阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

確かに奈良や垂水などの大阪平野から遠く離れた分譲地が工夫こらして色々頑張っていますが、宝塚山手台は大阪平野に面した最後の大型分譲地ですからねぇ。
そのような恵まれた立地であるのに私達サラリーマンでも何とか手の届く価格帯で分譲しているから販売好調なのでしょう。
駅前から並木道を上がって行く感じが本当に素敵です。
「いつかは山手台」と考えています。

山手台には割と訪問しますが、ここだけ特別に問題を抱えているようには思いませんが。
例えば、住宅街にパチスロ屋ができたとかなら、役所の不能を嘆かなければなりませんが。
私ら小都市の住民からみたら、いろんな意味で冴えた感じがします。

山手台地区計画（まちづくりルール）で
「敷地面積は１７０㎡以上」と決められています。
山手台は開発当初からこの計画をしっかり遵守して造られています。
市民の代表が決めた、まちづくりルールに不満があるのでしたら自治会で声を上げ、市議会に変更を促すのが筋でしょうね。

>888
乱開発だという自説の表明自体は悪くない。
ただその行為によって改善の見込みもないのに、ここで投稿の過半を占めるような頻度で2年に渡り同じ趣旨を延々と繰り返すような変質的な荒らし行為が非難されている。

荒らし投稿を非難している人は、少なくても複数いるのは確実。
荒らし投稿をしている人より圧倒的に多いと、文体から個人的に推測している。

現在の需要に対して宅地が足りている（余っている）状態でも、これからなんらかの理由により宅地の不足が見込まれるなら、単なる宅地大量供給だけを目的とした山削り開発でも社会的な正当性が一定程度はありますが、今おかれている状況は全く逆ですからね。

むしろこれから少子高齢化の深刻化で土地や家の余剰が本格かし、社会資本の維持が困難になる事こそが大きな社会テーマになっています。

当然、山林破壊による無秩序な市街地の拡大を抑制し、既存の住宅街の利活用や再生や逆線引き（市街化区域の縮小、縮減、減築）こそが求められている時代なわけです。

170㎡をちゃんと遵守しているのは現実ですよね？

ルールをちゃんと守っているわけです。

170㎡ギリギリが問題あると言うなら、

ルールを見直すしか手はないのではないでしょうか？

200㎡とか250㎡とかへ変更を試みられたら如何でしょうか？

>>871
さん

＞大手の不動産企業が、大都市近郊のベッドタウンにおいて、公共交通機関の利用ができないか
＞著しく困難な分譲地を開発し、長期ローンを組んで購入する一般核家族サラリーマン世帯向けに
＞分譲するというのは、社会的に見て失格であり本来明確にやってはいけないご法度です。

＞運転できなくなった後期高齢者のお年寄りや小さい子供などの交通弱者が移動に困るような街を
＞大手企業が、核家族子育て世代向けに分譲するという事ですからね。
＞車がないと生活できないと分かっていながら分譲して、環境や道路渋滞の悪化などに加担する
＞わけですから社会的に見て完全にアウトです。

＞ああいう場所を、住宅ローン購入サラリーマンの足元を見た分譲地にするというのは前代未聞です。


全く仰る通りです。

この件はかなり深刻なので、山手台開発全体のなし崩し的な理念の低下やコストダウン路線とは
一旦切り分けて、別の問題として取り扱う必要すらあると思います。



＞本来ああいう場所は、開発しないのが筋ですが、どうしても開発するなら専用のマイク
＞ロバスなどの交通機関を持つ老人ホーム用地などにするか、できるだけ区画を大きく取
＞り（車が必要不可欠な場所の世帯数を少なくする為）将来車の運転ができなくなった人
＞生の終盤がタクシー生活になっても経済的に困らないお金持ち向けの分譲します。

