パークシティ大崎ってどうですか？Part3

>387
管理費べらぼうに高いですね。いらん費用もてんこ盛りになっているんだろうけど。修繕もかなりかかりそうだ。

勝手な妄想

ＰＣ大崎はグランスカイとほぼ同じ規模のようですがグラスカがほぼ正方形なのに対して、現地をみてわかったのでがここは南北方向に長い長方形の形をしていますね。

ゆえに方角的には東西方向を向いた住戸が南北方向より多いのではないかと推測しました。

東側は御殿山の低層住宅地なので８～９階以上は眺望が抜けるのではないかな？低層でも御殿山のがけ地の木々が見えるので窓から見える景色としては悪くないかもしれません。

一方西側ですがこちらは道路を隔てて新しく建つオフィスとお見合いとなります。オフィスビルは約１００メートルとのことなので眺望が抜けるのは３２－３階以上になるのではないかな？
ただしオフィスビルまでの距離はかなり離れているのと、マンションとはオフセットしており西側でも正面にオフィスビルがかぶるのは南半分くらいになりそうです。

北側低層は現在目の前に御殿山小学校の校舎がありますが、現在建て替え工事中で完成後には校庭などになるため低層階でも目の前にさえぎるものはないと思います。

南側低層は目の前は２階建の低層商業施設ができますがその先の建物まではそれなりに距離が保てると考えます。
一般に南側は人気がありますがここは対した眺望もないのでどうかな？

これらのことから推測すると低層階（１０Ｆまで）の価格は
東＝南＞西（北側）＞北＞西（南側）
と予測します

低層階の坪単価２９０～３３０程度ではないかな？

湾岸物件の方が優先度高になり、こちらは後回しなんじゃない。販売１１月でしょ。

まあ今は付近は再開発の工事の真っ最中で単なる工事現場にしか見えないので地縁のない人には現地にいっても魅力を感じにくいのではないでしょうか。
再開発後の姿がもうすこし具現化したほうが売りやすいという判断なのかもしれません。

三井はステマバリバリ。モラルのない会社って宣伝してるようなもの。

屋上に自由に他人が出られるのは
最上階を買う富裕層が嫌がります。

やっと連投が消えて読みやすくなりましたね。それだけ隠したい情報ということでしょうか？

概要には、建物内の子育て支援施設は居住者が優先的に入れるわけではないとありますが、日常的にマンション内に不特定多数の部外者が出入りするってことですかね？？

セキュリティについては今のところ何も売りがないみたいですがどうなんでしょう？？

ちなみに子育て支援施設は保育園の予定らしいです。

大井町のブリリアにも保育園ありますが、商業用のエレベーターを使うし、マンションのロビーにももちろん出入りません。１歳児クラスはかなり激戦でしたが、３歳以上は比較的入りやすかったような。。。ここに出来る保育園はどうなるかな。個人的には御殿山幼稚園が幼保一体となるのかが気になります。

御殿山幼稚園は品川学園となりで仮住まい中ですが、いまでも幼保一体ですよね

それって結局非常階段とかで繋がってたりしませんか？？
保育園の非常口は複数儲けてるだろうし、そのどれかがロビーに繋がってたりしたら意味ないですね、、、まぁ、モデルルーム公開されたら要確認ってことですかねー

品川区に数ヶ月前に聞いたところ、今は幼保一体でも、移転時にどうなるかは未定だと言われました。。。区報やホームページをまめにチェックしておこうと思います。

いとこが近くに住んでいるのですが、ここら辺だと品川学園へ行くお子さんも
多いみたいですね。ま、ここの物件だと本当すぐそばが御殿山小学校なので
そんなにわざわざ遠くまで行くお子さんもいないかもしれませんが。
品川学園の小中一貫や設備も魅力だけど通学途中の事故の事など考えるとやはり近いのが一番かな。

徒歩圏内だとすると、御殿山、日野学園、品川学園のいずれかなんでしょうか。品川学園は考えてなかったなぁ。

19日午後、全国の基準地価が発表された。2013年は、どの地域が上昇し、そして下落したのか。
六本木や南青山といった場所を抑えて、JR大崎駅周辺が東京の住宅地の地価上昇率1位となった。
いたるところで建設中の建物が見られ、また周囲には高層マンション、高層ビルが立ち並んで、街の勢いをうかがうことができた。
基準地価発表に、街の人は「そんなに上がっているんですか? うれしいです」、「水害で価値も下がるやね」などと話した。

