ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

騒音は運です。上がうるさいと終わり。

>577

ウェリスのスラブ厚は200~260mmと幅が広い。音は遮音の低いところから漏れるから、厚いほうじゃなくて薄いほうで判断すべき。

ボイドの場合も薄いところがどれくらいかを表記すべきだよね。厚いところだけ表記なんてほとんど詐欺。

音はスラブ厚やスラブ構造だけでなく、スラブ面積も関係するから難しい。住宅性能評価の遮音等級の評価を受ければ分かりやすいんだけど。任意だからか、評価をしている物件ってほとんどない。

結局はパークハウスより騒音問題になりそうってことですか？

そんな事今わかる奴は誰もいないよ。

一般論だけど同じ厚さならボイドはベタスラブより２割くらい遮音性能が劣るとされている。スラブ厚がそれくらい違うから、スラブ厚で判断すると遮音性は同じくらいってところ。あとは、スラブ面積次第だから、梁がどうなってるかで判断かな。

ボイドスラブって空間部分の形状によってはそこで音が反射して増幅ってパターンもある。サイレントボイドかどうかも要チェック。

盛り上がりに欠ける。どうしてかなぁ？

立地・仕様・間取りについては概ね隣のパークハウスと同等なので、
目新しい話題がそこまでないのか原因ですかね。

学校問題があるから幼児がいるファミリー層が敬遠してるのでは？

販売時期が拮抗している他物件があまりないし
ネガティブキャンペーン的な書込みが少ないのも理由では？

パークハウスの時はひどかった。

1割高いのが響いているんじゃないかな。5000万が5500万。
もちろんほかの理由もあるけど、一番。

ここと競合しそうなマンションがないからでしょ。

価格は間違いなくネックになってるよ。
消費税アップ分は仕方ないにしても、建築コストの高騰分も価格に反映されてるから、31街区に比べて坪単価が190万から210万に上がってる。
つまり標準的な70㎡で300万から400万あがってる計算になる。
我々庶民の所得が上がってる訳でもなく、元々このあたりに住んでいた人達は31街区や新船橋を既に買ってる人も多い。駅前の住宅供給公社のマンションの空室数の増加をみればそれは明らか。
前回に比べて価格も上がり、購入意欲の高い検討者自体が少なくなっているんだから31街区程の盛り上がりは当然ない。

売り主にノムさんがいるから、ネガキャンもないしね。

こっちのほうが向きとかマイナス面もあるけど高いから。

楽しみにしてたのに、高くて残念(･･;)

お隣さんのときは、野村（新船橋）vs地所の争いって構図だったのが、今回は呉越同舟。だから静か。
とっても分かりやすい。

なんやかんや言うても値段がネック。

だけど買う人は買うでしょ。

物好きが。

地所は、都内で施工ミスによる引渡延期、人身事故と立て続けに起してる。今後の対応はチェックしないとね。

お隣さんでも、イメージ図になかったエントランスの上の排水管でもめたし。

パークハウスのＡ棟に住んでいる方へ伺った事ありますが、
夏の西日は太陽の位置が高いせいかベランダまでしか日が差し込んでこず
部屋の中まではあまり無かったように感じましたよ。

Ｂ棟を検討している方で日当たりを気にする方は、
お友達見つけて伺わせてもらうと大変参考になります。

んっ、西日って高度低いからバルコニーは庇にならないはずだが。

西日の実体験するなら、この時期じゃなくて夏で無いと。最近は西日対策でLOW-E使ってるケースもあるんだけど、ここはどうかな。

いや、西日すげーよ

西日が当たる時間帯は午後しばらくしてからですよ。正午前後は南側で高度が高いですが、
その後高度が低くなるのが西日で、もちろんそのことを言ってるんでしょう。

夏はリビングまで結構入りましたよ。

31街区に比べて、懸念する事項が多いね。
地権者、勾配立地、眺望は周知の通り。
駐車場も全世帯の75%近く確保されてた31街区に比べて、29街区は69%。
さらに地権者住戸をまずは優先するとの事なので、仮に地権者住戸全員が駐車場を希望した場合は購入者分は60%を切る。
実際はそんな事にはならないだろうが、31街区ですら数台足りなかったので、敷地外駐車場の世帯もそれなりに出てくるね。

