物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市川崎区港町1番15他(B棟)、神奈川県川崎市川崎区港町1番13他(C棟)(地番) |
交通 |
京急大師線 「港町」駅 徒歩2分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 東海道本線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測) 南武線 「川崎」駅 徒歩23分 (※ウォータープロムナードB棟側より計測)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
461戸(他にロイヤルスイート、ミヤビスイート、キッズルーム、カレンラウンジ、スカイラウンジ、ミュージックスタジオ、ゴルフレンジ・パターコーナー等)(C棟)、478戸(他にB・C棟管理室兼防災センター、店舗・診療所・事務所、ラグジュアリースイート、ジャパニーズスイート、キッズルーム、カフェギャラリー、ブライトラウンジ、集会室(スポーツスタジオ・キッチンスタジオ)(B棟) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上29階 地下1階建(B棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年02月竣工済み 入居可能時期:2017年04月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]京浜急行電鉄株式会社 [売主]大和ハウス工業株式会社 東京本店 [販売代理]京急不動産株式会社 [販売代理]日本住宅流通株式会社 東京支社 マンション販売事業部
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
リヴァリエ口コミ掲示板・評判
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273
匿名さん
工業地域の不動産は購入値崩れしやすいみたいですね。
治安も悪い場所ですしよく考えないと後悔しそう。
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274
匿名さん
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275
匿名さん
>273
治安の件は警察署のページで見れるけど、
港町の犯罪率はめちゃくちゃ低いよ。
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276
匿名さん
>272
それやったら情報漏えいになるからやらんだろ。
裁判沙汰になるくらいのレベル。
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277
匿名さん
>276さん
あなたは真面目な人ですねえ。いえ、これ褒めてます。
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279
匿名さん
9月あたり第二期なるんじゃない?
消費税のカラミあるし。
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280
購入検討中さん
眺望と商業施設は魅力ですね。
タワーマンションは眺望や防犯性などのメリットの半面、修繕費がかさむのは避けられないんですね。
迷っています。
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281
匿名さん
修繕費に関しては最初負担が少ないので、
しっかりローンを前倒しするような計画を立てて、
余計な金利を払わないようにする。
そして修繕費があがった時にはローン負担分の方が減らせてるようにする。
この辺りを自分たちできっちり考えないとですね。
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282
匿名さん
住民専用掲示板を見せろという見せろと言う人は、あなたのプロバイダのメールアドレスとパスワードをここに書けるか考えてみなさい。
あなたが私の知り合いなら掲示板くらいは自宅でお見せしますが、Webメールなども利用できるのでログイン情報を教えることはありえません。
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283
匿名さん
>281
そう。自分できちんと資金計画できるなら、初期の負担が少ない方がトータルコストを安くできる。
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284
匿名さん
>273
大規模再開発は工場跡地でされることが多いので、用途が工業地域となっていることはよくあること。
そういった大規模再開発はむしろプラス。
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285
匿名さん
-
286
匿名さん
-
287
匿名さん
環境についてですが、
川崎市川崎区と限定した場合、利便性を含め悪い環境ではありません。
当初はエアリータワーと云っていましたが、広い敷地に敢えてタワーを建てた効果で
視界が川面に向かって開け、空が近いと感じられる環境創りに成功しています。
少なくとも流石大林組が全力で取り組んで居る物件だけあって、敷地内の住環境としての
デザインは良くできています。
地盤は先に川崎大師があることからも或いは川崎宿に近接していることからも
