阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

上物1500万として年間80万で賃借してると思ったら安いものか
修繕維持費等附帯費用別でね

不動産価値の算定は見直しの動きがあるから、志の高い工務店がきちんと建ててメンテナンスも行き届いた家なら、３０年４０年先に価値が残ってくる可能性がある。
でも現在の大手ハウスメーカーのものは、２０年で価値ゼロになること前提で設計されてるから、難しいだろうな。

さらにここは地価が下落する可能性が高いのではないでしょうか。20年経って敷地50坪のお家ならばどんな値段で売れるのでしょうか。

土地は資産です。3000万の土地に3000万の上物。6000万。1000万の土地に3000万の上物。4000万。どちらも20年でローンを返済できたと仮定します。前者は土地の価格変動がないとすると3000万で売却出来ます。後者は700万に下がり700万なら売却出来ます。前者はローン負担は重いですが払い切れたならば2300万多く手元に残ります。返済イコール強制的な資産形成とも言えます。僻地は土地が下がるリスクがありますので老後の資産形成などを考えるなら、なるべく坪単価の高い場所を購入されることをお勧めします。どちらもローンが組めたらの前提ですので無理な比較ですが参考程度に。

なるほど。ローンが組めるかは横に置いたとして。ですよね。

コンビニはどのあたりにありますか？タバコとお酒を切らすことがたびたびあります。その近くの土地の空きがあれば一度見に行こうと考えてます。

皆さんが考えてるより車を使えば意外とどこに行くのにも便利ですよ！

「車があれば」という枕詞がつけば、大抵のところは便利なところになるわな。

緑も多くてすごく素敵なところですよ。

子どもの習い事も送迎。駅までも送迎。
めんどくさくはないですか？

スレが気になってたまに覗いてます。昨年の夏にオアシスのさらに先の方に越してきました。不便を感じています。検討中の時は何とかなるかと気軽に構えてましたが、お店が少なく夏の坂はかなり体力が消耗します。送迎も頻繁です。マイペースで暮らされる方には向いてると思いますので、何度も現地に行き(出来れば夏も冬も肌で感じて)生活のシュミレーションをした上でご判断されるのがいいと思います。合う合わないがはっきりした所かな。ローンもたくさん残ってますので頑張ります。

宝塚市で大阪平野に面した南斜面

梅田まで阪急電車一本、26分、270円

こんな好立地もう出ないでしょうね。

そうなんです。景色は良いと思います。梅田まで26分ですがその前にそれなりにバスに乗らなければなりません。景色と引き換えに不便と坂の克服をしていってます。

バスはたった数分ですよね、渋滞もないし。計算できます。

決して数分ではありませんよ(笑)混むこともありますし、遅刻しないために早めの出勤をしています。

たしかに８年このバス使っていますが山本駅まで渋滞したことはありませんね。
ほぼ定刻どおりに運行されていますので計算できます。

携帯オフ車両で携帯いじってるウダツの上がらなさそうなサラリーマンって大概が山本駅で降りてバス停に走っていくんだよね
他沿線住民から蔑んだ目で見られてても平気なそういった程度の低い連中のせいで山手台全体が低レベル住宅地と思われてるのは残念

山本駅までは定刻通りで時間が読めても、帰りの山本駅からの
バスは本数は10分に一本ぐらいでありますか？

10分に1本の時間帯から20分に1本の時間帯、さらにはもう少し待つ時間帯とあります。早めに会社を出れば10分に1本で来ます。

546さん、観察力すごいですね(笑) 確かにバス停ダッシュ族いますよね。出来なさそーなリーマンに見えます。やめて欲しい。そういう俺もダッシュしてるダメダメリーマンです。だいたい定時(^ ^)

