リヴァリエB棟ってどうですか？Part4

今まで個別のタワーマンションにおける外国人居住者数の実態はあまり知られていなかったのが、こうして漏れたことにより思わぬ騒ぎになってしまったね。


昨年大手不動産会社によって売り出された港区内の高級マンションの最終購入者の名簿は、中国人の名前が約2割を占めたという。担当者によれば、高層階は中国人購入者が半数近く。
「池袋や新宿から最近では銀座、赤坂、六本木でも相当に中国人が不動産を買い漁っています。具体的な数字はわかりませんが、私が聞いた限りでは、山手線沿線の駅周辺で中国人が不動産を手に入れていないところはないとのことです」
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/913

「都心部のタワーマンション購入者のうち、１５％程度を台湾、香港、中国、シンガポールなど中華圏の富裕層が購入している」とみる。
http://www.sankeibiz.jp/smp/business/news/130717/bsd1307170731005-s.ht...

「ベイエリアの某マンションでは、最終購入者の名簿からゾロゾロと中
国人の名前が出てきました」と販売に携わった不動産会社幹部Ａ氏は振り返る。
・・・

暇だねぇ。同じ話題を長文で書く人。

ここに限らず都心やベイエリアも中華系の購入者が多いんだね。

都心のタワーマンションはここより多い15％なんだね。

都内のタワマンに話題をそらすな（笑）

今日の国家戦略特区構想のニュースがあったと思うが、これからリヴァはもっと外国人が増えるんじゃないのか？
そういう可能性大だろ。

ここにいる人たちより
お金持ってるから買うだけ。
嫌ならこうしてる間に
買えばいいじゃん。
修繕費がどうのこうの
ごちゃごちゃ言ってないで。結局ひがみにしか聞こえない。
偏見の中国人より
みな金持ってないんだなー

>107
全く話題はそれてないと思うが。

ここに限らず、今、日本では
マンション買う中華系の人が多いことが良くわかった。

キングスカイフロントには米国ジョンソン・エンド・ジョンソンの日本法人などが入る。
外国人に対する偏見を持っているなら考えを改めるべき。
日本の長期的繁栄には外国人が必要だ。

タワーマンションのような高級高層住宅に外国人（中華含む）富裕層が多めに入るのは
事実として良くあることで、これによる管理組合等運営の諸問題はリヴァリエなればこその
デメリットではない。

中華の連中は平均的にマナーが悪い（所得階層の上下に関わらず）のも事実である。

低家賃賃貸集合住宅にたむろする中華系労働者連中と、中華系富裕層の華僑・華人を
比べると、相対的にマナーがいいのは当然後者なのも事実。

これを踏まえて、検討者は営業に個別具体的に質問してみるしかないんだろうね。
個人的には川崎区、幸区あたりの中華比率が体感的に高いのはもうどうしようもないと思う。
殿町再開発で外資呼びこむならなるだけ欧米系のほうがまだマシなんで頑張れ医療先端技術
ってところかな。

そもそも中華が蔓延るのがいやなら川崎及び横浜の半分ぐらいはそもそも検討エリアとして
アウトだろう。

何れにしても、京急電鉄だか不動産だか知らんが、発言者はマヌケだよなぁ。
リヴァリエだけ中華が多い、みたいなことを自分から言うとか自爆テロみたいなもんだ。

ジョンソン・エンド・ジョンソンの研究開発施設は平成２６年５月竣工予定だそう。
http://www.iif-reit.com/portfolio/detail.php?article_id=27

マンションを買う中華系が多いのではありません。
タワーマンションという形式を買う中華系が多いのです。

最初デベは法が緩和されたことに加え建築技術が成熟し、
都心あるいは駅前立地でも住環境が提供できるようになったと考え、
欧米のアパート（サービスアパートメントに近いもの）を範に
タワーマンションを建築し始めました。

