リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

25年目以降7万の修繕を払い続けると？

なんの情報？

150万？ 内訳は？

修繕とは
管理組合で住民が決めるべき事

他人がガヤガヤ言うな

>231

あなたは貴方です。
30年以降の修繕積立金が下がる予想との考えが甘すぎます。
理由は私のレスで判りますね。

他のタワーマンションです。
理由は他のタワーマンションに比べ修繕積立金の当初が安すぎて10数年以降急激に上げざるを得ないからです。
30年以降の事は言及していません。
他のタワーマンションも同様に高いでしょう。

３０年間かけて支払う修繕積立金の総額の約３分の２が、３０年目の大規模修繕に使われます。

それに向けた３０年間の積み立て方法は、極端な話、
①２９年間かけて総額の３分の１だけを支払い、３０年目に総額の３分の２を支払う
ことも可能ですし、
②毎月一定額を積み立てていく
ことも可能です。

①のプランでは３０年目にものすごい修繕積立金が必要になり無理がありますので、通常は①と②の間をとった計画にします。
このように同じマンションでも考え方によって３０年目の積立額はいくらにでも設定できますので、３１年目以降に３０年目と同じ金額を支払わなければいけないという理由はないはずなのです。


なお、タワーマンションの修繕積立金が比較的高いということは常識としてわかっていますので、その点に関する指摘は不要です。

>233

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、 それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、 ２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

修繕：７万、管理：２万、駐車場：２万、固定資産税で年間５０万くらいを見ておく必要ああると思います。

間違えました。
５０万っておかしいですね。

>233

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、 それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、 ２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

修繕：７万、管理：２万、駐車場：２万、固定資産税で年間１５０万くらいを見ておく必要ああると思います。

>235
「30年以降の修繕積立金が下がる予想」を書いたのは私ではありませんが、下げることが不可能であるとも思っていません。

貴方が「30年以降の事は言及していません。」とのことであれば、私は貴方を別の人と勘違いしていたようです。

>238
>２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

「はず」であって、営業から聞いた計画ではないですよね。

川崎市のHPに、競馬場再開発の資料がアップされてるのに誰も言及しませんね。皆さんのレベルが低くて呆れます。

>240 MRで聞いた情報をもとにしています。MRでしっかり聞いたほうがいいですよ。

A3の修繕計画書で計算するとそうなるようですね。

そうですか。
A棟のA3用紙とはだいぶ違うのですね。

MRに行ってしっっかりと説明を受けましょう。

>236
「３０年間かけて支払う修繕積立金の総額の約３分の２が、３０年目の大規模修繕に使われます。」
は
「３０年間かけて支払う修繕積立金の総額の約２分の１が、３０年目の大規模修繕に使われます。」
の間違いでした。

>242 ですが、非常に重要な情報ですから、MRでしっかり聞いて、もし間違いなら修正してくださるとうれしいです。。。

人任せが多い♪

>241
今日発表されたばかりのようじゃが、レベル低くてすまんのぉ..

（仮称）川崎富士見商業施設計画
http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000050665.html

>241
>249
概ね施設規模は想定通りだね。
地上５階建て、店舗３階、駐車場２階＋屋上
延べ床面積30,000平米、来客見込み 16,000（平日）　27,000（休日）

大型ショッピングセンター、というには今ひとつの規模ではあるが、
及第点というところか。

>249
なかなか面白い情報ですね。

・川崎駅からのシャトルバスが運行される
・販売物品種類： 食料品・衣料品・雑貨・飲食等
・来客数： 平日16,190人、休日23,820人を計画
・営業時間： 1階 7:00～24:00、2・3階 9:00～22:00（コンビニエンスストア及び飲食店（一部）24時間）
・駐車場440台、バイク置き場18台、駐輪場475台

愚民どもが納めた血税を湯水の如く使って造成されたスーパー堤防の上、
すなわち税金の上にふんぞり返る…。これこそ、贅沢だと思わんかね？

川崎駅とのシャトルってさ、リヴァリエ住人からしたら、
ショッピングセンターまで行ったらJR川崎駅（ラゾーナアゼリア）行きの
シャトルになるな。

>241
別に商業施設できるから契約したわけではないので、そんな情報いち早く知る必要なし！

大型商業施設って・・・幸区のクロスガーデン川崎の駐車場が560台に対して、ここは440台なんでしょ？
http://www.orix-realestate.co.jp/news/pdf/110225_RealJ.pdf
あんまり期待しすぎていざ出来たら「あ、あれ？」なんて事にならないように、一度クロスガーデン川崎周辺を参考にする事をオススメする。
そう言えばクロスガーデン川崎周辺のマンションってここ最近値上がりしたのかな？

