ハイコート山手パレ244

山手のマンションて久々な気がするのですが、どうなんでしょう。

自然環境の面ではなにやら問題になっているようですが。

この近所で、より丘公園に近いところに野村が土地買ってるよ。いまは遺跡調査とかしてるみたいだけど。
そっちのほうが立地的には上な気がする。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

移転した中央大学附属の跡地がマンションになれば大本命なんですけどね…

確かに。
山手244は、リーマンショック前に長谷工が高値つかみした、いわば損切り物件ですからね。

山手は買い物などとても不便そうなわりには人気のある場所ですよね。
北館、南館に分かれているんですね。
どんな感じになるのか楽しみです。

坪３００万円超えですかね。アメリカ山エレベーターができてからは便利になりましたね。

１期で売り出した部屋はどれも坪３３０オーバーでしたよ。要望入った部屋のみの売り出しだったみたいですが。

この物件は現在係争中ですね。
夏から販売していてまだ一件も売れていないみたいですよ。

それなのに、坪３３０オーバーはきついですよね。

反対運動がなければ、とても魅力的な物件なんですけどね。。。
山手はやっぱり反対運動がつきものなのかなあ。

反対運動は好立地物件の宿命みたいなもん。駅遠バス便の工業地域物件で反対運動なんか起こりっこないでしょ。

普通の反対運動ならまだしも、係争中ってことは場合によっては建物が予定通り完成しない可能性もありますよね。
現段階では、購入するにはリスクを感じます。

反対運動はおくとしてもこの立地で外廊下の長谷工物件なんか買いたいか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5926/all/
外廊下vs内廊下いろいろ議論があるね。

山手は坂もあるし買い物も不便だと思うのですが、なぜか住んでみたいなと思える場所なんですよね。
歴史のある洋館があったり異国情緒がただよう街っていいですよね。
マンションからの眺めってどんな感じなんでしょう。
港が見下ろせたら素敵でしょうね。
他のマンションとは違ってどの間取りにも広い洋室があるんですね。
贅沢な間取りだと思います。
ネットではまだモデルルームを見せていただけないんですね、残念。

残念ながらあの物件から港は見えません。

山手は素敵な街なのですが、あいにくあの物件は景観への配慮が足りないと横浜市からも山手町からも山手にふさわしくないという正式認定を受けています。

おそらく、広さも、周辺のマンションと比較すれば半分以下の、このあたりではまれにみる狭小物件です。

せっかくの良い場所なのに残念です。

外廊下で悲観しているということであれば，そう気にされなくてもいいかと思いますよ。
内廊下はここ１０年のトレンドかなあと思っていますが，
強風の懸念されるタワーマンションとは違って，
低層マンションの場合，外廊下の方が抜けが良くていいという根強い意見もあります。

現在，都内のいわゆる高級住宅街に分譲中の低層マンションを見ても，
高級感ある外廊下物件もそこそこあるように思います。
バブル期などに分譲された山手の高級低層マンションも多くは外廊下です。

じゃあこの物件が高級かどうか云々かんぬん言い出すと，
実際を見ておらず，また建物の原価とか利益率とかそういうことも分かりませんので，
中傷の応酬のようになってしまいそうでやめておきます。

これまで享受されていた近隣の住環境が，
マンション建設によって変わってしまうという点は，お気の毒に思います。

確かに山手にも外廊下マンションはあるのですが、みな敷地に対してゆとりのあるつくりになっています。

たとえば、３階まで建てられるところを２階までに高さを抑えるとか、周辺との距離を充分に空けて緑被して建てるなど、周囲の環境との調和をはかっているものがほとんどなのです。

ですので、外廊下といってもその部屋の専用階段であったり、デザインの一部であったり。

緑とゆとり、これが東京とは違った山手の魅力なのです。

この物件の場合のように、利益主義で容積率ぎりぎりまでに造るために、樹木はことごとく伐採して、廊下は外にするしかないというのとは、全く異なるのです。

最近分譲された山手のマンションの総戸数と敷地面積の割合を調べてみた。
コルティーレは大規模物件なので１戸あたり敷地面積はかなり狭い。
一番ゆとりあるのはグランドメゾン。あとはあまり変わらない。