容易に想像できますが、江戸時代以前からの陸地であり、多摩川の流路からも
想像出来ると思いますが自然堤防が形成されていた土地であり、沿岸部の中ではという
但し書き付きで比較的良好な地盤だと思います。
当然、スーパー堤防構築による地盤改良、杭による沈下防止対策も安全性を補強しています。
支線とだけ聞いてバカにする方もいらっしゃいますが、港町は決して不便な駅ではありません。首都圏有数のターミナルである川崎駅に支線であるが故にダイヤの乱れが少なく、混雑もそれほどでない大師線で2分、しかも駅前という立地はどう考えても便利です。
加えて品川、横浜両方にアクセスできる利便性は流石旧東海道沿いと思える立地です。
但し、新宿、渋谷、池袋等城西の副都心への利便性はそれほどではないです。
車を利用される方にとっては道路の充実度も見逃せません。港湾は国の重要施設であり、
それらへのアクセスは特に重要視されてきたという歴史、
加えて日本を代表する背骨ともいえる東海道筋である事実は大きく、
輸送力の大きい幹線道路が集中しています。この辺は郊外のニュータウンとは決定的に違います。
繁華街としての川崎の実力も侮れません。広域の集客力も観光的要素もありませんので
用事の無い方にとってはイメージが湧きづらいと思いますが、
その集積と多様性は首都圏の繁華街でも大きいものです。
川崎の特徴は昼間人口も夜間人口も多いという点にあります。
工場に加え本社機能もある為、川崎はベットタウンでもあり、一方で勤務地でもあるのです。
良い事ばかりではありません。
一方で、土地の住居地としてのブランド力は全くありません。そとから川崎駅周辺に引っ越すという動機が生まれにくい事は事実です。
友達に「川崎に引っ越しました」と言っても「どうして?」と聞かれるのが現実です。
歴史的にブルーカラーの出稼ぎ労働者が職住接近で生活していた土地柄であり、
自分の生活は自分で切り開くという気質が強く、
これが影響してか子育ても放任主義であり、良く言えば逞しい子供が育つと言えますが、
逆に言えば幼少期から社会の厳しさや現実を避けて通れないという事であり。
温室で英才教育を施しお坊ちゃま、お嬢さんを育てたいと思っても難しいかもしれません。
どの様な土地でも良い面もあれば悪い面もある訳ですが、港町という立地はそれが極端であり、
ですので、住まう人を選ぶ立地であると言えます。
※風俗街や公営ギャンブル施設については、法の縛りも厳しく、また自身が嫌悪施設であるという認識をもって
当事者が節度をもって運営しているのが実態です。
こればかりは各人がどの様に感じるかに尽きますのでご自身でご判断下さい。
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288
匿名さん
-
289
匿名さん
都市計画だとリヴァリエ南東側のあたりの商業地域も
国道沿いの利便性を利用して再開発となる可能性が
ありそうだよね。
さすがにリヴァリエ級のタワマンやらオフィスビルを許可
するために高度制限解除がぶちかまされる可能性は低い
方だと思うけど、南東のへんは古そうな小さい事務所
なんかもあるから、低層買うなら将来的に眺望は塞がれる
可能性も頭に隅にいれといた方がいいかも。
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291
えっと
修繕費だけど、計画は計画であって、その通りに上がることはないらしいですよ。あくまで最悪を見てるだけ。
それから32年後はまた6千円には戻らないけど、せいぜい2万くらいなんじゃないかな。
25年後に年間150万もかかるようなら、ここに買う人なんていないよ。
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292
匿名さん
-
293
匿名さん
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294
匿名さん
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295
匿名さん
正解に限りなく近いのでは。
非常に分かりやすいですね
ありがとうございます。
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296
匿名さん
契約者さんの説明ですかね、理にかなってると思われます。納得の説明頂きました。こういう方が住民だといいですね。
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297
匿名さん
30年後の修繕費が2万円以下なら、買いだね。良かった。
以前、MRで25年後の修繕費は7万という話があったんですが、そこまで見ておけば大丈夫でしょうとのことでした。
いったんあがった修繕費が下がることは考えにくいでしょうから、25年後の上限も2万円で良いでしょうか?
ちょっとびびっていたので、これは朗報です。
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298
購入検討中さん
2万円にはならないでしょうね。
高く見積もって資金計画を考えておくに越したことはないですよね。
A棟も比較的ゆとりをもって購入された方がほとんどのようです。
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299
匿名さん
80㎡なら、7万が上限、実際は5,6万くらいでしょうね。MRで確認済みです。
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300
匿名さん
洗面台のヘッドは引き出し可能なタイプですか?
