ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

地権者が多い物件は検討にあたいしないかなぁ。

ってことは、１００戸以上が賃貸に出される可能性があるね。区画整理事業で複数物件を時間をおいて
販売するケースで、残り物に福ってないみたい。最初に売れたって実績作りたいからなんだろうけど。

駐車場の抽選って入居の直前ってケースが多い。駐車場必須で抽選に外れたからと言って、キャンセル
しようとすると買主事由で手付金没収になる。地権者が駐車場をどれくらい確保するのかと、分譲購入者
の駐車場利用希望数は要チェックだね。後者はアンケートとるはずだから、契約前に営業に結果を確認
して判断。

隣の大規模は駐車場足りなかったみたいだから、ここも抽選必至でしょ

抽選必至でもどれくらいあふれそうかってのでも変わってくるでしょ。

駅前にレンタカー会社もあるのに、カーシェアする必要ってあるのかな。最近はタイムスもカーシェア
はじめてるし。

地権者さんの中での最大持ち分は11件分とききました。もちろん賃貸だそうですけど。

正直、思っていたより、価格がかなり高かった。
ただ、その価格も、三菱、三井、野村のＪＶで、３社の社内データからはじき出したものだと思うから、これが開発の進んだ奏の杜地区の現在価格ということなのだろうか・・・
不動産価格は、景気や社会事情に左右されるというけど、奏の杜の第１期計画でマンションを買った人は、運が良かったね。

地権者分の価格を上乗せして利益を出そうとしてないですよね？

この物件買って、売るときに利益は出せるくらいまた値上がりしますかね。

それを二匹目のドジョウという。

モデルルームにいく方は多いですか？

要望書とか出している人いるのかな？

事前案内の段階から要望書ってどうなんだろう。

物件概要にある販売開始というのが要望書受付時期になるの？

登録抽選方式の販売の場合、販売開始って登録を受け付けるタイミング。要望書はその前の購入希望調査で、売る側はその結果で販売住戸や部屋ごと戸価格調整をする。あと、希望が重ならないように調整もする。ただ、あくまでもこれは営業努力で、要望書で部屋を押さえることはできない（それをやると不動産公正取引規約に違反）。

早い段階で要望書を受け付けるのって、十分に検討時間を与えずにせかしてるだけのようでちょっと疑問。

余談だけど最近、事前案内ってHPで来場者を募ったりしてるんで、一般公開と変わらないような気がする。以前は、デベ友の会会員に対する優先的なお披露目だったんだけど。

まだモデルルームに行ってませんがそんなに高いのですか？

637
せめて前の投稿読んだら？だいたいの値段書いてくれてますよ。

マンション住民？
どこの？

マルチばればれ（笑）

隣のパークハウスに比べて、高いとの声が多いようだけど、消費税が上がってるのと、住宅ローン減税が去年より大きいから、マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような気もします。

住宅ローン減税多くなったって消費税増税分に追いついてないでしょ。フルローンに近いなら話は別だけど。

>マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような

マンション自体に払うお金が変わらないという事は建築資材・人件費その他のレベルが３%下がるって事ですよね。買う側のグロスが変わらないのもこういったタイミングだと良し悪しですね。

642
ごもっとも、的を射すぎ！

消費増税に追いつくでしょ。建物価格2000万として、その３％の60万が増税分。それくらいは、減税の増加で吸収出来るでしょ。

消費税の仕組み知ってるのかな。そして建物価格２０００万って粗悪品ですか。
額面２０００万で満足のいく建物建てるにはせいぜい５５～６０㎡程度だと思いますけど。

645
消費税の仕組みと、マンションの建物価格について解説おねがいします。

私は何軒かのマンションセミナー参加しましたがどこでも増税3%の影響は60万～70万くらいと説明されましたね
土地代と建物代の割合は実際の割合関係なくデベロッパがいかようにも設定できるという説明もありました
ちなみに実際は土地代5、建物4、その他販管費利益1という説明もありました

3000万ローン組むとして住宅ローン減税拡充の効果はものすごく単純化（毎年100万返済）すると…
増税前:20万×10年=200万戻ってくる
増税後:30万+29万+…+21万=255万戻ってくる
増税の影響のほうがちょっと上回りますね

実際は利子、繰り上げ返済もあるのでこんな超単純ではないですが…ご勘弁を
ちゃんとしたシミュレーションもらいましたが3000万借りるならトントンくらいでした
4000万借りるなら4月以降のほうが確実に得です

3から4千万円のローンを組む場合、増税と減税でほぼ相殺されるってことですね。そうなるとやはり隣より、70平米で300万程度は支払いが多いことになりますね。

隣より高いのは増税より土地代と建築コストのアップの影響がでかいでしょう。
JVじゃなく単独事業で入札だったら土地代がさらにかかってもっと高くなっていたでしょう。
今後できるマンションはモリコアより更に割高になりますよ。
奏の杜に限ったことではないですが。

