中央区豊海町の再開発　パート２

冗談抜きでこのヤバい状態をなんとかしよう。
そして、それは我々自身でやりましょう。

耐震補強工事の具体的提案と費用概算もでてるんでしたっけ？

そもそも、今後人口現象による需要減は明らかな事なのに、こんな場所にタワマン建てて、果たして事業として採算取れるんか？
晴海選手村跡地にマーケットが流れて行くのに、更に豊海を再開発したところで供給過多というものだろ。
事業の見直しが必要なんじゃないのか？

豊海の再開発はオリンピック招致決定前の計画ですからね。東京都の予算をオリンピック計画を最優先にして考えねばならない現在の状況で、いまなぜ豊海に公共投資しなければならないのか、という疑問を満足させる答えはありません。
以前、「我々の権利」「濡れ手で粟」などと私欲丸出しな住民さんの意見がありましたが、結局のところ、都民の貴重な血税をこの程度の立地に回せるほど、いまの東京の懐事情は良くないということです。

オリンピック関連で豊海開発に回す予算枯渇が心配なところ。
なので尚更、再開発実現までに年数かかるのは必至。

耐震補強は絶対にやりましょう。というかやらねばなりません。

>>846
都市再活用の予算とオリンピックの予算は枠が違うから、そういう意味の影響は気にする必要ないよ。
大事なのは、まずは80%の賛成を集めること。

847
いやいや、そういう適当な事言ったら駄目だって。
だったらなんで不景気で公務員の人件費削減されるの？
復興費に人件費や一般需用費回されてるじゃない。
人件費という立派な予算枠の独立性さえ保てないのに都市計画という投資枠などが維持できるわけないでしょ。
全部予算枠違うけど重要な方に金は回されてるんだって。
オリンピックは東京都の最重点施策。
よって都内の都市計画費は重要度が低く採算の合わない箇所から削減されるでしょう。

予算削るんなら容積緩和をもう一段もらえばいいんでない

そもそも容積緩和の基準って？

>>848
再開発で助成されるお金って算定式決まってるから、支給を認めないとかでもなければ、他の予算は関係ないよ。

だから都議会が支給を認めないってなるんだよ。
これまでもよくあった話。

再開発は決定事項なんて言ってるご近所さんがいたけど、いったい何が決定事項なんだか。

勝どき東再開発と違って
まだ建物の形すらはっきり決まって無いので
いくらでも計画縮小は出来るよ！

>>852
都議会が再開発に伴う解体費用の助成や固定資産税の減免措置の支給止めた例なんてないけど。

もしかして、参加率が低くて再開発組合認可や都市計画決定に進めないのを勘違いしてるのかな？
たしかに、それならいくらでもあるね。

昔はほぼ100%近く、今でも8割はないと認可に進めないから、止めてるように見えるかも。
でも、これは行政が止めてるというより、住民の合意形成の問題かな。

>>854
あほか。
んなの議会で決まるわけないだろ。
ガキみたいな話の逸らしはよしなさい。

都市博やそれに伴う再開発事業は議会を経て中止になった。
世田谷区でも二子玉再開発の中止は区の議題に挙げられた。
数えりゃきりがない。

ここだってオリンピックと天秤にかけりゃ、どこぞの中央区以外の都議が中止の発議くらい出すわ。

>>856
え？ここは第一種市街地再開発事業なのであくまでも民間の再開発だよ。 都や中央区は審査する立場であって事業主体じゃないんだけど。
(再開発で固定資産税増えるし、公共施設のこともあるから協力はしてくれるけどね)

そして、市街地再開発事業には、公費助成があって解体したりする費用等は要件を満たせば条文に記載の通り国と地方が負担して一部を補助してくれる。

都市博だのって都が運営するのと比べてもなんの意味もないじゃん。

横槍ですみません。
民間主体の再開発と言っても、結局のところ民間事業者が頼みにしてるのは都とか国からの予算だと思うのだけど、
この予算が現在のところオリンピック優先に回されそうだと推測されますが、、。
こうなると民間事業者も再開発に向けてブレーキがかかってしまうのでは。　と素人考えですが。すみません。

え？二子玉再開発って、二子玉川ライズのこと？

>>857
そういうのを官公民一体の再開発事業というんじゃないでしょうか？
都市博だって官と公が抜けたから没になったわけですし、ここにも現時点公共投資が入る予定なのは事実ですから、そこにストップがかかれば再開発は更に先伸ばしですよね。

>>858
市街地再開発の助成は、要件や金額が決まってるので、要件を満たしてるのに出さないと訴えられても文句言えない、という類いのもの。
なので、オリンピックとか、議会とか関係なくて、住民が同意できるのか？と言うことが問題なのね。