そうではない場合はオプションであるのでしょうか
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301
匿名さん
私もMRでそう聞きましたね。情報共有できて嬉しいです
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303
匿名さん
今時のマンションでキッチン、洗面台のヘッドが引き出し可能なタイプじゃ無い所なんてないんじゃないですか?
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304
匿名さん
修繕費は30年で建て直せるくらい余裕を持っているとの事、
なので、開示は高めでしょうね。入居時の一括支払いが低いので、あとは管理組合できちんとコントロールすれば言うほどの心配は無いかと思いますが。
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305
匿名さん
MRで聞きました。計算上は25年目くらいで7万くらいになります。ただこれは上限で実際は6万程度で抑えられるのではないかとの推測。但し30年目以降、数字が下がるようなことはないでしょう、ほぼ使い切るのがふつうなので。ということです。まあ、ずっと6万くらいで見るべきと思ってますよ、私は。
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306
匿名さん
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307
匿名さん
>30年で建て直せるくらい余裕を持っている
>(30年で)ほぼ使い切るのがふつう
なんだ
全然違うじゃないか
ここのMRも適当だな
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308
匿名さん
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309
匿名さん
タワーマンションを建て直せるだけの修繕費って?
解体費用合わせたら、とんでもない額になるぞ。
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310
匿名さん
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311
匿名さん
建て直しのころには、ここに集まっている人たちのほとんどはこの世にいないと思われる。
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312
匿名さん
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313
匿名さん
修繕積み立てしつづけた後、死んじゃうの?
諸行無常を感じますね。
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314
匿名さん
修繕はしっかりしといたほうがいいからね。
見積もり甘い方が後々なくからいいなじゃない?
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315
匿名さん
1期1次:123戸 2次:12戸 3次:9戸 合計:144戸
契約数: 115戸
販売済残:29戸
ペース落ちてるなぁ。
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316
匿名さん
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317
匿名
ポジさんが言う
貧民層が買える物件が
少なくなってきただけ。
あとは
中国人
いらっしゃい。
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318
匿名さん
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319
匿名さん
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320
匿名さん
>貧民には買えないよ。
そりゃポジさん 自分を貧民とは認められないわな。
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321
匿名さん
どの国にも華人はいるし、海外に出てくる人はそれなりの方々ですよ。
忘れてはいけないのが、彼らの投資基準じゃないかな。日本人よりかなり厳しい、基準に満たなければ即動きます。
その例が震災以降の湾岸タワマンだよ、ちょっと不運でしたけど。。
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322
匿名さん
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324
匿名さん
>320
ポジさんだってww
あなたはこのマンションへの想いが断ち切れずにネガ専になったのですね。
そのエネルギーを前向きに使えばきっと幸せになれますよ。
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325
匿名さん
何度も必死に外人比率でネガってるあたり、タワマンを過去検討すら
してない連中が集まってるのが丸分かりだな。
豊洲、晴海、有明やら湾岸地域や池袋、練馬とか都心のタワマンで
外人率1割未満ってあるならぜひとも聞いてみたいもんだ。
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326
匿名さん
こんにちは。私は来日20年目、48歳の中国人です。ここの他にもう一軒マンションを所有しています。
在日の華僑や華人を含めた中国人が買うことを不愉快に思っている方もいるようですが、私を含め、彼らには買うことができる財力があることお忘れなく。買えない者の嫉妬のようにしか思えません。
中国人がお嫌いな方々にとっては耳の痛い話でしょうが、日本にいる多くの中国人が努力し、豊かな生活を送っていることは事実です。
現に私の周りの中国人は皆一流企業やメーカーに勤め、車も家も持っています。
皆中国で大学を卒業した後、日本の大学や大学院で苦労して勉強し、必死に働いてきた人々です。教養もモラルもあります。
いつまでも「中国人が〜」「中国人のくせに〜」のような僻みを言うのはやめたらどうですか。
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327
匿名さん
ここでいう貧民て
世帯年収どのくらい以下を指してるの?
