阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

>319
>東1丁目、東3丁目は平均7000～8000万の住宅が
>購入できる階級層が入居。

東3丁目の約半分を占める阪急阪神の建売って大抵5,000万円台で売ってたけど・・・。
それでも売れずに値引きしてた。

西4丁目と総額変わらんかったよ(笑)

東1丁目、東3丁目は土地代3000～7700万で殆ど（東1は6000～98000万の建売が数戸あったのを
除いて全て、東3は8割超）注文住宅。
建売でも7000万円ちょうどと6000万円台があったね。東1、3丁目の平均はあきらかに7000万円以上。
下限として5000万円台半ば（建売）も存在するが、住宅取得価格の「平均」の議論でそんな数字は
何の意味も持たない。

西4丁目なんて3000万円台の建売（大阪ガスのハコア）まであったが、それが平均ではないのと同じで。

322
東3丁目が8割超が注文住宅と言ってるが、3丁目の84区画のうち阪急阪神の宝塚山手台レジデンスだけでも30区画分が建売。1期、2期でそれぞれ15戸ずつ販売した。セキスイ合わせると約40%が建売の街だよ。Google map見れば、同じような屋根が2.5ブロック並んでるからすぐ分かる。因みに価格も北道路5000万台、南道路6000万台で平均約6000万。それでも売れずに100万円サービスとかやってたけど。84区画中30戸の建売が平均6000万の街区なのに平均7000万〜8000万というのは、サバ読みすぎ(笑)

東３丁目の積水はいったん高めで売り出したけど（坪５０万）、すぐに（１ヶ月もしないうちに）土地代を安く見せかけて上物で大きく儲ける路線（坪３０～４０万）に変更した。しかし実際に客からとった総額は当初の予定と何ら変わらず、平均６０００万は余裕で超えてる。

東３丁目の積水が土地が安かったので実際に見積もりとったら総額が高すぎて諦めて、西４丁目にしたという住民がかなりいる。

阪急自身が土地として分譲して区画（半分以上）は３０００万が下限で、３０００～８０００万（平均は４０００万前後）。それに上物代として最低３５００万（平均は４５００万ほど）。

阪神の建売（山手台レジデンス）は５４００～７０００万。

http://kobe.urinushi-no-mikata.com/info/yamate.html

未入居6年

324
どこまでサバ読んでんの(笑)取引実績見たらウソがバレバレ。

路線価坪30万が精一杯

＞平均4000万円台。ここまで下がると従来とは住民層が全くの別物。

全員とは言わないが、否定もしない。

価格云々よりも、きちんと理念を守って品格ある開発をしているかどうかが重要でしょうね。

数年前の東1丁目や東3丁目までは、きちんと景観や自然環境との調和に配慮して（豊かな緑が担保される敷地のゆとり、幅広のグリーンベルト、修景よう壁など）品格ある美しい開発がされていましたが、ビューノやクレアスはまるで異なります。

宅地余りの時代にとんでもない山の上を削っておきながら、宝塚の山手の平均を大きく下回る、仕上げコストダウンや敷地の狭小化に走った、単なる品格無き乱開発です。

人口減少時代の前に売り切る為に、総額を抑えつつ儲ける為に、コストダウンや狭小区割りは仕方ないという建売業者並の論理は通用しません。

山を削ったならじゅうぶん景観に配慮した開発が求められるのは当たり前です。

理念を守るのがまず第一であって、儲けが第一ではありません。

どうしてもはやいペースで売りたいなら、コストダウンや景観無視に走るのではなく、きちんと以前の山手台のように理念を守った開発をしつつ、価格も下げればいいのです。

もっとも売り急がず、理念を追求した（昭和ニュータウンの焼き直しではない）開発をしつつ、時間をかけてゆっくり分譲するほうがより高く評価されるでしょう。

同意。
守れない理念なら、最初からきれい事掲げるな、といいたい。
美しいスローガンなんて聞きたくもない。

今のように必死で宣伝し呼び込まなくても、勝手に客が来る位、土地が抽選になる位魅力的な開発をしてください。

不況だから、と言うのは言い訳だと思います。

ずっと放ったらかしで、何で急に売り出したのだろう？


＞326：匿名さん
http://kobe.urinushi-no-mikata.com/info/yamate.html

未入居6年

土地情報システムの実績を見ると、

山手台東３丁目の土地の平均購入価格：2,417万（登録１８戸の平均）
実際は、東３丁目は、西４丁目とほぼ同等の価格で売られてる。
（東１丁目も大して変わらない状況）

