リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

ららぽーとやラゾーナクラスの商業施設が出来るなら、上がるだろうが、スーパーに毛が生えたレベルじゃ、ﾘｳﾞｧﾘｴ住民には便利なるが、資産価値が上がるまではと思います。

焦らず、Ｃ棟待ちが無難だと思います。築年数的にリセールに有利になるし。

>201
どうだろう。
テナント数３０程度なら対規模まではいかないけど、
それなりに利便性よくなったりするしなぁ。

>ららぽーとやラゾーナクラス
さすがにそれはないですよね...

Ａ棟の内外を観察し、Ｂ棟のＭＲにも行きましたが
建物質（ゼネコン、設計、構造）、提供されるサービス、セキュリティの高さ、
駅に近いという希少性、多摩川に開けた視界など、
マンションそのもののグレードに比べ、
検討版で議論される内容がきわめて安価なマンションでなされるべき話題に
終始しているのですよね。

ですから「貧民マンション」と呼ばれても仕方ないかもしれません。
建物そのものが「貧民マンション」なのではなく、
このマンションの掲示板に集まる自称検討者が貧民的思考しか出来ない為に、
貧民が集まるという意味での「貧民マンション」です。

安い部屋あるから、貧民でも夢は見られるんだよな。
ただ、管理修繕費は普通にかかるから夢破れてギャーギャー喚き出す。
こんな連中よりは、金持ってる外国人が増えた方がいいと思うよ。

管理修繕費トラップにかかった貧民が、後で気がついてギャーとなるの？
出口なしか。
恐ろしいマンションですね。

ここの管理修繕費がトラップだと感じる人間は貧民の部類だろうね

川崎区港町
こんなところに場違いなタワマン３棟も建てる京急がどうかしてるんだ。
もっとも、普通のマンション３棟じゃ儲からないだろうけど。

安価な地に、豪華な建物。
田舎の豪邸みたいだな。


安価の地だから、貧民も集まるってか（笑）

ゴム栓、息してるか？

たしかに場違いな物件なのかもしれませんね。

でも沿線から逃れる事が出来ない京急が
少しでも沿線の価値を上げようと意図して
作った物件ですから、
街の定まった価値や沿線のイメージや
これまでの歴史から決まる地価があり、
その地価に合わせたマンション建設が定石な中、
定石から外れてはいますが、
選択肢が広がったと考えれば良いと思いますよ。

但し１５００棟売り切るには
長い目で見る必要があるかも知れません。

何しろ想定外の人たちを呼び寄せますからね。

> No.182 by 匿名さん　2013-08-21 11:12:17
> セキュリティの高さとかコンシェルジュの事考えたら管理費高くはないんだよね。
> ってか最近のタワマンはこれくらいが普通だし、
> 管理費自体もリヴァリエはタワマンの中でも平均値。ちなみに修繕費もトータルだと平均値。

トータルで修繕費、平均値って？？　いったん上がったカーブの修繕費は３０年以降も下がりませんよ。
だから２５年後くらいに６．５万円になった修繕費を死ぬまで払うことが問題なんですよ。
湾岸マンションはせいぜい７倍くらい、４万円が上限だから、２５年後以降は、ここは相当やっかいな修繕費になることがヤバイと感じたわけです。
確認しないで買っちゃったんですか？MRで聞いてみたほうがいいよ。

確かにいったん上がった修繕費はふつう下がりませんね。マンションは新築のときはほとんど修繕に金がかかりませんが老朽化すればするほど、お金がかかるものです。カーブがきついということは構造上、たとえばタワーパーキングなど、不安材料があると見るべきでしょう。３０年後、もとにもどることはありませんので、平均で安いというのはまやかしですね。

はい！夢見ちゃった貧民です！
ちょうどこどもにお金がかかる時期から老後の時期にこの修繕積立はきついので
なくなく購入を諦め、身の丈にあった小規模マンションで探し直してます