スーツにリュックでスニーカー履いた公務員っぽいリーマンも見かける。駅から山手台に向かって走っていく。危ないのでバスに乗りましょう。

雲雀とか中山売布使う乗客は上品なナイスミドルが多いだけに山本のマナーの悪さが際立ってるよね

ほんといけてない。家が全ての寂しい人が多いのかなと思います。仕事よりも自宅の寛ぎ的な人多いですよね。

夜にイノシシがでることはありますか？

イノシシは滅多に出ません
そもそも彼らは食べ物を探しの出てくるわけで
ごみステーションがきっちり稼働していると
わざわざ危険を冒して出てくる理由がないのです
不心得な不法投棄が蔓延したら猿や熊だってやって来ますよ

ああなるほど
でも前のレスにあるようなマナーの悪い知恵遅れのリーマンでは
ごみ出しルールの必要性や必然性を正しく理解できていない気がするなあ

ご近所にそんな知能レベルの低い人が住んでると悲しくなりますよね

そんな高尚な生活がしたかったら高級住宅街に行けばいいって開き直るような
半島人みたいな自己中心的な思考をして恥じない低級な連中の
見晴らしが良いばかりでも好環境と思えるお目出度い脳味噌に付け込むような業者の宣伝も
なんだかなあと思うね

バスは時間によって10分に１本ありますよ

滅多にっめことはイノシシたまに出るんですね。それが怖いんだなあ。

芦屋や岡本でも出ますからね
数年前甲子園まで出張って来た猛者もいますし（笑
昼間から黒っぽい服着てマスクしてメガネかけてうろついてる小太りの男の方が怖いっしょ

イノシシvs不審者の熱い闘いだな

ウマシカは多いよ

東5丁目のラ・サンテミツワ山手台って坪単価約45万とありますが、アルテラスとかと比べても高過ぎでないですか？山手台の一番奥なのにこれは。。最初の分譲なので開発代が含まれてるにしても、もしこれで買ってしまったら売る時は開発代とか抜きで立地だけの単価になるだろうから悲惨なことになりませんか？どなたかアドバイスを。

どこのHMで作られる方が多いですか？タマとかはないですか？

>>565
路線価で30万弱と言った所だから1.5倍か
近所に電車の駅でもできないとそこまで値上がりしないだろうね（笑

30万あるかな。駅から相当離れてるから厳しいんじゃないか。25万位じゃないか。言えばどんと下げてくれると思うよ。最初の分譲で開発費も含むとしても35万なら交渉出来るんじゃないかな。

せめて、バス通り沿いにもう少しお店があったらなぁと
思います。

セブンイレブンはマスト！

ちょっとお金おろしたい時とか皆さんどうしてるんですか？

老後、クルマ運転出来なくなったらどうするんですか？

人口1万人を越す開発地だからさすがにコンビニは出来るんじゃないですか？流動客がどの程度見込めるかにもよりますが。あと坂の途中にあるコンビニはあまり見かけないので立地次第でしょうか。

昼間人口は激減だし食材買う連中は里に下りるし
コンビニとして好立地じゃないよ

昼間人口が激減の理由を教えてください。共働き世帯の増加ですか？

地域内に職場になりそうなところないから昼間は流出オンリー
共稼ぎだと２名／戸
プラス学生が減

居残りは専業＋未就学児童＋キモい無職＋ジジババ

でも専業主婦率高いのでは？だから日中もそこそこ人はいるのでは？

>>575
専業は572が言ってるように食料品買いに下までおりちゃうんじゃないか？

全体に売れ行きはどうなんですか？まだまだ空きは多いですか？

山手台中腹あたりに、
ちょっとした市場的なものがあればなぁ。

車の運転が苦手なのですが、
みなさん生活不便なことないですか？

夜景と引き換えですから生活には不便です。別荘地ならいいですね。後悔してます。

山手台に住んで、後悔している方、多いですか？
満足している方、後悔している方
それぞれのご意見を聞かせて下さい！

阪急オアシスの南側に梅の花宝塚店ができますな。

>580
数年前の宝塚市の調査では、山手台の住人の満足度だったか永住嗜好が市内で一番高かったような。

中古価格が下がり過ぎて売れないから
仕方無く永住するしかないのでは？

事情が許せば住み続けたいランキング
1 山手台
2 売布
3 西山
4 中山台
5 逆瀬台
らしいです。

定住意向ってのは、必ずしも満足度ではないからね。
土地から買って家を建てるってのは、相当な覚悟を経ての決断で
そう簡単に引っ越すわけにはいかないから、定住意向は高くなる。

