ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

うん、おしまい！プラウド船橋はどうでもいい！

皆さん、どのくらいまでなら津田沼開発地域の物件に出す気がありますか？
隣ぐらいまでなら？

私は隣くらいまで、と思っていました。
詳しい方がいたら、教えて頂きたいのですが、このエリアのマンションだけでなく、首都圏全体のマンションが、アベノミクス前に比べて一割くらい値上がりしていると考えて良いのでしょうか？

私も隣くらいまでです。
都内のマンション、この地域の戸建の価格からみても、この値付けはおかしいですね。
営業マンからは資材高騰のため、という話はなかったですよ。

戸建とマンションの価格が、相対的にどのような関係だと適当なのでしょうか？
隣のパークハウス南側の戸建エリアの土地は坪１２０～１４０万円。
相対の取り引きが多かったようであまり表立った売り出しはなかったけど、たまに出ていた５０坪程度の建売物件が７０００～８０００万円。
広めの土地の洒落たお家なら軽く大台超えでしょうね。

どちらかと言うと、戸建の土地がバブルっぽいという印象でしたが。

マイホームを買うって、お金掛かるなぁという総体的な感じはありますが、立地、環境等から比較してここが高いとは思いません。
都内、山手線外及び神奈川県の都心よりで、70平米5000万からというところでしょうか。
都心で6000万からという感じだと思います
5000万出せない方で、環境重視ならここら辺になるのだと思います。

都心6000万、都心近郊5000万、ここ4500万なら賢明な人はここは避けるでしょ。
まあ740の前提自体が崩れてるんだけどね。近々のMS相場知らなさすぎ。

>741
あなたは何故このスレにいるのかな。
検討者にここの割高さを教えてあげるため？

都心で6000万のマンションって・・・
まあＭＳ相場をよくご存じと自負されているようだからね

アベノミクスとオリンピック効果で都心と湾岸エリアの人気が集中してる反動で、郊外の不振が目立ってる。ここが強気に出てうまくいくか疑問だけどな。

741はマンコミマニアでしょ
相場勉強しても買わなきゃ意味ないよ

>742,>744
741だけど740への答えとして言ったんだけど……前後の関係から読み取れなかった？
補足すると都心という言葉自体解釈が広くなってるからね。23区内なら都心というのも憚らずというスタンスの業者もいれば、幕張に至っては新「都心」だし。貴兄の規定する都心とはどこからどこまでですか？

隣と比べると、条件悪いのに１割以上アップしてる。
戸建だって土地と建物合わせての価格だし、家自体もここより広いからね。
マンションならではの利点を考えても割高感は否めない。

都心とは千代田、中央、港の三区と社会科で習いましたね。
新宿、渋谷、池袋などの副都心や都外の新都心は勿論都心とは別物。

740
何故に都心を引き合いに出している？
嫌味なら去ね。

200程有る地権者分が賃貸に大量に出たら、、、
100 戸数以上多量に賃貸に出たら、供給過多で賃料安くなる。
賃貸が大量に出ると住民のモラル低下に繋がるので注意が必要だね。

なんか営業の人がまじっていそう！

749
ここを賃貸で借りられる人は、購入者より所得高いですよ
所得＝モラルではないですが、賃貸＝モラル低下と考えるのもおかしな話ですよね

ネガが増えれば増えるだけ人気物件だと
プラウド新船信者が申しておりましたw

MRは混んでないよ！
人気はないよ！

パークハウスのときに比べて駐車場すいてますよね。でも今日は大勢だったような気がしますが。近所なので人気度が気になります。

人気があって安心したよ。人気ないと不安になるから。
抽選になるかな？

なるよ。ってか、要望書とって抽選になる程度に販売戸数を調整する。で、即日完売って宣伝するのがパターン。野村が入ってるから、その辺はしっかりやる。

今の主流ってやっぱり3LDKですか？四人家族だと狭いのかなって感じますが、やっぱり人それぞれですか？

yahooのトップニュースに。ここも終わったかも。

http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/housing/?id=6105740

間取りに主流は無いよ。
家族構成や購入時期に左右されるんじゃないの。
4人家族で子供が小さいなら4LDKがいいんじゃない。
逆にある程度子供が大きななら、3LDKがいいんじゃない。
巣立ったあと部屋が余るでしょ。