一応建設関連の仕事していますが月単位で資材、人件費が高騰しててほんと凄いです。
営業トークみたいですけどほんと今後5、6年のうちに買うつもりなら今買った方がいいです。
私もはっきり言ってモリコアは割高だと思いますが、仕事で今後住宅価格は更に上がると実感しているので買うつもりです。
隣か新船橋のプラウドを買えなかったが痛かった…

話変わりますがここで気になるのは事業協力者用住戸の多さの影響ですね…
完売直後に中古や賃貸にだされたり、管理組合内での立場だったり…

若ければいいけれど、40歳前後なら3000万も借りない。

スポーツジムはどこの会社が奏に来るかご存知の方いらっしゃいますか？

まぁ増税とローン減税の比較を考える人は当然3000万くらい借りる人でしょう。
2000万借りる人は考えるまでもないですから。

隣のパークハウスより高いのは増税分より土地、建築費の高騰の影響でしょう。

651さん
はばたきの道ぞいにスポーツクラブができる予定って話、自分も営業マンから聞きましたが、
カーヴス的な小さいものではないかと予想しています。
フォルテのテナントも期待が大きすぎてちょっとガッカリだったので、過度な期待はしないほうがいいと思って。

あと、公園の全体像がまだ決まってないとのことで、気になります。申し込むとしたらB棟と考えているので。

パークの板で、確かコナミの小さいのがくるって言われてたような。
なんでも他社がきたら北口コナミの客を奪われるとか。
プールがないから、子持ち世帯ががっかりしてたよ。

コンクリート壁だけのバルコニーってどうなんだろうか。
眺望、風通し、日当たり等々。
住んだ経験のある方いますか？

日当たり、眺望、すごく悩みます。
皆さんはどうですか?

うちは日当たり重視派です。
ただ、Ｃ棟でも眺望が少しでも開ける部屋を探そうと思ってます。

ここは管理費などは高めの設定ですか？

コンクリート壁だけのマンションに住んだことがあります。
低層階ですぐ前が道路だったので、プライバシーが守られる点では安心でした。
ただガラスの方が部屋の中は明るいでしょうね。
眺望や風通しなら、曇りガラスのバルコニーと変わらないのでは。

個人的には、低層階はともかく、中～高層階はガラスの方がいいかな、と思います。

固定資産税・都市計画税は、いくらくらいなのですかね？

>660

部屋によって違うからモデルルームで営業に聞けば概算値を教えてくれるよ。それから、管理費・修繕積立も。修繕積み立ては、長期修繕計画で段階的値上げとか定期的な一時金徴収ってパターンが多いからそれも早いうちに確認。長期修繕計画って契約の直前の重要事項説明のときに説明があるんだけど、それだとじっくり考える時間がないから。

確認するポイントは、１年目と２年目、７年目からのを聞いておく。固定資産税は１月１日の登記で課税されるんで１年目は土地だけが課税対象になるのと引渡日以降の日割りになるので２年目以降とは異なる。あと、２年目から６年目は減免がある。

減免は今年の３月３１日に引渡までなんだけど、税制大綱で２年延長ってなってるんで、多分、延長される。その辺も確認しておいたほうがいいかも。

C棟で視界が広いのは上層階だけですよね？それでも目の前のマンションが邪魔です。
Cは日当たりはいいけどあの眺望じゃ一生と思うと踏ん切りつかない。他を検討した方がいいかな？悩みます。

C棟、上層階だったら幕張の花火は見えるでしょうか。

20階以上じゃないと見れないですね

C棟からの眺望には開放感がないのは事実です。それをどう考えるかは購入される方次第です。
私はまだ決めかねています。

眺望重視なら西向き公園ビューですね。南向きは陽当たり重視ですかね、新船橋のプラウドも眺望はこんなものです。

日が低い冬場、低層階はパークハウスの日陰になるところもあるので
よく確認した方が良い。

プラウドにあった割安感はここにはない、というか逆。

前を塞いでる建物が同じ売主の先行物件で、しかも値段はこちらが１割ほど高い、
というところに割り切れなさを感じてしまう。負けた気分になるというか・・・

単なる気分の問題だし、そんなこと言ってもしかたがないのは分かってはいるのだけど。

高級感もないのに高い。
塾はあるけど落ち着いた学校教育は望めない。
電線地中化もマンションの中層階には関係ない。
公園もスポーツ施設と小学校の校庭化で静寂は望めない。

このマンションの売りは津田沼駅に近いことだけ？