特に初期山手台は、１億を軽く超える価格で購入している人が多く、その後の地価下落で多額の含み損を抱えている状態と言える。尚更手放してよそへ移住するという考え方にはなりにくい。

>585
>586
あなたの所得レベルで考えるとそうだろうけど、初期に山手台買えるレベルの人は、完済してるでしょ(笑)

概ね満足しております。

>>579
本当の別荘地（建蔽率20%）みたいに、緑に溶け込む街だったらいいけど、現実はとんでもない山の上なのに、開発事業者の都合で50坪かつかつの利益最大化する為の乱開発区割りですからねぇ。

良好やトチや住宅が不足していた高度成長期と違って、これから家や土地がとんでもなく余る時代なのに、山を削っておいて、最近の工区は単なる中山台の劣化版みたいになってきている。

>>586
>>587

初期（90年代半ば～後半）の山手台（平均で1億以上）を買った住民は、大きく分けると2種類います。

事業経営者や専門職（医師や弁護士）など比較的若い（50歳未満）の高所得現役世代と、当時50～60歳以上の高学歴大企業幹部・役員やそのOBです。
後者は一次取得ではなく、ほぼバブルの絶頂で70年代に取得した自宅土地を売却しているので、土地が値下がりしているといっても、殆ど損していません。不動産売却で得たキャピタルゲインと、宅地の値下がりが相殺されてとんとんぐらいなので痛くも痒くもありません。建物価値は、築年数相応に下がっていますが、それは日本においてはどこでも同じ事で、居住コストです。

一方前者は、一次取得なので表面的には宅地の値下がりで大損していますが、実はその後のデフレにおける金利低下を享受して、ローン借り換えにより、当初予定していた支払いを遥かに下回る総支払額で、とっくに完済しています。

ようは事業の失敗や倒産などで競売にかけられたなど生活基盤を失った住民以外は、殆ど損していないんです。

大部分の初期住民は山手台を買った事に必ずしも100%満足していませんが、それは個人的に損したとかそういう事ではなく、当初約束していた理念が守られず、どんどんまちづくりの方向性が変わって、景観対策や住民層が変化した事に起因します。

まあ～色々な 意見がありますが、住んでみた感想は、静かで緑も多く休日もゆったり生活でき大変満足しております。子供を育てる環境も非常に良いと思います。それが住んで感じた率直な素直な感想です。

＞590
それってアナタが抱いているイメージでしょ？
そんな詳細な住民アンケートなんて過去無かったし（笑）

そうですね。初期山手台住民が皆さん同じような境遇で同じように考えてるなんて、一括りにしないでいただきたいものです。
人生色々、山手台住民も色々です。

592さんも詳細な住民アンケートを取った訳でもないって言ってるのにどうしてそんなこと（職業・肩書・資産状況・返済状況等々）分かるの？
ただでさえ住民同士の付き合いが希薄な山手台でそんなこと分かるわけないでしょw

羽振りの良いご家庭、悠々自適なご家庭、未だにローン返済に苦しむご家庭、売却して引っ越されたご家庭、競売にかけられたご家庭、私のお付き合いがあるご近所さんだけでもまさしく人生色々、山手台住民も色々です。
ひとくくりに決め付けれるほど単色ではありません。

