ヴィークコート三軒茶屋ってどうでしょうか？

ここも悪くはないですが、昭和女子大の元テニスコート跡地に建設中の太子堂一丁目の物件は
いつ売り出されるのでしょうか？外装はでき上がっているようですが。

場所はどちらがいいでしょうか？

三茶も太子堂も一丁目はいまいちだよ。
三茶は二丁目か茶沢通り側の太子堂に限る。
まあアトラスよりはというか池尻よりは良いけど。

三茶に拘るならスミフの中古にすれば。ここの新築と
大差なく買えるだろ。ここも住んだら中古、10年後の
価値は明らかに違う。
仕様に拘る人には地下駐車場、内廊下、トランクルーム
は絶対条件でしょう。最近世田谷、目黒はどこも仕様を
落としてるのでこの3つが揃う物件が最近少なくアトラス
も池尻だけど稀少価値あるね。

ヴィークコート三茶の話しようよ。スレが荒れる。

スミフの三枚落ちは否めないが最近では三茶で一番
まともな物件ではあるでしょう。
豪華にして坪400万で売れる立地でもないしそこそこ
の仕様で丁度良いのでは。アトラスでも完売近くまで
きてるので同価格帯なら売れるのはデベも承知だろう。
施工は残念だけどきっちりとしたものはできると思う。

はっきり言って、ピアースに勝っているところがない。

立地環境はピアースだな。
勿論スミフの立地ならディアナだったろうが
それでもここのがいいね。

でも方角考えたらヴィークコートかも。

長谷工より遥かにマシ

蛇崩緑道を手で隠して、改めて建物みると。。。。結構冷めますね。
お見合いが気にならない人もいるだろうけど、なんとかならんかったかな。

カーテン締めたらえーやん。

坪単価いくらでしたでしょうか？
宜しければ教えてください。

私もモデルルーム行って参りました。
良い間取りは少ないですが、マシな間取りはすべて大分高価になりそうです。
同マンション内での価格差も激しそうですが、その辺敢えて格差をつけるのは、はGHを意識したのかもしれませんね。

ＭＲでＧＨの話なんて出ましたか。全く意識して
ないと思います。グレードが違い過ぎますよ。
といっても今の市況で三茶徒歩圏内であれば高く
て当然と思いますしほぼ適性では。
売り主もあのクロスでも完売したことや、アトラス
が好調な事も折り込み済みですからその価格です。

蛇崩川緑道の説明は「瑞々しい息吹と四季の彩りを奏でる優美なる小径」と書かれていて
外国人男性の写真と相まって面白いと感じました。
実際は蛇崩川を暗渠する事でできた道なのですよね。
優美さは感じられませんが、ウォーキングや犬の散歩には最適なのではないでしょうか。

MRが空いている理由ですが、やはり施工が大末建設になって検討止めた人間が多いのではないか。
広告の仕方から、てっきり施工は清水建設で決まりと思い込んでいたからね。
一気に評価が変わったのはあると思う。

現地行ったけど蛇崖緑道って狭苦しいね。

清水施工ってなっていても、実際は下請けに丸投げっていうパターンはあるのでは？

太子堂の両緑道と比べるとショボイけど緑はないよりましですよ。
今日の台風でどれだけ浸水するかもこの立地のキーとなりますね。

ハザードマップによれば、
確かにここは１M-2Mくらいの浸水深に引っかかっています。
MRでも聞けばハザードマップを見せて教えてくれますけどね。

昨日届けられたSUUMMOの広告に当物件がでていたが、まだ施工は「未定」となっていた。
どっちが本当なの？

まだ盛り上がらないようですね。待望の三茶新築なのになぜ？

残念ながら、大末建設で決定です。
このデペから清水建設抜いたら、なにも残らんと思う。

クロスとか異様に書き込み多く全く人気のなかったパターン
が多いし静かなとこ程人気ってパターンも多いからね。
三茶だし人気がない訳はないでしょう。

やはり、池尻や駒沢じゃなく三茶が便利なんです。
世田谷線で、小田急や京王線にもアクセスできますし。
通学、通塾、買い物、通院、なんでもほんと便利。

デベさん、庶民的な物件、供給してください。
家賃高いけど、高級住宅地ではないと思います。

渋谷にいくことだけ限定なら池尻も便利だけど
三茶と比べると池尻、駒沢は不便です。
だから高くても仕方ない。

三茶らしさ、というが昔ながらの店も減ってきたし、三茶は魅力を失いつつある。自分が家族持ちになったということもあるが、なんせ小さい子どもと入れる店がない。やんちゃ坊主、娘も多く見かけるし狭い街で自転車マナーも最悪。だからファミリー物件が少ないのかな。DINKSにはいいと思う。