①ハイコート山手パレ244
総戸数 北館23戸/南館16戸
敷地面積 北館2,504.23m²/南館1,740.35m²
②オープンレジデンシア101
総戸数 壱番館20戸/弐番館7戸
敷地面積 壱番館2,192.60㎡/弐番館753.76㎡
③プラウド山手町
総戸数 18戸
敷地面積 1,958.78㎡
④グランドメゾン山手225
総戸数 19戸
敷地面積 2,596.9㎡
⑤コルティーレ山手町
総戸数 224戸
敷地面積 13,219.33㎡

引き続き。
このスレで極狭物件などという書き込みがあったので，専有面積を調べてみた。
一番ゆとりがあるのはグランドメゾン。
そのほかで100㎡超えの部屋があるのはハイコート山手パレ224とコルティーレ山手町。
ただしコルティーレ山手町は大規模物件のため50㎡の部屋もある。

①ハイコート山手パレ244
約76㎡～約101㎡
②オープンレジデンシア101
約75㎡～約92㎡
③プラウド山手町
約76㎡～約98㎡
④グランドメゾン山手225
約114㎡～約226㎡
⑤コルティーレ山手町
約50㎡～約123㎡

また「長谷工」ということで叩かれている様子なので，
いろいろ調べてみたら，単なる誹謗中傷ではなく，
比較的中立の立場で「長谷工」という会社を考察しているブログを見つけた。
間取りや直床に関する考察など。ただし本物件は二重床・二重天井。

URL
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11456234344.html

またスマイサーフィン
入居者による事業主ランキング。
長谷工は「参考値：サンプル2以上9以下の事業主」で平均値72.8

URL
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_090821a.php

№.24のブログは，大規模格安物件が得意なデベ・ゼネコンとしての「長谷工」を考察している。
いわゆる「高級マンション」事業に関わる場合の「長谷工」については，参考になるかどうか。

ハイコート山手パレ244は新日鉄興和不動産とのJVなので，
新日鉄興和不動産の「ハイコート」シリーズの出来が，
マンションの出来を推測する上で有効かと思う。

ハイコート洗足池　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/285607/
ハイコート大塚レジデンス　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/346160/

追加
⑥マートルコート山手261番館
総戸数 14戸
敷地面積 1,373.46m2
専有面積 90.7㎡～120.07㎡

さらに追加。
⑦オープンレジデンシア山手127（仮称）
総戸数 N棟11戸/S棟11戸
敷地面積 N棟1,181.06m2/S棟1,191.41m2
専有面積 78.07m2～95.50m2

１戸あたり敷地面積はどこもあまり変わりませんね。

連投すみません。
⑦オープンレジデンシア山手127は，①パレ244よりもさらに奥ですね。
ここまで行くと駅まで歩くにはちょっと遠いなあ。
あとはオープンハウスブランドをどう見るか。

>>23
お調べになっているマンションはいずれも最近の物件ですね。
この中では、グランドメゾン山手225は環境に配慮した緑豊かないい物件だと思います。
ですが、その他は山手町の代表的な物件とはいえません。
山手町で資産価値が高水準で維持されているのは、例えば以下のような物件です。

①山手ホームズ（180.4㎡程度）
②クレスト山手（146.8㎡程度）

これらは周囲の環境と調和したゆとりある悠然としたたたずまいの好物件です。
それに対して、ハイコート山手パレ２４４はこれらの物件とすぐ近所なのですが、いかにも団地っぽく全く異なるたたずまいです。質や広さにおいても明らかに見劣りします。

やはり山手という感じがします。
高いですね。
駅が遠いとか坂があるとか買い物が不便とかいう問題とは
無縁の特別な場所なんでしょうね。
間取りは図面を見る限りではさほど高級感を感じませんが、
内装や設備が特別なんでしょうか。
場所だけですでに高級なのかもしれませんが。
団地っぽいたたずまいとのことでちょっと残念ですね。
価格的には自分には手の届かない高級マンションです。