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328
匿名さん
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329
匿名さん
>327
リヴァリエの販売価格につられてローン試算したけど登録申込に
あたって長期修繕計画見て尻尾巻いて逃げるくらい、と見るなら、
手持ち資金がどれくらいかにもよるけど、年齢35歳 年収500万未満子持ち、
とかそんなところかね。
正直なところ本来これぐらいの年収で今後大幅上昇が見込めないなら
タワマンにそもそも住める層じゃないわけだけど、リヴァリエは
中層でも4000万未満だから、夢見ちゃうんだろうな。
子持ちなら世帯年収最低700以上、余裕みるなら1000以上ないと
学資含め将来やら老後の貯蓄、生命保険他考えたら辛いんだよね。
港町とかいうドマイナーな場所ながら、設備仕様とコストはタワマンしてるから
なんだかんだで日本の平均以上、大企業勤めの平均クラスの収入がないと
将来が不安になる。
だから販売に苦戦してるんだろうけどな。
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330
匿名さん
>>328
>>329
確実な昇給と確実な賞与のある大企業会社員が、
少し余裕もたせて買うところってことですね
たとえローン審査通過して買えても、
18年後ママチャリでもやしと豚小間ばかり買ってる
よゆうのない家族とか悲惨だ
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331
検討中の奥さま
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332
物件比較中さん
まあ、大企業か公務員ならいけるかな。
公務員も警察官とか給料の割と高い公務員なら安心だろうね。
私は中小企業勤め、妻と子供一人。
33歳年収600万円くらい、給料あ
がるのかはなんとも…
そんな私ですが、買って平気かな?いちを高層の小さめの部屋を検討したいと思ってるんだけど。3500万円くらいか。
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333
匿名さん
警察官ねえ、そんじょそこらのいいとこの会社並みに給料が至急されて、かつ毎年昇給と定年まで勤務が約束されてるからなあいつら
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334
購入検討中さん
このあいだMR行ってきた。あとその時A棟の中も見せてもらった。
1.立地
堀之内が近いんで、やっぱ国道挟んでても嫌な人は嫌だろうな。
競馬場は思った以上に寂れてるんで割とどうでもいい。
気にするとすると子持ちだと旭町小学校とか、子供の生活圏の公園やらが
競馬場競輪場周りになるのがどうなんだ、ってところ。俺独身だから割りとどうでもいい。
ただ、やっぱ飯食うところもマンションのファームカフェしかないのは独身者にも
イマイチ。競馬場のショッピングセンターだより。
2.価格
安い、、、かなと思ったが、床暖、食洗機が標準から落ちてる分なんかを
加味すると価格+100万ぐらいは最低見ないとダメかな。そうするとそこまで
安くない。あと、やっぱ今オール電化はなぁ、、、。
3.共用設備
話題になってないが気になったのはエレベータ。A棟455戸で4基、Bは478戸で4基。
少ない。あと30階近いのに低速。コスト面の問題だろうが、1~2基足りないと思う。
駅近だからいいが、上層階の人は、運が悪いと下に降りるまで4、5分かかるんじゃないかな。
4.維持コスト
積立金の上昇カーブがスレで話題になってたから聞いてみた。
・確かに高めに出ていると思うとのこと(大林組の現時点での見積り)
・ウリのDFS制震装置は70年メンテフリー、ということだが、そこも修繕計画に
織り込んでいるため、後々の計画は当然見直しがある想定。
・28年目で修繕積立金が(70平米クラスで)5万超の計画だけどこれもあくまで計画。
っていうか計画表の注記にあるけど思いっきりドンブリ勘定。 計画自体は30年目処の
大規模修繕で1サイクルするから、修繕費が高止まりというのは ないだろうとのこと。
ただし、初年度の数千円レベルには当然戻らないんだとさ。
あと雑感だけどやっぱ機械式立体駐車場が金食い虫だな。今のところ75%稼働で試算してる
らしいが、A棟では機械式含めそれ以上の利用率らしいので今のところは問題なしらしい。
俺はもうちょい検討、かな。そこそこいい物件だと思うんだが、いまいち
決定打に欠ける感じがする。ゴム栓はどうでもいいが、やっぱり標準スペックが若干
落ちてるのがなぁ。
あとちなみにオプションの床暖房はヒートポンプ式じゃないらしい上に、80~100万
かかるそうだ。たっけぇ。
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335
購入検討中さん
>332
>334 だが、俺も似たような収入(ただし独身)。
オプション設備仕様と周辺環境に理解があれば、いいんじゃないかね。
将来の修繕積立金を高めに出してる理由の一つは、高めの計画が組まれる前提で
購入者を募っておけば、その予定金額より低い修繕積立金推移で管理総会で諮られると
通りやすいから、という見込みもあるんだそうだ。
(確かに、当初安く見積もって、いざ跳ね上げると総会が紛糾して修繕がままならなくなる
とかそういうことがある)
ただ、子持ちだから小遣い削られることは覚悟しとくべきだろうな。
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336
匿名
>327〜
の投稿みると
A棟低層住民は
キ〜〜〜
となってる事だろう
現実と
ここで語られてる事は
…
一般庶民を
貧民
とくくる
辺り
マンション内
差別感は
他のタワマンより
悲惨だ
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337
匿名さん
>334
独身なら
ミッドや
会社近く
を検討しそうなものだが
ここを
検討した理由は?