だから、ほとぼりが冷めてから売ったんじゃない。

有象無象が押し寄せる前に出て行った方がいいんじゃない？
孟母三遷の教えもある

>332
東３丁目の頃は、ＴＶコマーシャルまでしたのに、全く売れず、結局、叩き売り状態で販売。
西４丁目以降は、そこそこ順調に販売を伸ばしている。

阪急も東３丁目の失敗を反省し、西４丁目の好調路線を堅持するのでしょうね。

＞336

確かに、三丁目は売れ行きが悪かったとして、一、二丁目の売れ行きの良さはどこへ？

急な坂道の三丁目の真似せずとも、緩やかな坂道の一、二丁目の真似をしたら良かったのでは？

消費増税前の駆け込み需要狙いだろうね
増税しちゃったら新築市場は冬の時代になるんじゃない？
アベノミクスの追い風で不動産業の求人はここ半年大幅に増えたけど
来年リストラ予定の使い捨てだからなあ
鼻の利く営業マンはリフォームとか次の職探しまくってる

山手台小への転校生は今学期に何人ほどありましたか？

他府県（当方は大阪市内）からの転校生も多いですか？

ＰＴＡ活動、学校への奉仕活動などはどんなものがありますか？

子供のスポーツチーム（野球やサッカーなど）はありますか？


近所づきあいなどどんな感じでしょうか。
家庭環境が少し複雑なので、噂話など心配しております。

駅前なんも無さすぎ
車乗れなくなったら老後が大変そう

大変ちゃうよ。

山手台5丁目で家を建てようか検討しています。
共働きで子育て中です。今駅近分譲賃貸住まいで
とても便利なところで住んでいるので
通勤や不便さで二の足を踏んでいます。

住んでいる方で共働きで子育て中の方っていらっしゃいますか？
どうも専業主婦の方が多いイメージがあって
不安です。。

阪急山本駅にも初めて行きましたが、
あんなに何もないとは思いませんでした・・・。
近くにコンビニや交番も無いし、生活不便ではないですか？

私自身車の運転も自信ないし。。ビューノ思い切って買っても
いいんでしょうか。。

山本駅の南側徒歩5分以内？に交番はありますし、山本駅の北側徒歩3分程度にファミリーマートがありますよ。
ただし駅ちかの賃貸と比較すると不便なことは間違いありません。
新築戸建を選ぶ理由は人それぞれなので、不便と言うデメリットと自分の家庭の新築戸建を選ぶメリットと比較して、メリットがデメリットを上回るなら購入されるのも良いとは思います。

デメリットがメリットを大きく上回りました。

もっと悲惨なところに住んでる人向けに開発されたと考えたら納得できるでしょう

これ以上悲惨なとこってドコ？

賃貸が一番です。共働きなら尚更です。
通勤時間や会社にいる時間、寝ている時間を考えると自宅でゆっくりすることもほとんど無いでしょう。
専業主婦ならまだしも、共働きには意味が無いと思います。
賃貸でお金を貯めて、老後に再検討されたら如何でしょうか？
焦る状況ではないと思います。

