横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板「リヴァリエB棟ってどうですか?Part4」についてご紹介しています。
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  9. リヴァリエB棟ってどうですか?Part4
匿名さん [更新日時] 2013-10-13 10:47:46

所在地:神奈川県川崎市川崎区港町1番1(A棟)、1番8(B棟)(地番)
交通:京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 (A棟)、徒歩2分(B棟)
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 (A棟、B棟)
間取:1LDK~4LDK
面積:57.87平米~93.05平米
売主:京浜急行電鉄
売主:大和ハウス工業 東京本店
販売代理:京急不動産
販売代理:日本住宅流通 マンション販売営業部

過去スレ
Part1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/
Part3
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351933/



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2013-08-18 13:36:42

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  1. 124 匿名さん

    >集まる客層もこの検討版を見ている限り本来の購買層とは異なっているのではいでしょうか。

    ここは都心ではありません。川崎なんです。坪単価200万円以下の購入層がボリュームゾーンです。
    都心のマンションを候補に上げていた購入層でココに目を向ける方は少ないと思います。
    本来アイランドスイートとかを購入する層が管理費が高いとか修繕積立金が8倍になるとか騒いでる中で
    投資目的ではない中華の方がドンドン契約を進めているのでは。

  2. 125 匿名さん

    この話題も飽きた。
    過去スレ読んで。

  3. 126 匿名さん

    修繕積立金は計画では8倍ではなく、10倍になってましたよね?

  4. 127 匿名さん

    でもA棟はほぼ完売なんだよ。

  5. 128 匿名さん

    >122
    戸建てはそもそも修繕計画は家主の一存で極安全サイドにも超ずぼらにも
    設定できるから比較対象としては不適。
    マンションvs戸建ての話でも中々決着がつかない話題。

  6. 129 匿名さん

    特にネガティブな情報でもないのに、鬼の首を取ったように連投しまくってるやつは何なの?
    ただの頭悪いですアピールにしかなってないことに早く気付けよ。

  7. 130 匿名さん

    羨ましいな
    うちは将来60000円の修繕積立なんて払えないので、
    リヴァリエあきらめました
    部屋価格は手が届く価格帯だけにすごく残念です

    ここを買う若いファミリー層だって、
    キャッシュが沢山あるのでしょう
    どんどん売れてますね

  8. 131 匿名さん

    均等払いなら諦めないのかな

  9. 132 匿名さん

    何年先まで生きるのかわからんけど、
    30年で平均月2万の修繕積立金として、30年後~ずっと変わらず月5万に固定されちゃうと、
    30年目以降は大幅に修繕コストの高いタワマンになっちゃうよね。
    その辺はどうなんだろ。

  10. 133 匿名さん

    港町てどんなところっすか?
    はじめていってみてピンと来なかったもんで。
    住みやすいっすか?

  11. 134 匿名さん

    罰則
    無いなら
    敷地内
    庭園スペース

    家庭菜園
    するあるよ

  12. 135 匿名さん

    >134
    偽物乙。
    ホンモノは罰則あってもやるから。

  13. 136 匿名さん

    >133
    極力公平に評価しても、現時点では、特段住みやすくはない。
    元々工場跡地ということもあって周辺住戸が少なく宅地化されていないため
    生活利便施設が少ない。現状では鈴木町以東か、川崎駅のエリアに依存せざるを得ない。
    そのため、イトーヨーカドーネットスーパー提携とかでカバーしようとしてる。
    減ったとは言え、ホームレスが格段に多い川崎区だし、ギャンブル破綻ナマポとか
    唾棄すべきクズが多い。

    が、他方、現状のリヴァリエエリアは丁度大師線が仕切り線になり、リニューアル
    されたため、小奇麗になっていて、閑静ではある。
    ここから先は競馬場ショッピングセンターの出来、客入りとその後に続く住宅が
    増えるかどうかだろうな。
    リヴァリエは再開発の最先鋒なので、将来をどう期待するかでこの物件の評価は変わる。

    ところでキングスカイフロントとかライフイノベーションとか横文字いっぱいだけど
    具体的にリヴァリエになんか寄与すんのアレ。

  14. 137 匿名さん

    内廊下
    涼しいある
    友達
    泊めたいある
    罰則
    有るあるか?