資産価値ですか?
タワマンですか?
大林SDFですか?
理由が
みいだせません
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338
匿名さん
DFSの間違いでした。
鎌田君みたいに
炎上させないでね(笑)
エレベーターの件は
A棟スレで上がってたよ
住民は問題無いって
言ってたよ。
だって検討すれで
問題有りとは言えないからね
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339
匿名さん
>329
>港町とかいうドマイナーな場所ながら、設備仕様とコストはタワマンしてるから
正確には躯体と維持コストはタワマンしてる(なんだこの表現?)けど、設備と取得コストはタワマンしてないよ。
この設備仕様でタワマン標準とか言いだしたら、他のタワマンに怒られるわ。
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340
匿名さん
>339
専有部分の標準はともかく共有部分は十分タワマンしてると思うんだが。
足りないものってなんだ?
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341
匿名さん
それじゃあ、なんと言えばいいんだ?
中華標準とかか?w
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342
匿名さん
>340
いやまさにその専有部分だろ? 床暖なしは >334 で見て気づいたがいまどきの
タワーでは確かに珍しい仕様の落とし方だ。
気密性あがるから、暖房は床暖じゃないと冬場乾燥しそうだな。
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343
匿名さん
取得コストは安いほうがいいね。
タワマン標準の設備仕様なんてないぞ。
過去の人気タワマンの仕様がもっと低かったことを知らんのだな。
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344
匿名さん
昔はテレビ洗濯機冷蔵庫が三種の神器だったが、ここ5年ぐらいのタワーマンションだと
ディスポーザー、床暖房、食洗機、このへんかね。
つかディスポーザーって昔もあったよな。
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345
匿名さん
床暖は割り切りです。
床暖の上は家具の設置制限があるので、そこを気にする必要はなくなります。
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346
匿名さん
>343
じゃあ、ここは過去のタワマン標準仕様ってこと?
まあ、確かに、昔は節水タンクレストイレは標準じゃなかった。
で、だから何なんだ?
今、新築として売りだしてんだから、今のタワマンと比較しなきゃダメだろ。
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347
物件比較中さん
>335
332ですが、ありがとうございます。
ちなみに駐車場は1か月前は半分くらいの水位で営業からあまりよろしくないと言われましたが、75%まであがったとは本当なのかな?
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348
匿名さん
「今のところ75%稼働で試算してる
らしいが、A棟では機械式含めそれ以上の利用率らしいので今のところは問題なしらしい。」
すべて「らしい」ですね。
まあ、337さんが答えを出してるようですが。
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349
匿名さん
>326
誰も「中国人のくせに〜」とは言ってない。
他民族との同じ敷地内での生活を懸念しているだけ。
特に中国人のモラルの無さは、世界的に認知されている。
シンガポールや東南アジアの方なら、ここまでネガられない。
反日教育を受けてる中韓とイスラムの中東系は、敬遠されがちです。
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350
匿名さん
設備仕様は選択肢があるからいいと思う。
使う人だけ付ければいい
年収云々の話でたけど、ローン組むのであればローン総額と金利が大事だね。金利ばかりは今がチャンスかな?