ただやっぱり諦めきれずこの板に来ちゃってます…

ネガポジとか関係なく、ここを買える層の32年後の資金計画を知りたい
貯金？退職金がっぽり？

それで「あぁ、そういう人しか買えないのか」と諦められるので…

もう買っちゃったよ。遅い。

>こんなところに場違いなタワマン３棟も建てる京急がどうかしてるんだ。

>何しろ想定外の人たちを呼び寄せますからね。

その想定外の人たちを呼び込まなければこんな大戸数は売り切れないでしょう。。

>言い方にはネット特有の冷たさがあります、
>他を検討した方が宜しいですよと、あなたの資金計画では苦しいですよと、
>事実を伝える方がよっぽど親切だと思いますが、間違っていますか。

このようにちゃんと忠告されているではないか。
このスレを見ていて、後で知らなかったは通らない。

>212
>213
えっとちゃんと考えてるのかな？
30年以降は2万円台に下がる可能性はあるんですが？

それが違うっていうのなら周りのタワマンはだんだん上がらない修繕計画の場合、
2万くらいから30年たった時点で一気に4万越えっていう事になりますよ。

言ってることわかります？

リヴァリエの修繕計画：30年平均2万ちょっと。支払方法は当初負担減で後々負担増
他の修繕計画：30年毎年2万ちょっと。支払方法は一律同額。

双方共にトータルコストは同じです。

では30年後はどうでしょう？
リヴァリエの30年時点では4万円くらい
他の修繕計画は30年時点で変わらず2万ちょっと

修繕計画みたけどメンテナンスや修繕費は他のマンションとそこまで変わらず。

つまり30年以降は他の修繕計画の場合2万維持できると予想も出来るし4万くらい出さないと修繕出来ないかもしれない。

ではリヴァリエはどうでしょう？
30年以降は引き続き4万円の可能性もあるけれども、

30年以降は一律2万円で修繕出来る可能性もあります。（他の修繕計画の2万維持で行ける場合）

リヴァリエの場合30年以降急な負担がないってのと、
もしかしたら下がる可能性も秘めてる計画になってますよ。

>212
現時点でどうにでも設定できるカーブによって30年以降の修繕積立金が決まるという主張を論理的に説明できますか？

一旦上がった修繕費がなぜ下がらないかというと、昔は長期修繕計画が存在せずに増額が不十分となっているマンションが多いから。
また、実際の耐用年数は当初計画通りとは限らないからでしょう。

結果的に言えば、リヴァリエも当初計画ほど増額せずに30年目を迎え、その後も減額されない可能性が高いと予想します。

３０年後の修繕費が４万って、そんな安くはないですよ。

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、
それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、
２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

マンションの大規模修繕は１０年サイクルです。
３０年目の大規模修繕ではほぼ使い切るくらいがふつうです。
したがって３０年目以降は、修繕費が元にもどることはないですよ。

上記の場合、せめて４万円くらいにはなってほしいけど、難しいでしょう。

修繕費と管理費で１０万近く行ってしまうと、売るのも難しいように予想されますね。

ここは大林組施工
おそらく大林組の算定でしょう

しかし、計画は国の指針である右上がり
算定の仕方は普通ですね。
約30年後に大規模修繕を見込んでの算定（積立）ですね。
つまり、大規模修繕が終ったら、原点に戻るということです。

大規模修繕を見据えての見積もりです。しかも多めに試算してますね。
だから順調にいけば余る計画。

約30年以降の積立方式や、今の積立方式を変えたければ、
組合（住民）の多数の賛同があれば変更できます。

良く考え、総会に投げかけてはいかがでしょう。

なにもしなければそのままですよ。

築３０年ｎマンションが原点に戻るって。。。
どんだけ楽観的なんだ。
４０年目を見据えてさらに積立が大変になるのが常識ですよ。

現実を見ないとお花畑になっちゃうね。

>218
アホですな。そして大甘すぎる。
大規模修繕すれば新築に戻るとでもお思いでしょうか？
30年後は当然築30年の中古マンションです。
当初30年よりお金がさらに掛かります
大規模修繕工事は回を経る毎に費用が上がってきます。
そして最終的にはタワーマンションの場合莫大な解体費用が掛かります。
当然、あまりカーブの厳しくない他のマンションも上げざるを得ないでしょう。

