ザ・レジデンス津田沼奏の杜（津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト）

仕様は入り乱れてます。
トイレは地所が担当らしくパークハウスと同じでした。
クローゼットは三井が担当らしくパークホームズと同じでした。
エントランスは野村らしくプラウドみたく見栄えが良くなりそうです。
こんな感じで各所担当した会社に依りそうです。
全体的にはやはり主幹である地所らしくパークハウスっぽいかな？
個人的な感じ方ですが

ベランダにスロップシンクがないのは残念でした。
良かったのは床のスラブ厚が260mm2と通常よりかなり厚いところ。(ウェリスも260ですが)
あと敷地内の庭園が他の大規模物件に比べると自分好みでした。

割高だと思っても買う人が買う、じゃだめなのかな。
津田沼の奏でじゃなくちゃ嫌、絶対欲しいという人が買う。
都内でもアクセスよければ千葉でも、場合によっては埼玉でもという地縁に左右されない人にとっては
割高と思ったら買わない。
でも、嫌って人は地縁だけでかなりいそうだからまあまあな速さで売れるだろうけど。

私が津田沼に魅力を感じているのは総武線沿いは駅近がごちゃごちゃしているところばかりですが奏の杜は区間整理により綺麗になった点です。
これは他の総武線沿いにはなかなかありません。
また、千葉街道の内側であり、京葉線沿いや西船橋以西の総武線より地盤が良いところです。
津田沼も地名の通り地盤は決して強くありませんし稲毛までいけばもっと強いですが、少なくとも埋立地とは雲泥の差です。

それと地縁と勤務地もあり奏の杜を考えていたのですが、想定より高く悩んでます。
我が家は頑張って少し予算オーバーさせて低層ですね…。
パークハウスの中古も張り付いていますがなかなか出てこず…。
ちなみに買いそびれましたがパークハウスの中古は4100万のが中古では4200万でした。
ほんとパークハウス買っておきたかったです。

561さん
ボイドスラブではなく通常スラブですか？ボイドスラブだと8掛けで、208ミリ相当ですよね。

564さん
通常のコンクリートスラブです。
模型に空洞はありませんでした。
でも本当にそうなのかちょっと不安になってきたので営業に聞いておけば良かったです。

予算内である事が絶対条件で、その上で自分が感じる価値に見合う価格なのか判断することになる訳で、当たり前だけど割高と感じれば検討から外す。
パークハウスとの比較では割高と感じる人が増えるだろうけど、それなりのタイミングで売れるんでしょうね。

東京から30分圏内で住宅地らしい（商業地区や工業地区の色彩が強くない）場所は貴重だからね。

景気↑、需要↑、コスト↑に加え、テラスもパークホームズも瞬間蒸発となれば、値段が下がる要素はないね。

561さん
ありがとうございます。
スラブ厚の件、好印象ですね。パークハウスで騒音問題でてるようなので・・・
C棟希望なのですが、眺望が期待できないのと南東向きで午後の日当たりが難点で、
それを払拭できるいい点があればいいと思っていました。
HPには広い部屋の間取りがでてないのでMR見学が楽しみです。

パークハウスにあった玄関の段差は無くなってましたか、天井高はどうですか？質問ばかりですいません。

日当たりのよさと眺望のどちらかが欠けるポイント、それで安くはないから、
そこに目をつぶれるかどうかを自分に問うているところかな。

Ｂ棟の日当たりはそんなに悪くないですよ。
隣のパークハウスのＡ棟と同じ向きなので、いい参考になると思います。

午前中はだめでしょ？
バルコニーに日がさすの、お昼頃から？
冬場の洗濯物、乾くか心配。

言葉足らずでしたね。日当たりは西向きの日当たりが好ましくないという意味。
朝が暗く、夏が暑い。この辺りは好みもあるでしょうが、マイナスと感じる人も多いと思う。

ボイドスラブですよ
模型にも空洞ちゃんとありました
黒いのでわかりずらいのですが
担当に確認しましたよ

565さん、574さん
ありがとうございます。260と聞いて10中8.9ボイドスラブだと思いましたが、やはりという感じですね。
タワーでないマンションでコスト削減も叫ばれる中、他の設備を落としてるのに、コストのかかるスラブ厚を優先して厚くする訳ないですよね。

隣のパークハウスは確か220だったかな。
それで騒音問題でてるから、実質208のここも防音性は期待できないかな。

ウェリス稲毛が確かコンクリートスラブで260でしたよね？

565です。
情報間違っててすみません。。
574さん、正しい情報ありがとうございます。

どなたか、小学校の話を営業に振った方いませんか？

このクラスのマンションで騒音問題が
全くないマンションなんてなかなか聞かないけどね

騒音は運です。上がうるさいと終わり。

>577

ウェリスのスラブ厚は200~260mmと幅が広い。音は遮音の低いところから漏れるから、厚いほうじゃなくて薄いほうで判断すべき。

ボイドの場合も薄いところがどれくらいかを表記すべきだよね。厚いところだけ表記なんてほとんど詐欺。

音はスラブ厚やスラブ構造だけでなく、スラブ面積も関係するから難しい。住宅性能評価の遮音等級の評価を受ければ分かりやすいんだけど。任意だからか、評価をしている物件ってほとんどない。

