リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

修繕費に関しては最初負担が少ないので、
しっかりローンを前倒しするような計画を立てて、
余計な金利を払わないようにする。
そして修繕費があがった時にはローン負担分の方が減らせてるようにする。

この辺りを自分たちできっちり考えないとですね。

住民専用掲示板を見せろという見せろと言う人は、あなたのプロバイダのメールアドレスとパスワードをここに書けるか考えてみなさい。

あなたが私の知り合いなら掲示板くらいは自宅でお見せしますが、Webメールなども利用できるのでログイン情報を教えることはありえません。

>281
そう。自分できちんと資金計画できるなら、初期の負担が少ない方がトータルコストを安くできる。

>273
大規模再開発は工場跡地でされることが多いので、用途が工業地域となっていることはよくあること。
そういった大規模再開発はむしろプラス。

>281
>283
これホント。

迷っている間に良い部屋は売れてしまうよ。

環境についてですが、

川崎市川崎区と限定した場合、利便性を含め悪い環境ではありません。
当初はエアリータワーと云っていましたが、広い敷地に敢えてタワーを建てた効果で
視界が川面に向かって開け、空が近いと感じられる環境創りに成功しています。
少なくとも流石大林組が全力で取り組んで居る物件だけあって、敷地内の住環境としての
デザインは良くできています。

地盤は先に川崎大師があることからも或いは川崎宿に近接していることからも
容易に想像できますが、江戸時代以前からの陸地であり、多摩川の流路からも
想像出来ると思いますが自然堤防が形成されていた土地であり、沿岸部の中ではという
但し書き付きで比較的良好な地盤だと思います。
当然、スーパー堤防構築による地盤改良、杭による沈下防止対策も安全性を補強しています。

支線とだけ聞いてバカにする方もいらっしゃいますが、港町は決して不便な駅ではありません。首都圏有数のターミナルである川崎駅に支線であるが故にダイヤの乱れが少なく、混雑もそれほどでない大師線で２分、しかも駅前という立地はどう考えても便利です。
加えて品川、横浜両方にアクセスできる利便性は流石旧東海道沿いと思える立地です。
但し、新宿、渋谷、池袋等城西の副都心への利便性はそれほどではないです。

車を利用される方にとっては道路の充実度も見逃せません。港湾は国の重要施設であり、
それらへのアクセスは特に重要視されてきたという歴史、
加えて日本を代表する背骨ともいえる東海道筋である事実は大きく、
輸送力の大きい幹線道路が集中しています。この辺は郊外のニュータウンとは決定的に違います。

繁華街としての川崎の実力も侮れません。広域の集客力も観光的要素もありませんので
用事の無い方にとってはイメージが湧きづらいと思いますが、
その集積と多様性は首都圏の繁華街でも大きいものです。
川崎の特徴は昼間人口も夜間人口も多いという点にあります。
工場に加え本社機能もある為、川崎はベットタウンでもあり、一方で勤務地でもあるのです。


良い事ばかりではありません。


一方で、土地の住居地としてのブランド力は全くありません。そとから川崎駅周辺に引っ越すという動機が生まれにくい事は事実です。
友達に「川崎に引っ越しました」と言っても「どうして？」と聞かれるのが現実です。

歴史的にブルーカラーの出稼ぎ労働者が職住接近で生活していた土地柄であり、
自分の生活は自分で切り開くという気質が強く、
これが影響してか子育ても放任主義であり、良く言えば逞しい子供が育つと言えますが、
逆に言えば幼少期から社会の厳しさや現実を避けて通れないという事であり。
温室で英才教育を施しお坊ちゃま、お嬢さんを育てたいと思っても難しいかもしれません。


どの様な土地でも良い面もあれば悪い面もある訳ですが、港町という立地はそれが極端であり、
ですので、住まう人を選ぶ立地であると言えます。


※風俗街や公営ギャンブル施設については、法の縛りも厳しく、また自身が嫌悪施設であるという認識をもって
当事者が節度をもって運営しているのが実態です。
こればかりは各人がどの様に感じるかに尽きますのでご自身でご判断下さい。

