オーベル目黒 その２

また出てきたか、パチンカス脳め。
まさか、本当にここ買ったの？

竣工半年前以上で残り７％ってまあままの売れ行きじゃないの？

竣工まで余裕で半年切ってますよ。

あと、どんなに残っていても先着順は5戸にするのが業界の慣習。

本当に5戸だったら、3戸にして煽る。

いずれにせよ既に、残念ながら不人気物件は確定。

立地は変えられないから仕方ないにせよ、
商品企画、販売、宣伝、全てが雑過ぎでしたね。

確かに5戸以上残っているでしょうね。
70戸のそこそこの規模があるから、そんなにすぐにさばけないでしょう。
検討していた他の物件で瞬間に完売したのは、何らかの特殊事情(デベの記念事業、計画道路予定地)で周辺物件に比べ割安のもので、他は似たり寄ったりです。

私にはオーベル目黒は魅力的だと思いますがね。私にはうらやましい物件です。

割と魅力的だと思う。
もっと魅力のある物件があるので、とりあえずはそちらを見ているけど。

登録抽選か先着順か

新築マンションを売る場合、一番ポピュラーな分譲の手法は業界で俗にカウンターセールスと呼ばれるものである。つまりこれは、モデルルームを設営し、「現地販売センター」と銘打って、そこに新聞広告や折り込みチラシで集客、集まってきた人に対して販売するわけだ。このカウンターセールスには、代表的な方法が二つある。一つは登録抽選方式、もう一つが先着順方式。後述するように住宅金融公庫との関係でもないかぎりは、この二つの販売方法のうち、どちらを選択するかはまさにケースバイケース、分譲業者が自由に選べるわけだ。

業者間でささやかれる通説によると、売り出せば必ず人気が出て抽選会場もそれなりに賑わいが出るだろうと業者が推察している物件については、登録抽選方式を採用するケースが多いという。一方、これはもしかすると苦戦するかな、という物件に関しては「先着順!」とデカデカと広告にうたって客の購入意欲をあおる場合が多いようだ。

「まあ、どちらの販売方法にしても、それなりにリスクはあるわけですよ」。いったん登録抽選方式にしておいて完売に失敗すると、それはもう一気に現場の空気は冷えてしまうことから、このダラケた士気を立て直すのは容易なことではないというのが多くの営業マンの意見である。すぐさま先着順に切り換えることで販売計画を慌てて仕切り直しても、完売までにはおおいに苦労するというのが目に見えているというのだ。

それなら、最初からつねに先着順にすればよいのかというと、物事はそう単純ではない。「先着順というのも、これがまた売り出すタイミングが実にむずかしいんですね」。販売スタートが早過ぎた上に苦戦してしまうと、何ヵ月にもわたって「先着順!」とうたい続けるハメとなり、早々にこの見出し文句に釣られて慌てて契約した客のキャンセルをあおることにもなりかねない。そうかといってあまりに販売開始が遅過ぎると、それこそ建物完成後も「先着順!」とうたい続げることになり、これまた売り主とすれば客に足元を見られるのは必至という苦しい立場に追い込まれてしまうのである。

いずれにしても業者として何を重要視しながら販売戦略を立てるのか、そのポイントとなるのは、販売の現場をいかに熱気あるものに仕立てるか、という一言に尽きるだろう。「マイホームもそのうち買わなくちゃならないだろうな」というように漠然とした考えしか現時点では持っていないような人を、「ここで買わないと一生後悔する」という気持ちに駆りたてるような、えもいわれぬ熱気を販売の現場にいかに演出できるか否かが、販売成功不成功の分かれ目になるといっても過言ではない。したがって分譲業者は、まさにこの熱気を演出するためにあの手この手の涙ぐましいまでの努力をしているのである。

先着順販売に人気マンションはない！　買ってはいけない新築マンション（2013年8月23日）

■先着順販売マンションの真実

先着順販売をする時は、売る戸数よりもお客様が少ない物件のみです。抽選で販売しても在庫になれば早い者勝ちの先着順になります。これは売る部屋があってもお客様がいないので、「欲しい人があればすぐ売るよ」という意味です。

お客様がいなければマンションは販売することができないため、よほどお客様の状態が悪くない限り申し込んでもらっても、営業上のデメリットがないため、先着順販売方式のほうがいいのです。

新規販売マンションを先着順で売るのは少ないお客様を並ばせ、にぎわっているように演出することにより人気物件だと思わせる作戦を取る場合です。最初に熱心な人が来るので、その場に居合わせてしまうと人気物件のように錯覚してしまう、これが狙いです。

