リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

５．３万円の修繕費、２，０万円の管理費、２．０万円の駐車場、２．０万円/月の固定資産税
１１．３万円/月が２０年後の月当りの維持費用かな？

戸建てならせいぜい２万円/月程度じゃないでしょうか？？

ここまで生々しく修繕費が語られるスレはない。
以前、別のタワマンのスレで長期修繕計画を書いたら消されたことがある。

>集まる客層もこの検討版を見ている限り本来の購買層とは異なっているのではいでしょうか。

ここは都心ではありません。川崎なんです。坪単価200万円以下の購入層がボリュームゾーンです。
都心のマンションを候補に上げていた購入層でココに目を向ける方は少ないと思います。
本来アイランドスイートとかを購入する層が管理費が高いとか修繕積立金が8倍になるとか騒いでる中で
投資目的ではない中華の方がドンドン契約を進めているのでは。

この話題も飽きた。
過去スレ読んで。

修繕積立金は計画では８倍ではなく、１０倍になってましたよね？

でもＡ棟はほぼ完売なんだよ。

>122
戸建てはそもそも修繕計画は家主の一存で極安全サイドにも超ずぼらにも
設定できるから比較対象としては不適。
マンションvs戸建ての話でも中々決着がつかない話題。

特にネガティブな情報でもないのに、鬼の首を取ったように連投しまくってるやつは何なの？
ただの頭悪いですアピールにしかなってないことに早く気付けよ。

羨ましいな
うちは将来60000円の修繕積立なんて払えないので、
リヴァリエあきらめました
部屋価格は手が届く価格帯だけにすごく残念です

ここを買う若いファミリー層だって、
キャッシュが沢山あるのでしょう
どんどん売れてますね

均等払いなら諦めないのかな

何年先まで生きるのかわからんけど、
30年で平均月2万の修繕積立金として、30年後～ずっと変わらず月5万に固定されちゃうと、
30年目以降は大幅に修繕コストの高いタワマンになっちゃうよね。
その辺はどうなんだろ。

港町てどんなところっすか？
はじめていってみてピンと来なかったもんで。
住みやすいっすか？

罰則
無いなら
敷地内
庭園スペース
私
家庭菜園
するあるよ

>134
偽物乙。
ホンモノは罰則あってもやるから。

>133
極力公平に評価しても、現時点では、特段住みやすくはない。
元々工場跡地ということもあって周辺住戸が少なく宅地化されていないため
生活利便施設が少ない。現状では鈴木町以東か、川崎駅のエリアに依存せざるを得ない。
そのため、イトーヨーカドーネットスーパー提携とかでカバーしようとしてる。
減ったとは言え、ホームレスが格段に多い川崎区だし、ギャンブル破綻ナマポとか
唾棄すべきクズが多い。

が、他方、現状のリヴァリエエリアは丁度大師線が仕切り線になり、リニューアル
されたため、小奇麗になっていて、閑静ではある。
ここから先は競馬場ショッピングセンターの出来、客入りとその後に続く住宅が
増えるかどうかだろうな。
リヴァリエは再開発の最先鋒なので、将来をどう期待するかでこの物件の評価は変わる。

ところでキングスカイフロントとかライフイノベーションとか横文字いっぱいだけど
具体的にリヴァリエになんか寄与すんのアレ。

内廊下
涼しいある
友達
泊めたいある
罰則
有るあるか？

今時、「〜ある」なんて言う奴いねーよw

>ところでキングスカイフロントとかライフイノベーションとか横文字
いっぱいだけど
>具体的にリヴァリエになんか寄与すんのアレ。

とりあえず、羽田空港への連絡道路新設の構想があり、羽田空港へのアクセスが更に良くなる可能性があります。
あとは、川崎臨港部や多摩川沿いのイメージアップと環境整備への期待ですかね。

> ３２年目以降は基本的に３０年目の修繕費と同一レベルですよ。

計画がないのでそんなことは言えないはずです。
少なくとも私はそうは聞いていません。
言えることは、３０年目の修繕費を上回ることは考え難い、くらいかと。

だから３０年目の修繕費がその後も継続するのがふつうなんですね。リヴァリエの場合はだいたい５万円～７万円くらいではないでしょうか？
１０倍ですよ。

それなら均等払いにすれば、その後も安いわけですね。
おかしいと思いませんか？

競輪場とか堀之内潰してキングスカイフロントならまだしも殿町の方じゃ港町の環境整備にゃならんのじゃないかね。

>140
修繕積立金を安くしたいとの願望を強いようですが
一般的には以下のようになります。

http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2011_07.html

リヴァリエの場合はタワーマンションであることからカーブの上がり方はこのグラフの比ではないでしょう。
まあ修繕積立金を気にするようでしたらリヴァリエを購入対象からはずすことですな。