世の中馬鹿も一定の割合で再生産されるから
中古で売りに出したら飛びつく奴もいますよ

近くに住んでいる者です。
ここのスレ長期間盛り上がってますね。
過去のスレ流し読みしましたが、皆さん資産価値が、有るや無いやどうでも良い話ばかりですね。
購入検討者さんの大半は、子育て世代で、同じ年頃の子供が多くできるであろう環境に魅力を感じているのではないでしょうか？
また、同じような所得層（700万から1200万前後）の、お坊ちゃん、お嬢ちゃんと、幼い頃から接する事により、成長過程での相乗効果を期待しているのではないでしょうか？
もっと言うと、悪影響を与えると推定される層が比較的少ないであろう事が、この街の魅力ではないでしょうか？
当然、高所得層にも変わった人がいますが、教育に無頓着な方の割合が少ないのは、容易に推測できます。
その他、高所得の方々は、不動産を資産として考えていませんよ。仮に5千万円としても、数年で稼ぎますので、資産価値なんて考えず、子供優先ではないでしょうか？
皆さんはどう思われますか？

無理があるよ。
金があろうがなかろうが。
小金持ち、高所得者？の仲間にはいったと優越感にひたりたい方がたくさんいらっしゃると思います。
平地にもそんな環境はたくさんあります。スーパーはオアシスしかないし。

山手台での住宅購入を検討しています。
現在は、夫婦で働いていますが、
引っ越し後は、私が退職し、山手台で何か新しく
自宅で始めたいと思っています。
ネイルサロン、カフェ、保育所…

山手台エリアでこんなものあればいい、
こんなもの作って欲しいと思うものありますか?

商業制限がありますのであくまで自宅の延長で
できるものになりますが…。

この坂道だと凍結とかありますか？
もしそうなった場合皆さん駅までどうするの？

歩く。

今山手台にお住まいの方、
教えて下さい。

概ね、
満足していますか?後悔していますか?
どう言った点が良かった、悪かったなど住み心地を
教えて下さい。
子供の中学受験を考えております。山手台に住むお子さんは
どこの塾にいかれている方が多いですか?
坂ですと送り迎えは親がされているのですか?
老後もずっとここで暮らす計画ですか?

駅までのバスってもっと本数増えないのでしょうか。。
そんなこと言ってるタイプは
山手台に向いてないのでしょうか...。

>>老後もずっとここで暮らす計画ですか?


普通そうだろ、５０００万からしたんだから。

住むつもりというか、住まざるを得ないでしょう。
住み替えができるなら、はじめから、山手台には住まないでしょう。

まあ通う気になれば枚方あたりから灘まで通ってる子もいるから
物理的には十分可能なんじゃないかな

>378
4丁目で自宅を構えて満足している。
子供が出来てすぐ土地を探して、職場のある梅田まで1時間以内、3000万以内で60坪前後、徒歩圏内にスーパーがある、公園が近い、家の前の交通量が少ない、津波の心配が無い、地盤がしっかりしている、新規分譲しがらみが薄く子供が多い、などの希望を全て満足しているからね。
子供は未就学だから塾はまだ、ずっとここですごすつもりだけど子供が独立したら引っ越すかもしれないな。

売れればいいね
山手台は中古で暴落するから

そうだろうね。

万が一にも、将来的に売却を考えているのなら、がっかりする事は覚悟の上で買わなきゃね。

バス便、不便じゃないですか？

不便ですよ。
あの坂道は、車にもよろしくありませんしね。
しかも、みなさんぶっ飛ばすから危ないのなんのって。

バスは本数増えたり、川西能勢口まで伸びたり、
充実する見込みはありますでしょうか？

山手台～川西能勢口間のバスなんてあまり需要ないと思います。
電車と並行する路線はあまりないですし。

間違いない、と思う

>399
本数は昨年も需要が増えれば増便していますので、徐々に増える可能性は高いと思いますよ。
川西能勢口延伸はおそらく無いでしょうね。

おすすめの住宅メーカーありますか？

山手台東三丁目の公文か中山五月台四丁目の公文か
どちらに入れようか検討しています。

習わせている方や評判などご存知の方教えて下さい。

近いほう。

ちなみに宝塚南口の青葉台も人気ですか？

阪急オアシス以外できる見込みは、ないのでしょうか？
もう少し山手台だけである程度完結出来るように便利にならないと買う気になりません。

せめて、ATMがありコンビニくらい出来ないのですか？
阪急オアシスに儲けさせる阪急不動産の策略ですか？

むしろ阪急グループは、オアシスを出店させてテコ入れしていると思うが。
立地条件を考えたら、本来新規でスーパーを出店しても採算が取れる場所とは思えない。
阪急オアシスは現在中筋に新店舗を建設中だけど、マイカーでの来店前提なら商圏被ってるし、山手台の残り街区の分譲完了に目処が立ったら、山手台のオアシスは役割を終えて閉店というケースも有り得る。