一括りに言えることは、大損したということだけか

>>595
平屋建てだと明月記みたいな夜景の見られる食事処という感じにはならないでしょうね。
ロケーションいかしておらずもったいない。

長尾山トンネルの横（西）の小高い山のとこひどいことになってるね

久しぶりにあの道通ったら絵に描いたような乱開発でびっくりしたわ

あんなところ宅地にしたらいかんやね

ましてや家や土地が既に飽和して余っている（今後更に深刻化）事が問題のこのご時勢に

そうですかあ

私は大阪平野の夜景がきれいに見えて一等地やと思いますけどね

どうせ山削るのでしたら少しでも無駄なく宅地にすればいいと思うし

あ、そしたら一軒あたり少しでもお安くなるのを期待していますよ

確かにあそこは酷いです。
甲山のてっぺん付近に森林破壊して50坪の密集住宅地を今つくるようなもんですね。

あの長尾山トンネル脇の山のてっぺん街区は、バス停すらなく永住不可能な立地であるにもかかわらず
相変わらずのコストダウン造成で、区割りも最低面積規制ぎりぎりの50坪密集住宅地。

バスに乗る為には健常者ですら修行レベルの超ロング階段（250段）の昇り降り（笑）
現実的には車生活しか無理で、大規模分譲地なのに公共交通が無いというありえないバリアフル仕様。

車が運転できなくなったら100%生活できなくなります。
そんな場所をサラリーマン家庭向けの永住住宅地として売り出すのは金儲けにしても常軌を逸していますょ。

あそこは開発するにしても（しないのが良識ですが）、じゅうぶんに景観や環境に配慮した別荘地的な住宅地にするか
専用の送迎バス等が前提の老人ホームや介護・福祉施設用地にするべきでした。

ちなみにあそこの最前列のアルテラスなる分譲地は平均100坪以上、平屋（高さ3m以下）と一見今までの乱開発路線を反省して、
時代に配慮した新たな路線に取り組んでいるように見せかけていますが、これ全く逆で、本来宅地にするのすらありえない
（法面修復と景観配慮の面から植林して当たり前の）二束三文のとんでもない急勾配の崖地を、無理やりにでも売物にして
とれる利益を根こそぎとりにいっているだけです。

しかも阪急が主体となって企画、開発しているにも関わらず、阪急が直接売らず、あまり知らない人が広告など見たら、
建売業者が開発したかのように見えるように、小細工しています。

あの長尾山トンネル脇の山のてっぺん街区全体が、建ぺい率を抑えたり、大きな区割りになっているのであれば、
景観や緑の回復に配慮した路線に転換、もしくは回帰したと評価できるものにもなりますが、実際は100坪超高さ3m制限は
あの前面に張り出した宅地にすることじたいが非常識な超崖地だけで、その後ろ以降は今まで通り相変わらずの規制ぎりぎり
50坪剥き出しのコストダウン造成です。

アルテラスを高さ3m以下に制限しているのは、後ろの50坪の並びからも眺望を確保する為で、後ろを少しでも高く売り、
眺望とれる区画を1区画でも増やす為の、良識とは真逆の商売上の都合です。

伊丹の大きな電機工場で勤務していますが、山手台は人気です。もう少し価格さえ下がれば買いたいという同僚いっぱいいます。

クルマしか乗らないからてっぺんでもアリです

あ、駐車場は２台分確保したいですけど

場所悪いぶん値段下げて欲しいです

山手台の小学校はどうでしょうか、
クラスは落ち着いていますか
子供の学力レベルはどうでしょうか

普通の小学校だと思います。極端な親バカも少ないほうだと思うので安心しています。学力も普通ではないでしょうか。自然溢れる地域(自然しかない)なので地方育ちのような子に仕上がるのかな。まだ子供が小さく私もそこは確信できていませんが。

確かに今の時代にあの山のテッペンみたいな緑を破壊した地区に
50坪かつかつはありえない。
全区画、建ペイ30%で150坪以上にしてやっとどうにか正当性を
主張できないこともないってとこだろう。
前に山手台日記を書いてるおっさん社員が、ガーデンシティ舞多聞とかを
視察して、日本中がお手本とする美しい街づくりというスローガンに
恥じない開発に立ち返って、使い捨てでない受け継がれる開発をするみたいな
大口叩いてたけど、しょせん口先だけの嘘っぱちだったのかな。

