阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

312さん
残念。まだそんなことを言っているか。

なんかいい方向に向かいつつありますね。
他のスレッドより刺々しかったので家選びどうこうより、ただただ嫌な気分がしていました。

西1～2丁目、東2丁目は平均1億～の住宅が購入できる階級層が入居。

東1丁目、東3丁目は平均7000～8000万の住宅が購入できる階級層が入居。

東5丁目（ビューノ、クレアス）は平均4000万円台。ここまで下がると従来とは住民層が全くの別物。

>319
>東1丁目、東3丁目は平均7000～8000万の住宅が
>購入できる階級層が入居。

東3丁目の約半分を占める阪急阪神の建売って大抵5,000万円台で売ってたけど・・・。
それでも売れずに値引きしてた。

西4丁目と総額変わらんかったよ(笑)

東1丁目、東3丁目は土地代3000～7700万で殆ど（東1は6000～98000万の建売が数戸あったのを
除いて全て、東3は8割超）注文住宅。
建売でも7000万円ちょうどと6000万円台があったね。東1、3丁目の平均はあきらかに7000万円以上。
下限として5000万円台半ば（建売）も存在するが、住宅取得価格の「平均」の議論でそんな数字は
何の意味も持たない。

西4丁目なんて3000万円台の建売（大阪ガスのハコア）まであったが、それが平均ではないのと同じで。

322
東3丁目が8割超が注文住宅と言ってるが、3丁目の84区画のうち阪急阪神の宝塚山手台レジデンスだけでも30区画分が建売。1期、2期でそれぞれ15戸ずつ販売した。セキスイ合わせると約40%が建売の街だよ。Google map見れば、同じような屋根が2.5ブロック並んでるからすぐ分かる。因みに価格も北道路5000万台、南道路6000万台で平均約6000万。それでも売れずに100万円サービスとかやってたけど。84区画中30戸の建売が平均6000万の街区なのに平均7000万〜8000万というのは、サバ読みすぎ(笑)

東３丁目の積水はいったん高めで売り出したけど（坪５０万）、すぐに（１ヶ月もしないうちに）土地代を安く見せかけて上物で大きく儲ける路線（坪３０～４０万）に変更した。しかし実際に客からとった総額は当初の予定と何ら変わらず、平均６０００万は余裕で超えてる。

東３丁目の積水が土地が安かったので実際に見積もりとったら総額が高すぎて諦めて、西４丁目にしたという住民がかなりいる。

阪急自身が土地として分譲して区画（半分以上）は３０００万が下限で、３０００～８０００万（平均は４０００万前後）。それに上物代として最低３５００万（平均は４５００万ほど）。

阪神の建売（山手台レジデンス）は５４００～７０００万。

http://kobe.urinushi-no-mikata.com/info/yamate.html

未入居6年

324
どこまでサバ読んでんの(笑)取引実績見たらウソがバレバレ。

路線価坪30万が精一杯

＞平均4000万円台。ここまで下がると従来とは住民層が全くの別物。

全員とは言わないが、否定もしない。

価格云々よりも、きちんと理念を守って品格ある開発をしているかどうかが重要でしょうね。

数年前の東1丁目や東3丁目までは、きちんと景観や自然環境との調和に配慮して（豊かな緑が担保される敷地のゆとり、幅広のグリーンベルト、修景よう壁など）品格ある美しい開発がされていましたが、ビューノやクレアスはまるで異なります。

宅地余りの時代にとんでもない山の上を削っておきながら、宝塚の山手の平均を大きく下回る、仕上げコストダウンや敷地の狭小化に走った、単なる品格無き乱開発です。

人口減少時代の前に売り切る為に、総額を抑えつつ儲ける為に、コストダウンや狭小区割りは仕方ないという建売業者並の論理は通用しません。

山を削ったならじゅうぶん景観に配慮した開発が求められるのは当たり前です。

理念を守るのがまず第一であって、儲けが第一ではありません。

どうしてもはやいペースで売りたいなら、コストダウンや景観無視に走るのではなく、きちんと以前の山手台のように理念を守った開発をしつつ、価格も下げればいいのです。

もっとも売り急がず、理念を追求した（昭和ニュータウンの焼き直しではない）開発をしつつ、時間をかけてゆっくり分譲するほうがより高く評価されるでしょう。

同意。
守れない理念なら、最初からきれい事掲げるな、といいたい。
美しいスローガンなんて聞きたくもない。

今のように必死で宣伝し呼び込まなくても、勝手に客が来る位、土地が抽選になる位魅力的な開発をしてください。

不況だから、と言うのは言い訳だと思います。

ずっと放ったらかしで、何で急に売り出したのだろう？


＞326：匿名さん
http://kobe.urinushi-no-mikata.com/info/yamate.html

未入居6年

土地情報システムの実績を見ると、

山手台東３丁目の土地の平均購入価格：2,417万（登録１８戸の平均）
実際は、東３丁目は、西４丁目とほぼ同等の価格で売られてる。
（東１丁目も大して変わらない状況）

だから、ほとぼりが冷めてから売ったんじゃない。

有象無象が押し寄せる前に出て行った方がいいんじゃない？
孟母三遷の教えもある

>332
東３丁目の頃は、ＴＶコマーシャルまでしたのに、全く売れず、結局、叩き売り状態で販売。
西４丁目以降は、そこそこ順調に販売を伸ばしている。

阪急も東３丁目の失敗を反省し、西４丁目の好調路線を堅持するのでしょうね。

＞336

確かに、三丁目は売れ行きが悪かったとして、一、二丁目の売れ行きの良さはどこへ？

急な坂道の三丁目の真似せずとも、緩やかな坂道の一、二丁目の真似をしたら良かったのでは？