長い

都市計画だとリヴァリエ南東側のあたりの商業地域も
国道沿いの利便性を利用して再開発となる可能性が
ありそうだよね。
さすがにリヴァリエ級のタワマンやらオフィスビルを許可
するために高度制限解除がぶちかまされる可能性は低い
方だと思うけど、南東のへんは古そうな小さい事務所
なんかもあるから、低層買うなら将来的に眺望は塞がれる
可能性も頭に隅にいれといた方がいいかも。

修繕費だけど、計画は計画であって、その通りに上がることはないらしいですよ。あくまで最悪を見てるだけ。
それから３２年後はまた６千円には戻らないけど、せいぜい２万くらいなんじゃないかな。

２５年後に年間１５０万もかかるようなら、ここに買う人なんていないよ。

いい説明だね。

素晴らしい

安心しました。ありがとう。

安心しましたって・・
何の根拠もありませんよ。

正解に限りなく近いのでは。
非常に分かりやすいですね
ありがとうございます。

契約者さんの説明ですかね、理にかなってると思われます。納得の説明頂きました。こういう方が住民だといいですね。

３０年後の修繕費が２万円以下なら、買いだね。良かった。
以前、ＭＲで２５年後の修繕費は７万という話があったんですが、そこまで見ておけば大丈夫でしょうとのことでした。
いったんあがった修繕費が下がることは考えにくいでしょうから、２５年後の上限も２万円で良いでしょうか？

ちょっとびびっていたので、これは朗報です。

2万円にはならないでしょうね。
高く見積もって資金計画を考えておくに越したことはないですよね。
Ａ棟も比較的ゆとりをもって購入された方がほとんどのようです。

８０㎡なら、７万が上限、実際は５，６万くらいでしょうね。ＭＲで確認済みです。

私もMRでそう聞きましたね。情報共有できて嬉しいです

今時のマンションでキッチン、洗面台のヘッドが引き出し可能なタイプじゃ無い所なんてないんじゃないですか？

修繕費は30年で建て直せるくらい余裕を持っているとの事、
なので、開示は高めでしょうね。入居時の一括支払いが低いので、あとは管理組合できちんとコントロールすれば言うほどの心配は無いかと思いますが。

ＭＲで聞きました。計算上は２５年目くらいで７万くらいになります。ただこれは上限で実際は６万程度で抑えられるのではないかとの推測。但し３０年目以降、数字が下がるようなことはないでしょう、ほぼ使い切るのがふつうなので。ということです。まあ、ずっと６万くらいで見るべきと思ってますよ、私は。

そう見ておけば大丈夫でしょう

>30年で建て直せるくらい余裕を持っている
>（３０年で）ほぼ使い切るのがふつう

なんだ
全然違うじゃないか
ここのＭＲも適当だな

ほっときましょうね

タワーマンションを建て直せるだけの修繕費って？
解体費用合わせたら、とんでもない額になるぞ。

建て直しは設備更新か何かの間違いでしょう。

建て直しのころには、ここに集まっている人たちのほとんどはこの世にいないと思われる。

うむ。

修繕積み立てしつづけた後、死んじゃうの？
諸行無常を感じますね。

修繕はしっかりしといたほうがいいからね。
見積もり甘い方が後々なくからいいなじゃない？

1期1次:123戸 2次:12戸 3次:9戸　合計:144戸

契約数： 115戸
販売済残：29戸

ペース落ちてるなぁ。

第二期に備えてるんじゃない？

ポジさんが言う
貧民層が買える物件が
少なくなってきただけ。

あとは
中国人
いらっしゃい。

貧民には買えないよ。

http://news.nifty.com/cs/world/chinadetail/rcdc-20130726003/1.htm

>より多くの中国人の方々にここに入居してほしい

安心しなさい
京急もこう言ってることだし
大船に乗ったつもりでまかしておきんしゃい

>貧民には買えないよ。

そりゃポジさん　自分を貧民とは認められないわな。

どの国にも華人はいるし、海外に出てくる人はそれなりの方々ですよ。
忘れてはいけないのが、彼らの投資基準じゃないかな。日本人よりかなり厳しい、基準に満たなければ即動きます。
その例が震災以降の湾岸タワマンだよ、ちょっと不運でしたけど。。