四人家族なら4ＬＤがよいですよ。それぞれ生活リズムがちょっとずつ違うから小さくても落ち着ける個室を用意したいです。子供が巣立っても書斎なり何なり、フラットだから使い道ありますよ、と私は思いますが。

一人一部屋ってナイスみたい。

>759
あなたは親切心で書き込みしてるの？
情報はありがたいけど、あなたの目的は何？

将来のことまで考えるのなら、部屋数だけでなく、広さと間取り変更の自由度を重視すべきだと思うな。田の字だとリビングに接する部屋をくっつけるくらいしか変更できなかったりする。

フルリフォームで自由に間取りを変えることを考えるなら、スケルトンインフィルで竪排水管は住戸外って設計。ここは違うけど。

765
荒らしたいだけなら別板に行ってくれない？迷惑なんだけど。

765って何年マンコミュに寄生してるんだろ。不気味。。。。

758です！みなさん、ありがとうございます！！
モデルルームを見て、値段も聞いて、検討します。4LDK…。すごい高そうですが。。

隣と比べると坪単価6～9％くらいあがっている。
その理由は消費税３％と人件費や資材費等の上昇だそう。
ただ、最初に発売した隣は業者や市が考えていたよりだいぶ安くしか
売れなかったということなので「前回取れなかった分、今度こそ取り返すぞ!!」
ということなのかもしれませんね。
駅からも遠くなるし双方の一番南向きの建物を比べても
最初のものはほぼ南向きだけどモリコアは南西で日当たりも
悪くなっているのにねぇ。

だからいくらネガ情報を書こうが
ここにいつまでも粘着していること自体が
買いたいって証拠になってんだよ

安かったのはC棟とD棟。
50㎡台の部屋もあったし。
A棟B棟はけっこうしたと記憶している。

同じ条件で1、2年前の物件より高くなるのは仕方ないですよ。
モリコアに限ったことではありません。
これ逃すとまた高くなりますよ。
まだ確定ではないですがモリシアの南にタワーマンションができるという話もあります。
それは坪240くらいになるかと。

隣より価格が高くなっていますが、隣と比べて良くなっている所とかあるんですか？逆にマイナスになっているところなどありますか？モリコアの共有施設もミニショップなどは無くなっていますよね？

だから、隣と比較しても意味ないって。
もう買えないし、ここの価格も出てるんだから。
周りと比較して、ここが高いと思うなら早く他行った方がいいよ
無理して買うほど物件じゃないでしょ

これくらいの規模のマンションだとミニショップは採算が取れないので、管理費から
運営費は持ち出し。駅前にお店はあるんだから無いほうが良いという考えもある。カ
フェや焼き立てパンも同じだけど。

隣との比較で一番のマイナスは地権者住戸の存在。

だから隣より高いのは仕様等が良くなったわけでなく土地コスト、建築コストが上がってるからと何度も書かれてるじゃないですか…
消費税分はせいぜい数十万。

ここは隣に同じような物件があるので比較されやすいですが他も同じですよ。
最近MRがオープンしたプラウド下総中山はもうすぐ販売が終わるプラウド本八幡ディアージュと同じ価格帯ですよ。
本来下総中山は本八幡より坪20万弱安いですが建築費のFIXが遅れた分高くなったそうです。
1年未満の違いでこれですからここはもっとコスト上昇の影響が表れて当然でしょう。
GW頃に出てくる物件を見ればここも割高に感じなくなるんじゃないですかね。
2、3年前の値段で買いたい人は中古買うかオリンピック需要終わるまで待つしかないです。

4000万台きついならもう少し南にあるサングランデはもともと京成の土地で土地代かかってないので割安ですよ。
2700万~3800万で最多価格帯が3"0"00万台。
軟弱地盤で目の前が京葉道路で競馬場、ラブホがあって長谷工ですが。

777さん
地権者住戸があると、そんなに大変なんですか？ちょろちょろ他の方も書かれてますが、賃貸の人たちってそんなにひどいのでしょうか？そういう経験がなく、無知なもので。。どんなメリット、デメリットがあるのか教えてもらえると助かります！

>779

賃貸の人でなく、例えば、業者が借りてマンション内で風俗営業なんてのがある。これやられると結構大変。入居直後って管理組合が立ち上がってないから対応が後手後手になる。風俗営業は極端だけど管理規約で禁止されている営業行為ってのは普通にあること。