  15. 138 匿名さん

    今時、「〜ある」なんて言う奴いねーよw

  16. 139 匿名さん

    >ところでキングスカイフロントとかライフイノベーションとか横文字
    いっぱいだけど
    >具体的にリヴァリエになんか寄与すんのアレ。

    とりあえず、羽田空港への連絡道路新設の構想があり、羽田空港へのアクセスが更に良くなる可能性があります。
    あとは、川崎臨港部や多摩川沿いのイメージアップと環境整備への期待ですかね。

  17. 140 匿名さん

    > 32年目以降は基本的に30年目の修繕費と同一レベルですよ。

    計画がないのでそんなことは言えないはずです。
    少なくとも私はそうは聞いていません。
    言えることは、30年目の修繕費を上回ることは考え難い、くらいかと。

  18. 141 匿名さん

    だから30年目の修繕費がその後も継続するのがふつうなんですね。リヴァリエの場合はだいたい5万円~7万円くらいではないでしょうか?
    10倍ですよ。

  19. 142 匿名さん

    それなら均等払いにすれば、その後も安いわけですね。
    おかしいと思いませんか?

  20. 143 匿名さん

    競輪場とか堀之内潰してキングスカイフロントならまだしも殿町の方じゃ港町の環境整備にゃならんのじゃないかね。

  21. 144 匿名さん

    >140
    修繕積立金を安くしたいとの願望を強いようですが
    一般的には以下のようになります。

    http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2011_07.html

    リヴァリエの場合はタワーマンションであることからカーブの上がり方はこのグラフの比ではないでしょう。
    まあ修繕積立金を気にするようでしたらリヴァリエを購入対象からはずすことですな。

  22. 145 匿名さん

    検討版で幾ら言っても解からないみたいですから、市場が理解できないのは当然なんですが、
    立地の問題ではないのです。

    タワーマンションはその性格上地価の分譲価格に占める割合は小さく、
    立地で価格が決まる傾向は低いのです。

    また、都心まで2~3時間掛かる土地にも豪邸は立つし、
    千代田区にも安い物件は探せばあります。
    川崎区に維持費管理費が掛かる建物があったて、おかしくないし、
    そういう提案をデベがしているだけ(売れなければ大変ですが)に過ぎず、
    それに共感した人が購入すれば良いのです。

    維持管理費が掛かる事を承知する、周辺の環境は自身で判断する、という基本を守っていれば
    そしてそれに納得する人が、国籍に係らず買えば良いだけです。

    その意味で、川崎区内の他のマンションとは競合しない物件です。
    というよりかなり新しいコンセプトを打ち出しているので、他の立地に広げても
    競合する物件は少ないかもしれません。

  23. 146 匿名さん

    >144
    実際はマンションの状況に合わせて修繕計画を随時見直しを行いつつ進めるので、当初計画通りのカーブにはなりません。
    今から30年前に立てた30年計画に律儀に従っているマンションがありますか?

    現時点で傾きをどうにでも設定できる30年計画のカーブをもって30年目以降の価格が決まるはずがありません。

    30年間の総支払額がリヴァリエを上回る東京ベイエリアのマンションがありますが、20〜30年後の支払額は70平米で35000円弱に留まる計画になっています。
    早めに積立額を上げれば30年以降が安くなるなんてことがあるでしょうか?

    また、A棟の計画では30年後はB棟よりも安い支払額になっています。
    A棟のほうが30年以降は安くなるのでしょうか?

  24. 147 匿名さん

    そもそも、A棟とB棟で修繕費積み立ての計画が違うっておかしくないですか。
    管理組合が計画見直して、その結果としてA棟とB棟が違ってきたというならわかるけど。
    今は、A棟とB棟ともデベが計画たてたのでしょ?