建築の形態としての特性と、充実したサービス（管理体制）を備えているため、
これまでの同価格帯（坪単価）の不動産と比べ維持管理費に重点を置いた
資金計画が求められる住まいであり、
日本人の住居への考え方を問う仕組みだったのですが、
その提案はあまり浸透しないうちに、

海外の住居への考え方と合致しているが為に、外国人に訴求するようになり、
外国人の比率が高まったのです。

初期のタワーマンションは都心の超高級物件は除き、建物は高層でも
考え方は今までの中層マンションと変わらないものも多数あり、
そのことは外国人も購入を考えることはなかった筈です。

つまりデベは新しい生活スタイルを提案したが、
それを敏感に察知したのは日本人ではなく外国人だったという事です。

この物件が思った以上に人気が出ないのは、
サービスや建物の基本設備は充実してるのに
土地が安いために、またデベロッパーに儲ける意識が希薄
というか売り切る自身がないために
かなり坪単価が安くなったという画期的な物件であったにも関わらず、

これまでデベロッパーが考えたに過ぎない一生の資金計画を
金科玉条の如く振りかざし、
管理費が高いだとか、維持管理費が破綻するだとかといった
これまでの常識ベースでの議論に終始したり、
床暖房は風呂の栓の有る無しで物件の質を判断したり、
今では当たり前になっている良い物件は先ず外国人が買うという
都心部での常識が理解できていないかったりで、
議論のポイントが違うのではないかと思わざるを得ません。

デベのプロ意識が希薄ですが
集まる客層もこの検討版を見ている限り本来の購買層とは異なっているのではいでしょうか。
もっと他に条件に当て嵌る物件はあると思います。

こんな議論を繰り返しているうちに外国の方が買ってしまいますよ。
それはそれで良いのですが、
本来この様な生活スタイルを得たいと本当に考えている方の
検討があらぬ方向に行ってしまうのではないかと心配且つ残念です。

豊洲だろうが、芝浦だろうが、
中国系の居住者が大いのは当たり前の事実ですし、
それほど問題にはなってないのもまた事実です。

個人的には、坪単価に釣られて無理な資金計画で
購入してしまった若い子供のいるファミリーがいないか
心配でなりません。

ちゃんと購入時に将来的に必要なトータルコストを含めて
説明しているか心配です。

１１１さん

全く同意

自爆テロ

>114
マンションギャラリーに行ってないのですね。
行けば長期維持費も説明されますよ。

デベが作成した修繕計画って理事会で見直し出来るのかな？
かなり安全に見すぎていて、高額になっていますよね。特に２０年後以降。
３２年で終わっていますが、原則３２年目とそれ以降の金額は同一なんでしょうか？

>117
あくまで計画ですから当然変更は出来ますよ。

その代わり、後で大幅値上げや一時金徴収になったマンションの事例は随分ありますね。

また築40年超の団地とかの修繕積立金を調べてみましょう。

エレベーターも無く狭い住戸なのになんでこんな高いのかと思うでしょう。

３２年目以降は基本的に３０年目の修繕費と同一レベルですよ。
なので、７０平米なら５万円/月がずっと続く計算ですね。

>118 築40年超の団地とかの修繕積立金を調べてみましょう

実際いくらくらいでしょうか？こちらのマンションでは２０年目くらいから、７３㎡で５．３万円/月になってますね。

５．３万円の修繕費、２，０万円の管理費、２．０万円の駐車場、２．０万円/月の固定資産税
１１．３万円/月が２０年後の月当りの維持費用かな？

戸建てならせいぜい２万円/月程度じゃないでしょうか？？

ここまで生々しく修繕費が語られるスレはない。
以前、別のタワマンのスレで長期修繕計画を書いたら消されたことがある。

>集まる客層もこの検討版を見ている限り本来の購買層とは異なっているのではいでしょうか。

ここは都心ではありません。川崎なんです。坪単価200万円以下の購入層がボリュームゾーンです。
都心のマンションを候補に上げていた購入層でココに目を向ける方は少ないと思います。
本来アイランドスイートとかを購入する層が管理費が高いとか修繕積立金が8倍になるとか騒いでる中で
投資目的ではない中華の方がドンドン契約を進めているのでは。

