パークタワー東雲ってどうですか？ Part19

ここの「３０年のランニングコストは８０平米だと物件価格＋４０００万円くらいかな？
物件価格をムリして買ったとしたら、維持は大変だね。

ここのパンダ部屋は確かに安かったけど、みんなパンダ部屋に騙されて吸い寄せられたのかもしれませんね。

冷静さを失って、狭い部屋をよく計算してみるとただ狭いだけで、坪単価は東雲にしては安くなかったという事に気付かなかった。残念な事です。

ここは坪単価180万円が妥当な立地なのですよ。知っている人は知っている。ただそれだけなんです。

同じくらいの坪単価のマンションを
5箇所でも10箇所でもいいから
リストしてくれれば、ランク付けしますが、いかが？
同じくらいの坪単価というのが以外と難しい。

周囲の中古マンションの売却済み坪単価をみればわかるでしょうに。新築プレミアムなんて入居と同時にはげ落ちますよ。

ここは
平均坪225万円です。

レインズデータでは平均坪単価180万円です。
平米単価でしか表示されませんが。

>503
ちゃんとファイナンシャルプランナーに修繕費の値上りも含めて試算してもらったけど、私は余裕でしたよ。
人によりけりでしょうけど。

502
この値段でこの仕様。お得でしょ。
これはコスパ。
この値段だからこの仕様。
こう書いたらコストダウン。

でもそんなこと言ったら、運河沿いの黒いマンション買った人もっと大変だね。
ここより1割高かったんだから。
Wコンがここの周辺相場を押し下げてるのはあるね、安かったから。
でも10年前の物件だよ！

ＣＦＰは金融関係だと普通資格くらい持っています。継続するための無駄なコスト払ってますけどね。

資産家相手ではあまり意味のない資格なんですよね。それより、不動産販売の営業社員が基本として所持しておくべきだとつくづく思いますよね。
ライフプランくらい自分で絵を描けないサラリーマン相手の商売ですからね。

コスパって、建物の仕様だけじゃなくて、通勤利便、ラッシュ混雑度、周辺環境、近隣に住んでる人の属性、生活利便、あらゆるものを総合して考えるものだよね？マンション買うとき、土地も買ってんだから。

運河沿いのマンションの方が立地が良い。タワーパーキングでない。部屋、広め。不動産価格にお得はありません。

だから経済の勉強をしている方は理解できると思いますが、コストパフォーマンスっていうのは｢削るだけ削った最適な｣曲線を描くわけなんですよ。

金融勤務ですが、CFP持ってる人、そんなにいない。
リテールやってる人以外、あまり取らないと思うなあ。
もっと他の資格やスキル取得に精進してるよ。
スレと関係無くてすみません。

>516
つまり？

つまり、あらゆるものを総合して考えると付加価値の高いものにたどり着きます。
つまり、ラグジュアリーな都市好立地物件に行き着くわけです。
それを諦めると、｢削るだけ削る｣って方へ流れるしかありませんね。

>516
あなたの主張はコストパフォーマンスが良い物件は微妙という論調でしたよね。
コスパは良いに越したことは無いのでは？
コスパが悪い方が、物件として良いということもあり得ますか？

都市ではなく都心でしたね。

その削った先が東雲なのでしょうね。
更に削ると千葉、埼玉の郊外って感じかな？

こちらのマンションの北側からの展望は何が見えますか？30階です！将来の展望は危ういのでしょうか？
もうひとつ質面です！私は池袋方面なんですが皆さんでしたらりんかい線東雲駅つかいますか？それとも徒歩12分？で有楽町線辰巳駅つかいますか？教えて下さい。

専門的な事は分からんけど
ご本人はコスパ！
と信じていても
部外者から見れば
安かろう悪かろうって事もあるわな。
特に不動産は
経済的、社会的、自然的、行政的な
評価の総和だからな。