先のことは何も判りません。

ただ判っていることはリヴァリエの場合、当初の修繕積立金が安すぎて年を経るに上げざるを得ず
30年後は他のマンションより高いことが確実だとの事です。

>225
原点に戻るとは思っていませんが、現時点でどうにでも設定できる上昇カーブの最終到達点によって、30年以後の修繕積立金が決まるという主張は間違っていると思うのです。
「30年後は他のマンションより高いことが確実」というところの「他のマンション」とは、タワーマンション以外のことであり、平均して同程度の修繕積立金を支払うことになっているタワーマンションと比べて高くなる理由を説明できますか？

次のようになると本気で思っていますか？
・初期の修繕積立基金や毎月の修繕積立金を高く設定し、３０年目の修繕積立金を安く設定すれば、３０年以後の修繕積立金が安くなる
・A棟はB棟より３０年以後の修繕積立金が安くなる

>226
私は30年以降の修繕積立金が上昇カーブで決まるなど一言も書いていませんが？

>当然、あまりカーブの厳しくない他のマンションも上げざるを得ないでしょう。
ここを読まれていないのですか？

タワーマンションの維持費は莫大でそれに対するリヴァリエの長期修繕計画は少々可笑しなところがある。
（当初が安すぎて20年～30年後の修繕積立金が高くこのマンションの資産価値は低くなるざるを得ないこと）

そしてあなたの考えは甘すぎると書いただけですが？

だから、２５、６年目以降は７万円くらいの修繕費を毎月払うことになる現実から目を背けてはだめですよ。
そしてそのうえ管理費２万、駐車場２万。
固定資産税。
年間１５０万の負担を背負うわけです。８０歳まで働くか。

４０年間で維持費用は４、５千万か。物件価格と合わせたら、都心のタワマン買えますな。
タワマンは維持費で見るべきですね。
トータルで見たら物件が１千万円安くても３０年、０年で見れば同じ。
ならば都心やせいぜい湾岸ともう変わらなくなっちゃうね。

>229

ばかですか？

総額はリヴァリエも湾岸も大して変わらんよ

>227
貴方の言う「あなた」は私ではないと思います。
私は甘すぎる考えなど書いていません。

貴方の言う「他のマンション」もタワーマンションなのかそれ以外なのかよくわからない書き方になっています。
それに対して、私は
＞「30年後は他のマンションより高いことが確実」というところの「他のマンション」とは、タワーマンション以外のことであり、平均して同程度の修繕積立金を支払うことになっているタワーマンションと比べて高くなる理由を説明できますか？
と書いたのですが、それに対する回答はいかがでしょうか？

＞私は30年以降の修繕積立金が上昇カーブで決まるなど一言も書いていませんが？
そういう言葉で言っている人はいませんが、３０年以降の修繕積立金が３０年目の修繕積立金と同じであるというようなことを言っている人がいますが（貴方の主張ではないかもしれません）が、それは間違っていると思っています。

25年目以降7万の修繕を払い続けると？

なんの情報？

150万？ 内訳は？

修繕とは
管理組合で住民が決めるべき事

他人がガヤガヤ言うな

>231

あなたは貴方です。
30年以降の修繕積立金が下がる予想との考えが甘すぎます。
理由は私のレスで判りますね。

他のタワーマンションです。
理由は他のタワーマンションに比べ修繕積立金の当初が安すぎて10数年以降急激に上げざるを得ないからです。
30年以降の事は言及していません。
他のタワーマンションも同様に高いでしょう。

３０年間かけて支払う修繕積立金の総額の約３分の２が、３０年目の大規模修繕に使われます。

それに向けた３０年間の積み立て方法は、極端な話、
①２９年間かけて総額の３分の１だけを支払い、３０年目に総額の３分の２を支払う
ことも可能ですし、
②毎月一定額を積み立てていく
ことも可能です。

①のプランでは３０年目にものすごい修繕積立金が必要になり無理がありますので、通常は①と②の間をとった計画にします。
このように同じマンションでも考え方によって３０年目の積立額はいくらにでも設定できますので、３１年目以降に３０年目と同じ金額を支払わなければいけないという理由はないはずなのです。