>244
修繕費ですがＢ棟はその代わり一次徴収がありません。
いずれにしても私は２５年目以降、ずっと６万～７万/月の修繕費用が必要という感じで受け入れましたね。上限なんでしょうけど。２０年目以降は１００万円～１４０万円程度が年間の維持費用と見ておけばよいと思っています。
(長生きリスクですね　笑)
都心のタワマンと同じレベルでしょうが。タワマンは物件価格ではなく、+維持費用ですから、結局都心や湾岸を買っても同じ。だったら都心や湾岸を買う、となるかどうかはその人の気持と次第でしょうね。

入る店次第だな

>255
皆、過度な期待してないと思います。

普段の生活が便利になれば良いくらいの考え。
間違いなく今より便利になりますね。

衣料品とかいらんから飲食店充実させて欲しいわ。

いっそ、横浜のむこうをはって

中華街にしてしまえ。

とりあえず、半分が電器店というのはやめて欲しい。
ヤマダ電機が近くにあるから。

電器店は入らないで欲しいね。

とにかく朝早くから夜遅くまで開店してるんですね。
それは便利ですね。

Ｄ＊Ｑ＊Ｎ収集機のドンキとかが入るのでわ

>263
入るのでわって(笑)
あなたが一番＊＊ですねw

はい、港町の＊＊でつ

>265
港町のふりした＊＊ねw

でもドンキの方が中途半端な衣料品店なんかよりいいね。

ないですね

>241
発表された情報をいち早くGETできるお前がレベル高いはｗ

雰囲気悪いスレですね
マンション専用掲示板は非公開だけど、同じようなので見せられないの？

都市計画ならまだしも、環境評価関連ページまでは気が回らんかった
つーか、こういう報告書でるもんなんだね。なんだかんだで勉強になるわ。

でも、さすがにこの情報収集能力は営業くさい。

>269
あえて釣られますが住民専用の掲示板を
なぜ匿名掲示板で見せなきゃならないの？ｗ
ここはあなたを含め検討者じゃない人が多いでしょ。

>269
MRで聞くと、ここだけですよ、内緒ですよと見せてくれるんじゃないかな。

工業地域の不動産は購入値崩れしやすいみたいですね。
治安も悪い場所ですしよく考えないと後悔しそう。

ここだけの話、内緒ですよ

＞273
治安の件は警察署のページで見れるけど、
港町の犯罪率はめちゃくちゃ低いよ。

>272
それやったら情報漏えいになるからやらんだろ。
裁判沙汰になるくらいのレベル。

>276さん
あなたは真面目な人ですねえ。いえ、これ褒めてます。

9月あたり第二期なるんじゃない？
消費税のカラミあるし。

眺望と商業施設は魅力ですね。
タワーマンションは眺望や防犯性などのメリットの半面、修繕費がかさむのは避けられないんですね。
迷っています。

修繕費に関しては最初負担が少ないので、
しっかりローンを前倒しするような計画を立てて、
余計な金利を払わないようにする。
そして修繕費があがった時にはローン負担分の方が減らせてるようにする。

この辺りを自分たちできっちり考えないとですね。

住民専用掲示板を見せろという見せろと言う人は、あなたのプロバイダのメールアドレスとパスワードをここに書けるか考えてみなさい。

あなたが私の知り合いなら掲示板くらいは自宅でお見せしますが、Webメールなども利用できるのでログイン情報を教えることはありえません。

>281
そう。自分できちんと資金計画できるなら、初期の負担が少ない方がトータルコストを安くできる。

>273
大規模再開発は工場跡地でされることが多いので、用途が工業地域となっていることはよくあること。
そういった大規模再開発はむしろプラス。

>281
>283
これホント。

迷っている間に良い部屋は売れてしまうよ。

環境についてですが、

川崎市川崎区と限定した場合、利便性を含め悪い環境ではありません。
当初はエアリータワーと云っていましたが、広い敷地に敢えてタワーを建てた効果で
視界が川面に向かって開け、空が近いと感じられる環境創りに成功しています。
少なくとも流石大林組が全力で取り組んで居る物件だけあって、敷地内の住環境としての
デザインは良くできています。

地盤は先に川崎大師があることからも或いは川崎宿に近接していることからも
容易に想像できますが、江戸時代以前からの陸地であり、多摩川の流路からも
想像出来ると思いますが自然堤防が形成されていた土地であり、沿岸部の中ではという
但し書き付きで比較的良好な地盤だと思います。
当然、スーパー堤防構築による地盤改良、杭による沈下防止対策も安全性を補強しています。

支線とだけ聞いてバカにする方もいらっしゃいますが、港町は決して不便な駅ではありません。首都圏有数のターミナルである川崎駅に支線であるが故にダイヤの乱れが少なく、混雑もそれほどでない大師線で２分、しかも駅前という立地はどう考えても便利です。
加えて品川、横浜両方にアクセスできる利便性は流石旧東海道沿いと思える立地です。
但し、新宿、渋谷、池袋等城西の副都心への利便性はそれほどではないです。