522さん
北側は30階だとスカイツリーはあまり見えないかもしれませんが、右手に東雲マンション群と左手に豊洲から晴海にかけての都心が見渡せる形だと思います。夜はとてもきれいですし、公務員宿舎も最近できたばかりなので、かなり長い間は風景が維持されるかなと思います
ここは辰巳駅まで表記では10分ですが、信号が全くないため10分かかりません。東雲駅は駅の手前に二つ信号を渡るので、逆に辰巳駅よりかかるケースもあります。
池袋なら辰巳から一本でずっと座って行ける感じです。りんかい線も座れますが、全て池袋まで行くわけではないので、自分なら辰巳から通います。

まあ一般的には評価されない眺望でしょうが、変わる可能性は少ないかな。
ただ、イオンの晴海通り向かい側には、宅配ターミナルの大きな敷地があり、隣接地も空き地なので、あそこにタワーが建ったら、かなりの囲まれ感でしょうね。今でも50%は眺望ぬけませんから。
あと、池袋方向行くのにほとんど反対方向の台場、大井町を通る物好きはいないと思うけど。

>519

あなたのコスパの認識は間違っていると思う。勉強し直しましょう。
クオリティが同一で価格が高いかどうか、もしくは価格が同一でクオリティが高いかどうかの判断でしょう。
付加価値が高くともそれに見合った価格かどうか判断なのですから、あなたのコメントは支離滅裂な論理です。
ラグジュアリーかどうかの議論とは全く別物です。
クオリティを削って値段も下げるのがコストダウン。
無駄の排除や工夫によって、もしくは企業利潤を削ることによってクオリティを維持しつつコストを下げる、もしくは維持するのがコスパが良いということ。

474ですが、結局ここと同じくらいの坪単価、コストパフォーマンスで良い物件の具体的な名前は挙がりませんでした。
それがある意味真実を物語っているものとして理解します。
要は、ここはなんだかんだでかなり優良な物件ということですね。
ありがとうございました。

＞528さん

｢不動産にお買い得なし｣という格言をご存知ないのかな？

安いのは安い理由があるって事なんですよ。

そしてコストパフォーマンスの意味は企業本社で企画をしている方はよく理解しているわけです。

1億の物件には1億の価値がある。5000万の物件には5000万に見合う価値がある。そういう事なのです。
5000万の物件に1億の価値はない。正しいでしょ？

昔、QC活動というのが流行ったけど、
クオリティを下げる事なくコストダウンを追求したぞ。結局、視点の方向が違うだけだよ。

>530
明らかに間違っていると思います。
あなたの論理ではバブルで損を取り戻せない人はいないことになり、また全員がその価格に満足していることになる。
今は1億の価値しかないのに、バブルの時に100億近い価格で買った人はあなたの話に納得するかな？
これ実際にあった話。

さて＞528さん

無駄な排除って、この物件でユニークな事ってなんでしょうね。
また、企業利潤をデベロッパーが削っていると思われますか？それってどこかのスレで書かれていたボランティア価格って意味に近いものですか？それとも出血大サービスとか言いたいのでしょうか？

いつもの奴です、ほっておきましょう。今日はSKYZとPT東雲で忙しいからPT豊洲まで手が回ってないですがね（笑）　

529
結局、同じ坪単価の物件をあげてもらえなかったな。
ここよりランクが下と考えられる物件でもいいから5箇所くらいあげてほしかったな。
それって検討者にも役立ちそう。
それが出来ないなら、出来ない事を要求した挙げ句、自分勝手な結論を出して、最後にお礼を言ってる滑稽なヤツって事になるよ。

まぁ価値感は人に寄りけりだからねぇ。
古い団地しか見えなくても運河沿いが価値があると思う人ならここは相対的に価値が低いということになるし、タワーパーキングになんら問題も感じず、むしろ濡れない汚れない、免震というメリットと感じる人ならここのほうが価値が高いことになるし。
東雲という立地だって、駅から近いわけでもなく、未開発エリアが多く残る街並みだけど、人によっては騒がしい豊洲からすこし離れて人混みも無く静かに暮らせるという意味ならメリットを感じるし。

