ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

隣のパークハウスに比べて、高いとの声が多いようだけど、消費税が上がってるのと、住宅ローン減税が去年より大きいから、マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような気もします。

住宅ローン減税多くなったって消費税増税分に追いついてないでしょ。フルローンに近いなら話は別だけど。

>マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような

マンション自体に払うお金が変わらないという事は建築資材・人件費その他のレベルが３%下がるって事ですよね。買う側のグロスが変わらないのもこういったタイミングだと良し悪しですね。

642
ごもっとも、的を射すぎ！

消費増税に追いつくでしょ。建物価格2000万として、その３％の60万が増税分。それくらいは、減税の増加で吸収出来るでしょ。

消費税の仕組み知ってるのかな。そして建物価格２０００万って粗悪品ですか。
額面２０００万で満足のいく建物建てるにはせいぜい５５～６０㎡程度だと思いますけど。

645
消費税の仕組みと、マンションの建物価格について解説おねがいします。

私は何軒かのマンションセミナー参加しましたがどこでも増税3%の影響は60万～70万くらいと説明されましたね
土地代と建物代の割合は実際の割合関係なくデベロッパがいかようにも設定できるという説明もありました
ちなみに実際は土地代5、建物4、その他販管費利益1という説明もありました

3000万ローン組むとして住宅ローン減税拡充の効果はものすごく単純化（毎年100万返済）すると…
増税前:20万×10年=200万戻ってくる
増税後:30万+29万+…+21万=255万戻ってくる
増税の影響のほうがちょっと上回りますね

実際は利子、繰り上げ返済もあるのでこんな超単純ではないですが…ご勘弁を
ちゃんとしたシミュレーションもらいましたが3000万借りるならトントンくらいでした
4000万借りるなら4月以降のほうが確実に得です

3から4千万円のローンを組む場合、増税と減税でほぼ相殺されるってことですね。そうなるとやはり隣より、70平米で300万程度は支払いが多いことになりますね。

隣より高いのは増税より土地代と建築コストのアップの影響がでかいでしょう。
JVじゃなく単独事業で入札だったら土地代がさらにかかってもっと高くなっていたでしょう。
今後できるマンションはモリコアより更に割高になりますよ。
奏の杜に限ったことではないですが。

一応建設関連の仕事していますが月単位で資材、人件費が高騰しててほんと凄いです。
営業トークみたいですけどほんと今後5、6年のうちに買うつもりなら今買った方がいいです。
私もはっきり言ってモリコアは割高だと思いますが、仕事で今後住宅価格は更に上がると実感しているので買うつもりです。
隣か新船橋のプラウドを買えなかったが痛かった…

話変わりますがここで気になるのは事業協力者用住戸の多さの影響ですね…
完売直後に中古や賃貸にだされたり、管理組合内での立場だったり…

若ければいいけれど、40歳前後なら3000万も借りない。

スポーツジムはどこの会社が奏に来るかご存知の方いらっしゃいますか？

まぁ増税とローン減税の比較を考える人は当然3000万くらい借りる人でしょう。
2000万借りる人は考えるまでもないですから。

隣のパークハウスより高いのは増税分より土地、建築費の高騰の影響でしょう。

651さん
はばたきの道ぞいにスポーツクラブができる予定って話、自分も営業マンから聞きましたが、
カーヴス的な小さいものではないかと予想しています。
フォルテのテナントも期待が大きすぎてちょっとガッカリだったので、過度な期待はしないほうがいいと思って。

あと、公園の全体像がまだ決まってないとのことで、気になります。申し込むとしたらB棟と考えているので。

パークの板で、確かコナミの小さいのがくるって言われてたような。
なんでも他社がきたら北口コナミの客を奪われるとか。
プールがないから、子持ち世帯ががっかりしてたよ。

コンクリート壁だけのバルコニーってどうなんだろうか。
眺望、風通し、日当たり等々。
住んだ経験のある方いますか？

日当たり、眺望、すごく悩みます。
皆さんはどうですか?

うちは日当たり重視派です。
ただ、Ｃ棟でも眺望が少しでも開ける部屋を探そうと思ってます。

ここは管理費などは高めの設定ですか？

コンクリート壁だけのマンションに住んだことがあります。
低層階ですぐ前が道路だったので、プライバシーが守られる点では安心でした。
ただガラスの方が部屋の中は明るいでしょうね。
眺望や風通しなら、曇りガラスのバルコニーと変わらないのでは。

個人的には、低層階はともかく、中～高層階はガラスの方がいいかな、と思います。

固定資産税・都市計画税は、いくらくらいなのですかね？

>660

部屋によって違うからモデルルームで営業に聞けば概算値を教えてくれるよ。それから、管理費・修繕積立も。修繕積み立ては、長期修繕計画で段階的値上げとか定期的な一時金徴収ってパターンが多いからそれも早いうちに確認。長期修繕計画って契約の直前の重要事項説明のときに説明があるんだけど、それだとじっくり考える時間がないから。

確認するポイントは、１年目と２年目、７年目からのを聞いておく。固定資産税は１月１日の登記で課税されるんで１年目は土地だけが課税対象になるのと引渡日以降の日割りになるので２年目以降とは異なる。あと、２年目から６年目は減免がある。

減免は今年の３月３１日に引渡までなんだけど、税制大綱で２年延長ってなってるんで、多分、延長される。その辺も確認しておいたほうがいいかも。

C棟で視界が広いのは上層階だけですよね？それでも目の前のマンションが邪魔です。
Cは日当たりはいいけどあの眺望じゃ一生と思うと踏ん切りつかない。他を検討した方がいいかな？悩みます。