隣の中山台にも、あの場所と同じようなお年寄りや身体障害者など交通弱者の
公共交通（バス）利用が著しく困難な立地がありますが、仰る通りの配慮がなされていますね。

具体的には、中山桜台7丁目や中山台2丁目西側斜面などは、バスの利用が非現実的な立地で
マイカー依存地区ですが、平均150～200坪の区割り（非サラリーマン向け）になっており、
出来る限り世帯数を減らして交通負荷を抑制したり、緑を最大限に回復させて山並みと
調和するよう配慮されています。マイカー依存度の高い場所を開発（社会にとっては
良くない事）するかわりに、富裕層を呼び込む事で、固定資産税（豪邸）や住民税にも
寄与していますので、街の社会資本の持続可能性に貢献する仕組みになっています。

このような現実を目の当たりにしますと、山手台は当初から理念に掲げてこられた
‘日本中のお手本となる美しいまちづくり'どころか、隣の中山台の開発にすら著しく理念や
社会的規範において劣るどうしようもない開発（理念なき無秩序な開発のお手本）に
なり果ててしまったと言えるかもしれませんね。

ちなみに中山台の大部分の土地が販売された当時（70年代半ば～80年代頃）のほうが、
現在よりもむしろ土地の実質相場は高かった（大卒初任給の2～3倍程度でしたので、今の物価に
換算すると坪単価40～60万程度です）ですから、昔は土地が安かったから理念重視の開発が
できたという言い訳はできません。今のほうが地価（名目ではなく実質）は安いのですから。

あのさ、この一連の荒らしにいつも同じようなパターンの反論を付ける人は何を考えているの？
反論を付けると削除されなくなる可能性が高くなるんだから、荒らしに反論している人は荒らすのが目的なの？

荒らしには反論せず削除依頼が原則でしょ。

宝塚はあまりにも需要無視して山削りすぎて宅地増やしすぎた結果、地価が三田のニュータウンなみにまで下がってるね（昔は三田の2～3倍以上したエリアが）。もう山腹部の既存住宅地の古家付宅地は65～70坪クラスで坪30万切ってる。悲惨としかいいようがない。愚かな開発行政の自治体に住むと、こういう事になるって教訓ですな。

自治体選びは人生を左右するほど重要ですからね。
残酷かもしれませんが、ある意味自己責任の世界です。

従来の高いお金を払って宝塚に移り住んだ市民は、先人が築いた価値を売り飛ばして
換金する事しか考えてないクズ役所の本質を見抜く眼力がなかったという事でしょう。

気の毒ですけど、ご愁傷様としか言いようがないです。

と言うか、中山台や山手台南部の様に土地を広くして高く売ってたのに、今のように暴落したら、余計悲惨だね。今の山手台のように総額安くしてくれた方が良心的だね。

使い捨ティナブルタウン
売り捨ティナブルタウン

日本中の（街を蝕む建売業者、ミニ開発業者）がお手本とする（規制制基準ぎりぎり最低）まちづくり（笑）

美しい（目先のことしか考えない1回限りの銭回収）開発。

>>899さん
>>900さん
その通りですが、あまりにも現実は残酷ですね。
市のあまりにも無秩序な開発推進行政、価値売り飛ばし開発のあおりをうけての
相対的価値の暴落で人生設計が狂った方々も多いようです。
ご自宅土地を売却して老人ホームや駅近マンションへの移住費用に
充当する予定だったのに、あまりの土地資産価値の相対的下落で
引っ越せなくなり、人生の終盤を不便な山の上で過ごさざるを得なくなった
70～80代の後期高齢者が沢山おられます。
気の毒としかいいようがありませんが・・・

現役世代の時に沢山の税金を納めてきた元高給取り老人が多いだけに、あまりの仕打ちですねｗ
やっぱり自治体選びって重要です

大体どこの自治体も似たりよったりではないでしょうか。
そもそもプロなんていないのですから。

公共交通利用する為に往復300段の階段上り下りが必要な「山の上の50坪分譲地」は、乱開発以前の問題。
大手デベがやったら一発でアウトのレベル。
まともな市ではこんなものは許可されない。