躯体仕様・専有部仕様は高めだから、その他の条件がマッチする人にとってはかなりコスパは良いと見れるかな。

＞533さん

バブルの時に1億しか価値しかないのに100億で買った人もいるかもしれませんが、買わなかった人もいる。さて、あなたの理論はすべてにあてはまるのでしょうか？

この程度の価格の購入者層で、まともに維持していけるのかな？
平均価格４５００万程度の物件を買う５８５世帯は将来不安だね～
東京でこんなタワマン初めてじゃない？　修繕費はバカ高なのに

DHLって、もともとは月島倉庫かなんかの土地を借りてるだけじゃないの。
あそこを使いはじめて10年くらいだと思うけど、外資だからなぁ。
戦略次第で無くなる可能性もあると思うけど、何で移らないと言えるのですか？

>538さん
いや、474ですが、自分で挙げられるくらいならここで聞いてません。
純粋にみなさんがどういう物件をここより良いと思っているのか知りたかったんです、坪単価が同じくらいのとこで。
中々出てこないものだなと。

だから東京で坪単価がここと同じタワマンなんてほとんどないんだって。安さがウリ！
プリンターと同じだよ。本体は手ごろで安いが、インク代が高いってやつ。

坪単価が違って、ここより資産価値が維持できそうなマンションなら、湾岸の新築のほとんどの物件がそうではないでしょうか。坪単価は上も下もありますが。

ここの売りは、タワマンを手ごろな価格で買えることでしょうね。
都内タワマンで、最も安い部類に入ると思います。
それなのに便利。

>540
だからそういうことを言ってるんですよ！
世の中には5000万で売ってるからといってその価値が無い物件もあるということですよね。
世の中には常に割安な物件と割高な物件はあるはずですよ。
そうじゃなきゃ、不動産業成り立たないでしょ。

>545さん
湾岸物件の中でここだけ唯一資産価値を維持できない理由は何なのでしょうか？

>530さん

実際そうだと思います。
コスパの話題も価格程度の一般的な価値でしかなく（客観的な事実として）、価値は個人差が有るので価値が（占有部・通勤環境・教育環境　等々）　高低を生むので、個人にとって価値が高くて価格が安ければコスパが良いと言う事でしょうし・・・
特定の土地なり特定の駅なりへの距離が非常に大きな価値を生む場合は一般的にはコスパが低いと思われても特定の人にとってコスパが高い事になると思います。ただし、より多くの人にコスパが高いと思える物件は販売も順調に進むし、逆の場合は残ると言う事だと思います。
なので、実際の価格と価値は常に、不特定多数の複数の要因によってコストパフォーマンスが変動すると思います。

管理費・共有施設の議論は有りますが、それらも個人のニーズに対して対価が高ければコスパ悪いし低ければコスパが良いと言う事だけだと思います。差し引きして検討すれば良いだけな気がします。

本物件は意外と税制面で恩恵があるので、そこを理解した上で類似物件と管理・修繕費を整理して本物件のネガティブ面を明らかにしてくれたら良いと思います。一般的タワーマンションのネガを言いっぱなしのスレは双方何も生まないと思います。

割安割高で不動産を買うのは結果的に損をする。割安な物件ほど資産価値を維持しにくいから。
地域で一番のマンションを買わないと。湾岸駅遠ならスカイズ、駅近ならCGP。ここは一番安いけど、住んでて誇りに思えるかな？そう思えないマンションは売るときにも値段が下がりやすい。

ぶっちゃけ、三井がどんな層をターゲットにして全体を作り価格を決めたかがすべて。
６０００万とかを超える金額を出せる層向けには明らかに作ってないよね。
中古になったら、隣のWコンとガチンコ勝負だろうね。安さで負けそうだけど・・・

で、
買うの？買わないの？
ずーっと、検討したいなら別ですが。
わたしゃ買うよ！