プレサンス ロジェ 洛北について

夜中に大学生や若者が原付、チャリ、車で平日も土日もラーメン食べに来ますよ。

ウザくないですか？目の前がそんな光景で。

>>168
そんな光景あんまりみませんけど。

逆にここより安い物件てあります？

安いのには理由があるんでしょうね

この場所でこの価格、他よりどうこうじゃなくて、安くはないでしょ。

このマンションに4000万出すなら近くで普通に一戸建て買いますね。

維持費も安いし駐車場代もいらない。

駅から遠く、希少性もないこの立地で高い維持費払ってマンションに住む意味ある？

それは、価値観の問題でしょう。
このマンションの値段は高くもなく安くもなくって感じです。
80平米弱で4000万のマンションと30坪の建売1戸建てのどちらが良いかは好みの問題。
建売の戸建てで4000万円なら床暖なし、気密性悪いなどで、電気代は嵩張るでしょう。
火災保険もマンションと同等の補償をつければ月に5000円以上の差が出ます。
もちろん、お金が貯まれば自分の土地に理想の家を建て直せるメリットは代えがたいですが。

私は、マンションの快適さが好きなので
今は30坪の一戸建てよりはマンションを中心に検討していますよ。

164さんの
>川を挟んでいるので、下鴨が高野の「隣」というイメージはないかな。

河を挟むと隣ではなくなるのですか？私にはその感覚がイマイチわからないです。

171さんが駅からも遠くと書かれていますが、京都市内で働いてたら電車よりもバスの路線が重要だったりも
するんです。本数が多いとか会社の近くで降りれるとか。
ここで人気の下鴨も交通面は悪いですよ。

高くもなく安くもなくというのは同感で、電車がそれほど必要ない人には普通に生活も交通も便利です。
あれこれケチをつけてる人って何なんだろう…

164さんは「私のあくまでも個人的なイメージは、」ということで、個人が感じたことを書いておられ、人に強要しておられません。私も、地理的に隣であっても、隣というよりは、下鴨は「2つの川に挟まれた独立した『イメージ』」ということについて同感です。

誹謗中傷していなければ、自分と違う意見があっても、人は人、自分は自分と考えればよいと思います。マンションの購入を検討している人は、参考となるコメントを取入れ、場合によっては、もっと自分で調べる、そして、冷やかしや営業マン・関係者のコメントらしきものは適当にスルーしていると思います。

高いと思うか安いと思うか、バスが不便と思うか便利と思うか、黒塗の車が気になるか気にならないか、地下鉄やJRの駅から離れているのが不便かどうか、個人の価値観次第です。

自由な意見を述べることができる環境にあるということは良いことです。いろんな書き込みを読んで、「あ、これは見落としていた、こういう見方もあったのか、こういう方法があるのか」と、いろんな意味で参考にさせてもらっています。

短いコメントであっても、ちょっと茶化したコメントであっても、「はっ！」と気づくことがあり、自分の考えと全く違う意見から多くを学んでいるように思います。

このサイトは情報源のひとつでしかありません。ここで何を書かれようが、このサイトだけで判断するのではなく、みなさん、自分の目と足、知人の情報、ネットの検索いろいろな方法で多方面から判断しておられると思います。

川を挟むからというか、高級住宅地のイメージがある下鴨は下鴨本通りより西の賀茂川までの間であって、高野と隣接してるあたりはそこまで高級イメージがないからなぁ。

東側で高級なのってせいぜい松ヶ崎の駅近くらいでしょ。

この辺りのマンションはリセールに苦労するのは間違いないと思いますよ

京都は高いですね。
価格的にはこの物件は安いと思いますよ。
今後の京都の資産性としても中心地の高いエリアよりも
見通しは良いと思います。
松ヶ崎のアーバネックスもエリア的には、
過去物件比較しても安いです。
ただ、今後は左京区だけに限らず、
京都は特に不動産価格の上昇は目に見えて出てくるでしょうから、
京都で住宅探しをする人は狙い目でしょう。
なかなか市内で一戸建てを検討する人もいないでしょうけど、
便利な場所ではなかなかありませんしね。