集客が思うように伸びない物件ではお客様の予約時間をなるべくまとめて人気物件のようにみせます。誰もいない販売センターでお客様に「こんな人気のない物件、買ってしまって大丈夫か？」と思われるのを営業マンは恐れるのです。

もし検討しているマンションが「先着順販売」であれば注意しましょう。

文章が長すぎます
もっと簡潔に報告しないと
つまらない掲示板になりますよ

基本は第何期販売で、流れた部屋を先着順でさばくのでは（細かくは見栄えを操作するのでしょうが）。

山手線の（おそらく）音が聞こえない静かな立地という点で、優位な面もあります。
恵比寿ガーデンプレイスまでも近い点で魅力です。

恵比寿ガーデンプレイスって終わった感じがするけど。
シーズンはいいけど、普段はもうずっと閑散としてない？
今さら魅力を感じろって言われても無理、
って人ばかりだからここも不人気だったんだと思う。

もっと下った目黒川向こうのマンションはもっと谷底だね。同じ高さだもんね。

ここも、その目黒谷底売れ残り物件仲間に、晴れて加わったわけで。

目黒駅徒歩6分で、静かな一低で、70戸の規模の低層マンションなら、目黒川から6ｍの高さがあるんだから
谷底地でも、そう悪くはないでしょう。
目黒駅周辺は人ごみが適度で、お店もそこそこ充実。交通も電車、バス、高速すべて便利で都内通勤が楽。
おまけに目黒川等の自然を身近に楽しめる歴史のある坂の町。
どこがくずか分かりません。

ここは立地や物件自体に問題はありません。問題なのは価格です。いくら値段を下げても売れない物件もありますが、ここは値引きさえすれば瞬間蒸発です。

立地や物件に問題がなければ、

逆にどんな価格でも購入希望者が群がると思うが。

値下げをすれば買う層に向けた値引き（こじ割）は、

住民層を悪化させるだけ。

ここはただでさえ撒き餌の地下住戸だけが即完で、

高額住戸は見向きもされていないんだし。

ここの規模で、目黒周辺では、売れ行きスピード結構早い方ですよ。
なかなか、即日完売は難しいですから。
テレビで放映される物件は一部だと思いますよ。
だっていつまでもチラシが入ったり、期分け販売している物件が多数占めていますから。
ここが、早く売れると都合が悪い人っていないでしょ？
ほっとけばいいじゃないの

にもかかわらず、二期を延期、延期で最終期にして煽って、
結局、売れ残りましたー、って物件だよね、ここは。

売り手の都合だけで、
売れていないのに、売れているように見せかけ、
検討者を惑わせただけじゃないのかね。

かつてなくこれだけ恵まれた販売環境で、
目黒駅では新築青田の競合はゼロにもかかわらず、
結果は不人気物件決定。

これから売れ始めるとでも？ ありえない。

ポジをポジティブの略だと思っている無学なおっさんはしゃしゃり出てこないでまずは黙ってろと。

ここもちょっと考えているので、何が悪くて売れ残っているのかおしえてください。

ブライトコートの残っている部屋はほとんど最上階で8000万オーバーだから、値段では？私も予算オーバーで買えませんが、他物件と比べ特別高いとは思いませんが。

＞404
何も回答になってないと思うけど、残っている3LDKは南向きなので値段が高い。
その値段と価値（立地、設備、値段に見合う高級感etc）が釣り合っていないと感じる人が多いのでは。
正直、ここの3LDKを買える財力が有る人なら選択肢は相当広いと思います。

4000万円代、5000万円代も残っているから価格じゃないでしょう。
所有する価値がない、つまり買ったら確実に損をする希少でもなんでもない立地と手抜き企画だと判断されているから、地元などここに詳しい人程手を出さなかったのでしょう。

と、ネガなら書きそうですが、単に目黒駅タワー待ちでしょう。

SUUMOにすら広告を出さないし、
ホームページも適当だったし、
広告予算を余りとっていなかったと思う。
そういった物件は企画時から地元需要を前提にしているんだけど、
オーベルはそのあてが大きく外れてちょっと迷走しているだけかも。

ちゃんと広告出して、真面目に集客すればまだイケる。

ああでも担当者の責任問題になるのかも。
古い体質の会社だっていうし。
一度決めた方針は最後まで変わらないのかも。

でも完成まで、あと半年もあるよ。
完成しても売れていない物件いっぱい有るじゃん

在庫と言うのは少な過ぎてもいけないんでしょ。恐らく適性基準になる様にデベもコントロールして値付けしてるんでしょ。
ここがコントロール出来ているのかは知りませんが。。。