この話題も飽きた。
過去スレ読んで。

修繕積立金は計画では８倍ではなく、１０倍になってましたよね？

でもＡ棟はほぼ完売なんだよ。

>122
戸建てはそもそも修繕計画は家主の一存で極安全サイドにも超ずぼらにも
設定できるから比較対象としては不適。
マンションvs戸建ての話でも中々決着がつかない話題。

特にネガティブな情報でもないのに、鬼の首を取ったように連投しまくってるやつは何なの？
ただの頭悪いですアピールにしかなってないことに早く気付けよ。

羨ましいな
うちは将来60000円の修繕積立なんて払えないので、
リヴァリエあきらめました
部屋価格は手が届く価格帯だけにすごく残念です

ここを買う若いファミリー層だって、
キャッシュが沢山あるのでしょう
どんどん売れてますね

均等払いなら諦めないのかな

何年先まで生きるのかわからんけど、
30年で平均月2万の修繕積立金として、30年後～ずっと変わらず月5万に固定されちゃうと、
30年目以降は大幅に修繕コストの高いタワマンになっちゃうよね。
その辺はどうなんだろ。

港町てどんなところっすか？
はじめていってみてピンと来なかったもんで。
住みやすいっすか？

罰則
無いなら
敷地内
庭園スペース
私
家庭菜園
するあるよ

>134
偽物乙。
ホンモノは罰則あってもやるから。

>133
極力公平に評価しても、現時点では、特段住みやすくはない。
元々工場跡地ということもあって周辺住戸が少なく宅地化されていないため
生活利便施設が少ない。現状では鈴木町以東か、川崎駅のエリアに依存せざるを得ない。
そのため、イトーヨーカドーネットスーパー提携とかでカバーしようとしてる。
減ったとは言え、ホームレスが格段に多い川崎区だし、ギャンブル破綻ナマポとか
唾棄すべきクズが多い。

が、他方、現状のリヴァリエエリアは丁度大師線が仕切り線になり、リニューアル
されたため、小奇麗になっていて、閑静ではある。
ここから先は競馬場ショッピングセンターの出来、客入りとその後に続く住宅が
増えるかどうかだろうな。
リヴァリエは再開発の最先鋒なので、将来をどう期待するかでこの物件の評価は変わる。

ところでキングスカイフロントとかライフイノベーションとか横文字いっぱいだけど
具体的にリヴァリエになんか寄与すんのアレ。

内廊下
涼しいある
友達
泊めたいある
罰則
有るあるか？

今時、「〜ある」なんて言う奴いねーよw

>ところでキングスカイフロントとかライフイノベーションとか横文字
いっぱいだけど
>具体的にリヴァリエになんか寄与すんのアレ。

とりあえず、羽田空港への連絡道路新設の構想があり、羽田空港へのアクセスが更に良くなる可能性があります。
あとは、川崎臨港部や多摩川沿いのイメージアップと環境整備への期待ですかね。

> ３２年目以降は基本的に３０年目の修繕費と同一レベルですよ。

計画がないのでそんなことは言えないはずです。
少なくとも私はそうは聞いていません。
言えることは、３０年目の修繕費を上回ることは考え難い、くらいかと。

だから３０年目の修繕費がその後も継続するのがふつうなんですね。リヴァリエの場合はだいたい５万円～７万円くらいではないでしょうか？
１０倍ですよ。

それなら均等払いにすれば、その後も安いわけですね。
おかしいと思いませんか？

競輪場とか堀之内潰してキングスカイフロントならまだしも殿町の方じゃ港町の環境整備にゃならんのじゃないかね。

>140
修繕積立金を安くしたいとの願望を強いようですが
一般的には以下のようになります。

http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2011_07.html

リヴァリエの場合はタワーマンションであることからカーブの上がり方はこのグラフの比ではないでしょう。
まあ修繕積立金を気にするようでしたらリヴァリエを購入対象からはずすことですな。