ダイワハウチュって中国でも大掛かりにマンション事業を行っているけど
http://www.daiwahouse.co.jp/kaigai/mansion.html

それがこのマンションに中国人が多いのと関連があるのかな？
なんか独自のネットワークを持っているとか？

>320
ポジさんだってww

あなたはこのマンションへの想いが断ち切れずにネガ専になったのですね。
そのエネルギーを前向きに使えばきっと幸せになれますよ。

何度も必死に外人比率でネガってるあたり、タワマンを過去検討すら
してない連中が集まってるのが丸分かりだな。

豊洲、晴海、有明やら湾岸地域や池袋、練馬とか都心のタワマンで
外人率1割未満ってあるならぜひとも聞いてみたいもんだ。

こんにちは。私は来日20年目、48歳の中国人です。ここの他にもう一軒マンションを所有しています。
在日の華僑や華人を含めた中国人が買うことを不愉快に思っている方もいるようですが、私を含め、彼らには買うことができる財力があることお忘れなく。買えない者の嫉妬のようにしか思えません。
中国人がお嫌いな方々にとっては耳の痛い話でしょうが、日本にいる多くの中国人が努力し、豊かな生活を送っていることは事実です。
現に私の周りの中国人は皆一流企業やメーカーに勤め、車も家も持っています。
皆中国で大学を卒業した後、日本の大学や大学院で苦労して勉強し、必死に働いてきた人々です。教養もモラルもあります。
いつまでも「中国人が〜」「中国人のくせに〜」のような僻みを言うのはやめたらどうですか。

ここでいう貧民て
世帯年収どのくらい以下を指してるの？

800くらいだろ

>327
リヴァリエの販売価格につられてローン試算したけど登録申込に
あたって長期修繕計画見て尻尾巻いて逃げるくらい、と見るなら、
手持ち資金がどれくらいかにもよるけど、年齢35歳　年収500万未満子持ち、
とかそんなところかね。

正直なところ本来これぐらいの年収で今後大幅上昇が見込めないなら
タワマンにそもそも住める層じゃないわけだけど、リヴァリエは
中層でも4000万未満だから、夢見ちゃうんだろうな。

子持ちなら世帯年収最低700以上、余裕みるなら1000以上ないと
学資含め将来やら老後の貯蓄、生命保険他考えたら辛いんだよね。

港町とかいうドマイナーな場所ながら、設備仕様とコストはタワマンしてるから
なんだかんだで日本の平均以上、大企業勤めの平均クラスの収入がないと
将来が不安になる。

だから販売に苦戦してるんだろうけどな。

>>328
>>329
確実な昇給と確実な賞与のある大企業会社員が、
少し余裕もたせて買うところってことですね

たとえローン審査通過して買えても、
18年後ママチャリでもやしと豚小間ばかり買ってる
よゆうのない家族とか悲惨だ

うーん

まあ、大企業か公務員ならいけるかな。
公務員も警察官とか給料の割と高い公務員なら安心だろうね。
私は中小企業勤め、妻と子供一人。
33歳年収600万円くらい、給料あ
がるのかはなんとも…
そんな私ですが、買って平気かな?いちを高層の小さめの部屋を検討したいと思ってるんだけど。3500万円くらいか。