なお、タワーマンションの修繕積立金が比較的高いということは常識としてわかっていますので、その点に関する指摘は不要です。

>233

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、 それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、 ２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

修繕：７万、管理：２万、駐車場：２万、固定資産税で年間５０万くらいを見ておく必要ああると思います。

間違えました。
５０万っておかしいですね。

>233

８０㎡(80/Oﾀｲﾌﾟの場合、初年度の修繕費は６９３０円ですが、 それは最初の７、８年までで、１７、８年目くらいには５万円を突破し、 ２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

修繕：７万、管理：２万、駐車場：２万、固定資産税で年間１５０万くらいを見ておく必要ああると思います。

>235
「30年以降の修繕積立金が下がる予想」を書いたのは私ではありませんが、下げることが不可能であるとも思っていません。

貴方が「30年以降の事は言及していません。」とのことであれば、私は貴方を別の人と勘違いしていたようです。

>238
>２５、６年目には７万円くらいになる計画のはずです。

「はず」であって、営業から聞いた計画ではないですよね。

川崎市のHPに、競馬場再開発の資料がアップされてるのに誰も言及しませんね。皆さんのレベルが低くて呆れます。

>240 MRで聞いた情報をもとにしています。MRでしっかり聞いたほうがいいですよ。

A3の修繕計画書で計算するとそうなるようですね。

そうですか。
A棟のA3用紙とはだいぶ違うのですね。

MRに行ってしっっかりと説明を受けましょう。

>236
「３０年間かけて支払う修繕積立金の総額の約３分の２が、３０年目の大規模修繕に使われます。」
は
「３０年間かけて支払う修繕積立金の総額の約２分の１が、３０年目の大規模修繕に使われます。」
の間違いでした。

>242 ですが、非常に重要な情報ですから、MRでしっかり聞いて、もし間違いなら修正してくださるとうれしいです。。。

人任せが多い♪

>241
今日発表されたばかりのようじゃが、レベル低くてすまんのぉ..

（仮称）川崎富士見商業施設計画
http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000050665.html

>241
>249
概ね施設規模は想定通りだね。
地上５階建て、店舗３階、駐車場２階＋屋上
延べ床面積30,000平米、来客見込み 16,000（平日）　27,000（休日）

大型ショッピングセンター、というには今ひとつの規模ではあるが、
及第点というところか。

>249
なかなか面白い情報ですね。

・川崎駅からのシャトルバスが運行される
・販売物品種類： 食料品・衣料品・雑貨・飲食等
・来客数： 平日16,190人、休日23,820人を計画
・営業時間： 1階 7:00～24:00、2・3階 9:00～22:00（コンビニエンスストア及び飲食店（一部）24時間）
・駐車場440台、バイク置き場18台、駐輪場475台

愚民どもが納めた血税を湯水の如く使って造成されたスーパー堤防の上、
すなわち税金の上にふんぞり返る…。これこそ、贅沢だと思わんかね？

川崎駅とのシャトルってさ、リヴァリエ住人からしたら、
ショッピングセンターまで行ったらJR川崎駅（ラゾーナアゼリア）行きの
シャトルになるな。

>241
別に商業施設できるから契約したわけではないので、そんな情報いち早く知る必要なし！

大型商業施設って・・・幸区のクロスガーデン川崎の駐車場が560台に対して、ここは440台なんでしょ？
http://www.orix-realestate.co.jp/news/pdf/110225_RealJ.pdf
あんまり期待しすぎていざ出来たら「あ、あれ？」なんて事にならないように、一度クロスガーデン川崎周辺を参考にする事をオススメする。
そう言えばクロスガーデン川崎周辺のマンションってここ最近値上がりしたのかな？

>244
修繕費ですがＢ棟はその代わり一次徴収がありません。
いずれにしても私は２５年目以降、ずっと６万～７万/月の修繕費用が必要という感じで受け入れましたね。上限なんでしょうけど。２０年目以降は１００万円～１４０万円程度が年間の維持費用と見ておけばよいと思っています。
(長生きリスクですね　笑)
都心のタワマンと同じレベルでしょうが。タワマンは物件価格ではなく、+維持費用ですから、結局都心や湾岸を買っても同じ。だったら都心や湾岸を買う、となるかどうかはその人の気持と次第でしょうね。