C棟、上層階だったら幕張の花火は見えるでしょうか。

20階以上じゃないと見れないですね

C棟からの眺望には開放感がないのは事実です。それをどう考えるかは購入される方次第です。
私はまだ決めかねています。

眺望重視なら西向き公園ビューですね。南向きは陽当たり重視ですかね、新船橋のプラウドも眺望はこんなものです。

日が低い冬場、低層階はパークハウスの日陰になるところもあるので
よく確認した方が良い。

プラウドにあった割安感はここにはない、というか逆。

前を塞いでる建物が同じ売主の先行物件で、しかも値段はこちらが１割ほど高い、
というところに割り切れなさを感じてしまう。負けた気分になるというか・・・

単なる気分の問題だし、そんなこと言ってもしかたがないのは分かってはいるのだけど。

高級感もないのに高い。
塾はあるけど落ち着いた学校教育は望めない。
電線地中化もマンションの中層階には関係ない。
公園もスポーツ施設と小学校の校庭化で静寂は望めない。

このマンションの売りは津田沼駅に近いことだけ？

津田沼駅に近く、閑静で綺麗。買い物便利。これだけでもなかなかないですよ。平日昼間仕事なら公園は関係無いですし。小さい子供がいる世帯以外なら素晴らしいとこですよ。

確かにもうちょっとモノ自体が良ければこの値段で納得して買うんですけど。
天井高でないし、スロップシンクないし、三菱仕様のトイレもイマイチ、部屋全体的に見栄えが…
三菱というか、藤和不動産クオリティですね。パークハウスも同じようなものなのかな？
ここの立地狙ってた自分としてはまぁ仕方ないけど申しこむかぁ…って感じです。
プラウド並だったらなぁ。

あ、外観とエントランスは良さげだと思います。
あと、免震に金かかってるのかな？

この物件は魅力ない？

共用施設もいらないのが多いと思わないか？大型物件だから仕方ないのか。

今回この物件は完売まで時間かかりそうですね。
はじめから数期に分けて販売するのかな？

地震、津波、洪水の心配はないからその点も評価は高いのでは？やはり、これからは免震は必須です。

672さん
確かに、外観の迫力とは反対で、室内空間はコストダウンが激しいですね。

普通はHPに設備や仕様の欄があるんですが、ここはエコの欄にちょっとあるだけですよね。設備仕様が低いことが良く分かるHPです。

最近の物件で設備仕様が高かったのは、プラウド船橋が記憶に新しいですね。あそこと比べると、間取りが狭い、引戸仕様でない、天井低い、トランクルーム無い、スロッブシンク無い、リビング隣室も一体利用するための壁が邪魔で工夫がないとかなり残念。また、洗面所まで引戸でないのを見ると、ちゃんと住む人のことを考えてるのか疑問です。
いいのは、大規模と免震位でしょうか。

>668

日当たりはモデルルームで日影図を確認だね。日影図ってこちらから求めないと出してこない。他にも求めないと出してこない資料はあるけど。

>672

建物の担当は地所かな。都内の物件で続けて施工トラブル起してるけど大丈夫なの。

新船橋行ったけどそんなによかったかな？

スロップシンクがない点はパークハウスのときにも散々言われてた。子供の靴洗うには必須だと思うんだけど、学校問題があったということで納得。売る側の子育て世代はターゲットではないってメッセージなのかな。

皆さん。三菱地所の物件買わない方がいいですよ。南青山で大騒ぎですから。

>682

南青山だけじゃないよ。去年の１２月から山王の火事、南青山の施工ミス、西麻布の人身事故とトラブル続き。火事は一昨年にも赤羽でやらかしちゃってるのに、また。

ここの免震だけど鉛プラグ入りは長周期地震動対策なんだけど、鉛プラグって自身が壊れて揺れを
防ぐ仕組み。

長期修繕計画はまだでてないだろうけど、一般的に自然災害は計画できないってことで考慮されて
ない。地震で壊れたときの補修費用をどう調達するかってのが問題になるからその辺も考えておか
ないと。

685さん
私は鉛プラグの仕組みはわからないですが、ここに限らず免震装置の修繕って全く考えられてないんですよね。
免震装置の修繕は日本では例がなく、建築系の知り合いに聞いた話ではアメリカ西海岸では何個か例があるそうです。
ビル全体をジャッキアップするそうですが、そんなことマンション住民の修繕積立金では不可能ですよね。
仙台のビルでは震災でずれた免震装置はズレっぱなしらしいです。
そういう修繕の面では免震装置も考えものです。
だからといって24階建てで免震装置ないのはそれはそれで怖いですが…

>683

残念だけどプラウド船橋がはるかにここより仕様が優れています。
あそこの仕様を見てしまうとここは1世代前の仕様であることは否めないでしょう。
エネルギーの見える化でリアルタイムでの電気、ガス、水道などが把握出来るので安い料金で
使う事が出来たり、今までのマンションには無い設備が盛り沢山ですよね。
lowーe硝子、天井高1650ならではのハイサッシュ、二重サッシ、突き板フローリング、2面切替
の床暖房仕様、電気自動車充電設備にある自走式駐車場と電気自動車のカーシェア、今や欠かせ
ないスロップシンクなど負けてしまいます。

もう売れて手に入らないけど。泣

>685さん

免震をジャッキアップしての費用をデベ営業から説明無いのが残念です。
莫大過ぎて言えないのでしょう。

>687

二重サッシは線路脇でうるさいからだよ。

他にも突っ込みどころ満載だけど、まあ、いいか。販売済みの物件だし。

最近の千葉物件で一番仕様設備がよいのはどこでしたか？