警察官ねえ、そんじょそこらのいいとこの会社並みに給料が至急されて、かつ毎年昇給と定年まで勤務が約束されてるからなあいつら

このあいだMR行ってきた。あとその時Ａ棟の中も見せてもらった。

１．立地
堀之内が近いんで、やっぱ国道挟んでても嫌な人は嫌だろうな。
競馬場は思った以上に寂れてるんで割とどうでもいい。
気にするとすると子持ちだと旭町小学校とか、子供の生活圏の公園やらが
競馬場競輪場周りになるのがどうなんだ、ってところ。俺独身だから割りとどうでもいい。
ただ、やっぱ飯食うところもマンションのファームカフェしかないのは独身者にも
イマイチ。競馬場のショッピングセンターだより。

２．価格
安い、、、かなと思ったが、床暖、食洗機が標準から落ちてる分なんかを
加味すると価格＋１００万ぐらいは最低見ないとダメかな。そうするとそこまで
安くない。あと、やっぱ今オール電化はなぁ、、、。

３．共用設備
話題になってないが気になったのはエレベータ。Ａ棟４５５戸で４基、Ｂは４７８戸で４基。
少ない。あと３０階近いのに低速。コスト面の問題だろうが、１～２基足りないと思う。
駅近だからいいが、上層階の人は、運が悪いと下に降りるまで４、５分かかるんじゃないかな。

４．維持コスト
積立金の上昇カーブがスレで話題になってたから聞いてみた。
・確かに高めに出ていると思うとのこと（大林組の現時点での見積り）
・ウリのDFS制震装置は７０年メンテフリー、ということだが、そこも修繕計画に
　織り込んでいるため、後々の計画は当然見直しがある想定。
・２８年目で修繕積立金が（７０平米クラスで）５万超の計画だけどこれもあくまで計画。
　っていうか計画表の注記にあるけど思いっきりドンブリ勘定。　計画自体は３０年目処の
　大規模修繕で１サイクルするから、修繕費が高止まりというのは　ないだろうとのこと。
　ただし、初年度の数千円レベルには当然戻らないんだとさ。

あと雑感だけどやっぱ機械式立体駐車場が金食い虫だな。今のところ７５％稼働で試算してる
らしいが、Ａ棟では機械式含めそれ以上の利用率らしいので今のところは問題なしらしい。

俺はもうちょい検討、かな。そこそこいい物件だと思うんだが、いまいち
決定打に欠ける感じがする。ゴム栓はどうでもいいが、やっぱり標準スペックが若干
落ちてるのがなぁ。

あとちなみにオプションの床暖房はヒートポンプ式じゃないらしい上に、８０～１００万
かかるそうだ。たっけぇ。

>332
>334 だが、俺も似たような収入（ただし独身）。

オプション設備仕様と周辺環境に理解があれば、いいんじゃないかね。
将来の修繕積立金を高めに出してる理由の一つは、高めの計画が組まれる前提で
購入者を募っておけば、その予定金額より低い修繕積立金推移で管理総会で諮られると
通りやすいから、という見込みもあるんだそうだ。
（確かに、当初安く見積もって、いざ跳ね上げると総会が紛糾して修繕がままならなくなる
　とかそういうことがある）

ただ、子持ちだから小遣い削られることは覚悟しとくべきだろうな。

>327〜
の投稿みると
A棟低層住民は
キ〜〜〜
となってる事だろう


現実と
ここで語られてる事は
…

一般庶民を
貧民
とくくる
辺り
マンション内
差別感は
他のタワマンより
悲惨だ

>334
独身なら
ミッドや
会社近く
を検討しそうなものだが
ここを
検討した理由は？
資産価値ですか？
タワマンですか？
大林SDFですか？

理由が
みいだせません

ＤＦＳの間違いでした。
鎌田君みたいに
炎上させないでね（笑）

エレベーターの件は
Ａ棟スレで上がってたよ
住民は問題無いって
言ってたよ。
だって検討すれで
問題有りとは言えないからね

>329
>港町とかいうドマイナーな場所ながら、設備仕様とコストはタワマンしてるから

正確には躯体と維持コストはタワマンしてる（なんだこの表現？）けど、設備と取得コストはタワマンしてないよ。

この設備仕様でタワマン標準とか言いだしたら、他のタワマンに怒られるわ。

>339
専有部分の標準はともかく共有部分は十分タワマンしてると思うんだが。
足りないものってなんだ？

それじゃあ、なんと言えばいいんだ？

中華標準とかか？ｗ

>340
いやまさにその専有部分だろ？　床暖なしは >334 で見て気づいたがいまどきの
タワーでは確かに珍しい仕様の落とし方だ。
気密性あがるから、暖房は床暖じゃないと冬場乾燥しそうだな。