宝塚山手台にぜひとも住みたい。
あともう少し価格が下がれば、なんとか手が届くという人多いですよ。
素晴らしいロケーションなんだから、あとは価格しだいだと思います。

小学校のことを質問したものです。
公立中に進学する子がほとんどののんびりムードでしょうか
中学受験組も多いのでしょうか

>>611
いつもワンパターンな擁護だけど、安くするために土地を小さくしてたくさん区画をとるのはしかがない、という主張にはさすがに無理がありますよ。

実際に開発で行われている事は、それとはまったく逆で、坪単価を極限まで高くして区画数を最大化して儲ける為に、土地をぎりぎりまで小さくしているだけですからね（そこらの建売屋が区画数を最大化するのと同じ理屈）。安くするためではなく、可能な限り割高な値段でうるために、緑の回復や山の上の立地環境を考慮しない土地の狭小化や造成仕上げのコストダウンをているのです。

良好な宅地が既に余っているこのご時勢に、山手台が「新品効果だけをあてにした」モラルなき既存ニュータウン焼き直し（劣化版）を大量に供給しているおかげで、既存のニュータウンの良好な宅地は暴落しているから、安くて環境良い土地が希望なら、それを買えばいいじゃないですか。

同等（以上）の環境の広い土地が、より安く買えますからね。

611
公立の新しい幼稚園もオープンしたことですし、今まで以上に若い世代、子育て世代でも買いやすい価格設定が求められています。山手台の下のほうや中山台では高齢化が進行していますのでメリハリをつけるためにも、思い切った若返り策が必須かと思われます。
そのためにも坪単価ではなく総額でお安くなるような工夫が必要だと思います。

あと20年したら隣の中山台みたいになるから参考に見ておけばいいと思うよ

山手台の下の方はもうなってるからわざわざ見に行かなくても分かります。

613さんの仰るとおりですね。

人口減少、土地があまる時代に、どうしても貴重な山の上の山肌を営利目的で削るのであれば

・昭和のニュータウン開発の焼き直しではない（バッティングしない）理念重視の開発をする
・昭和のニュータウン開発とは比較にならない環境や景観への配慮をした自然と調和した開発をする

が開発を正当化する為の最低限の条件になります。
これすら満たせなければ、ただの乱開発になるわけですが、実際そうなってますよね。
昭和ニュータウンの焼き直しどころか、昭和ニュータウン以下（狭いぎりぎりの区割り、コンクリートむきだし）になっているわけですから。

坪単価が高くなっても、土地を小さくして、グロスを小さくしてほしいなどと、一般人とはかけ離れた悪徳業者の利益代弁丸出しの書き込みをしても、業者の自演であることがばれないとい思っているあたりが笑えます。

4丁目以降の低価格路線を、
高く買った東3丁目以南の人がつられて安くなるのを非常に懸念されるお気持ちは理解できます。
でも私たちのような若輩でも支払い可能な価格で山手台のロケーションを手に入れることが出来るようこの流れは継続して欲しいです。

>617
山手台の今の路線は、消費者に支持されてる訳だから業者の自演でも何でも無いでしょ。東3丁目の不人気と西4丁目以降の好調を見れば、今の戦略が受け入れられているってこと。

売れるなら何をやってもかまわないというのは、業者の論理そのものという事も
理解できない時点でお話にならないですね。

売れる＝消費者に支持されている

というのは典型的な倫理欠如した売り手が正当化する為の方便です。

消費者に支持されているのではなく、買い手の足下を見て悪辣な商売をしているだけです。
まともな開発をした上で、値段も同じだったら、そのほうが遥かに人気が出て
良く売れるという当たり前の不都合な事実を隠すところが、悪徳業者のテンプレートです。
社会的に見て正当性のあるまともな開発をした上で、売れる値段まで下げればいいのです。
まともな開発をしたら儲けにくいから、開発許可を得るために掲げた理念をことごとく
反故にして、土地もぎりぎりまで小さくして景観配慮も無視しますじゃお話になりません。