黒塗りの車が、とか若者が夜中に原付で、とかは誹謗中傷の域に入ってると思いますけどね

事実ですらありませんし

原付のどこが誹謗中傷？

京都で大学生してた者として、自分の経験談話してるんですけど。

この場所はリセールには間違いなく苦労するでしょうね。

特に築10年もすれば一気に値段は下がります。
賃貸もこのあたりでは高い賃料は望めません。

ただ、自分で一生住むなら問題ないでしょう。

この場所はリセールには間違いなく苦労しますよ

買わない方がいいです

地下鉄駅徒歩圏だと大阪にも通えるけど　このあたりは難しい

転勤の無い仕事でないとね

この辺りを選ぶ人って
毎日大阪に通勤や、転勤する人よりも
京都に住んで京都で働いている人が大半では？
もしくはリタイヤ世代の方。
去年建ったパデシオンもゆっくり考える間もなく完売してました。
生活も便利だし需要はあると思います。

個人的には投資やセカンドが多いマンションよりも
永住目的で住んでる方が多いマンションを選びたいです。
松ヶ崎のマンション（というより場所的には修学院？）はちょっと不便なので
この辺りで他にも建って欲しいくらいです。

そのパデシオンでこの地域の需要もう満たしたかもしれませんね

賃料築20年高級賃貸で70平米16万するエリアですよ。
買わないほうがとか、どこの業者さんなんでしょうか？
このあたりで、競合するとしたら、アーバネックスか、パークハウス北野くらいでしょう。

そういうコメントは皆わかってるので無視しましょう。

業者か寂しがりさんかでしょう。

ここだと16取れるのは新築から5年程度かな。

20年後に16はあり得ないねー、残念ながら。

まぁよほどバブリーなマンションなら別やけど、少なくともここは違うでしょ、、明らかに。

とれると思いますよ！
賃貸相場見てみ？
このエリアでバブリーマンションなんてないでしょｗ

取れてるところがあればリンク貼ってみ。

近くのプレサンスが築5年で16万前後。

これが限界。

https://suumo.jp/jj/chintai/shosai/FR301FD001.do?ar=060&bs=040&...

築30年の賃貸マンション
70平米18万円です。
プラス共益費1万円
ガレージ2万円

誰も借りないんじゃない

募集出すだけなら誰でも出せます。

そこ借りるなら絶対築5年のプレサンス借りますね。

それともプレサンスだから安いの？
あ、ここもプレサンスだ。笑

>>190
めちゃくちゃ古くて高い家賃を持ち出してきたね！
相場感だとこの辺りが適正だと思うよ。
５年前のプレサンスのマンションが２室募集してるよ。


http://chintai.door.ac/detail/free2486819.htm
プレサンス京都一乗寺
築年月2009年09月
叡山電鉄叡山本線 茶山駅から徒歩6分
4階　南　家賃15.5万円　管理費等0円　3LDK　74.44m²
4階　東 家賃15.238万円　管理費等13,620円　3SLDK　76.5m²

http://chintai.door.ac/detail/free2635394.htm
イニシア京都一乗寺
築年月2009年02月
叡山電鉄 茶山駅から徒歩2分
3階 南 家賃18.5万円 管理費等12,200円　4LDK 92.99m²

>>183
まー一乗寺近辺の狭い範囲で新築マンション買うと決めたならここしか選択肢がないと思うよ。
なんせ新築の分譲マンションが一乗寺近辺に建つのが平成21年のプレサンス京都一乗寺以来だから。

左京区自体があんまりマンション購入者から人気ないのかな？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%B7%A6%E4%BA%AC%E5%8C%BA
左京区

平成26年7月　プレサンス ロジェ 洛北
平成26年3月　ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎
平成25年12月 ファインフラッツ京都神宮
平成25年6月　パデシオン洛北 ザ・ミッドレジデンス