取得コストは安いほうがいいね。

タワマン標準の設備仕様なんてないぞ。
過去の人気タワマンの仕様がもっと低かったことを知らんのだな。

昔はテレビ洗濯機冷蔵庫が三種の神器だったが、ここ5年ぐらいのタワーマンションだと
ディスポーザー、床暖房、食洗機、このへんかね。
つかディスポーザーって昔もあったよな。

床暖は割り切りです。
床暖の上は家具の設置制限があるので、そこを気にする必要はなくなります。

>343
じゃあ、ここは過去のタワマン標準仕様ってこと？
まあ、確かに、昔は節水タンクレストイレは標準じゃなかった。

で、だから何なんだ？
今、新築として売りだしてんだから、今のタワマンと比較しなきゃダメだろ。

>335
332ですが、ありがとうございます。
ちなみに駐車場は1か月前は半分くらいの水位で営業からあまりよろしくないと言われましたが、75％まであがったとは本当なのかな?

「今のところ７５％稼働で試算してる
らしいが、Ａ棟では機械式含めそれ以上の利用率らしいので今のところは問題なしらしい。」

すべて「らしい」ですね。
まあ、337さんが答えを出してるようですが。

>326
誰も｢中国人のくせに〜｣とは言ってない。
他民族との同じ敷地内での生活を懸念しているだけ。
特に中国人のモラルの無さは、世界的に認知されている。
シンガポールや東南アジアの方なら、ここまでネガられない。
反日教育を受けてる中韓とイスラムの中東系は、敬遠されがちです。

設備仕様は選択肢があるからいいと思う。
使う人だけ付ければいい

年収云々の話でたけど、ローン組むのであればローン総額と金利が大事だね。金利ばかりは今がチャンスかな？

物件に関しては頭金をいくら出せるか？でしょ。
買う物件価格ではなく、いくらローンするか。そして年収から試算していくら手元に残るか。
それが将来の昇級等で修繕費を賄えるか自分で試算しないと。

価格安い割にはいい物件ですよね。テレビにも何度か取り上げられてたしね。

床暖房食洗機、つけとかないと売却時に査定低くなりそう

食洗機なんて最新型が取り付け工事費込みで１５万円だよ。
そんなものでマンションが高く売れるなら買うしかないっしょ。

多分26階はプレミアム以外の最上階でお得感あるので中古では売れるね

>347
私が聞いた限りでは、機械式はもう満車で、立体も埋まって、試算の駐車場稼働率と比べて
問題なし、と言われた。

『らしい』は私の伝聞だからつけただけな。

年収の話だけど、物件価格なら年収７００万でもＯＫでしょうが
子持ちならば維持費用を考えれば最低１０００万円だと思うね。

ここのメインターゲットは、私立中学進学とか視野にない層じゃないかな。

定年後の年金生活で、１２０万以上の維持費用を払えるのはやはり
現役時代に１０００万円以上ないと難しいと思うね。子無しなら大丈夫でしょうけど。

>354
>機械式はもう満車で、立体も埋まって、試算の駐車場稼働率と比べて問題なし、と言われた
>駐車場は1か月前は半分くらいの水位で営業からあまりよろしくないと言われました

すると、１か月で５０％が７５％にあがったということでいいのかな？

年収８００とか９００万でも
クルマを手離してママチャリ
乗り回すのも手です。

MAMAチャリ最高！

そこまでムリしてタワマンに住むって貧乏くさい。

>355さんはどのくらいの広さのいくらの部屋を言ってるのですか?
確かに広い部屋だと後々管理費きついだろうけども3000万円前半の狭い部屋はランニングコストも安いよ。