>>861
お詳しいですね。
都の職員かなんかですか？

>>861さん

なるほど。でも要件も金額もこれから申請なのではないでしょうか。
その申請時に規模縮小とか延期とかあり得るのでは。オリンピックあるから待ったかかるのではと。

ところで、耐震補強。今回の長野地震の様ないきなり来るのが怖いです。やはり万全の準備必要です。

>>863
金額は決まってるの。
この範囲について支払う。実費の何分の一助成する、ただし上限あり。みたいな感じ。
業者は概算見積りの時点で、ほぼ助成額の見通しがつくので、それを織り込んで計画する。だから、そこに対して規模縮小とか延期とかはあり得ないのね。

事前に都市計画で相談してるから、都側も計画内容は知ってるし要望を伝えたりもするけど、基本的には再開発組合と事業所協力者が決めるんだよね。

で、あなたは都の職員ですか？

もっともらしく語ってますが、その辺の知識に疎い人間が聞けば識者の正論に聞こえるもの。
どのような機会のもとで知り得た情報かくらい話して下さったらいかがでしょう。
そうすれば、話の信憑性も増しますよ。

>>865
普通自分に関わることなら調べません？

だからとにかく再開発は地権者にもデベにもメリットあることなんだから屁理屈言わずにさっさと賛成して進めろということ
同意さえできてれば、行政サイドは容積緩和とカネはだしますよと

そういう言い方されたら反対したくなるんだよな～
これって人間心理だと思う

開発業者はどこかしら再開発してなきゃ事業継続できないわけだからさ、この地を諦める事は絶対ないでしょ。
最終的には全面的に住民の要求を飲むよ。
持久戦にすればいいだけ。

もっともらしいこと言ってますが…って上から目線なあなたが全く知識なく思えてしまうのは私だけでしょうか？地権者でないのは確かでしょうね。

ええ、知識がない非地権者ですよ。
なので、進捗状況を知る為にちょっと挑発する書き込みをしたらあなたが引っ掛かりました。
どこにでもおしゃべりはいるものですが
聞いてもないことペラペラ話してくれて助かりました。
もう少し泳がせても良かったのですが、この地区の置かれてる状況についてはなんとなくイメージできたので、もう終わりにします。
ありがとうございました。

今後、地権者が賛成を渋る理由で考えられるのが、
新規転居先の階数、向きと広さが主なもの？
今より広いところを望む場合の自己負担額とかも？

進捗の話題なんて一ミリたりとも出てきてないような(笑)

>>871
他によくあるのが、今さら住み慣れたここを離れたくない(仮住まいがいや)
今の環境で困ってないから、急がなくていいんじゃないか？あたりだね。

確かに一人おしゃべりが過ぎる人がいますね。
乗せられてあまり余計なことは言わないようにしてくださいな。

>>874
隠すような内容は、まったく書かれてなくない？
世間一般的な再開発の話ばかりで、むしろ、豊海スレでやる必要あるのか？とか、こんな低レベルの話するな、という方がしっくり来るんだけど。

くだらないな。みっともない。

>>868
成田空港がそれやって羽田に客とられたよね。

業者があまりに有利な契約させるのはありえない。

でも業者が黒字でないと考えちゃうレベルでゴネると業者も慈善事業じゃないわ！ってなる。
見極め大切。ただただゴネる一直線なら再開発計画は消えるよ。
ここ以外にも、周辺には再開発計画多いからね。
勝どき西、三井勝どき(勝どき東)、勝どき南。

>>873
たしかに、落ち着いてしまうと腰を上げるのはたいへん。
仮住居への引っ越しとその数年後の再引っ越し。高齢者あるいは病人とかいる世帯だと大変そう。

>>877
地権者との調整が不調で立ち消えor２０～３０年停滞した再開発なんていくらでもありますからね。西新宿５丁目や３丁目も調整不調で一度組合解散したり一部事業協力者が逃げて全然進んでないし。

そもそもここ周辺含め都内には再開発計画なんていくらでもある訳で、しかも規制緩和されれば都心の再開発にさらに弾みがつく。この立地にこだわる理由なんて事業者側にはないですね。なんとなく一部住人の方が事業協力者や行政を下に見る傾向がある気がしますが、それこそ濡れ手で粟な再開発に対して要求が過ぎると元も子もなくす可能性があることは考慮すべきです。
※別に事業者側の人間ではありませんが

そもそも人口減少に突入するのにそこいら中を容積緩和しまくって居住のキャパだけ増やしてしかも坪単価は年々上昇って普通に考えりゃ子供でもおかしいって思うのに、これって市場操作のカラクリがあるとしか思えんのだが。