検討版で幾ら言っても解からないみたいですから、市場が理解できないのは当然なんですが、
立地の問題ではないのです。

タワーマンションはその性格上地価の分譲価格に占める割合は小さく、
立地で価格が決まる傾向は低いのです。

また、都心まで２～３時間掛かる土地にも豪邸は立つし、
千代田区にも安い物件は探せばあります。
川崎区に維持費管理費が掛かる建物があったて、おかしくないし、
そういう提案をデベがしているだけ（売れなければ大変ですが）に過ぎず、
それに共感した人が購入すれば良いのです。

維持管理費が掛かる事を承知する、周辺の環境は自身で判断する、という基本を守っていれば
そしてそれに納得する人が、国籍に係らず買えば良いだけです。

その意味で、川崎区内の他のマンションとは競合しない物件です。
というよりかなり新しいコンセプトを打ち出しているので、他の立地に広げても
競合する物件は少ないかもしれません。

>144
実際はマンションの状況に合わせて修繕計画を随時見直しを行いつつ進めるので、当初計画通りのカーブにはなりません。
今から30年前に立てた30年計画に律儀に従っているマンションがありますか？

現時点で傾きをどうにでも設定できる30年計画のカーブをもって30年目以降の価格が決まるはずがありません。

30年間の総支払額がリヴァリエを上回る東京ベイエリアのマンションがありますが、20〜30年後の支払額は70平米で35000円弱に留まる計画になっています。
早めに積立額を上げれば30年以降が安くなるなんてことがあるでしょうか？

また、A棟の計画では30年後はB棟よりも安い支払額になっています。
A棟のほうが30年以降は安くなるのでしょうか？

そもそも、Ａ棟とＢ棟で修繕費積み立ての計画が違うっておかしくないですか。
管理組合が計画見直して、その結果としてＡ棟とＢ棟が違ってきたというならわかるけど。
今は、Ａ棟とＢ棟ともデベが計画たてたのでしょ？

A棟は5年おきの増額プランで一時金あり、B棟は4年おきの増額プランで一時金なしの模様。
ちょっと前までは5年おきの増額プランが主流だったように思いますが、今は4年おきとする傾向なのでしょうか。

スカイズも増額は4年おきのようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351476/res/840-844

因みにスカイズの修繕積立金は物件概要によると平米単価138円で始まるようなので、75㎡ですと約10350円からのスタートになると思います。
入居前に支払う修繕積立基金の額もリヴァリエよりは大きいので、早期の支払額を比較的大きめに取っていることがわかります。

長期修繕計画は5年おきくらいで見直すことが推奨されているようですので、実際の増額実施前の金額の根拠として見直していけば良いのではないでしょうか。

>147
竣工時期が異なる建物なら珍しくないよ。
そんなにおかしいと思うならMRで聞くか、それこそ他を検討すればいいと思うよ。

長期修繕計画なんて管理会社が管理組合にこれだけお金が掛かりそうですよ、
こんなブランでどうでしょうか？ということだけ。
おおよその総額を把握すればよい。

ただ個人的にリヴァリエみたく当初安く、後で急激に上がるブランを提示するのはなんとなく信用おけない。
ランキングコストを見かけ上安く見せるためと勘ぐってしまう。

そういうのはカタカナ系新興デベロッパーに多く、財閥系ほどフラットだ。

急カーブで上がるのは信用おけないのも分かるが、結局、修繕費の上昇でやり繰りが心配な層は購入すべきでないということになるのかな。
無理して買ってあとで組合でやれ修繕費が高すぎるじゃ他の入居者に迷惑になるし。すでに購入した人はさすがにそこはクリアーしているんでしょう。

>151
わかります。
ただリヴァリエでは営業がちゃんと将来の値上がりを説明するので、結果的に逆効果になっているようで皮肉です。
三井とて決してフラットではなく、200万もの一時金ありプランに至ってはどうやって回収しろというのかと思うほど。