>>195
193と194の書き込みは私ですけど別人のふりって？

賃貸相場と新築分譲の話題が別だから分けて書いただけですけど。

>>管理会社　グローバルコミュニティ株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

管理会社が２社ありますがこの件について説明受けられた方いますか？

>>198
勝手に自作自演扱いするのやめて下さい。
私が書き込んだのは、193、194、196、197だけです。

それに掲示板ってのは色んな情報交換するところですよ。
良い話やメリットの話は営業マンから幾らでも聞くことが出来ます。

都合の悪い話や事前に考える必要がある話だからこそネットで聞きたいんじゃないですか？

別にプレサンスにも一乗寺にも恨みはありませんよ。
それとも自分の気に入らない話は全部荒らし扱いにするのですか？

何の脈絡もなく193から突然「持ち出してきたね！」なんて書き出しで現れるわけないんだよなあ
つまり自演です

>>都合の悪い話や事前に考える必要がある話
当然それを知る場でもありますが、疑う場でもあります
もちろん営業マンの良い話もね。今の所そういう話はありませんが
単にあなたが何度も書き込んでて怪しい、だから指摘しただけです

１９４さんが引用されたURLにプレサンス京都一乗寺のページがありました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52/
昨年４月のコメントで、４年間で１０００万円下がっていると書かれていました。

一乗寺は永住するならいいが、リセールが難しいというコメントが何回かありましたが、
なるほど、こういうことがあるからかと思いました。
なぜ、４年間で１０００万も下がっているのでしょうか？

また、規模がそれほど大きくないのに、なぜ管理会社が２つあるのか、
どちらかが一方にアウトソーシングしているのか、あるいは２社で全く別のことを
やっているのか、よくわかりません。プレサンスは、プレサンスロジェもどこも
管理会社が２つありますね。

どなたか以上の２点についてご存知の方、ぜひ教えて下さい。

そうだね、プレハブはさすがにかわいそうだけれども、壁厚が150mm, 床コンクリートも150mm(場所により200mm?)おまけに安いLL-45等級のフローリングではちょっと薄い。音は響くかも。似たような値段のイニシア（壁厚190mm, 床コンクリート200mm, LL-40等級、これはLL-45の約1.5倍の値段がする上物）と競べてもだいぶ見劣りがする。



プレサンス一乗寺　これが事実ならリセールも安くなるかも

このマンションの壁厚とかの情報はどこで見れるんでしょうか？
ちょっと気になって公式サイト見てみても書いてませんし…

あと、気になってイニシアの方のスレを見てみると上階の音がバタバタ聞こえるだのアフターサービスが丸投げだの
あんまり良い話は無さそうでしたが

構造・セキュリティのページにあります。但し、外壁や戸境壁については厚さの記載がありません。床はボイドスラブで230mm～280mm厚の記載がありますが、せめて300mmはほしいです・・・。
http://pl-rhi62.com/structure.html

まあ、音がちゃんと遮断されるならどうでもいいんですけどね
それは厚さだけで決まるものでもありませんし
逆にどれだけ厚くても音が通ってしまうなら意味は無いわけで

>>なぜ、４年間で１０００万も下がっているのでしょうか？
不動産はどんな場所であれ、時期・購入時の価格・部屋（階数、間取り、日照条件）
などで売却額は変わるので、答えなどないでしょう。
パデシオンやネバーランドは値上がりしてるケースもありますからね。
将来は誰にもわかりません。

>>管理会社が２つ
予算管理等はプレサンスコミュニティが行って、
実質管理はもう一つの会社がやるようですよ。

ボイドの居室280mmなら、充分では？
パデシオンは180mmですよ。
京都ではなかなか難しいのでは？
中心部や川沿いの高額マンションならわかりますが。

http://pl-rhi62.com/structure.html

>>208さん
そうですね。
周辺物件の床厚見てみました。

アーバネックス松ヶ崎
厚さ約200～300
http://www.matsugasaki90.com/security-02.html


ジオ烏丸五条
厚さ約180mm～約220mm
http://www.geo-karasumagojo.jp/equipment/structure.html

グラン レ・ジェイド 京都河原町
厚さ250mm
http://www.kawaramachi135.com/structure.html

プレサンス洛北
230～280ならマシなほうですね。

入居側からすれば、リセール？の事はあまり考えてませんが
それも安心できるマンションなんてないですよね。

それより完成するのが楽しみです。
入居予定のかた、浴室テレビはつけられましたか？

そんなオプションあったんですか
でも防水スマホやタブレットが普及した今、あまりお風呂にテレビって魅力ないですよね

いくら安くても金山工務店はないわー

最初から転売して儲けようと考えていなくても、
何年か経てば、子供の独立等で家族の人数が変わったり、
退職することによって、会社の近くに住まなくてよくなったりととか、
実家の近くに住むことになるとか、いろんな事情で転居することが
起こると思う。