これだけ金融緩和してんだから、タワマンの価格がどんどん上がってくことは子どもでもわかるよね
中国人も知ってるし！

子供にはわからんだろ。
いい加減な事いうな。

一足先に再開発が進むかちどきあたりはリセール価値の議論で盛り上がってますね
早く決議とって進められないのかね
待ち遠しいー

あと 15年〜

あと15年もなにをやるんだろうー

15年後か…
完成を見ることなくお墓に入る人もいるだろうね。
それとも地震で倒壊が先か。

さ‥よ‥な‥ら…

さ‥よ‥な‥ら…

再開発って時期を逸するとあっという間に30年とか経つからね
オリンピック後の日本にはあまり期待しない方が安全だと思うがね

このスレだけでなく、あちこちで豊海再開発は早くて15年後と言われるようになりましたね。
時間かかり過ぎ。どこの再開発もこんなものなのでしょうか。

それだったらやはり震災対策を考えなくては。

というか、何故15年かけるのか意味不明
駅歩10分に再開発する価値あるのかね

開発の価値のない土地を開発するのはどこかに利害が生じているから。官民ともに損を被る開発はしない。ではどこに損が発生するか。それは地権者だ。
中国のゴーストタウンと同じ末路が見えている。

BRT→LRTの停留所がTTTの前あたりにできるから、
駅近になるんじゃ？

それをノーカウントにしても、もっと遠いクロノレジデンスは完売してる。

>>890
こんなものです。
ほとんどの再開発は都市計画認可から、5～10年くらいかかる。
まだ、都市計画認可に至っていないここは15年かかっても全くおかしくはない。

都市計画決定にはやはり地元合意が重要
地権者がある程度同意できるベースプランが事業協力者からでてきて、還元率100が提示されれば一気に進む
その前に事業協力者決定だけどね

クロノと豊海をなぜ比べる？
駅徒歩10分オーバーとは言え、3方向を豊洲、月島、勝どきなど複数路線に囲まれ、永久眺望が確保されているタワーマンションと、まさか同列に語れるとでも。

還元率100の価値など微塵もないほどに老朽化した上物と立地。地権者のわがままにより永遠に続く平行線。そうこうしてる間に地震で倒壊。
合掌

>>896
眺望だけなら豊海にタワマンはそんなにわるくないでしょ。
晴海側はは公園/学校の低層固定につづく運河ビュー。
反対も湾みたいにへこんでるおかげで建物たたないしね。

まぁ地権者がごねるようならどんな場所でもご破算ですけどね。ごねればごねるほど、15年後が20年後に30年後になっていって話は消えると。

100%還元とはそんなに許されざるゴネなんですね
やっぱ厳しいね

ここに関しては100はあり得ない。
せめてリノベしたとしてかかる費用くらい住民が負担する気概がなきゃこの話はすすまんだろ。

東卸住宅の居住者は魚河岸関係の人が多い。
性格的に大人しくない。
開発業者の提案に安易な妥協はしないと思う。
かなりごねそうです。

>>900
ごねるごねないに、大人しいとかはあまり関係ない。
人が良いけどテコでも動かないタイプもいれば、おだてりゃ簡単に木に登る祭り屋みたいなタイプだっている。

商売人から損得勘定抜きにはできないからな。かと言って開発業者も商売人。
第三者による妥協点を示さないと前には進まないよね。
それでも還元率100%は譲らんというのなら、このまま自腹で耐震工事してもらって、終の棲み家としてもらうしかないよね。
耐震工事さえも行政がやれと言い出しかねないが。

ポイントは東缶住宅が還元率80%まで譲るかどうかまで絞られてきてるわけ？
だったら譲るべきでしょ
デベだって利益ゼロで協力する義務があるわけじゃないからね

時期が悪いから、地価よりも建物の価格が高くなり過ぎてしまってる。
80%で済めばいいけどね。。。

80切りならやる必要ないでしょ
人生の後半戦の大切な時間をメリットの少ない再開発に翻弄されるなんて、、

古い建物が新しくなるんだから今と同じだけの広さ欲しいって・・・その感覚が拭えないなら再開発はオクラ入りでよろし。

このまま住み続けてもどのみち耐震工事や大規模リフォームは必要で金も1000万以上はかかる。再開発になれば最新のタワマンになり最新の設備、共用部になるのだから還元率70%でも足らない分払って同じ間取りの部屋に入れば安いくらいだ。豊海の地権者は再開発後の資産価値をイメージして還元率100%を謳っているが、再開発されなければ足立区レベルの団地のまま。きちんと現状を見て皆がWINWINになれる落としどころを目指すべきだ。