31街区で足りなかったのなら、駐車場設置率減らすってどういうことなんだろう。学習機能ないのかな。

>駐車場の地権者住戸優先

これ重要だよね。

全体の四分の一・200戸が元地主、ってなかなか強烈ですな。

長いローンを組むからには大事に住みたいと思ってるけど、
普通の1部屋＝1票の権利しか持たない一般の住民の大半が
早々に管理・運営に興味を失うのが目に見えてる気がする。
1対200じゃまともに意見を言うのも馬鹿馬鹿しいし、
管理会社だって200人の一般住民の意見をまとめるより
元地主さんを抱き込んじゃったほうが楽だろうし。

過去スレ嫁、って話かもしれませんが、
先行の31街区でもこんなにたくさん地主の持分があったのですかね？

隣は地権者住戸なしです。

最上階は？
一般購入者を排除しているような価格だったけど？

>613
いや、価格が出てるって事は地権者住戸じゃないよ。
排除されてると感じる・感じないは経済力の差です。自分の基準が全てじゃないんですよ、残念ながら。

地権者住戸って元地主さんが住む部屋以外は賃貸に出されるケースが多い。賃貸住民ってオーナー住民
と比べてモラルが低い傾向にあってトラブル続出ってことも。

今回は野村が入ってるから最上階はプレミア仕様ってことじゃない。個人的には天上人と下々の
民って区別されてるようで嫌い。オプションでプレミアに変更できるって方がいいと思うけど。

>611

奏の杜は区画整理事業だから、２００戸を１地主さんってことはないはずだよ。某地所物件では半数以上を１地主さん（会社組織）ってケースはあったけど。ただ、区画整理事業の場合、地主さん同士知り合いだし、事業の過程で協力してるから結束してる可能性はある。

あと、1/4を超えているかどうかってのもポイント。再開発事業だと元地主が優遇されてる規約になってたりする。管理規約の変更とか管理組合総会で特別決議が必要な議案は、3/4の賛成が必要だから、1/4以上を元地主さんが占めていると既得権益を手放さない。

余談だけど管理規約（案）はなるべく早い段階に入手して、熟読しておいたほうが良い。重要事項説明と契約書もかな。

駐車場も地権者が最初の割り当てのときに優先されるだけか、地権者用と分譲用で分けられているかも
ポイント。それに地権者が賃貸に出すときのために確保しちゃって、そのままずっと押さえちゃっうな
んてこともありうる。

地権者54名、じゃなかったでしたっけ？

地権者が多い物件は検討にあたいしないかなぁ。

地権者が多い物件は検討にあたいしないかなぁ。

ってことは、１００戸以上が賃貸に出される可能性があるね。区画整理事業で複数物件を時間をおいて
販売するケースで、残り物に福ってないみたい。最初に売れたって実績作りたいからなんだろうけど。

駐車場の抽選って入居の直前ってケースが多い。駐車場必須で抽選に外れたからと言って、キャンセル
しようとすると買主事由で手付金没収になる。地権者が駐車場をどれくらい確保するのかと、分譲購入者
の駐車場利用希望数は要チェックだね。後者はアンケートとるはずだから、契約前に営業に結果を確認
して判断。

隣の大規模は駐車場足りなかったみたいだから、ここも抽選必至でしょ

抽選必至でもどれくらいあふれそうかってのでも変わってくるでしょ。

駅前にレンタカー会社もあるのに、カーシェアする必要ってあるのかな。最近はタイムスもカーシェア
はじめてるし。

地権者さんの中での最大持ち分は11件分とききました。もちろん賃貸だそうですけど。

正直、思っていたより、価格がかなり高かった。
ただ、その価格も、三菱、三井、野村のＪＶで、３社の社内データからはじき出したものだと思うから、これが開発の進んだ奏の杜地区の現在価格ということなのだろうか・・・
不動産価格は、景気や社会事情に左右されるというけど、奏の杜の第１期計画でマンションを買った人は、運が良かったね。

地権者分の価格を上乗せして利益を出そうとしてないですよね？

この物件買って、売るときに利益は出せるくらいまた値上がりしますかね。