ザ・レジデンス三田　Part2

ここではないけど、朝8時麻布十番駅前は特に大きな水溜りもなく問題なかったです。テレビでは朝6時の映像で、天現寺が冠水してるのが映ってたけど。

昨日のニュースで、2004年の台風で麻布十番駅の浸水が出てましたね。
今回で大丈夫なら大丈夫なんでしょうね

天現寺あたりは低地だからね…。
やっぱり低地はだめですな。

どなたか確実な情報を教えてください。

今回の台風で、このマンションの前の通りは冠水しましたか？
真ん前でなくても、駅からのこのマンションまでの道で冠水するのかどうかが気になります。

低い土地は止めておけという意見の家族が多くて。

まあ、近くで冠水していても、最寄駅からマンションまでの道が冠水しないなら、ま、いいかと考えています。

残念ながらここは浸水ハザードマップでは浸水可能領域に指定されていますね。
一応、販売文句としては三田の丘となっていますが、正確には丘の坂下（海抜１０m前後以下）ですので、その旨ご認識ください。

今日のお昼過ぎにこの辺りを運転してましたが、特に冠水している様子や冠水した形跡もありませんでしたよー。

今朝、坂下の三田通りを自転車で走りましたが、特に冠水やら心配はまったく感じなかったです…。
もちろん、災害のことですから、絶対安心とは言えませんけど…。

ちなみに、ここより標高の高い綱町三井倶楽部の敷地の横の道でもハザードマップで浸水可能領域ですよね。
わたしの個人的な考えですが、ハザードマップの説明には「下水道や河川の排水能力を大きく超える激しい雨が
ふった場合に浸水が発生する地域を予想」とありますから、下水道からの冠水と想像しています。
あの丘一帯、敷地が大きい＝道路が少ないので、多くの水が道路下部の下水に集まると想定されます。
あまりに降水量が多いと、下水があふれてくる可能性がある。と、そういうコトかなと思っています。

そうだとすろと、前面の都市計画道路の整備にあわせ下水の容量を増やしてもらうとうれしいですね。
実際、東京都の下水道台帳を見ると、敷地前の道路の下水管は1本ですが、整備済みのオーストラリア
大使館前あたりは、道路両側に下水管が入って2本になってます。そうなれば安心じゃないかと。
（http://www.gesuijoho.metro.tokyo.jp/semiswebsystem/index.html）

ふつうにハザードマップを読むとしたら、荒川氾濫浸水想定区域、古川氾濫浸水想定区域こそ心配です。
あとは、溜池山王、清正公前交差点付近とか、赤坂、麻布に点在する谷筋とか、そういうところでしょうか。
相手は水ですからね。たとえば狸穴の谷筋から流下する地区とか、ちょっと心配ですよね。

古川橋周辺だってすぐに元の状態にもどった。ただ、ここは昔、土嚢でせき止めた経歴がたったと記憶してる。心配な人は港区土木課できいてくださいませ。

639です。
読みにくくなっちゃいました。ごめんなさい…。
それに最寄り駅までの経路も、でしたね。
赤羽橋駅、麻布十番駅、芝公園駅など、古川沿いですから、駅のほうがNGでした。ざんねん…。

過去の水害記録
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/jisekizu.htm...
ここの港区を見てみると、この近所だと天現寺〜古川橋〜麻布十番の古川沿いが一番被害が大きかったみたいですね。もちろん、この物件の標高も10m程度とほとんど変わらないので危なくないとは言えませんが。

古川沿いが冠水している場合は、駅でいうと田町が一番最後まで冠水せずに残るのではないかと思います。山手線、京浜東北線の線路は地上より一段上に設置されてますし、今まで山手線が冠水したという話も聞いたことないですしね。（過去あったらごめんなさい。京浜東北線は鶴見川の推移が上がると止まります。）徒歩１０分くらいでしょうか。

636です。

みなさん、丁寧なご回答ありがとうございます。

どうやら、麻布十番駅からはまずいようですね。
まあ、そんなにしょっちゅうある話ではないと思うので、自分は気にしないことにします。

あとは家族会議です。

異常気象も続いていますし、直下型地震も心配されてるから、10年に1度っていう楽観的すぎる投稿におどろく

爆笑

10年ごとに台風がくると思っているのが驚く。
異常気象や直下型地震のことを言ってるのに（笑）

くだらん議論。冠水はしていないし、リスクはどの物件にもある。直下型地震もいつ来るか分からない。10年以内？1年以内？明日起きてもおかしくない。そんな予想も出来ないことより、しっかり構造や備え、地域の災害マップなどを確認することだね。
そんなことを言っていたらどこも買えなくなる。個人的には富久クロスとか高すぎて危ない気もするが。ここは。。。可もなく不可もなし、って感じじゃないか？