即日完売連発は、なかなか難しいですよ。全てのデベロッパーが、同じかはわかりませんが、決算期に引き渡し完売すればプロジェクトとしては成功だと思いますよ。
皆さんの業界でも、いろいろ成否の定義はあるんじゃないですか？

大成建設（大成有楽土地）の決算期は3月です。それまでに売れればいいのかな？

目黒物件はミーハー女性が決定の主導権を握るから、熱気が去ったら動きが完全に止まるよ。

3月から集客開始。6月から第1期販売。途中は希望者に優先販売。メドづけして最終期。
正式な残住戸の数も把握していますが、好調といって良いと思いますよ。
目黒6分の強みが、わかりやすかったのではないかと思います。100点の不動産は絶対にありません。妥協はもちろん、共感した方が、多かったのでは。
価格が上がる前の販売開始も良かったのでは。
我が社が、今、販売するなら、もっと高く売り出しますね。
ずっと、予約制で販売しているのは、同業から見ても、結構驚きです。
高額残は、ある程度広告活動をして、広く需要を見つける必要があるかも。

素人にボコボコにされて逃げたプロが何を後付け解釈垂れているんだ？
毎回、嘘と出まかせばっかりだったけど、また嘘を重ねるつもり？

そうカリカリしなさんな。なんとかマークがHPに掲載されているかどうかよりも、
なかなか外から分らない売れ行きの情報を
教えてくれているんだから、検討者や契約者にとっては有益な情報では（オーベルのデベがなりすましているんじゃなければ）。。。

多くのスレでHPに掲載された先着順戸数のみの情報で完売時期云々を議論しているんだから、
こういう内部情報は貴重ですよ。

418さん
有り難うございます。416のデベロッパー勤務の者です。オーベルさんではないですよ。少し奥の駅で販売予定ですから、オーベル情報は把握しておく必要があったので書きました。
実際、オーベルは好調として見ています。まさか竣工前半年で1桁とは。
参考までにお知らせします。
そんなに完売に時間はかからなそうですよ。

8戸です。
有楽さん、申し訳ないです。

他社で目黒周辺で販売予定があるらしい。でもオーベル目黒と価格差があるから、完売して、市場から消えるのを待ってるんだって。価格上昇はやむなしですね…

やっぱりこの業界の人間はアイスケースの中に入った写真をtwitterで流す輩と頭の中身一緒みたいだな。

嘘つき逃亡プロは、さすが最低限のモラルも持ち合わせてないんだな。不動産屋らしい。人を騙してなんぼ、信頼を裏切ってなんぼ。

ここはマンション検討のサイトです。物件に対するネガならまだしも、個人の中傷は何の情報価値もありません。

ひどい恨み節ですが、過去によっぽどくず物件をつかまされたのですかね。

不動産業界の人間はまっとーですよ。
収入もあるし。
それが妬まれるのかな

終盤で盛り上がってきましたね。1500スレを突破しましょう！

何にしろ注目を浴びるのはメリットなんです。1500スレ有り難うございます。
オーベル関係者

430さん
そんなルートありません。
というのは冗談ですが、敷地を右手に権之助坂経由は目の前の坂より緩いです。

一応そのルートが公式ルートだったと思います。

ついでに恵比寿ガーデンプレイスまでです（急坂あり）

この市況で、ターミナル駅の駅近に市場価格で出してまだ完売できていないってすごいね。
しかも目黒駅って住みたい駅で一位の常連だし、地元需要も強い地域でしょ。
プロは念仏のように人気だ好調だと繰り返すけど、もう素人も嘘だってわかっているんじゃない？

でもリビオもライオンズタワーもジオも
シティテラスも、ブランズも完売していないよ。
東五反田のパークハウスも、白金台のローレルも。
全て長いよ。おまけに完成済みじゃない。
ごめん。ブランズはまだ4か月だった。

完売は簡単じゃないよ。ここはまだ半年じゃない。
別に好調だの不調だのに対して、「嘘」って
一刀両断されちゃうと、もはや何も言えないよ。
自分もそうじゃない？
もっと情報交換しようぜ

あとは、どの業者も即日完売標記をしなくなったんので、
売れてる感を伝える文言は減ったよね。

あいにく過去の地元のレスからすると、何故かここは地元需要は無いそうです。
地元は坪400(？)の目黒駅タワー狙いなんでしょうかね。

好調とか、前向きな発言に、戦闘モードに
なっちゃうのかな。
人それぞれだな、とか、こういう見方もあるんだなって思うと
良いよ。

楽しく、リラックスしながら、投稿すると良いかも。

目黒タワーが＠400な訳ないじゃないですか？
ブランズ花房山＠425なので、
大成建設情報ですが、＠435～って感じです。
なんたって、2年後からの販売ですから、不動産価格も
青天井、との認識。
一等地ですからやむなしですが。