なんかズレてるように感じてしまいます。

「竣工時期が異なる建物なら珍しくないよ。」

これでやめておけば、ああそうかなで済み、穏やかにお引取り願えるのです。
しかし、その後に言わずもがなのこと付け加える。
そこが、ここのポジチームのどうしようもないところです。

新しい建物は維持費が限りなく小さい事はみなさんお分かりと思います。
年を追う毎に様々な補修が必要になります。
ですので、修繕積立金がカーブを描く事も理に適った考え方の一つです。

新築物件は基本的に分譲価格も高いのですが
新しい建物に住まう事の当然の権利としてメンテナンス費が安いという
考え方は極めて真っ当なものです。航空機や自動車でも同じですよね。

フラットという考え方は永住するという前提での
計画的な投資（貯蓄）計画であり、
一見正直な計画のように見えて、１０年程度で手放すことを考えている方にとっては、
非合理的な計画に過ぎません。

超高層の建物が古くなり、どの様な補修がどの様な工法で行われるかについて
まだ日本全体で経験が乏しいのが残念ながら事実ですが、
少なくとも新築時に殆どメンテナンス費が必要ない事はこれも事実です。

現在のタワーマンションの買われ方、使われ方を考えれば
初期に維持費を安く抑える事は合理的な１つの考え方です。

>158
ローン返済の初期に浮いた分を繰り上げ返済できるので、考えようによってはメリットにもなりますからね。

158のような考え方も一理あります。
ただマンションは自動車や飛行機と違い
個人だけの持ち物ではないし、
耐久年数も長い。当然住み続けたい人もいるでしょう
将来、修繕積立金を払わない、払えない人が出始め、修繕が不可能になれば
売る事も壊すこと出来なくなります。
すなわちスラムです。極端な話ですが。

買い替えと修繕積立方式の関係では
フラットからフラットヘの買い替えなら損得なし
フラットから幾何級数的増加方式へなら悲惨
幾何級数的増加方式を修繕費値上げ直前に売りぬけてフラットへならラッキー
となりませんか。

つまり、フラット採用が資産価値的には将来高くなると考えられませんか。

１０年で売り抜ければ、超ラッキー。
２０年目で売れなくて、アンラッキー。

２０年目で資産価値上がってれば、ラッキー。


こんな感じ？

近くに商業施設が出来るからラッキーでしょ。

A棟着工時、竣工時にはなかった開発だし、
開発自体の価格がB棟も反映されてないから。

アンラッキーの可能性高いので賃貸のほうがよいよ。

でもさ、いまはいいけど、２０年後以降、年金で無給生活になったときに
管理費：２万円、修繕費：６万円、駐車場：２万円、合計１０万円/月も払えるかな。
年額で言えば１２０万円。
これに固定資産税３０万とすれば、年間１５０万円もの負担ですからね。

現役時代はいいけど、年金生活で１５０万は痛いなぁ。

戸建てならせいぜい３０万円程度だもんね。
死ぬまでこの金額を払い続けるのは厳しいよね。

私は最初３０年後以降は修繕費は１、２万円/月になるのかとばかり思ってましたが、
確認したところ元に戻るようなことはなく、カーブの通りなんですね。
修繕費が１０倍はたいへんですね。

戸建ての人も何十年後には自分で内外リフォームですよね。
コンシェルジュや宅配ボックス、24時間足元に警備員とかはできませんね。
セキュリティはセコムを頼む？

金銭面の将来設計もできるし、庭木や雑草の手入れなど自分でできるし苦にならない、
老後の階段とかも問題ないって人は戸建ての方が自由にできていいのではないでしょうか？

中国の方、多いんですね！
是非、ご近所付き合いして中国語、教えて頂きたいものです。
修繕費等、将来が心配ならば、賃貸若しくは他物件にどうぞ！
年金生活が大変なのが分かるならそれまでに蓄え作るでしょ？それが資金計画ですよ、MRでも頼めばFPがしてくれるんじゃないの？
ここは、くだらないネガに釣られる方が手を出すような物件では有りませんよ！

最近の戸建てなら建て直し不要ですね。３０年で建て直しは昔の家屋ですよ。
いずれにしても戸建てなら、３０年で３千万円以上のの余裕が生まれますね。４０年ならあそれ以上です。

戸建てとリヴァリエみたいなマンションは比較対象にならないよね。

他のマンションとリヴァリエを比較するならわかるけど。

何度も戸建て、戸建て言ってる人いるけどさ。