三軒茶屋の駅から地上に上がるのに、ＥＶまたはエスカレーターは、
駅からやや離れた（マンションとは逆方向の）ＥＶ１基しかありません。

私のようにベビーカー世代は（足の不自由な人もでしょうが）不便極まりありません。
東急はＥＶかエスカを作る計画はあるのでしょうか。ご存知の方が居られれば教えてください。

大末建設という名前が出てきた時点で、検討リストから削除しました。
久しぶりにこの板をのぞいたけど、ポジティブな意見が少ない物件ですね。

大末ってそんなにダメか？
長谷工と比べれば全然いいと思うが。

大末建設については、このマンコミに別スレがあるのでそこを参考にされては。
「マンコミ、大末建設」で検索かけるだけでもよし。

大末建設について、
長谷工と比べたがる人がいるけど、
そもそも意味が無いよね。

施工会社レベルは、ダイヤモンドが一斉評価してくれています。
大末建設は100点満点中、7点という評価。だいぶ飛び抜けてた地位にいると思われますね。

施工と三茶に拘るなら竹中&スミフのグランドヒルズにしといたら。
ここの新築とあちらの中古価格は同じくらいじゃない。違いを比較してみるといい。
見学してスーパーゼネの良さがわからなければ大末で十分でしょ。
違いは安心感だけと思います、それを金で買うかどうかにつきる。

GH中古と同価格と言っても、それはGHの一番ランクの低い部屋だよ。
ここは新築だし、価格的にも優位性は高いかな。

グランドヒルズの中古を狙ってる層とここは違いますよ。
やはりアトラスが対抗物件でしょうね。

GH,アトラス、ピアース、スカイテラス等、仮想対抗物件が多いねぇ。
ただ、もっと自分の頭の上のハエを追うというか、自己分析したほうが賢明と思う。
この物件は、まだ「三茶新築」以上の特徴を打ち出せていない。
しかも実は三茶の中心から外れており、そのウリさえも万全ではない。このままでは地元民以外からはそっぽ向かれるだろう。

145さん、
ダイヤモンドのランキングって、100点満点で、大末建設は7点ですか？70点ではなく？
それは悲惨ですね。

この辺りで新築ならここしかないでしょ。
高級感やら資産価値にこだわるならスミフか
マスタービューしか選択肢がない。
三茶で中規模以上は土地もないしめったにでない。
三茶らしくない閑静な雰囲気が逆にいいとこ。
駅前は賃貸ならいいが住むとこではない。

確かに大末建設は7点<100点中>評価でしたよ。
デペ自ら、立地の評価を如実に語っていると思う。

聞いた話しでは、管理費が高くなりそうですね。
一番多い７０平米くらいで、二万半ば？高いですか？このグレードなら普通ですか？

グランドヒルズでその広さだと一万後半でした。
あちらは内廊下でEV15基位とここの数倍仕様は
高いのでかなり高めのような気がします。
クロス並みの高さかな、予想より仕様が高いのかな。

グランドヒルズは大規模物件、こちらは小規模物件。管理費含め不利なのは当然。規模が違うのだから比較対象じゃないよ。仕様うんぬんではない。

まじで100点満点で7点なんだ。
逆にどんな施工なのか、大末建設の物件を見てみたい。
カツオだって7点は取らないんじゃない？
悲惨ですね。

149さんの意見に同感です。
おっしゃる通りです。

今日も雨とは言え、ギャラリーは空いてました。

大末建設というのは太子堂のモリモトの物件の建築を請け負っているところですか。
モリモトの物件ではボヤがあったらしく7点というのも何となく納得できる。

大末が7点なら長谷工はマイナスだな。

長谷工と比べたがる人がいるけど、
意味が無いよ。

最高の立地だったら、最高の施工で、最高の物件を作ろうとしますよね。
清水建設グループなのに、清水建設を使わないどころか、大末建設というのは、三茶一丁目も舐められたもんだ。