入る店次第だな

>255
皆、過度な期待してないと思います。

普段の生活が便利になれば良いくらいの考え。
間違いなく今より便利になりますね。

衣料品とかいらんから飲食店充実させて欲しいわ。

いっそ、横浜のむこうをはって

中華街にしてしまえ。

とりあえず、半分が電器店というのはやめて欲しい。
ヤマダ電機が近くにあるから。

電器店は入らないで欲しいね。

とにかく朝早くから夜遅くまで開店してるんですね。
それは便利ですね。

Ｄ＊Ｑ＊Ｎ収集機のドンキとかが入るのでわ

>263
入るのでわって(笑)
あなたが一番＊＊ですねw

はい、港町の＊＊でつ

>265
港町のふりした＊＊ねw

でもドンキの方が中途半端な衣料品店なんかよりいいね。

ないですね

>241
発表された情報をいち早くGETできるお前がレベル高いはｗ

雰囲気悪いスレですね
マンション専用掲示板は非公開だけど、同じようなので見せられないの？

都市計画ならまだしも、環境評価関連ページまでは気が回らんかった
つーか、こういう報告書でるもんなんだね。なんだかんだで勉強になるわ。

でも、さすがにこの情報収集能力は営業くさい。

>269
あえて釣られますが住民専用の掲示板を
なぜ匿名掲示板で見せなきゃならないの？ｗ
ここはあなたを含め検討者じゃない人が多いでしょ。

>269
MRで聞くと、ここだけですよ、内緒ですよと見せてくれるんじゃないかな。

工業地域の不動産は購入値崩れしやすいみたいですね。
治安も悪い場所ですしよく考えないと後悔しそう。

ここだけの話、内緒ですよ

＞273
治安の件は警察署のページで見れるけど、
港町の犯罪率はめちゃくちゃ低いよ。

>272
それやったら情報漏えいになるからやらんだろ。
裁判沙汰になるくらいのレベル。

>276さん
あなたは真面目な人ですねえ。いえ、これ褒めてます。

9月あたり第二期なるんじゃない？
消費税のカラミあるし。

眺望と商業施設は魅力ですね。
タワーマンションは眺望や防犯性などのメリットの半面、修繕費がかさむのは避けられないんですね。
迷っています。

修繕費に関しては最初負担が少ないので、
しっかりローンを前倒しするような計画を立てて、
余計な金利を払わないようにする。
そして修繕費があがった時にはローン負担分の方が減らせてるようにする。

この辺りを自分たちできっちり考えないとですね。

住民専用掲示板を見せろという見せろと言う人は、あなたのプロバイダのメールアドレスとパスワードをここに書けるか考えてみなさい。

あなたが私の知り合いなら掲示板くらいは自宅でお見せしますが、Webメールなども利用できるのでログイン情報を教えることはありえません。

>281
そう。自分できちんと資金計画できるなら、初期の負担が少ない方がトータルコストを安くできる。

>273
大規模再開発は工場跡地でされることが多いので、用途が工業地域となっていることはよくあること。
そういった大規模再開発はむしろプラス。

>281
>283
これホント。

迷っている間に良い部屋は売れてしまうよ。

環境についてですが、

川崎市川崎区と限定した場合、利便性を含め悪い環境ではありません。
当初はエアリータワーと云っていましたが、広い敷地に敢えてタワーを建てた効果で
視界が川面に向かって開け、空が近いと感じられる環境創りに成功しています。
少なくとも流石大林組が全力で取り組んで居る物件だけあって、敷地内の住環境としての
デザインは良くできています。

地盤は先に川崎大師があることからも或いは川崎宿に近接していることからも
容易に想像できますが、江戸時代以前からの陸地であり、多摩川の流路からも
想像出来ると思いますが自然堤防が形成されていた土地であり、沿岸部の中ではという
但し書き付きで比較的良好な地盤だと思います。
当然、スーパー堤防構築による地盤改良、杭による沈下防止対策も安全性を補強しています。