失礼しました。

436さん
確かにリビオやライオンズタワー、シティテラス、ジオ、どれもめちゃくちゃ長い販売期間ですね。
いつまでやってるんだろう？営業担当は飽きないんだろうか。
ブランズも23戸で花房山だからすぐ終わると思ったけど。

うーん、見方というか、ずらっと挙げた他社物件が人気ならいいけど、違うでしょ？

人気、好調というからには今の市況での基準があると思うけど、
昨年の最悪期に売り出して大半がはける初動でつまずいた
残念な物件と比べる意味ってあるのかな？

なんだかんだでオーベルは最終期で売れ残っって先着順。
先着順物件は不人気扱いだし、
それ買うのって思慮が浅いか相当なお人好しのどっちかでしょ？

ここが人気とか言い続けているプロは近隣での販売予定を抱えているってバラしてるから、ここが売れてくれないとすごく困る立場でしょ。ネガだらけには有楽の当事者以上に気が気じゃなかったりしてね。自分では検討もしていないだろうし、少しも良い物件だと思っていなくても、ポジショントークは弾むわけだ。コンプライアンスとかも一切合切無視してね。

442殿
理屈はようわかりました。ただ検討者を
思慮が浅いとか、お人好しとかいうのはやめないかんよ。
お宅さんの意見を言うのは自由だけど、悪く言ったらアカンよ
で、お宅さんが買ったマンションは何てとこ？評論家なら持っとるでしょ？
評論したるよ。

俺は周辺物件との比較は有りだと思う。販売期間がめちゃ長いのはそれなりの理由が有るからかな…。軒並み一年以上販売してる。
周辺物件も時流に乗れば売れるはず。
何か足りないんだろうね！

まあ、そう言うバイアスは少しあるでしょうね。
私は素人ですが、瞬間蒸発ではありませんが、ゴールデンウィークあたりから販売して70戸で残り一桁、業界ではそこそこ評価されていると言うのでは。
残りの多くが、中では相対的に戸建では得られない抜け感のある4階住戸、お金があったらそっちにしたかったです。

444サンが書いているように、オーベルが完売してから、プロジェクトを立ち上げる予定です。
オーベルさんの2LDKの価格とうちの1LDKが同じくらいの価格。
オリンピック景気が継続して、価格上昇を見込んでいますが。地元の方、いかがでしょうか？

448は「だから安いうちにオーベルを買いましょう」という実はオーベルの営業の人でしょうか？
私はこの物件自体はネガするつもりはありませんが価格に関しては大いなるネガです。早く値下げして下さ～い。

別にどのように思われてもいいですが、オーベルさんではないですよ。
ただ事実を書いたんですよ。
オーベルさんを買って、と言ったところで、これまで買っていないなら、買わないですよね？
オーベルさんが終わったら、出てきますから、待っててくださいな

＞オーベルさんを買って、と言ったところで、これまで買っていないなら、買わないですよね？

いやいや、だから値引き待ちだってば。

今、買えない方々は予算的に、これからは無理ですよ。広いエリアから探した方が良いかと思うよ。

452サンへ
ジオ、リビオ、ライオンズタワー、シティテラスに行ってらっしゃーい。
ほんじゃぁーね(^^)/~~~

上
大丈夫か？

素人から逃亡した情けないデベ勤めは、
有楽営業の騙りでなければ三菱地所レジ。
他にここを気にするような範囲で新築計画はない。

地所は2014年度末竣工予定、今年の年末から予告を開始か。
ここと同じく目黒の一低は当然とし、しかし問題の多い地階を設けないのはよい選択。
周囲に高い建物はなく、南向きに通りがあり、緑が豊富、
北向きは周囲から一段高く眺望も開ける、一低らしい一低。

バブル全盛期の目黒三丁目パークマンションや目黒ヒルズと同じ並びの一等地。
中には1LDKもあるかもしれないが、ゆったり面積を中心としたプランのはず。
坪単価も時期関係なくここを大きく超えて当然。それだけの価値あり。
地縁のない層ばかりが群がったこことは異なる集客を想像する。