還元率は１００ですよ。準備組合に確認してごらん。
どこから８０だとか話がでるわけ？

てか、坪単価300で分譲できれば100%いけるでしょ

15年後に坪単価300の相場などありえん。

350まではいけるってこと？

150までは落ちるんじゃない？

準備組合ができた時点で100%になったんじゃないんですかね
でなければ準備組合にさんかするかどうかの判断できんでしょ

階数と向きはどうなるかわかりませんが、広さは現在のものが保証されると聞いています。
仮引っ越し先の家賃も含めて個人負担はゼロということで。
もしこの条件が崩れるならば反対にまわります。

今ある条件のうち幾つかは必ず崩れます。
業者は既成事実のように話を進めて直前でちゃぶ台返しです。

ということは2000万円程度の50平米の部屋が15年後には追加負担、仮住まい、引越費用なしで新築タワーマンションの50平米になるとの前提条件ってことですよね
ホントに3000万円のキャピタルゲインとれるのかな？

何をおっしゃる。
大丈夫ですって、追加負担などありません。過去の例が物語ってます。
１５年後を楽しみにしましょう。もうすこし早くなることも期待出来るかもです。

15年後って…(笑)

うーん、オリンピック前に分譲できるならいける気がするけど、またぐと、どうなん？

オリンピック後の経済の落ち込みは確定なので、それまでの事業計画の認可が期待できない以上は計画の見直しもあるだろうね。これまでの再開発計画もそんな感じで消えてったんだろうな…。

ところで事業協力者ってどうやって決まったの？

豊海の再開発はかなり早まる期待を持っても良いかもです。
政治家の力、一言って大きいね。
近々にわかりますよ。私の言っている意味が。
それでは失礼します。

果たしてそううまくいきますかね。
あれはいったい何だったんだ？
って感じでしょ。

悲観論者が多いですね、ここは。
心配ばかりしてないでもっと楽観的になったらいかが？

ここの再開発は 忍耐力がいるね。

楽観的過ぎて笑いました。
一人の議員の意見で即効性があるのなんて、せいぜい制服のデザイン変えなさいとか、役所のホームページのデザイン刷新しろとかいう程度のもの。
どこぞの議員が言ったか知りませんが選挙前のポーズも良いとこですよ。
田中角栄の一言で東北新幹線が開通したのとは話の次元が違って、これは都議会の予算で決まるもの。
専ら、都知事がやると言ったのなら話は別ですがね。

議員一人の
「再開発早めたら？」
で開発開始なるなら、みんなで議員に金渡せばいいよね！

実際、何がここの開発の障害になってるんですか？
住民の高すぎる還元要求なのかデベロッパーの資金繰りなのか借家人の追い出しなのか

近々わかりますよ。私の言っている意味が。(笑)

>>928
障害もなにも、再開発の合意形成はこんなもん。
バブル経済の時なんて小さな戸建てが数億円になるのに動かなかった人もたくさんいた。
人は感情の生き物だから、損をしてもやってしまうこともあれば、得だとしても変化を嫌うことだってある。
あいつが嫌いだからとりあえず反対するなんてことも珍しくない。
それを5年10年かけて解きほぐしていくのが再開発準備組合の仕事。

「近々わかりますよ。私の言ってる意味が…」

しびれた。
また一つ、名言が生まれました。

有力議員の一言は大きいよ。
後回しにされていた審議案件もいきなりトップ審議議案として扱われる。
いきなりトップダウンの指示が来る。
「あれどうなってる、あれ、あれだよ！」で課長の大声。
This is 行政

そうだね。それが行政。
そして、ここの再開発事業は行政関係ないんだよなぁ。
せめて都施工案件だったら行政も動けたのになぁ。残念。

てことは議員の一言があろうが何の影響もなしっつう事だな。

「私の言ってる意味」って何だったんだ？

オリンピック前に間に合うという意味にとれるが、そうなの？

100%無理！

まー長い期間かけて佃から豊海までをタワーマンション街にしていこうとしてる方向性がある限りはいつか再開発になるんだろうね

そんな方向性はない(笑)

佃島がタワーマンション街に変われたのは全ての土地を所有していた石川島と三井不動産、あと行政の利害が一致していたからで、地権者が分散している豊海が同じように変貌するには地権者が全て御他界する50年後くらいではないでしょうか？

>>939
さすがに、そんなには掛からないよ。
ここくらいのフェーズまできてるなら、理論上の最速は4年から5年。
現実的には10～15年だよ。

それはタワマン建物本体の話で、街全体が変貌してゆく話とは別では？