支線とだけ聞いてバカにする方もいらっしゃいますが、港町は決して不便な駅ではありません。首都圏有数のターミナルである川崎駅に支線であるが故にダイヤの乱れが少なく、混雑もそれほどでない大師線で２分、しかも駅前という立地はどう考えても便利です。
加えて品川、横浜両方にアクセスできる利便性は流石旧東海道沿いと思える立地です。
但し、新宿、渋谷、池袋等城西の副都心への利便性はそれほどではないです。

車を利用される方にとっては道路の充実度も見逃せません。港湾は国の重要施設であり、
それらへのアクセスは特に重要視されてきたという歴史、
加えて日本を代表する背骨ともいえる東海道筋である事実は大きく、
輸送力の大きい幹線道路が集中しています。この辺は郊外のニュータウンとは決定的に違います。

繁華街としての川崎の実力も侮れません。広域の集客力も観光的要素もありませんので
用事の無い方にとってはイメージが湧きづらいと思いますが、
その集積と多様性は首都圏の繁華街でも大きいものです。
川崎の特徴は昼間人口も夜間人口も多いという点にあります。
工場に加え本社機能もある為、川崎はベットタウンでもあり、一方で勤務地でもあるのです。


良い事ばかりではありません。


一方で、土地の住居地としてのブランド力は全くありません。そとから川崎駅周辺に引っ越すという動機が生まれにくい事は事実です。
友達に「川崎に引っ越しました」と言っても「どうして？」と聞かれるのが現実です。

歴史的にブルーカラーの出稼ぎ労働者が職住接近で生活していた土地柄であり、
自分の生活は自分で切り開くという気質が強く、
これが影響してか子育ても放任主義であり、良く言えば逞しい子供が育つと言えますが、
逆に言えば幼少期から社会の厳しさや現実を避けて通れないという事であり。
温室で英才教育を施しお坊ちゃま、お嬢さんを育てたいと思っても難しいかもしれません。


どの様な土地でも良い面もあれば悪い面もある訳ですが、港町という立地はそれが極端であり、
ですので、住まう人を選ぶ立地であると言えます。


※風俗街や公営ギャンブル施設については、法の縛りも厳しく、また自身が嫌悪施設であるという認識をもって
当事者が節度をもって運営しているのが実態です。
こればかりは各人がどの様に感じるかに尽きますのでご自身でご判断下さい。

長い

都市計画だとリヴァリエ南東側のあたりの商業地域も
国道沿いの利便性を利用して再開発となる可能性が
ありそうだよね。
さすがにリヴァリエ級のタワマンやらオフィスビルを許可
するために高度制限解除がぶちかまされる可能性は低い
方だと思うけど、南東のへんは古そうな小さい事務所
なんかもあるから、低層買うなら将来的に眺望は塞がれる
可能性も頭に隅にいれといた方がいいかも。

修繕費だけど、計画は計画であって、その通りに上がることはないらしいですよ。あくまで最悪を見てるだけ。
それから３２年後はまた６千円には戻らないけど、せいぜい２万くらいなんじゃないかな。

２５年後に年間１５０万もかかるようなら、ここに買う人なんていないよ。

いい説明だね。

素晴らしい

安心しました。ありがとう。

安心しましたって・・
何の根拠もありませんよ。

正解に限りなく近いのでは。
非常に分かりやすいですね
ありがとうございます。

契約者さんの説明ですかね、理にかなってると思われます。納得の説明頂きました。こういう方が住民だといいですね。

３０年後の修繕費が２万円以下なら、買いだね。良かった。
以前、ＭＲで２５年後の修繕費は７万という話があったんですが、そこまで見ておけば大丈夫でしょうとのことでした。
いったんあがった修繕費が下がることは考えにくいでしょうから、２５年後の上限も２万円で良いでしょうか？

ちょっとびびっていたので、これは朗報です。

2万円にはならないでしょうね。
高く見積もって資金計画を考えておくに越したことはないですよね。
Ａ棟も比較的ゆとりをもって購入された方がほとんどのようです。

８０㎡なら、７万が上限、実際は５，６万くらいでしょうね。ＭＲで確認済みです。