  25. 148 匿名さん

    A棟は5年おきの増額プランで一時金あり、B棟は4年おきの増額プランで一時金なしの模様。
    ちょっと前までは5年おきの増額プランが主流だったように思いますが、今は4年おきとする傾向なのでしょうか。

    スカイズも増額は4年おきのようです。
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351476/res/840-844

    因みにスカイズの修繕積立金は物件概要によると平米単価138円で始まるようなので、75㎡ですと約10350円からのスタートになると思います。
    入居前に支払う修繕積立基金の額もリヴァリエよりは大きいので、早期の支払額を比較的大きめに取っていることがわかります。

    長期修繕計画は5年おきくらいで見直すことが推奨されているようですので、実際の増額実施前の金額の根拠として見直していけば良いのではないでしょうか。

  26. 149 匿名さん

    >147
    竣工時期が異なる建物なら珍しくないよ。
    そんなにおかしいと思うならMRで聞くか、それこそ他を検討すればいいと思うよ。

  27. 151 匿名さん

    長期修繕計画なんて管理会社が管理組合にこれだけお金が掛かりそうですよ、
    こんなブランでどうでしょうか?ということだけ。
    おおよその総額を把握すればよい。

    ただ個人的にリヴァリエみたく当初安く、後で急激に上がるブランを提示するのはなんとなく信用おけない。
    ランキングコストを見かけ上安く見せるためと勘ぐってしまう。

    そういうのはカタカナ系新興デベロッパーに多く、財閥系ほどフラットだ。

  28. 152 匿名さん

    急カーブで上がるのは信用おけないのも分かるが、結局、修繕費の上昇でやり繰りが心配な層は購入すべきでないということになるのかな。
    無理して買ってあとで組合でやれ修繕費が高すぎるじゃ他の入居者に迷惑になるし。すでに購入した人はさすがにそこはクリアーしているんでしょう。

  29. 153 匿名さん

    >151
    わかります。
    ただリヴァリエでは営業がちゃんと将来の値上がりを説明するので、結果的に逆効果になっているようで皮肉です。
    三井とて決してフラットではなく、200万もの一時金ありプランに至ってはどうやって回収しろというのかと思うほど。

    なんかズレてるように感じてしまいます。

  30. 157 匿名さん

    「竣工時期が異なる建物なら珍しくないよ。」

    これでやめておけば、ああそうかなで済み、穏やかにお引取り願えるのです。
    しかし、その後に言わずもがなのこと付け加える。
    そこが、ここのポジチームのどうしようもないところです。

  31. 158 匿名さん

    新しい建物は維持費が限りなく小さい事はみなさんお分かりと思います。
    年を追う毎に様々な補修が必要になります。
    ですので、修繕積立金がカーブを描く事も理に適った考え方の一つです。

    新築物件は基本的に分譲価格も高いのですが
    新しい建物に住まう事の当然の権利としてメンテナンス費が安いという
    考え方は極めて真っ当なものです。航空機や自動車でも同じですよね。

    フラットという考え方は永住するという前提での
    計画的な投資(貯蓄)計画であり、
    一見正直な計画のように見えて、10年程度で手放すことを考えている方にとっては、
    非合理的な計画に過ぎません。

    超高層の建物が古くなり、どの様な補修がどの様な工法で行われるかについて
    まだ日本全体で経験が乏しいのが残念ながら事実ですが、
    少なくとも新築時に殆どメンテナンス費が必要ない事はこれも事実です。

    現在のタワーマンションの買われ方、使われ方を考えれば
    初期に維持費を安く抑える事は合理的な1つの考え方です。

  32. 160 匿名さん

    >158
    ローン返済の初期に浮いた分を繰り上げ返済できるので、考えようによってはメリットにもなりますからね。

  33. 161 匿名さん

    158のような考え方も一理あります。
    ただマンションは自動車や飛行機と違い
    個人だけの持ち物ではないし、
    耐久年数も長い。当然住み続けたい人もいるでしょう
    将来、修繕積立金を払わない、払えない人が出始め、修繕が不可能になれば
    売る事も壊すこと出来なくなります。
    すなわちスラムです。極端な話ですが。

  34. 162 匿名さん

    買い替えと修繕積立方式の関係では
    フラットからフラットヘの買い替えなら損得なし
    フラットから幾何級数的増加方式へなら悲惨
    幾何級数的増加方式を修繕費値上げ直前に売りぬけてフラットへならラッキー
    となりませんか。

    つまり、フラット採用が資産価値的には将来高くなると考えられませんか。

  35. 163 匿名さん

    10年で売り抜ければ、超ラッキー。
    20年目で売れなくて、アンラッキー。

    20年目で資産価値上がってれば、ラッキー。


    こんな感じ?