車を利用される方にとっては道路の充実度も見逃せません。港湾は国の重要施設であり、
それらへのアクセスは特に重要視されてきたという歴史、
加えて日本を代表する背骨ともいえる東海道筋である事実は大きく、
輸送力の大きい幹線道路が集中しています。この辺は郊外のニュータウンとは決定的に違います。

繁華街としての川崎の実力も侮れません。広域の集客力も観光的要素もありませんので
用事の無い方にとってはイメージが湧きづらいと思いますが、
その集積と多様性は首都圏の繁華街でも大きいものです。
川崎の特徴は昼間人口も夜間人口も多いという点にあります。
工場に加え本社機能もある為、川崎はベットタウンでもあり、一方で勤務地でもあるのです。


良い事ばかりではありません。


一方で、土地の住居地としてのブランド力は全くありません。そとから川崎駅周辺に引っ越すという動機が生まれにくい事は事実です。
友達に「川崎に引っ越しました」と言っても「どうして？」と聞かれるのが現実です。

歴史的にブルーカラーの出稼ぎ労働者が職住接近で生活していた土地柄であり、
自分の生活は自分で切り開くという気質が強く、
これが影響してか子育ても放任主義であり、良く言えば逞しい子供が育つと言えますが、
逆に言えば幼少期から社会の厳しさや現実を避けて通れないという事であり。
温室で英才教育を施しお坊ちゃま、お嬢さんを育てたいと思っても難しいかもしれません。


どの様な土地でも良い面もあれば悪い面もある訳ですが、港町という立地はそれが極端であり、
ですので、住まう人を選ぶ立地であると言えます。


※風俗街や公営ギャンブル施設については、法の縛りも厳しく、また自身が嫌悪施設であるという認識をもって
当事者が節度をもって運営しているのが実態です。
こればかりは各人がどの様に感じるかに尽きますのでご自身でご判断下さい。

長い

都市計画だとリヴァリエ南東側のあたりの商業地域も
国道沿いの利便性を利用して再開発となる可能性が
ありそうだよね。
さすがにリヴァリエ級のタワマンやらオフィスビルを許可
するために高度制限解除がぶちかまされる可能性は低い
方だと思うけど、南東のへんは古そうな小さい事務所
なんかもあるから、低層買うなら将来的に眺望は塞がれる
可能性も頭に隅にいれといた方がいいかも。

修繕費だけど、計画は計画であって、その通りに上がることはないらしいですよ。あくまで最悪を見てるだけ。
それから３２年後はまた６千円には戻らないけど、せいぜい２万くらいなんじゃないかな。

２５年後に年間１５０万もかかるようなら、ここに買う人なんていないよ。

いい説明だね。

素晴らしい

安心しました。ありがとう。

安心しましたって・・
何の根拠もありませんよ。

正解に限りなく近いのでは。
非常に分かりやすいですね
ありがとうございます。

契約者さんの説明ですかね、理にかなってると思われます。納得の説明頂きました。こういう方が住民だといいですね。

３０年後の修繕費が２万円以下なら、買いだね。良かった。
以前、ＭＲで２５年後の修繕費は７万という話があったんですが、そこまで見ておけば大丈夫でしょうとのことでした。
いったんあがった修繕費が下がることは考えにくいでしょうから、２５年後の上限も２万円で良いでしょうか？

ちょっとびびっていたので、これは朗報です。

2万円にはならないでしょうね。
高く見積もって資金計画を考えておくに越したことはないですよね。
Ａ棟も比較的ゆとりをもって購入された方がほとんどのようです。

８０㎡なら、７万が上限、実際は５，６万くらいでしょうね。ＭＲで確認済みです。

私もMRでそう聞きましたね。情報共有できて嬉しいです

今時のマンションでキッチン、洗面台のヘッドが引き出し可能なタイプじゃ無い所なんてないんじゃないですか？

修繕費は30年で建て直せるくらい余裕を持っているとの事、
なので、開示は高めでしょうね。入居時の一括支払いが低いので、あとは管理組合できちんとコントロールすれば言うほどの心配は無いかと思いますが。

ＭＲで聞きました。計算上は２５年目くらいで７万くらいになります。ただこれは上限で実際は６万程度で抑えられるのではないかとの推測。但し３０年目以降、数字が下がるようなことはないでしょう、ほぼ使い切るのがふつうなので。ということです。まあ、ずっと６万くらいで見るべきと思ってますよ、私は。