ミッドサザンレジデンスの前の地点が地価上昇率トップらしいね

品川学園の前身のの品川小学校は東京でも古い部類の小学校で歴史は古い。が城南中と合わせて人気はまるでなかったか校舎建て替えで盛り返してきたね。ここは学区的には小学校は御殿山、中学校は品学となるので最初から品川小学校に行く人もいるかもしれない。
ちなみに御殿山は7割以上が国立、私立に進学するので区立中学校に行くのは少数派。

職・住環境の良さ、交通利便性が評価されての地価上昇だね。
これからはブランド化できるかどうかのステージになるだろうけど、
10年ぐらいかかるかな。

パークシティに住まう方が牽引役になるのは
間違いない。

固定資産税もあがりますので笑　結局、上がっても売却しなければ意味ないんですよ。

三井はやはり一枚も二枚も上手だね。
経済指標がある程度できる下期に価格をだす戦略。税アップ、公示価格上昇をみこんでこのぐらいの金額です。とくるね。
仕入れ値は確定しているので粗利だけ上がる目論見。さすがだ。
公示価格の上昇アップニュースは買う側にとっていいことはなにもない。これからの消費税アップ、所得税アップ等増税ラッシュ、円安誘導による物価の過度な上昇等庶民にとっては厳しいフェーズがやってくるね。政治家、大企業だけが甘い蜜を吸う時代にまた逆戻りやね。

そうは分かってても買わないとどんどん高くなってしまうからなぁ。

>434

それが吉と出るか凶とでるかは販売開始してみないと分からない。消費税5%特例の駆け込み需要もあったから、ｑ０月以降はその反動で落ち込むことも。三井はエリア開発していた最初の物件の後にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんて豪語してたけど、最後の数物件は売れ残りなんて悲惨なことも。

ここは六本木に次いで上昇率２位の北品川５丁目だからな

全国基準地価発表　大崎駅周辺が東京の住宅地の地価上昇率1位に　FNNニュース
今や憧れの街へと変貌した大崎

＞西側から見れば、大崎も湾岸も似たようなものですよ

その東京西側通勤の為に山手線と、埼京線も魅力なんですよ。
通勤時間も似たようなものなら良いのですが

＞低層階の坪単価２９０～３３０程度ではないかな？

「勝手な妄想」とはいえ（汗）空想して大変参考になりました。
ちょっと眺望が抜ける３３０低層なら、頑張って３４０中層を狙いたくもなります。
低層階の地権者住居、ファミリー層向けの為２ＬＤＫの減少とかも気になりますので、
やはり、３２０以下では厳しいかなぁという印象です。

基準価格上昇ついでに株価も何とか・・・

埼京線は朝空いてるのが魅力です。行きも帰りも必ず座れます。

基礎工事が終わると早いですね。躯体はすでに３階を作りはじめました。

タワマンって張りぼてだからね。月に３~４階は立ち上がる。

大崎は青山・六本木と比べたら地価が元々安いから、『率』で言えば一番上がったってだけですよ。
それに、値上がりを気にしているなら、すでに上がっているからもう遅いです。

東北の地震直後から復興事業に人手を取られていてマンション価格もかなり上昇しました。最近ようやく落ち着き始めましたが、代わりにオリンピック関連の工事が入るので、結局±ゼロで建設にかかる費用は変わらないというのが実際のところ。

地価に関しては、マンションでは地価の占める割合が小さく、ここはもともと地価が安いのであまり関係ありません。

ただし、湾岸や新宿等の一部の地域はオリンピック需要でこれから高騰しますし、インフラ等も整うから含み益を期待するならそういう上がる目算があるところですね。

業界全体に人手不足を起こすのは復興事業とオリンピック関連の工事で、オリンピック関連の工事はほとんど全て湾岸と新宿に費やされるので、オリンピック終了後にも恩恵を享受できるのはその地域のみです。

ここはむしろ地価が一時的に上がったりオリンピック需要で高値を吹っ掛けられて、実際には大崎はインフラ等はほとんど変化ないので3年後位から人気が下がり始め、価格は7年後に急落して震災前の価格水準まで下がる危険を考慮すべきです。

元々オフィスビル群だったところにマンション群がたって大ビル群になった街が住みたい街がどうかってとこだね(笑)

率というのは成長の指標ですからね。嫉妬されるのも理解できます。