>650さん
申し訳ない。649ですが、高いのは値段ではなく、高さです。50階なんて風もすごいし、ぽきっと折れそう

それはない。

古川地下の排水路が完成したらもう古川の冠水は無くなるよ

水は怖いね。
津波といい台風といい。

最近記録的な大雨が多すぎやしないか。

この前の冠水は単に古川橋の排水が雨量に対して処理しきれなかっただけかと。少し強い雨がふるだけでも水たまりがたまってますよね。あそこらへんは。近所を車でよく通る人は別におどろかんですわ笑

問題は巨大地震がきて津波がきたときどうなるか、というところでしょ。港区の川沿いにすめばそれはリスクになるがそんなの気にしてたら、ね〜。。。

漏水は戸建てにすまない限り防げないからなあ。

雨漏り、水漏れのあるマンションなんか滅多にないだろ

水漏れするマンションなんかいらない。
どこの施工だろうか。
ここは大丈夫なのかな

ま、清水なら大丈夫でしょう。竹中、鹿島ならなお良かったんですがね

最新SUMOに間取りのってるね。えっ、て感じかな。。

西麻布、南青山高樹町はほぼ完売で、広尾羽澤もプレミストも最終期。オープンレジデンシア広尾ですら、坪４００の部屋もきっちりさばき、今や残り一戸。

グランスイート広尾も、あの冴えない立地ににあの高価格にもかかわらず、結構売れている。

上のような物件ですらそうなのだから、ここが完売するのは時間の問題だよ。

>667
え，って感じの間取りなんて最近多いでしょ．富久なんて行燈部屋2つだし．
最近は本当にリビングインの物件が多くていやだ．リビングから部屋に入るなんて，プライバシーが保たれない．
ここもほとんどがリビングイン．だけど，セレクトプランでそれを回避できる部屋があるからそれが狙い目だと思っている．

リビングインもファミリーにはよろしいかと思います

ＰＰ分離は原則としてわかるけど、子どもや年寄りのことも考えちゃう。
広い個室を子ども部屋にというのも考え方が古いのでは？と思います。

ところで２期でも、セレクトやオーダーメイドは可能ですか？

>671
確かなんですが、14階以上の部屋は可能だったと思います。

いやー、でも子供もそれなりに大きくなるとリビングインは厳しいですよね？
介護は考えてないですが、リビングインは小学生まででしょうか？

情報ありがとうございました。

うちは子ども部屋をリビングインで考えています。
ティーンエイジの子どもが帰宅後そのまま個室にこもれることに抵抗ありまして。
引き戸をドアにしてプライベートを守る方法を検討したいので。
むしろ高層階がひっかかりますが…もう１４階以上でも良いかな。

メゾネット、まだありますか？

メゾネットの間取りも残念だと思った。

メゾネットは残り3戸。
でも、メゾネットは買う人が限られるし、基本的にはオーダーメイドで作り変えるだろうからあんまり気にはならないね。

最近、新聞にちらし入らなくなりましたね。宣伝しなくても完売できるのが見えてきたから？Tomihisa Crossに重心が移ってきたから？

完成物件なぞ
賃貸に回せばいくらでも売数は調整できる
そんなもん参考になるか
まして借地物件


低仕様＆過去の周辺タワー相場を考慮すれば
ここが「安かった」はまずないですね

地権者さんには安いんじゃない

人気なくなっちゃたみたいだね。増税決定で冷え込んじゃった、って感じですかね。

残り55。次回は23。多分年明け、うまく行けば年内に完売ですよ？

閑静な住宅街って駅から遠いし夜道が暗くて女性ひとりで歩いて帰宅するのは恐かったりするけど、ここなら駅から夜一人でも帰れそう。それでいて一本入ったところにあるので静かそう。（ていうかタクシーで帰れと言われるかもしれないけど）
あと、お墓ビューがNGな私にとっては、ここは港区では珍しくお墓が見えなさそうだし良いね。こういうのは地味だけど大切。

南青山と西麻布は終わってますよね?(西麻布は3戸を残して)
グランスイート広尾は坪単価が高いので，ここと比較してどちらを取るか．
お墓ビューが多いのは間違いないのですが，それ以外も意外と販売が終わってきていますね．

いやいや港区はお墓ビューめっちゃ多いでしょ！

グランスイート広尾検討してる人はここは検討してもすぐ外すと思う。仕様・グレード感が全然ちがうから。その分単価高いけどね。３Aでもある。ここ検討するなら西麻布レジがよかったとあとからそう思うのはなぜだろうか。ウェリスはバカ高く、お金ざくざくある人向けか。グランスイート麻布台も実際できてくると高台にあるだけに目立つね。低地のこことは雰囲気が違うが。

要するにグランスイート広尾が良いって言いたいのですか？

メゾはまだ残ってるかな？　

>689
要するにグランスイートのポジをしたいだけですね．広尾も麻布台も場所が悪いがために，かなり不調だからこうやって他の物件を批判するとは片腹痛い．
それぞれの物件の特徴や長所，短所を加味して物件を選択すればいいだけです．
689の言っていることはグランスイート仕様がいいから最高!三田は仕様が最低!ってだけでなんの比較も検討にもならない．