清水にグランドヒルズレベルを作られ坪300万後半
でだされるより安く買いたい人は大末で朗報だよ。
ちゃんとモリモトも楽勝で完売してるし三茶の場合
良いものより安さ、グランドヒルズが証明してる。

↑
理由の後付け感が半端ないが、
自ら三茶＝安物（300万円前後が適正価格）と宣言してしまったパラドックス。

この辺りでも三茶、クロスの陳腐なタワーでも坪200後半から
だったので大末建設で坪340万前後なら結構良い箱または立地
が良いとの判断では。
あの劣悪環境の両タワーと比べるのはナンセンスかな。
比較はモリモト、アトラスでしょうか。

清水建設で坪300万後半　VS　大末建設で坪340万前後

なら、どー考えても清水建設だろ。
大末建設のリスクが底知れなくて手が出せない、という意味が大きいのだが。

アトラスは大成建設施工で、坪３３０万から３７０万くらいです。
残りの部屋はほとんど無いけど、普通は、ヴィークコート三軒茶屋の隣のギャラリーのアトラスを選ぶでしょう。
新築の現場でボヤを出すなんて、建設会社の体を成していない。

ピアース三軒茶屋レジデンスは間取りに定評のあるモリモト物件で、三茶の本命である太子堂の高台物件で坪350万円前後です。
全部売れたけど、やはりヴィーク三軒茶屋程度なら坪340万円くらいでもリセールで手痛い目に会いそうです。

アトラスは池尻だから少々お安くはなるのでは。
しかもライバルが不人気だったあのクロスエア
しかなかったのも良い時期での販売でした。
施工は問題なのか、問題ないのかはわかりませんが
スーパーゼネの物件は魅力、安心があります。

クロスエアは、大量戸、震災直後の販売にも関わらず、またマスタービュー、プラウド駒場、クラッシィ世田谷が立て続けに販売されたなかでも見事完売。ちなみに三茶より池尻の地価はワンランク高いので三茶タワーと比べても、格安だったと思います。

対して、三茶は新築供給が少ないのに、グランドヒルズがまだ完売していないです。やはり三茶は素朴が似合う街というのは良い意味でも悪い意味でも的確かと思う。ここが大末建設を採用し、庶民マンション目指すのは間違いではない。

誰かこの物件の話してあげなきゃ!

んー、ここのライバルは自分自身だからな。

169はクロスの住人さんですね。残念ですがクロスの評価は
三茶タワーより下というのが周辺住民、MS検討者の認識ですよ。
グランドヒルズは確かに周辺では一番の物件ですがあれだけ
億ションを作っては三茶には相応しくなく企画に問題があった
のはご指摘通りです。
マスタービュー、グランドヒルズクラスはこの周辺にはあまり
需要がありません。ここやアトラスが程々のレベルで良いのでは。
三茶タワー、クロスはあの立地ですしタワー好きの特殊な方用です。
三茶、池尻はこれまた好みの問題。急行、世田谷線利用など利便性
町力は当然三茶、池尻は何といっても渋谷から災害時は徒歩可能、
そして246沿い以外の住宅地は三茶より閑静なイメージがあります。

池尻の地価が三茶より高い？？場所によるでしょうそれは。
プラウドの辺りは三茶、太子堂より高いのかも知れませんね。
クロスの入札額知ってますか。目黒区というより23区内で屈指
の安さでも入札を何度も敬遠された二束三文の土地です。
そこにあんなタワーを作り高値で完売させた東急さんだけが
徳をした物件のようです。
マンションは建物＋土地代です。三茶一丁目は地価が高いので
施工関係なくある程度の高さの販売価格は仕方ないのでは。