そう見ておけば大丈夫でしょう

>30年で建て直せるくらい余裕を持っている
>（３０年で）ほぼ使い切るのがふつう

なんだ
全然違うじゃないか
ここのＭＲも適当だな

ほっときましょうね

タワーマンションを建て直せるだけの修繕費って？
解体費用合わせたら、とんでもない額になるぞ。

建て直しは設備更新か何かの間違いでしょう。

建て直しのころには、ここに集まっている人たちのほとんどはこの世にいないと思われる。

うむ。

修繕積み立てしつづけた後、死んじゃうの？
諸行無常を感じますね。

修繕はしっかりしといたほうがいいからね。
見積もり甘い方が後々なくからいいなじゃない？

1期1次:123戸 2次:12戸 3次:9戸　合計:144戸

契約数： 115戸
販売済残：29戸

ペース落ちてるなぁ。

第二期に備えてるんじゃない？

ポジさんが言う
貧民層が買える物件が
少なくなってきただけ。

あとは
中国人
いらっしゃい。

貧民には買えないよ。

http://news.nifty.com/cs/world/chinadetail/rcdc-20130726003/1.htm

>より多くの中国人の方々にここに入居してほしい

安心しなさい
京急もこう言ってることだし
大船に乗ったつもりでまかしておきんしゃい

>貧民には買えないよ。

そりゃポジさん　自分を貧民とは認められないわな。

どの国にも華人はいるし、海外に出てくる人はそれなりの方々ですよ。
忘れてはいけないのが、彼らの投資基準じゃないかな。日本人よりかなり厳しい、基準に満たなければ即動きます。
その例が震災以降の湾岸タワマンだよ、ちょっと不運でしたけど。。

ダイワハウチュって中国でも大掛かりにマンション事業を行っているけど
http://www.daiwahouse.co.jp/kaigai/mansion.html

それがこのマンションに中国人が多いのと関連があるのかな？
なんか独自のネットワークを持っているとか？

>320
ポジさんだってww

あなたはこのマンションへの想いが断ち切れずにネガ専になったのですね。
そのエネルギーを前向きに使えばきっと幸せになれますよ。

何度も必死に外人比率でネガってるあたり、タワマンを過去検討すら
してない連中が集まってるのが丸分かりだな。

豊洲、晴海、有明やら湾岸地域や池袋、練馬とか都心のタワマンで
外人率1割未満ってあるならぜひとも聞いてみたいもんだ。

こんにちは。私は来日20年目、48歳の中国人です。ここの他にもう一軒マンションを所有しています。
在日の華僑や華人を含めた中国人が買うことを不愉快に思っている方もいるようですが、私を含め、彼らには買うことができる財力があることお忘れなく。買えない者の嫉妬のようにしか思えません。
中国人がお嫌いな方々にとっては耳の痛い話でしょうが、日本にいる多くの中国人が努力し、豊かな生活を送っていることは事実です。
現に私の周りの中国人は皆一流企業やメーカーに勤め、車も家も持っています。
皆中国で大学を卒業した後、日本の大学や大学院で苦労して勉強し、必死に働いてきた人々です。教養もモラルもあります。
いつまでも「中国人が〜」「中国人のくせに〜」のような僻みを言うのはやめたらどうですか。

ここでいう貧民て
世帯年収どのくらい以下を指してるの？

800くらいだろ

>327
リヴァリエの販売価格につられてローン試算したけど登録申込に
あたって長期修繕計画見て尻尾巻いて逃げるくらい、と見るなら、
手持ち資金がどれくらいかにもよるけど、年齢35歳　年収500万未満子持ち、
とかそんなところかね。

正直なところ本来これぐらいの年収で今後大幅上昇が見込めないなら
タワマンにそもそも住める層じゃないわけだけど、リヴァリエは
中層でも4000万未満だから、夢見ちゃうんだろうな。

子持ちなら世帯年収最低700以上、余裕みるなら1000以上ないと
学資含め将来やら老後の貯蓄、生命保険他考えたら辛いんだよね。

港町とかいうドマイナーな場所ながら、設備仕様とコストはタワマンしてるから
なんだかんだで日本の平均以上、大企業勤めの平均クラスの収入がないと
将来が不安になる。

だから販売に苦戦してるんだろうけどな。

>>328
>>329
確実な昇給と確実な賞与のある大企業会社員が、
少し余裕もたせて買うところってことですね

たとえローン審査通過して買えても、
18年後ママチャリでもやしと豚小間ばかり買ってる
よゆうのない家族とか悲惨だ

うーん

まあ、大企業か公務員ならいけるかな。
公務員も警察官とか給料の割と高い公務員なら安心だろうね。
私は中小企業勤め、妻と子供一人。
33歳年収600万円くらい、給料あ
がるのかはなんとも…
そんな私ですが、買って平気かな?いちを高層の小さめの部屋を検討したいと思ってるんだけど。3500万円くらいか。