検討版で幾ら言っても解からないみたいですから、市場が理解できないのは当然なんですが、
立地の問題ではないのです。

タワーマンションはその性格上地価の分譲価格に占める割合は小さく、
立地で価格が決まる傾向は低いのです。

また、都心まで２～３時間掛かる土地にも豪邸は立つし、
千代田区にも安い物件は探せばあります。
川崎区に維持費管理費が掛かる建物があったて、おかしくないし、
そういう提案をデベがしているだけ（売れなければ大変ですが）に過ぎず、
それに共感した人が購入すれば良いのです。

維持管理費が掛かる事を承知する、周辺の環境は自身で判断する、という基本を守っていれば
そしてそれに納得する人が、国籍に係らず買えば良いだけです。

その意味で、川崎区内の他のマンションとは競合しない物件です。
というよりかなり新しいコンセプトを打ち出しているので、他の立地に広げても
競合する物件は少ないかもしれません。

>144
実際はマンションの状況に合わせて修繕計画を随時見直しを行いつつ進めるので、当初計画通りのカーブにはなりません。
今から30年前に立てた30年計画に律儀に従っているマンションがありますか？

現時点で傾きをどうにでも設定できる30年計画のカーブをもって30年目以降の価格が決まるはずがありません。

30年間の総支払額がリヴァリエを上回る東京ベイエリアのマンションがありますが、20〜30年後の支払額は70平米で35000円弱に留まる計画になっています。
早めに積立額を上げれば30年以降が安くなるなんてことがあるでしょうか？

また、A棟の計画では30年後はB棟よりも安い支払額になっています。
A棟のほうが30年以降は安くなるのでしょうか？

そもそも、Ａ棟とＢ棟で修繕費積み立ての計画が違うっておかしくないですか。
管理組合が計画見直して、その結果としてＡ棟とＢ棟が違ってきたというならわかるけど。
今は、Ａ棟とＢ棟ともデベが計画たてたのでしょ？

A棟は5年おきの増額プランで一時金あり、B棟は4年おきの増額プランで一時金なしの模様。
ちょっと前までは5年おきの増額プランが主流だったように思いますが、今は4年おきとする傾向なのでしょうか。

スカイズも増額は4年おきのようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351476/res/840-844

因みにスカイズの修繕積立金は物件概要によると平米単価138円で始まるようなので、75㎡ですと約10350円からのスタートになると思います。
入居前に支払う修繕積立基金の額もリヴァリエよりは大きいので、早期の支払額を比較的大きめに取っていることがわかります。

長期修繕計画は5年おきくらいで見直すことが推奨されているようですので、実際の増額実施前の金額の根拠として見直していけば良いのではないでしょうか。

>147
竣工時期が異なる建物なら珍しくないよ。
そんなにおかしいと思うならMRで聞くか、それこそ他を検討すればいいと思うよ。

長期修繕計画なんて管理会社が管理組合にこれだけお金が掛かりそうですよ、
こんなブランでどうでしょうか？ということだけ。
おおよその総額を把握すればよい。

ただ個人的にリヴァリエみたく当初安く、後で急激に上がるブランを提示するのはなんとなく信用おけない。
ランキングコストを見かけ上安く見せるためと勘ぐってしまう。

そういうのはカタカナ系新興デベロッパーに多く、財閥系ほどフラットだ。

急カーブで上がるのは信用おけないのも分かるが、結局、修繕費の上昇でやり繰りが心配な層は購入すべきでないということになるのかな。
無理して買ってあとで組合でやれ修繕費が高すぎるじゃ他の入居者に迷惑になるし。すでに購入した人はさすがにそこはクリアーしているんでしょう。

>151
わかります。
ただリヴァリエでは営業がちゃんと将来の値上がりを説明するので、結果的に逆効果になっているようで皮肉です。
三井とて決してフラットではなく、200万もの一時金ありプランに至ってはどうやって回収しろというのかと思うほど。

なんかズレてるように感じてしまいます。