その時に、資産価値ができるだけ下がらない立地を選びたいし、
きちんと管理してくれる管理会社も大切だと思う。

４年で１０００万の値下がりって、最初の販売価格が高すぎたのかな？

将来的な資産価値っていうのは少なからず、
ファミリー層でも考慮して買うべきですよね。
そういう意味では、ここみたいな安価なマンションは比較的リスクヘッジできそうですね。
今後の下鴨の近鉄の物件や、左京区でも坪300超えのマンションが多くなってくるようですからね。
パークハウスや、アーバネックスなんかも
販売当初は高いイメージでしたけど、今となれば安いと思える価格帯なのでは。

苦戦してるマンションが多いイメージですが、
ルーバルの特殊住戸は売れたのかな？
駐車料金がこのご時勢しかも京都ではかなり魅力ですが、
平均4000円前後かな？

特殊住戸は全て成約済みっぽいです。
駐車料金は機械式が1500円～8000円と幅広い設定ですが、安いですね。
管理費などのランニングも割安でしたが、管理人の時間等で調整されてるみたいです。
ゴミだしなんかが、24時間可能とかはありがたいですが、普通そうですか？

ディスポーザーなしで24時間ゴミ出し可能、管理費が安いとなると
民間の清掃業者が毎日ごみ収集するかは確認しておいた方が良いのでは。
市の清掃どおり週２回だと、ゴミ置き場の近くの物件は夏場は臭いがミゼラブルww

週二回なら24時間ゴミ出し可能とは書かないのでは？

ゴミ置き場がエントランスの北にあるので、ゴミ出しは２４時間可能だが
収集は２回ですという可能性はあるかもしれません。

民間収集業者みたいですよ。
毎日回収です。
ディスポーザーって故障が多くて使えないって聞きますけど
どうなんでしょう？

駐車場代は安いですが、機械式だと維持費すら払いきれないレベルですね。

将来的には全体の管理費から負担したり、駐車場代の値上げで対応するんでしょうか。

駐車場代を高く取れる街中だと駐車場があるだけで相当額が管理組合に入ってくるのでそこは大きな違いですね。

>>駐車場代を高く取れる街中だと駐車場があるだけで相当額が管理組合に入ってくる
そもそも駐車場街中では設置してないですよ。

安くても運営できるのは
修繕計画を見せてもらえばわかりますよ。

ディスポーザーの故障は少ないらしいですよ。
歯の交換も結構長く持つとのことでした。
友人情報より。

修繕計画見てわかります？

見てないんでなんとも言えないですけど普通の機械式じゃないんですかね？
安く済む理由はなんですか？
通常のパレット交換とか発生しないってことですか？

管理方式じゃないです？
管理人の時間だったり、
他に利益とれたり、国交省基準の整備は計画にいれてるでしょ。
それより、このご時勢車の保有者が少なく、回転率はどうなんでしょうね。
ずっと埋まってれば良いですけどね。

ビラが入ってた

さすがプレサンス&シアーズ

どう見ても世帯年収473万で実質負担7万円台で住めることを売り文句にしてるよね

こんな詐欺みたいな広告作ってる会社信用できるわけない

>225さん

私も同じこと思いました。
夫30歳で280万、妻28歳で193万、娘一人の一家三人がモデルでしたよね。
妻が仕事辞めた瞬間に自己破産へまっしぐらかと。
変動金利0.875%が35年続くわけもないし...。

あと、賃貸との比較で「茶山駅徒歩５分、築30年3LDK70平米」の物件が家賃18万円って、田の字エリアの築浅物件なみの家賃ですやん。
それで「いざとなれば賃貸に出したら家賃162,000円」って、お前のところの新築分譲マンションは築30年の賃貸以下の家賃しか取れんのかと。