多くの優良住宅地で周辺環境に迷惑をかけまくっている建売業者のミニ開発や緑無し庭無しの
分筆戸建てだって、良く売れているわけで、それをもって正しい開発だという妄言が
通用するわけがないののは、誰の目にも明からですからね。

そもそもの前提が、範となる素晴らしい開発（業者いわく日本中がお手本とする美しいまちづくり）
をする為だから、宅地が不足していない時代にどうしても貴重な山の緑を大規模破壊せざるをえない
という話だったのです。

>620
西2丁目で、区画が広く、あなたの言うまともな開発の中古が安く出てますが、皆さん見向きもせず全然売れてないですね。
土地が広く石垣擁壁を好むというのは、時代遅れだということをいい加減気付きなさいよ。

人口減少時代に、次から次へと山林を潰して、昔のニュータウンの劣化版をつくっても、新品効果を最大限に悪用して、注文住宅建てる層がぎりぎり手が届く価格＆許容できるぎりぎり下限の土地面積にすれば、利益を最大化（坪単価高、区画数多）することができます。

しかし、それは他の街や貴重な社会資本を犠牲（古いニュータウンを次々に衰退させ街を使い捨てすることになる）のもとになりたっている目先の金儲けなわけで、社会全体で見れば、持続不可能（サスティナブルではない）な行為です。

どこかでそういった安易な開発を中止しなければ、持続可能な地域や社会には成りえません。

>>621
売れてる、売れてないなど主観きわまりないデタラメな決め付けな上に（初期山手台の中古住宅が、他の街の同時期の中古住宅より成約し難い、同じ期間でデータをとってより暴落率が高いといったデータを出さない限り証明できませんが、そんな事実はありません）、心理的ハードルがある上に個々に条件の異なる一品物の中古戸建てと、新規の宅地分譲を比較するなど、お粗末きわまりない論理ですね。

まだコミュニティができあがっていない（古参住民がいない）新しい街に住みたいという消費者心理につけこめば、どんな（反社会的な）新規の乱開発でも正当化できますが、それが社会全体にとって正しくないのは言うまでもありません。

石垣云々にいたってはまるでお話にならないですね。今分譲している東5丁目も一番目立つバス通りや目立つ大通り沿いは、石貼りや化粧型枠で仕上げているわけで、仮にそれが不人気で忌み嫌われているものならなら、一番目立つ場所がそうやって仕上げられているその街の宅地が売れるわけがないですからね。この街は小学校や中学校も幼稚園や公園も石だらけで修景されていますよ。本当に嫌われていのであれば、そんな街の宅地が売れるわけがありませんね。

彩都できちんと化粧仕上げにして無電線の街区を今建売や建築条件付で分譲していますが、バスもなく駅から遠い不便な立地ながら現在の山手台より良く売れています。景観に配慮したら不人気で売れなくなるなどという主張が、いかに失笑物でトンデモかわかります。

結局、ここで一所懸命ネガってる人は、古いニュータウンの土地が売れずに困ってる人ですか？
自分たちはニュータウンに住んで、土地余ってるからニュータウン造らず中古買えって、結局自己中だね。

この家余りのご時勢にわざわざ山の上破壊コンクリ５０坪密集地を擁護（正当化）するのはさすがに無理筋

便乗愉快犯を除けば、非業者が積極的に擁護することはありえないｗ

本当に正当化できると思っているなら頭が悪すぎる

また始まった〜(^_^)

西2丁目も、今は坪40万でも売れないから、可哀想と思って責めないであげて下さい。

建売住宅「宝塚山手台ティアレ」
4,180万円より

山手台を検討中の皆さんどうですか？

いいですねティアレ。
4080万からありますね♪
射程範囲に近づきました。
待った甲斐がありました、でももう一息、
諸費用込みで4000万に収まるまで・・・