御回答ありがとうございます！やはりいい面はあまりないみたいですね。
地権者問題が私の中でも大きいです。私も賃貸と分譲のマンションに住んだことがないのでよくわかりませんが、賃貸だとあくまで借り物なので、そこまでマンションを大切に扱ってくれないのかなとか考えてしまいます。

私も賃貸が多くなるとどうせ賃貸だからと自分の家という意識がどうしても低くなり、いい加減になる恐れがあると思います。

貸すのは地権者とも限らないと思うけど。

>783

転勤その他で賃貸ってのはあるけど、大量に賃貸に出されるってことはないでしょ。あとは確率の問題。都心なら投資目的の購入て賃貸ってもあるけど。

54人の地権者に割り当てる200戸の住宅は少なくとも
100戸は賃貸に出るでしょう。
それを狙うのもアリかも。
駐車場確保されてるし

モデルルームでの営業担当者は三菱、野村、三井で何か取り決めとかあるのですか？
こちらには三社の違いで何かメリット、デメリットはありますか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。参考にします。

JV物件の場合、販売、設計（外部に依頼する場合はその管理）、施工（同じく）、アフターサービス、契約とかの事務手続きや引渡対応といった業務を会社ごとに分担しているケースが多い。どこがどう分担してるのかを確認しておいたほうが良いよ。

ここはJVと言っても地所主導だと思うけど。

まだ、先の話しだけどデベによる違いとしては、内覧会、引渡、アフターサービスの定期点検の
対応で土日対応してくれるところと、平日のみ対応ってかいやがある。あと入居後の火災報知機
とかの定期点検とかも同じく。これは管理会社による。某社なんて引渡に鍵を受け取るだけのた
めに本社に呼びつけたりする。契約もか。

職場の人でマンションの点検と言って会社を休む人がいるし。

モデルルームの営業担当者はどこの会社が担当していますか？

聞いてみれば

株式市場の暴落来てるけどこのまま暴落続いたら売り切れるかな。

消費税も上がるし一気にマインドは悪くなる。

場所はいいけど供給過多＆値段が高すぎるのは否めない。

安易に高額なローン組む人は気を付けようね。

賃貸の駐車場は、最初の1年しか使えないって営業の人が言ってた。
だから、駐車場の抽選で最初に漏れても、１年後に再チャンスがあるのかと思ってるけど。

要望書出されましたか？

事前案内のうちから要望書集めてるの？

http://bootsman.exblog.jp/21611571/
習志野市通学区域審議会（第６回）に出席した谷岡市議のレポートによると、
モリコアは谷津小学校以外の学区に変更される可能性が出てきました。
事業者にバス送迎の負担を求めることも答申に追加されるようです。

モリコアと仲よし幼稚園跡地が谷津小学校区から外れれば谷津小の負担は大幅に軽減されます。
徒歩では危険だからと敬遠されていた通学路の問題がバス便で解消するとなれば、
やはり向山小学校区になるんですかね。

事業者へのバス送迎負担を求めると言っても、市に強制力はないよね。それに西船橋のケースは事業者負担と言っても、販売価格に転嫁されていたはずだから実際の負担は住民って構図なんだけどな。

事業者に負担を求めるとは書いてないと思いますが。「配慮」とは書いてますけど。仮に学区変更になる場合、市側が負担してしかるべきかと。

仮に通学区が谷津小以外になるとしたら、公園を谷津小の校庭に借用するという案はなくなるのだろうか。
なくならないのであれば、B棟は昼間は自分たちのマンションに関係のない子供の騒音に悩まされることになる。
資産価値、落ちるね。

難しい感じがしますが。

もしモリコアが谷津小以外となると
ここを買わずに隣の中古の方が値が付くかも・・・

もし谷津小以外とになるとするとここ見当から除外だね。

何が悲しくて目の前の小学校通りこしてバス通なんだ。

小学校の件が確定（3月でしたっけ？）するまでは手出し無用ですな。

この物件にとってマイナスですね。
でも実際にはそうならないと思いますよ。
習志野市は子どものことよりも地権者との開発前の取り決めがあるのでそちらを優先しますよ。

同感。
ただのポーズでしょう。

習志野市なんていう弱小自治体で大丈夫？
色んな行政サービスで千葉市、船橋市などには劣る。

>809
色んな行政サービス
具体的に何がどう違うのか教えていただけませんか？

今回の小学校問題、地元民の怒りはすざましいものがあるよ。怒りのあまり、奏住民に矛先を向ける人まで。もちろん、ほとんどの人は行政に憤っているけれども。

実際に超マンモス小学校として運用に不具合がでてきたらどうなることやら。奏だって「ああ、あの小学校問題の地区ね」ってことで評価下がるだろうにね。ま、売っちゃえはあとあとの資産価値なんて関係ないんだろうけど。