続
だから、これはあくまで予想だけどあの階段往復300段エリアは、アルテラス同様に建売業者が販売するかもね。
阪急ではなく建売業者が区割り企画して開発したように見せかけるために。

普通の大手デベでも高齢者が公共交通機関の利用に支障をきたすような宅地開発はご法度だけど、よりによって電鉄系デベロッパーだもんな。

できるだけマイカー利用を控え環境にやさしいバスや鉄道を使う生活を推進する立場の電鉄グループが、マイカー送迎、マイカー生活前提のサラリーマン向け分譲地を山の上に企画開発するとか論外。

まさにその通りでド正論ですね。
大手デベ、とりわけその沿線の鉄道系デベの役割は、ゲリラ的な開発で
街を蝕む悪質なパワービルダーや建売業者や不動産屋とは一線を画した
長期的な視点にたった社会の範となる開発をする事なのに、
パワービルダーより酷い開発をするようではどうしようもないですね。

>910
大阪府と箕面市が開発してる箕面森町も地区センターや学校がある場所と住宅地の間に往復250段の階段が有りますよ。それと、宅地もあの山奥で貴重な山を破壊して作っても、30坪から有りますよ(笑)
大手デベどころか、自治体でも同じですよ。
大阪府の見解は、色んな所得層に貢献するため。ごもっともな意見です(笑)
山手台も北部は小割りにしたお陰でより広く社会貢献出来た訳ですね。

>>906
そんなわけないでしょ（笑）
行政の資質ほど差がつくものはないといっても過言ではありませんよ。
現に宝塚みたいな、まちづくり失敗の見本市のような醜い自治体を選んでしまった人々は
悲惨な事になっていますからね。

乱開発の代名詞のような箕面森町を持ち出して擁護するのは流石に無理がありすぎますよ（笑）

家や土地が既に近隣にあまっていて、地価も下がって安く土地が買える時代に、なぜわざわざ大阪平野に面した貴重な山の緑地帯を破壊して、単なる新品宅地供給の為に削る必要があるんでしょうね（笑）　しかもお年寄りがバスすら利用できない往復300段階段の場所まで、50坪の緑回復乏しい密集区割りにして。

宝塚市よりは環境意識がまともな西宮市や芦屋市は、緑地保全や景観上重要な大阪平野に面した六甲～甲山山系の山間部に位置する駅から非徒歩圏で公共交通機関の利用が出来ない地域（マイカーへ生活にならざるをえない地域）は、すべて平均100坪以上の区割りに指導して（風致地区規制、建蔽率30～40%、道路後退1.5m、緑被率20～30%）山の緑と調和し溶け込むように開発を厳しく規制し、マイカー負荷の低減（戸数、人口密度の抑制）や緑の保全をきっちりやってきました。

それが当たり前だからです。

そもそ馬鹿な開発行政や供給過剰のかいがあって、同じ市内や長尾山麓の住宅地に65～70坪クラスの宅地が2000万程度であまりまくりだしている時代に、なぜ貴重な山を削ってまで低所得者？向けに50坪台2400万のコストダウン新品宅地を供給する必要があるのでしょうね（笑）

論理が2秒で破綻しています。

915
箕面森町で宅地までバスが来る便は、最近だよ。帰りなんて仕事で疲れた上にあの階段だから(笑)
住民が声を挙げたから実現したんだよ。この掲示板でしか文句言えないってどれだけ小さい奴(笑)
今でも休日は半分のバスは上まで行かないけどね。

たしか山手台南部の通称マチュピチュ階段は往復400段以上あるって過去スレにありましたから、それよりは多少改善されたのですね。
急斜面の造成地は大変ですね。

確かにマイカー依存度100%の超山岳地帯を、一般サラリーマン向け50坪密集地（しかも土地狭いのに駐車場並列2台とっているので殆ど宅地に緑は回復しません）にして区画数を最大限に取り、環境や道路渋滞等に悪影響を与える開発は反社会的で大手デベがやるのは論外ですが、本質は