目黒駅からやや遠くなるものの、31戸ならデベのブランド力もあり売れそう。
三井のフラッグシップであるパークマンションの並びならグランで出るか？
まあでも、施工が大豊でグランはありえないな。たぶん。
概ね競合はしないが、ここの高額住戸を買うのは考え直した方がいいか。

駅から遠いのイヤ

457の宣伝、一笑
お前の宣伝がなげぇーんだよ
お前はいつ買うの？
ほんじゃぁーね(^^)/~~~

ますます売れ残りそう。

ここ、駅6分だけど、急な坂と信号待ちの長い大通り2回渡るから実際は10分は見ないと。
大雨でも大雪でも、バスやタクシーの代替手段がないのもNG。
これで、まともな子育て世帯と金持ち老人が逃げちゃったんだよねー。

そうかな(^-^)実態は…
まぁ、このあたりの物件では
一番売れてるよ。
即日完売ではないけどね。
でも即日完売って、今、あんまり無いんだよね

> これで、まともな子育て世帯と金持ち老人が逃げちゃったんだよねー。

駅徒歩以前に、囲まれていて日照がないことに尽きる。

価格が上がっても、別にOK。
自宅がその分高く売れるし、景気が良くなっている、給料も上がるからね！

私もそう思うな。
この景気で支払い不安な人達は、郊外を買えば良いと思う！環境重視で、それはそれで有りなんじゃない？
城南エリアでは、ある程度、収入が高い人たちが買えばいいと思います。

日本人の平均年収が400万円。
大企業勤務者とそれ以外で格差が有り過ぎ。
でも不動産って格差の象徴だね(^-^)
ずっとアパート暮らしの人もいれば、どこでも良いけど一国一城の主になる。
人生の充実度が全く違うんだろうね。
早く購入する側になりたい。マジで

ずっと単身の女性は買うべきですか？
将来、何の保障も期待できない中、自分の身は自分で守るしかないのかな。
モデルルームに行くと、欲しくて決心しそうになるけど、家で１人になると、思い切りがつかない。背中を押してもらえると良いけど。オーベルも結局決心できず、欲しい部屋は売れてしまって。
考えちゃいますね。

家を買うのは一つの人生の決断ですよね。他人があれこれ言えない問題ですね。

僕も結婚は遅かったですが、式を挙げたウエスティン近くのここに住めるのは
多分楽しいのではないかと楽しみです。

>>466
スレ流しコメントな気がしますがマジレスすると、アラフォー独女は都心か城南駅チカ5分以内高台採光良好ペット可業者リノベ済40平米クラス3000万円以下で管理費の安い中古を手数料ゼロか30%以上割引の業者で買って、新築との支払い差額は積立で運用したりペット多頭飼いに充てるのが正解だと思います。

独女向け新築も否定はしませんが（三井リュクスや地所アーバンス、GREENPARKなど）、賃貸や売却で最も重要な立地条件はほとんどの場合中古が勝ります。オーベル目黒近辺の雰囲気を気に入っているのであればマンション目黒苑は定番ですね。かなり古いですが、賃貸も売却も右から左に流れていきます。
http://www.youtube.com/watch?v=CODC_8zzx6M

あまりにも築年数が古くて、ノーサンキューです…
自分が何年か住んだら築50年とかになっちゃう

自分が男から年齢を理由に

ノーサンキュー

って言われ続けてるからって

情報提供者に築年を理由に言う道理はないでしょー

まずは感謝することを覚えましょう

近隣のラブホ、マジいらね。頼むからなくって欲しい。

目黒駅の権之助坂側と目黒三田通り沿いが猥雑なのは仕方ないでしょ。
それを歴史だ閑静だとドーピング気味に煽るから勘違いする輩が湧いてくる。

猥雑な街目黒が大好きです。閑静とか高級とか言わないで欲しいな。猥雑なんですよ、そこが味なんです。

目黒は独特の街ですよね。近隣の方は便利とおっしゃられていますが、こちらはどのような生活になるか楽しみです。
当方は恵比寿に近く、この値段は穴場と思い、決めましたが。
肩が凝らず住みやすそうですが。。。

「そこは、目黒の性地ともいうべきとっておきの場所。」
「女子高生パブ、テレクラ、風俗エステ、SMクラブを日々のライフステージに。」
「ピンサロキューティーズまで徒歩4分、パチンコ屋3店も徒歩圏。」
「アランド、シャルム、ヴェルデュール。3つのラブホに抱かれて。」

山手線のターミナル駅目黒だからしょうがないのでは。新宿、池袋、渋谷よりは人ごみが少なくいい最寄り駅ですよ。

そうそう地元の方々もハイソというよりは、庶民的な印象だもんね。