虚偽に満ちた広告で、本当に凄いなと思いました。

私も広告ビラ見ました　笑

こういうのみるとまじめに考えている人は買わないような気がしますけど。。。

世の中の殆どの人が家持ってるか家買えないかに二極化してるからなあ

この手法ってやっぱり投資マンソン系ですよねえ

225です

自分が許せないなと思ったのは、住宅ローン控除。
年収、借入金額等によると小さくは書いてあるけど、どう見てもこの広告を見ればこの年収で7万円台で持てる可能性があると思ってしまうと思います。けど、そもそもこの年収の二人の所得税、住民税足しても到底年間40万の控除にはならない。二人とも会社員と考えればせいぜい23万程度です。

変動利率が上がらないとか、賃料がいくらになるとか、誰にもわからないことを好き放題書くのは、個人的には好きではないものの、まだわからなくはない。けど、あり得ないことを書くのは会社の姿勢を疑う。

こういう広告を作る会社はレベルが低いし絶対に信用できないと思う。

>225さん

確かに。
そもそも住宅ローン控除はオマケか繰越し返済用程度と考えるべきで、月々の支払いに当て込むのも無茶苦茶ですよね。
11年目からどうするんだと。
しかも毎年40万円の控除があるような書き方で、返済による控除額の減も考えていない。
(おっしゃる通り、40万円も還付はないでしょうけど)
変動金利の当初固定も数年で終わるし、子どももお金が掛かるようになるだろうし、家具とか家以外の費用は一切無視だし、そもそも頭金が2,200円しか出せない人は家を買うべきではないですよ。

ここまでのまとめ。
プレサンス系はよく吟味すること。

それだけプレサンスのビラが凄いのよ。
誰かアップしてくれんかな。
もう捨てちまった。

俺ところのマンションも3回位入ってたよ　そのビラ

うちのマンションにもそのペラペラのチラシが入っていました。
間取図では、洋室が６畳、5.5畳、５畳なのに、
「ダブルベッド＋シングルベッドを置ける広さを確保」と
書かれていました。

一番大きな6畳でさえ、角は柱で大きくへこんでいますし、
壁面半分にはクロゼットもあります。
つまり、部屋がかなり変形しています。

万が一、ベッドを２つも置けたとしても、
べランドへ行けないし、
クロゼットの扉が開かないと思うのですが。

また、３部屋とも扉は部屋の中に開くので、
もし、5.5畳の部屋にベッドを２つ置けたとしても、、
ドアを開けっぱなしになってしまいそう。

いい加減なことばかり書いてありますね。

薄いペラペラのショッキングピンクの地に、黄色の文字で
「賃貸マンションにお住まいの方へ。
本当に、今のままでいいの！？」と書かれています。
一見して、分譲マンションのチラシとは思えませんでした。

しかも、モデルルームに来場すれば、
「サイコロの出目×マックカード（500円）　プレゼント」

マックカードにつられて行く客層というのも疑問に思います。
プレサンスの会社の方針や品質を象徴しているかのようでした。

確かに、ピンクに黄色の強烈なチラシでした。

http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org4944360.jpg

これですね

ショッキングピンク + 黄色 + ポイントに朱色！

この感覚がプレサンスなんですね。

チラシの内容だけでなく、見た目だけでも、
京都人は拒絶反応を示します。

茶山の１８万の物件　確かあったような気がします
空室でしたけど

こういう煽りとか抜きで実際この物件どうなんでしょう
左京区の新築ということで選択肢に入れてるんですが

>>244さん
内装は良くも悪くもプレサンスって感じです。
投資向けの会社ですし、よく言えばオーストドックス、悪く言えば魅力を感じない。

仕事されている方なら、車もしくはバス通勤の方は問題なし。
電車通勤は京阪電車以外は厳しいです。
生活面は、カナートを含めスーパーが近く便利です。
教育面は、修学院小、修学院中で普通です。

世帯年収450万円（自分100万円、妻350万円）ですが、
ロジェっちゃいました。

それはそれは…

これから苦労するでしょうね。

回りの人はもっと苦労するでしょう。
管理費滞納されたりとか。

やっぱり、プレサンスはやめた方がいいな。

確かに。

そういう層が集まるマンションになりそうですもんね。

間違いなく避けた方が良いですね。。

挨拶に来たのですがなにやら荒れてますね
・他の投稿者や検討者を馬鹿にする内容を含むもの
・揚げ足取りや煽りのみで、住宅に関する情報が含まれない投稿
・物件スレで、その物件に直接関係のない話題を繰り返すなど、スレの趣旨を逸脱する話題
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張、自作自演の投稿
・住宅購入を検討していないことが明らかなスタンスの投稿
は禁止されてますよ