私も手が出ないクチです。
さてモデルルーム見た感想ですが、良い点と悪い点をいくつか思いつくままに。

まず240cmハイサッシュと260cmの天井高。これは抜群の解放感です。
外壁のハーフボーダータイルも品がある感じ。
どこぞの有名美術館を手がけた建築事務所の元所長さんが建物デザイン監修しているそうで、
私などは案外美術館ぽい外観で良いんじゃないかと思っています。
団地ぽいとか何ぽいとかは、まさに主観ですから、人それぞれです。

よくある田の字型の間取りは気になる人は気になるでしょうね。
ただ柱はできるだけ部屋の外に出すようにしているようで死にスペースは少ないです。

残念ながらディスポーザーがついていません。
キッチンカウンターが御影石だったり、
エアコンが天井埋込カセット型だったりするのはこの価格なんですから当たり前です。

お風呂は広い部屋は1620ですが、狭い部屋だと1418です。これは仕方ないか。

モデルルームをいろいろ見比べましたが、
なかなか高級感があり、価格と感覚に違和感はありませんでした。
ただしモデルルームではリビングの壁に天然石材を使用していましたね。
一見して、オオッとテンション上がりましたが、残念ながらオプションでした。

その場所を好きになるかどうかでしょうね
どうせならその場所を好きになった方に来て欲しいものです。

No.31さんモデルルーム見られたのですね。
公式ＨＰにはまだ仕様などは公開されていませんので、情報助かります。
私ももちろん、手の届くようなものではないのですが、こういう高級マンションにはすごく興味があります。
私がパッと見て、一番いいなと感じたのはエントランスゲートでした。
そんな派手さとかは、全くないのですが、さり気ないおしゃれ感がいいなと感じました。

7000万を超えると主観では高級です。でも高級であることは最初からわかっているマンションですから予算にかなり余裕のあるご検討者さんが多いのでしょうか。そんな方々からすると、私が高級と言っていることがおかしなことなのかもしれませんね。キャッシュかローンか、余裕があるか無いか、これで少し評価は分かれるかもしれません。目に付く良し悪しは予算との照合になるはずですから。

34さん
特におかしくないですよ。なかには一括で買われる方もいるのでしょうが、
頭金＋ローンとかで検討されている方も多いと思います。
余裕があるかどうかは分かりませんが、一般に、ローン背負うのはエイヤですよね。

それにつけても山手のマンションは、中古相場も高いですね。

頭金はある程度用意しておかなければと思います。親からまたは祖母からの生前贈与を受けるかどうかも検討中。一緒にはなかなか住めないので遊びに来てもらえるような間取りを選びたいと思います。

ホームページ更新されてましたね。
この辺り治安はどうなんだろう。夜道は寂しそうですが。

>>40

まだ完成していない物件ですよね。40さんの仰る意味は工事中の風景のことなのだと推測しますが。

最初は3階建てというアパートによくあるほどの低層でびっくりしました。

眺望は無くても仕方ないですがここまで低層だと日当たりが気になるところです。

沿岸でもないですしね。

山手244あたりは第一種低層住居専用地域で１０メートル以上の建物は建てられないからね。
高い建物でも３階建てまでですね。日当たりは南傾斜なんで推して知るべし。

43さん
過度の中傷は、何だか大人気ないと思われてしまいますよ。
仮処分のほうは、たんたんと審理すればいいだけですし。

スレ荒らされてるわけだから訳だから知らんことはないでしょうw
でも、コルティーレ山手のときもスレが荒れましたね。

コルティーレは原告（反対派）敗訴ですね。

住民の方々のスレがあるので山手の特殊性を知る上で参考になりますかね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39107/all/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7780/all/

7000万80平米くらいでは厳しいのかな。
みなとみらい線駅まで徒歩圏内だと他に無いので気になり始めたとこです。