阪急オアシスなくなりかも知れないのですか？

山手台買うのやめておきます。

山手台から降りてきた阪急山本駅の改札は何故あんな不便なのでしょう。
他駅と同様に、地下に潜らず道路から改札が通れて、ホームにつなげる事が出来ないのでしょうか。
他駅は出来て、山本駅が出来ない理由はないはず。
山本駅、またその周辺の発展がない限り、山手台の発展も見込めない。

駅の開発はその周辺の発展、山手台の発展とは、全く関係無いと思う(笑)

阪急オアシス無くなる位で、山手台買うのやめるなら、伊丹の大鹿の交差点の阪急オアシスの隣り合わせに家買いなはれ(笑)

駅に出るまでが不便なくせして
駅の改札に文句を言うのは頭おかしい
そういう人が住む町なのか？

その通りでございます。

以前ここで相談をして、今山手台にすんでいます。

何か知りたいことやお役に立てることがあれば、
良いことでも悪いことでもわかる範囲でお答えします。

400さん

駅のホーム手前はエスカレーターですし、
そこまで不満はなかったのですが、
確かにフラットになると便利ですね。

山手台の発展に繋がるかはちょっとわかりません。

となりの雲雀丘花屋敷も同じケースですが、
エスカレーターすらなかったような。

当たり前の質問かとも思いますが教えいただければ嬉しいです｡例えば山手台1丁目と5丁目では、かなり登って行きますが、温度差もかなりあるものなんでしょうか？

山手台1丁目と5丁目では、かなり登って行きますが、温度差もかなりあるものなんでしょうか？教えいただければ嬉しいです｡

4丁目バス停辺りに住んでいます。
まだ1シーズン経験してませんが、
夏は、山本駅を過ぎた大きな橋あたりで少し涼しくなったなと感じ、
オアシス過ぎた辺りでまた涼しくなったと感じました。
別の方も言っていましたが、夏は快適です。
特に夜はエアコンがいらない日も多く、熱帯夜知らずです。

冬は、今シーズンは3センチくらいの積雪が1回、
朝の通勤時に、北面道路等で部分的な凍結が2回だと思います。
駅へ行くバス道は朝日のせいか凍結してなかったと思います。
ただ去年はスリップした車がいて、バス道を塞いだと聞いています。

1丁目もやや登るので下界よりは気温は低めだと想像はできますが、
住んでいませんし、住めるような層でもありませんので。
わかる方お願いします。

共働きについて

通勤時のバスには女性もいますし、
その方々は五月台方面からも山手台方面から来られているので、
共働きしているご家庭もいるだろうと想像はできます。

妻の話を聞く限り専業主婦も多くいますが、
4丁目5丁目は子供が小さいご家庭も多いので。
それもその要因のひとつかと。

409さん 丁寧に有り難うございました。参考にしたいと思います。

408さん
風向き、陽当たりの影響を抜きに高度差だけなら、-0.6℃/100mです。

山手台で戸建を検討しています。
オススメのハウスメーカーを教えて下さい。

パナホームや一条工務店が多いように思うのですが。
住み心地とかいかがですか?

住み心地はわるくない。環境がね。

414さん環境が、 どうなんでしょうか？

よくない、てことじゃあない？

嫌らしいモノの言い方ですね。

環境良くないのですか?

もっとこうなったらいいのに、って話があれば
聞かせていただけませんか?

JR駅までバス路線延びればいいのに
阪急山本だけでは不便

環境がすごく良いです。静かですし御近所さんも良い人多いですよ。公園何かも広いですし。しいて言うなら、冬場は寒いって事ですかね(笑)