物件に関しては頭金をいくら出せるか?でしょ。
買う物件価格ではなく、いくらローンするか。そして年収から試算していくら手元に残るか。
それが将来の昇級等で修繕費を賄えるか自分で試算しないと。
価格安い割にはいい物件ですよね。テレビにも何度か取り上げられてたしね。
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351
匿名さん
床暖房食洗機、つけとかないと売却時に査定低くなりそう
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352
匿名さん
食洗機なんて最新型が取り付け工事費込みで15万円だよ。
そんなものでマンションが高く売れるなら買うしかないっしょ。
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353
匿名さん
多分26階はプレミアム以外の最上階でお得感あるので中古では売れるね
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354
購入検討中さん
>347
私が聞いた限りでは、機械式はもう満車で、立体も埋まって、試算の駐車場稼働率と比べて
問題なし、と言われた。
『らしい』は私の伝聞だからつけただけな。
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355
匿名さん
年収の話だけど、物件価格なら年収700万でもOKでしょうが
子持ちならば維持費用を考えれば最低1000万円だと思うね。
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356
匿名さん
ここのメインターゲットは、私立中学進学とか視野にない層じゃないかな。
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358
匿名さん
定年後の年金生活で、120万以上の維持費用を払えるのはやはり
現役時代に1000万円以上ないと難しいと思うね。子無しなら大丈夫でしょうけど。
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359
匿名さん
>354
>機械式はもう満車で、立体も埋まって、試算の駐車場稼働率と比べて問題なし、と言われた
>駐車場は1か月前は半分くらいの水位で営業からあまりよろしくないと言われました
すると、1か月で50%が75%にあがったということでいいのかな?
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360
匿名さん
年収800とか900万でも
クルマを手離してママチャリ
乗り回すのも手です。
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361
匿名さん
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362
匿名さん
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363
匿名さん
>355さんはどのくらいの広さのいくらの部屋を言ってるのですか?
確かに広い部屋だと後々管理費きついだろうけども3000万円前半の狭い部屋はランニングコストも安いよ。
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364
匿名さん
維持費用は平米単価比率なので、大した差はないでしょ。
たとえば68平米と75平米のちがいなんて、維持費用せせいぜい1割くらい。
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365
匿名さん
3000万円前半の家で子供あり、はありえないでしょう。
4500万円前後はここのボトム。
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366
匿名さん
先々のお金のことをくどくど心配してもしょうがない。
貧乏臭いと言われようが維持費がきつくなったら身の丈にあった生活にすればいい。
大体30年無事でいれるかどうか分からんし。
年収1000万円ないと買えないほどの物件ではないと思う。
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367
匿名さん
-
368
匿名さん
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369
匿名さん
A棟は50歳超えている人も多いから、もうちょっと年収高いのは??
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370
匿名さん
4500万がボトムってことはないでしょ。
70平米でも3LDKあるから、子供1人なら全く問題無し。
2人になると、やや手狭にはなるけど3500~4000万の
ボリュームゾーンの部屋で対応は可能。
戸建て並に6畳1人ずつみたいなことやるなら
80平米以上必須になるだろうけどさ。
今貰った価格表眺めて思ったんだけど、ここ、階数差に
よる価格差が少ないような気がするなぁ。あんまり
他所見てないからそう感じるだけなのかもしれんが。
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371
購入検討中さん
定年後の年金生活で120万程度の維持コストが必要でしょうから、やはり年収はそれなりのひとが多いんでしょうか?
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372
匿名さん
A棟の平均前に確認したら、年齢30歳から40歳くらいで、年収は600万円から700万円くらいだそうです。
多分367とか366は身構え過ぎだよ 笑
まぁ、そんくらい余裕持って買うのは悪いことじゃないけどね。
世の中みんな以外と万全期さずに買って、節約したり、妻が働いたりして頑張るものよ。
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