いや、むしろバスで安全に通えるのなら、そちらの方が、日本一のマンモス校に通わせるよりも、マシだと思う。体育とか、運動会とか出来ないレベル。

事情を知っている地元民の怒りの矛先は、現谷津小学校校長。

>>812さん

バス通学で向山になったとして学校の授業（主に体育や部活）や行事はちゃんと行えるけど近所の子供が別の小学校ってどうなんだろう。
友達の家と行き来するのも大変だよね。あとバスの時間以外に学校行ったりとかも大変そう。
バスの費用が市の負担だったとして悩むところではある。てかバスなしで向山行けとか言われたら発狂レベル。

向山小までは子供の足でも15分あれば着く。
全く問題ないレベルだと思う。
もちろん5分で行ける谷津小が問題のない状態ならベストなんだけど。

踏切を渡って行くのが問題。
幼稚園も向山ってこと？

谷津の地名変更反対や学区変更賛成のアンケートが多数派だった中で
地元の民意を次々とひっくり返す習志野市の考えることですから
議論した結果という枕詞が欲しかっただけで谷津小で確定でしょうけど
近くのマンモス校で阿鼻叫喚するか遠くの小学校へバス通学するか
いずれにせよモリコアの住民は火中の栗を拾うしかなさそうですね。

子供の足で徒歩15分はちょっと厳しいような。特に低学年なら無理じゃないかな。
地方だと小学校まで徒歩20分でも珍しくはないと思うけど、再開発物件の魅力がかなり落ちるのは間違いない。
割高物件なのに魅力が減るのはいただけない

バス、いいじゃないですか。
超マンモスのギュウギュウより、広々とした校庭で遊べる方が。

駅にもスーパーにも学校にも近い方が良いというのは、大人のエゴなのでしょうか？子どもにとっては、道草しながら、友達と通学する方が、校庭で遊べないよりも良いのでしょうか？

タワーの通学校も津田沼小になるらしいし、どうせならここも津田沼小にバス通学させてほしい。津田沼小の学力レベルが上がること間違いない。バスは、モリコア⇒タワー⇒津田沼小で運行すれば市の経費も浮くと思います。

モリコアを学区に組み込むと学力レベルが上がるの？

821
なかよし幼稚園後地のタワーの学区は、向山になると思います。学区審議会の議事録からはそう読みとれます。

統計的には親の年収と子供の学力は相関関係があるからそうなるんじゃない。

審議会の意見で出ていた、向山小を英会話教育に力を入れた特色ある学校にするのであればそちらに通わせたいと思っちゃいます。別に谷津小の管弦楽に入れたい訳じゃないので。

↑どこに書いてありますか？

議事録読んでないのですか。
第４回会議録に書かれていましたよ。

教育委員会は変更しないよ！

学区変更については、アンケートの取り方自体に大きな問題があったけど、賛成が多数派ではなかったよ。

827
左から右へ受け流してるだけだよ。

谷津小では、英会話教育に力を入れないの？
管弦楽か英会話か選択できるようにして欲しい。

谷津小、いまでも校庭に子どもがひしめきあってる。
門に向かう下がコンクリの道路みたいになっているところにまで子どもが溢れてて、この先云々以前に今でも充分問題なんじゃないの？のびのび身体動かせる環境じゃないよ。うちはこれから小学生だし考えちゃう

公立の小学校にそんなに期待しても無理だと思う。
いい先生が来てくれればいいけど。

モデル校とするには、児童数が多いと難しいのでは。

近隣の市でも、先に住宅地を開発し、子供は溢れている。
教育委員会は後手なので、プレハブ等でごまかし、子供が大きくなるのを待つ。

>810
こんなランキングありました。
http://suumo.jp/edit/kyotsu/gyosei_child/chiba/ranking.html
習志野市惨敗 笑