＞ No.873　by 匿名　2014-06-05 01:18:41
＞
＞ 三流会社のク※社員が企画して、それに癒着した三流のクズ役所のク※職員が
＞ 開発審査しているから非常識なトンデモ分譲地やトンデモ開発が頻出するんだろ。宝塚は。
＞
＞ 今回の件に限らずな。

このご意見に尽きるでしょうね。

それにしても環境にやさしい公共交通の利用を促すどころか、狭い土地までことごとく駐車スペース2台とる区割りでお膳立てして（ビューノ、クレアス等）、マイカー送迎や車に依存しきった生活を開発業者自身が暗黙に推奨しているも同然なわけですから酷いものですね。

バス使うには往復300段の崖地宅地や50坪永住宅地は流石に別格にひどい。
これは紛れもない正論。
ただ、だからといってバス停に近い場所なら、海抜200m越えるような
山の上でも、高度成長期に山削った同種の住宅地よりも
狭い区割りにしても良いはずはないけどね。
少なくとも既に良好な宅地は近隣住宅地に余っている現在、山の自然を
大規模に削るなら、昭和のオールドニュータウンとは比較にならないほど
緑豊か（広い区割り）にして、景観や緑の復元にもじゅうぶんに配慮した街を
つくらないとお話にならない。もともとそういう話だし。

山を削ったバス停まで往復300段の頂上部分が崖100%宅地（寸分も惜しむ区画数増大）とか
コンクリ50坪とか

「すべては日本中がお手本とする美しいまちづくりのために・・・」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街」

が聞いて呆れますなｗ

老後や身体が不自由になると生存できなくなる自称永住地を大手の公共交通機関グループが売っちゃっていいんですかね
誰もがどんな世代もが笑顔で暮らせる理想の住宅地と真逆じゃないですか

若い営業とっ捕まえて
「なんでそんなにお買い得ならキミが買わへんのん？」って聞けばすぐ判る話

少し上にも指摘されている方がおられましたが、開発事業者自らニュータウンといっているような街はやめたほうがいいでしょうね。
山手台においては、西4丁目以降、開発事業者である阪急自ら率先してニュータウンという表現を強調し始めましたから、これは重要なメッセージでしょう。
業者自らが、まちづくりの理念を捨て去り、新品効果を利用して既存の住宅地の住み替え需要を奪う事に特化した、中古になったら何一つ取り柄がなくなるくなる一世代限りの使い捨て開発に転換すると認めたも同然なわけです。
世代を越えて住みつがれ多世代に愛されるサスティナブルなまちづくりとは正反対の売り逃げ路線に走ると公言しているに他ならない明確なサインです。

先住民がいないという理由だけで、新品しか取り柄がない山の上のコストダウン庭無しコンクリ分譲地を新品だけで選ぶような人達は、公共意識が低くマイカーを好き放題乗り散らかすでしょうから、渋滞は今よりも深刻化するでしょうし、地域消費、地域生活の価値観は根付かず、サスティナブルタウンとは真逆の典型的な一世代限りの使い捨てニュータウンになりそうですね♪

>>837
の方がご指摘されている

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
確かに、山手台の生命線とも言える片側1車線しかない幹線道路は今でも頻繁に渋滞しますから、
これ以上マイカー依存型の典型的ニュータウン宅地が大量に増えれば（区割りを小さくすれば
するほど、宅地数が増え渋滞リスクも高まりますね）、朝や週末混雑時間帯のが渋滞が深刻化して、

バス便も定時性が崩れて使い物にならなくなる恐れがありますね。

山本駅南側交差点～山手台間で1km進むのに20分かかるような酷い渋滞が、今のような年に数回ではなく
慢性的に発生するようになれば、もはや街として終わったも同然です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