入居予定の方、いらっしゃいますか？
お隣さんになるかもしれないので良かったら情報交換がてら雑談していきましょう

ベランダ境壁がペラボーのマンションはいりません。

↓少なくともここよりはハイグレードです。
http://baka-soku.blog.jp/archives/6382495.html

他物件でも同じようなことやってるんだね

コメント：何とも礼儀の無い業者でした、しつこかったです！

やっぱ　裏では・・・？？？？？？

そんな連中に騙された自分がよりバカですけど・・。

ゴールデンウイークにチラシが入っていて、その後、また入っていました。
今度は「世帯年収510万円で買っちゃいました」になってました。

前は、「473万円」と書かれていで、ここでボロカスに言われていたから、
少し上げたのでしょうか。

けれども、相変わらず、ピンクと黄色のチラシでした。

マンションって、256さんのように、礼儀のない人にしつこくされて
騙されて買うものなのでしょうか？？

消費税分上げたんじゃないですかあ　

4,730,000×1.08=5,108,400円
どうやら世帯年収にも消費税がついたようで・・・・・

先週もチラシが入ってた。
ピンクと黄色は、マンションのチラシにはふさわしくないと
思う。すごく安っぽく感じる。

もぉ完売ですか？

1階の1戸がキャンセルで売れ余ってた。
チラシ見たけど、テラスから出入りできる専用駐輪場があるのはいいが、
屋根なしって全く使えないだろ。
自転車は雨ざらしですぐ錆びるし、
屋根を勝手につけたら建築基準法違反になるし、
いちいちシートをかぶせる位なら有料で借りたほうがマシ。

中古で売りに出ていますが1年経ってないのに何か嫌なことでもあったのかな？
過去レス見ても新築販売時の価格一覧表が無かったので比較できませんが価格は新築と比べてどうでしょう？
住み安いですか？１年前に戻ったらまたこのマンション買いますか？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002911035/

プレサンスロジェ洛北 2階
価格 3,550万円
間取り 3LDK
専有面積 64.83m2（壁芯）
（バルコニー面積 10.88m2）
所在階/建物階 2階/地上5階
主要採光面 西
所在地 京都府京都市左京区一乗寺地蔵本町
交通 叡山電鉄叡山本線 「茶山」駅 徒歩6分
築年月 2014年6月(築1年未満)

また二部屋売りに出てますね
住みにくいのかな？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003839035/?di...
プレサンスロジェ洛北 2階
価格  4,250万円
間取り 3LDK
専有面積  72.08m2（壁芯）
（バルコニー面積 10.77m2）
所在階/建物階 2階/5
主要採光面 南
所在地 京都府京都市左京区一乗寺地蔵本町　
交通 叡山電鉄叡山本線 「茶山」駅 徒歩6分
叡山電鉄叡山本線 「一乗寺」駅 徒歩8分
築年月 2014年6月(築1年)


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0004138795/?di...
プレサンスロジェ洛北 4階
価格  4,880万円
間取り 4LDK
専有面積  86.41m2（壁芯）
（バルコニー面積 11.63m2）
所在階/建物階 4階/地上5階建地下0階
主要採光面 西
所在地 京都府京都市左京区一乗寺地蔵本町　
交通 叡山電鉄叡山本線 「茶山」駅 徒歩6分
叡山電鉄叡山本線 「一乗寺」駅 徒歩8分 　
築年月 2014年6月(築1年)

売りに出ているマンションはローンが払えなくなったからではないでしょうか？

築1年数ヶ月ですから手放すとしても早いような気がします。
1件だけじゃないとすると何かあるのかと気になる気持ちわかります。
居住中となっているのも気になるところ。
263さんの情報は消えているようなので売れたのかもしれません。
264さんの2件は間取りは普通な感じですが収納が少ない気がしなくもないです。
室内の写真が無いので実際はどうかわかりませんが、外観から想像すると
開放感には欠けるかなという印象もあります。