維持費用は平米単価比率なので、大した差はないでしょ。
たとえば６８平米と７５平米のちがいなんて、維持費用せせいぜい１割くらい。

３０００万円前半の家で子供あり、はありえないでしょう。
４５００万円前後はここのボトム。

先々のお金のことをくどくど心配してもしょうがない。
貧乏臭いと言われようが維持費がきつくなったら身の丈にあった生活にすればいい。
大体30年無事でいれるかどうか分からんし。
年収1000万円ないと買えないほどの物件ではないと思う。

４０歳で年収１０００万くらいが平均かと思う。

Ａ棟の平均年収は４０歳１０００万円くらいと思う。

Ａ棟は５０歳超えている人も多いから、もうちょっと年収高いのは？？

4500万がボトムってことはないでしょ。
70平米でも3LDKあるから、子供1人なら全く問題無し。
2人になると、やや手狭にはなるけど3500～4000万の
ボリュームゾーンの部屋で対応は可能。
戸建て並に6畳1人ずつみたいなことやるなら
80平米以上必須になるだろうけどさ。
今貰った価格表眺めて思ったんだけど、ここ、階数差に
よる価格差が少ないような気がするなぁ。あんまり
他所見てないからそう感じるだけなのかもしれんが。

定年後の年金生活で１２０万程度の維持コストが必要でしょうから、やはり年収はそれなりのひとが多いんでしょうか？

A棟の平均前に確認したら、年齢30歳から40歳くらいで、年収は600万円から700万円くらいだそうです。
多分367とか366は身構え過ぎだよ 笑
まぁ、そんくらい余裕持って買うのは悪いことじゃないけどね。
世の中みんな以外と万全期さずに買って、節約したり、妻が働いたりして頑張るものよ。

>372
A棟でその平均ってことはB棟、C棟はさらに平均は下がりそうですね。
間取りが手頃になる分、ターゲットを下に持ってきているのかな。
MRに行ったら意外と若いカップルとかが見に来てるし、上で言われているように
年収1000超意外お断りみたいな感じはしないかな。

いまは年収６００～７００万円でも４０代で１０００万円超える目途があるって算段。
じゃなきゃ、定年後の年金瀬克で１２０～１５０万円もの維持費用を払い続けることはできませんよね。

ここで1000万円なら武蔵小杉は1500万円、都心は最低２０００万円くらいないと買えないということにならないか。

ならないね。物件価格では背伸びで買えちゃうけど、ほんどにシンドイのは維持費用です。
そういう意味でここの物件を武蔵小杉よりも安いというだけで買った人は２０年後、思い知ることになるでしょうね。

修繕積立金と管理費は都心と変わらないもんな。
物件価格で５００万～１０００万安くても４０年間の総コストで見たら、大きな違いはないとみるべき。
少なくともそんな意識は持っていないとね。

定年後の支払いの懸念があちこちのマンション掲示板に書き込まれていますね。
ご苦労さんです。

若い夫婦でも２馬力なら世帯年収は高くなりますよ。

>370
ここのマンションの安い中住戸はタワーマンションにしてはスパンが狭いから、
ほとんどの住戸でどうしてもあんどん部屋が出来てしまう。

だからこども２人いたら絶対無理でしょう。成長して個室を与えたら自分たちどこで寝るの？
あんどん部屋で布団ひいて寝るの？

また居室の大きさを保ちたかったせいか、廊下がほとんどなく、
ＬＤを通らないと他の部屋に行けない間取りになっている。
娘さんが年頃になったら気まずいよ。こども１人でも大きくなったらどうかな？

>376
武蔵小杉のタワマンも維持費は同様だよ。
どんな見積もりされていようと、かかるものはかかる。
小杉は年収１５００万以上必要というのは全然オーバーじゃないよ。