  36. 164 匿名さん

    近くに商業施設が出来るからラッキーでしょ。

    A棟着工時、竣工時にはなかった開発だし、
    開発自体の価格がB棟も反映されてないから。

  37. 165 匿名さん

    アンラッキーの可能性高いので賃貸のほうがよいよ。

  38. 166 購入検討中さん


    でもさ、いまはいいけど、20年後以降、年金で無給生活になったときに
    管理費:2万円、修繕費:6万円、駐車場:2万円、合計10万円/月も払えるかな。
    年額で言えば120万円。
    これに固定資産税30万とすれば、年間150万円もの負担ですからね。

    現役時代はいいけど、年金生活で150万は痛いなぁ。

    戸建てならせいぜい30万円程度だもんね。
    死ぬまでこの金額を払い続けるのは厳しいよね。

    私は最初30年後以降は修繕費は1、2万円/月になるのかとばかり思ってましたが、
    確認したところ元に戻るようなことはなく、カーブの通りなんですね。
    修繕費が10倍はたいへんですね。

  39. 167 匿名さん

    戸建ての人も何十年後には自分で内外リフォームですよね。
    コンシェルジュや宅配ボックス、24時間足元に警備員とかはできませんね。
    セキュリティはセコムを頼む?

    金銭面の将来設計もできるし、庭木や雑草の手入れなど自分でできるし苦にならない、
    老後の階段とかも問題ないって人は戸建ての方が自由にできていいのではないでしょうか?

  40. 168 契約済みさん

    中国の方、多いんですね!
    是非、ご近所付き合いして中国語、教えて頂きたいものです。
    修繕費等、将来が心配ならば、賃貸若しくは他物件にどうぞ!
    年金生活が大変なのが分かるならそれまでに蓄え作るでしょ?それが資金計画ですよ、MRでも頼めばFPがしてくれるんじゃないの?
    ここは、くだらないネガに釣られる方が手を出すような物件では有りませんよ!

  41. 169 匿名さん

    最近の戸建てなら建て直し不要ですね。30年で建て直しは昔の家屋ですよ。
    いずれにしても戸建てなら、30年で3千万円以上のの余裕が生まれますね。40年ならあそれ以上です。

  42. 170 匿名さん

    戸建てとリヴァリエみたいなマンションは比較対象にならないよね。

    他のマンションとリヴァリエを比較するならわかるけど。

    何度も戸建て、戸建て言ってる人いるけどさ。

  43. 171 匿名さん

    166の方・・・Brillia City 横浜磯子の621と全く同じ文面。
    フォームがあって、数字だけ入れ替えてるんですね。
    お疲れ様です。

  44. 172 匿名さん

    >167
    それは管理費。


    不安
    駐車場がガラガラになってしまう懸念有り。
    修繕費の未納者への回収。
    セキュリティ上タワマンは好まれるが、異国人の多さから、マンション内トラブルの懸念。
    異国人の組合への影響。



    資金的余裕の有る方のみの購入では無いと思うので、(生前贈与で頭金援助してもらえば、年収500万でも買えてしまう物件)、その辺り購入者はどう思ってますか?

    他所買えとかでなく、実際低年収じゃ売らないとか、賃貸に出す時の条件が厳しいとかの情報だと、安心できるのですが。

  45. 173 匿名

    >171
    本当だ(笑)


    しかし
    >166
    >171
    磯子まで検討なんて、
    結構広範囲なんですね。

  46. by 管理担当

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