こうなる可能性がきわめて高いと言わざるを得ないでしょうね。


新品ニュータウンであることのみを取り柄にした阿漕な商法で分譲した街については

>>805

や

>>808

の方々のご意見もとても貴重で本質を突かれていますので、多くの方にとって参考になると思います。

自然に調和した山の緑に溶け込む素敵なまちづくりとかけはなれた
山の上の自然破壊使い捨てコストダウン路線は残念でなりませんね

>>842
のご意見もとても参考になりますよ。

本当に理念を大事にしてお手本となる美しいまちづくりをする気が残っているなら、今日びニュータウンなんて表現使うわけないどころか逆に避けるはずですから。

渋滞はだめですね。
不便に併せて危険が大きいからです。
どうでもよい細かいことに神経質な役所がその悪に寛容なのは仕事に誠実でないという意味です。

超高齢社会の到来を控えて、交通バリアフリーやエイジフレンドリーシティーの考え方が
必要不可欠と言われる今、従来の山手斜面地やニュータウンの問題点や欠点を克服どころか、
バス停まで往復300段階段のマイカー依存しまくり反エコ分譲地を山の頂上にこさえ、
この土地あまり時代にわざわざ細切れにして、自然との調和や緑の回復や交通負荷低減も
一切無視して、金儲けだけのために区画数でっきる限り増やすとか尋常じゃありませんな。

理想の終の棲家どころの騒ぎじゃない。

40年後、思うような価格で家売却できなくて出て行けなくなった80歳に運転させて
ご本人も周辺住民も事故の危険に晒すのですか？

ですから、あの頂上街区は、高齢になった時に毎日タクシー必要になっても困らない方か運転手付で移動できる富裕な方向けの区割りにするべきだったのです。
緑地の回復や景観を別にしても、あそこを一般サラリーマン向けにするのがありえないんです。

中山台にも2000年を過ぎてから分譲された大阪平野一望の場所がありますが、既に渋滞が発生する事や、宅地は需要に対して足りている社会状況を鑑みて、平均250～400坪の分譲地になりました。
https://www.google.co.jp/maps/@34.8317694,135.3662189,198m/data=!3m1!1e3?hl=ja
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/44136890.html
この区割りにより上場企業のオーナー社長の居住誘致にも成功し、渋滞への影響を最小限に抑えた上で緑も回復し税収にも大変寄与しています。
あの山手台の頂上街区より広い土地（約3500坪）に対して12区画です。
ここをもし阪急不動産やミニ開発業者のように最低規制面積ぎりぎりに区割りして何が悪い！とやっていたら、60区画ほどになり、その交通事情への影響たるや比較になりません。

もっともその後、馬鹿な宝塚市らしくここより少し下（中山台と同じ幹線道路を使う中筋山手7丁目）で、山手台北部より更に酷い、土地あまり時代の単なる山削り新品45坪大量コストダウン乱開発を別の開発業者に対して許可したので、渋滞は悪化傾向にあり、上記の配慮や高い理念は結果としては台無しになりましたが。

>>926さん

最近の山手台の広告やインターネット検索向け（METAタグ）に使われている宣伝表現です。

＞阪神間最大級の眺望ニュータウン

＞山の手ニュータウン

＞関西屈指の大規模ニュータウン

＞阪急不動産が開発する宝塚市の大規模ニュータウン「宝塚山手台」

＞宝塚,一戸建て,新築,分譲,住宅,ニュータウン,阪急不動産

＞宝塚市で新築や分譲の一戸建ての住宅をご購入を検討されている方。

家が足りている時代に大阪平野に面した貴重な山の緑を破壊するからには「どこよりも素晴らしい理想のまちづくり」を追求することで、街の魅力によって多様な世代を関西の広域から呼び込むといった以前の考え方ではなく、人気凋落したとはいえ一定はある宝塚市の山麓部の不動産（宅地）需要を、新品効果と価格戦略（10坪ほど土地を狭くした上で値段を競合させる）によって既存分譲地（中山台や逆瀬台や売布きよしが丘など）から奪うだけの商売（なんの変哲も無いコストダウン路線）に転換した事が明らかなキャッチコピーの数々ですね。