも、部屋数が少ないと
売りにくいんでしょうね。

トイレ、洗面所、お風呂、キッチンなど
水回りが狭いのはまずパスしますね
水回りは一番お金のかかる場所で、高級感が
あるかないかも水回りで判断してしまいます

契約者の方は管理計画の説明は受けて納得されたのですか？
どんな計画でしたか？

プレサンスコミュニティとグローバルコミュニティと管理会社が2社もあるって非効率ではないですか？

植栽の手入れやエレベーターの点検とかは専門会社へ依頼するでしょうし。
こういう小規模マンションで複数の管理会社が絡むマンションを知らないのですが
メリットとデメリットは何ですか？

いつの間にやら完売！？

>75
トイレは狭い方が暖房効率がいいですよ。
センサー式の暖房器具、足元だけ温めたい時に、広さがあるとあまり温かくなりません。

来客が頻繁だとトイレが豪華で広い方がいいのかな。

完売しちゃったんですね。
入居者の方の感想、お待ちしています！

元々あった祠は何処に移したの？

家賃高いですね。
2LDKで190000円だとか。
このあたりの相場なんでしょうか。
前の方のレスでトイレが狭いという話題があがってましたけど、賃貸の間取り図を見ると便座の横にスペースが空いているようで、普通のトイレより広い感じがしました。
写真を見ると横に棚があるようにも見えます。
間取りとしては、収納が少なくて寝室も狭くて、ちょっと高いような気がします。

新築より上がってますねー
良い立地＋アベノミクスの影響でしょうかね


https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0007277221/
プレサンスロジェ烏丸御池 5階 NEW!
価格 5,380万円
間取り 3LDK
専有面積 65.5m2（壁芯）
（バルコニー面積 6.93m2）
所在階/建物階 5階/地上11階建
主要採光面 西
所在地 京都府京都市中京区下松屋町　[周辺地図]
交通 京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩5分 　[その他交通]
築年月 2014年10月(築2年)

新築分譲から2,000万円くらい上がってない？


https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_91813023/?suit=S...

プレサンスロジェ烏丸御池 7280万円（2LDK+S（納戸））
中古マンション
新着情報提供日：2019/4/14次回更新日：情報提供より８日以内
7280万円
京都府京都市中京区
地下鉄烏丸線「烏丸御池」歩4分
住友不動産販売(株)京都営業センター

◆１１階建ての１０階部分！◆三方角の独立住戸！　◆フリーコール０１２０－６７７－２７８　◆担当　田中
【プレサンスロジェ烏丸御池】
２ＷＡＹアクセス可能！
◆地下鉄烏丸線烏丸御池駅歩４分
◆地下鉄東西線烏丸御池駅歩４分
◆２０１４年１０月建築
◆１１階建の１０階部分
◆三方角の独立住戸
◆南・東・北に開口部有
◆眺望・陽当・通風良好
◆ペット飼育可（規約による制限有）
◆北側の窓からは、五山の送り火「左大文字」や「舟」が望めます。

【設備】◆ＴＶモニター付オートロック◆ミストサウナ付浴室暖房乾燥機◆食器洗浄乾燥機◆シューズクロゼット◆床暖房（ＬＤ）
【共用部分】◎来客用駐車場が２区画有◎ペット足洗い場◎駐輪場◎ゴミ置場（京都市ではなく業者回収です）◎ホテルライクな内廊下◎宅配ボックス

物件名 プレサンスロジェ烏丸御池
価格
7280万円
[ □支払シミュレーション ]
間取り
2LDK+S（納戸）
販売戸数
1戸
総戸数
31戸
専有面積
75.15m2（22.73坪）（壁芯） その他面積
バルコニー面積：7.07m2
所在階/構造・階建
10階/RC11階建
完成時期（築年月）
2014年10月
住所
京都府京都市中京区下松屋町釜座通押小路下る
[ ■周辺環境 ]
交通
地下鉄烏丸線「烏丸御池」歩4分
[ 乗り換え案内 ]
地下鉄東西線「烏丸御池」歩4分
[ 乗り換え案内 ]