ハザードマップ，色がついているのですが，皆さんどう思われますか。
最近豪雨が多く，不安です・・

三茶、池尻は低地が多い。
嫌なら淡島通りまたは下馬に近づいた高台を選ぶべし。
ただそうなると環境は良くなるが駅が遠くなるよー。

173さん

伝聞推定ばかりだね。
クロスのレベルも、池尻の地価も自分で調べてみな。

グランドヒルズは売れ残っているが、マスターは完売していることもね。
論より証拠、中古成約価格も調べてみるといい。
グランドヒルズは一枚値下がり率が激しい。

で、ここ坪おいくらなのでしょう？３５０程？

そもそもグランドヒルズとマスタービューは
同等レベルも億ションの戸数が全然違う。

そもそも池尻より三茶の方が地価は高い。

そもそもクロスは目黒区、クロスの立地が特別
地価が安いだけで世田谷より目黒のが地価は高い。

そもそもライバルのアトラスが完売近いのだから
これを好機に完売目指して頑張るべし。

ここのライバルは、池尻プレサンスロジェじゃない？

176さん
175です。淡島通りの他、下馬にも高台があるんですね。ちょっと調べてみます。確かに高台だと駅から遠くなる、、何を取るかですね。ありがとうございました。

やはり、駅から遠いマンションなんて、と思う。
便利だからマンションで。

確かにこれからはゲリラ豪雨とか、今までとは違う被害もあるだろうけど。

でもここ、「閑静な住宅地」とは違うような気が。
明薬通りは交通量割とありますよ。
祐天寺行きのバスも本数ありますし。

三茶徒歩七分はベスト、三茶駅近は微妙、貸すなら最高だが。
明薬通り、一丁目は20年前なら良かったけど今は微妙な立地。
やはり三茶なら二丁目か太子堂が今は主流、人気。
二丁目の再開発は結局やる予定はなしですか。二丁目やるなら
ここも恩恵を少なからず受けれるだろう。

まとめると、こんなとこかな。

良い点：三茶新築、駅まで徒歩7分、病院近い、来年11月には入居可（予定）

悪い点：デペ（清水総合）＆施工（大末建設）ともに最弱ﾚレベル、浸水地区、お見合い住戸、環境イマイチ（三茶1丁目）、駅EVまでは徒歩10分、小規模で管理費高い（タワマン以上）

↑なるほど、納得なまとめです。

三茶の新築、期待していたのですが．．．
高級なマンションでなくても、最新設備のある機能的なマンションでよかったような。

三茶の246沿いの糞環境でも相場は坪300万。
そこからどれだけ上積みできるかそこにつきる。
坪350万までの価値は微妙ー。

184さんのまとめはわかりやすいですね。
ただ、良い点の３つともちょっと無理がありそうです。同様か、それ以上の条件はいくらでも三軒茶屋、池尻大橋にありそうです。

では中古まで広げて検討し直します。
太子堂アドレス（二丁目から）か三軒茶屋二丁目がベターなのですね。

デメリットがいくつかあっても電車で渋谷駅まで3分、これはいいと思いますよ。何を魅力に買うかはそれぞれですからね、渋谷勤務ですなんて人は電車すら乗らない人もいるんじゃないですか、自転車で行けるぐらいの距離ですから。自分もデメリットけっこうあるなとは思ってたんです、でもメリットもとある立場の人の考え方になって検討するとたくさん見えてきます。

施工会社を変えるしかない。

清水グループなら最高じゃない
ですか。復興需要で清水本体が儲かり
過ぎたから税金対策で子会社にやらせてる
だけでわ？
大末建設って君ら
庶民が知らないだけで昔からの
超名門ですよ。
過去のビンテージマンションの施工に
大末とか竹中とか佐藤秀とか
多いですよ。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

１９０さん
渋谷までだと２４６号線を通っていけば４キロない距離なんですよね。
あの電車の混雑度や電車を待ったりする事を考えると天気のいい日なんかは
自転車で行くのもありかな。個人によってデメリットメリットはそれぞれ違う
でしょうね。健康な人は関係ないかもしれないけど、私がよく病院へ行くので
病院が近いのもメリットになっている一つです。

自転車では丁度良い距離ですよね。
でも病院を考慮する方ならあの246沿いの狭い悪環境を
毎日通勤に使うのは健康に確実に良くありませんよね。
別ルートは距離が増すしバスもいいかも知れませんよ。

192さん、
確かに庶民なんで、教えて欲しいです。

施工会社を変えたら購入するのでしょうか？
ネームバリューを有難がるだけではないかと感じます。
清水建設と大末建設施工で具体的に何が違うのかわかりません。
検討の可否が決まってしまうほどの違いが見えないのですが、
わかる方教えてください。

結局下請けがやるのは変わらないかもね。

企業体力違いで何かあった時の安心感くらいかな。