既に120戸が契約済と人気の高さが伺えるマンションなのですね。
公式サイトのサービス内容を確認すると、コンシェルジュ、無料の
ホームアテンダント、24時間有人警備、書籍を揃えたラウンジと
管理費のコストが高くなりそうですが、どのくらいかご存知の方は
いらっしゃいますか？

ここの管理費、修繕は妥当と思います。これから売りに出す三井大崎のタワーなんかえらく高いようで（グロスも）、スレが荒れてますね笑。

個人的には色々サービスあることを考えると妥当かやや安い印象です
使うかどうかはともかく

安いよここは。すぐ完売するでしょ。

ホームページによると、第二期の申込が明日9日から、抽選が17日なんですね。

いや、一期も申込み期間は一週間だったよ

やはり苦戦してるね。駆け込み終わったからな。

現金買いと、ローン減税対象外者は
９月までにマンション買っただろうからね。

苦戦しているのか、結構いい感じで売れているのかは来週結果が出るでしょう。
今回の2期1次で30戸程度売れたら年内完売または3月までの完売が見えてきて、販売好評だったといえるだろうね。
でも、今回10戸程度しか売れなかったらかなり苦戦しているということだろうし、今後も大変だろうね。
結果はどうなるかな？

メゾ３戸残だっけ？　今回売れなかったら長期戦になるね。３億弱だすなら他の選択肢も仰山あるからね。さて。

売れると思うよ。

メゾネットの広告だしたね。

こういう掲示板に来る人はだいたいが冷やかしで、本当に買う人は黙って買って行く。

マンションのメゾネット、どこがいいんだろ

メゾネットなら、広いワンフロアの方が絶対いいな

今回25戸みたいだね。野村の事だから全戸申込が入っている前提で出してきているだろうから，残り30戸か。
11月半ばに2期1次…うーん，微妙だけど，年内にもう1回やるのかな?年内にどれくらい売り切るのか。見ものだね。

メゾ売れないし、失速感は拭えない。年明けから増税モードにはいるから長期戦だよ。ここも。タワーの宿命。

メゾネットは好み分かれますからねー。

このタイプを検討しないのなら"メゾネットもある"程度の認識で売れる売れないは考えないほうがいいのかなあと。
自分が他の間取りに住んでメゾネットがずっと残ることが何か悪影響があるのなら話は違ってきますが。

しかし参考までに見てます。
吹き抜けはやっぱり空間演出が凄そう。これ天井高はどれぐらいなんですか、他のタイプの天井高×2ぐらいでしょうか。

6100なので2倍強ですかね

坂下、最寄赤羽橋、ブランド地域でないので、勢いだけではなかなかなのかな？
Office街隣接だけど、静かそうで良かった感じだけど

環境は申し分ないですが、グロスが高いですかね。普通のサラリーマン層では手が出ない。。

2期以降、ぱったりになりましたね。

2期以降って今だよね？今日締め切りで本当に25戸売れるなら、まあまあ評価出来るんじゃない？
どこも10月以降勢いが落ちてて、異様に安いTomihisaだけ賑わってるけど。
販売始めて5ヶ月で145戸(83%、今回25戸売れたと仮定して)売れて、残り30戸。
すごくいいとは思わないけど、悪くもない。でも、これからは間取りがヤバイのが残ってくるだろうから野村と三井の腕次第かな？

ここと、丸紅広尾で迷ってます。港区だとこの2つがいいかな。いまは。でも、あちらは間取り仕様は凄いけでここより高く
旦那さまと意見が割れてます。女性からすると広尾なんですけど。ここも静かな感じでいいですけど。。

ここがいいとは言わないが、広尾は仕様だけじゃない？狭い路地の低地で、環境今3。それに加えてオリンピックに際して公団が建て替えられでもしたら悲しくなる。しかも、坪単価高すぎ。高買い決定

南麻布の方が地格は上ですね。レジ三田がいいのは眺望ぐらいかな？

地格はもちろん南麻布。でも、周りはいまいち。ちゃんとした立地なら坪単価480〜500を受け入れられるが、あれじゃあね。ここはそういう意味ではいいと思う。でも、仕様は✖︎

年内完売なしか。最後は野村商法でお値引きに期待かな。

年内にもう一期やりますかね？
みなさんどう思いますか？

宴会シーズンだから、早目に店じまいでしょ。

＞７２４さん
に、同感ですね。海抜１０mない低地に位置し眺望ぐらいしかウリがなさそうな感じですね。

ここの眺望は方角など考えたらイマイチでしょ？
眺望なら麻布台かな

南は抜けがあっていいと思う。北はビル横に東京タワーだから正直微妙。