結局はパークハウスより騒音問題になりそうってことですか？

そんな事今わかる奴は誰もいないよ。

一般論だけど同じ厚さならボイドはベタスラブより２割くらい遮音性能が劣るとされている。スラブ厚がそれくらい違うから、スラブ厚で判断すると遮音性は同じくらいってところ。あとは、スラブ面積次第だから、梁がどうなってるかで判断かな。

ボイドスラブって空間部分の形状によってはそこで音が反射して増幅ってパターンもある。サイレントボイドかどうかも要チェック。

盛り上がりに欠ける。どうしてかなぁ？

立地・仕様・間取りについては概ね隣のパークハウスと同等なので、
目新しい話題がそこまでないのか原因ですかね。

学校問題があるから幼児がいるファミリー層が敬遠してるのでは？

販売時期が拮抗している他物件があまりないし
ネガティブキャンペーン的な書込みが少ないのも理由では？

パークハウスの時はひどかった。

1割高いのが響いているんじゃないかな。5000万が5500万。
もちろんほかの理由もあるけど、一番。

ここと競合しそうなマンションがないからでしょ。

価格は間違いなくネックになってるよ。
消費税アップ分は仕方ないにしても、建築コストの高騰分も価格に反映されてるから、31街区に比べて坪単価が190万から210万に上がってる。
つまり標準的な70㎡で300万から400万あがってる計算になる。
我々庶民の所得が上がってる訳でもなく、元々このあたりに住んでいた人達は31街区や新船橋を既に買ってる人も多い。駅前の住宅供給公社のマンションの空室数の増加をみればそれは明らか。
前回に比べて価格も上がり、購入意欲の高い検討者自体が少なくなっているんだから31街区程の盛り上がりは当然ない。

売り主にノムさんがいるから、ネガキャンもないしね。

こっちのほうが向きとかマイナス面もあるけど高いから。

楽しみにしてたのに、高くて残念(･･;)

お隣さんのときは、野村（新船橋）vs地所の争いって構図だったのが、今回は呉越同舟。だから静か。
とっても分かりやすい。

なんやかんや言うても値段がネック。

だけど買う人は買うでしょ。

物好きが。

地所は、都内で施工ミスによる引渡延期、人身事故と立て続けに起してる。今後の対応はチェックしないとね。

お隣さんでも、イメージ図になかったエントランスの上の排水管でもめたし。

パークハウスのＡ棟に住んでいる方へ伺った事ありますが、
夏の西日は太陽の位置が高いせいかベランダまでしか日が差し込んでこず
部屋の中まではあまり無かったように感じましたよ。

Ｂ棟を検討している方で日当たりを気にする方は、
お友達見つけて伺わせてもらうと大変参考になります。

んっ、西日って高度低いからバルコニーは庇にならないはずだが。

西日の実体験するなら、この時期じゃなくて夏で無いと。最近は西日対策でLOW-E使ってるケースもあるんだけど、ここはどうかな。

いや、西日すげーよ

西日が当たる時間帯は午後しばらくしてからですよ。正午前後は南側で高度が高いですが、
その後高度が低くなるのが西日で、もちろんそのことを言ってるんでしょう。

夏はリビングまで結構入りましたよ。

31街区に比べて、懸念する事項が多いね。
地権者、勾配立地、眺望は周知の通り。
駐車場も全世帯の75%近く確保されてた31街区に比べて、29街区は69%。
さらに地権者住戸をまずは優先するとの事なので、仮に地権者住戸全員が駐車場を希望した場合は購入者分は60%を切る。
実際はそんな事にはならないだろうが、31街区ですら数台足りなかったので、敷地外駐車場の世帯もそれなりに出てくるね。

31街区で足りなかったのなら、駐車場設置率減らすってどういうことなんだろう。学習機能ないのかな。

>駐車場の地権者住戸優先

これ重要だよね。

全体の四分の一・200戸が元地主、ってなかなか強烈ですな。

長いローンを組むからには大事に住みたいと思ってるけど、
普通の1部屋＝1票の権利しか持たない一般の住民の大半が
早々に管理・運営に興味を失うのが目に見えてる気がする。
1対200じゃまともに意見を言うのも馬鹿馬鹿しいし、
管理会社だって200人の一般住民の意見をまとめるより
元地主さんを抱き込んじゃったほうが楽だろうし。

過去スレ嫁、って話かもしれませんが、
先行の31街区でもこんなにたくさん地主の持分があったのですかね？

隣は地権者住戸なしです。

最上階は？
一般購入者を排除しているような価格だったけど？

>613
いや、価格が出てるって事は地権者住戸じゃないよ。
排除されてると感じる・感じないは経済力の差です。自分の基準が全てじゃないんですよ、残念ながら。

地権者住戸って元地主さんが住む部屋以外は賃貸に出されるケースが多い。賃貸住民ってオーナー住民
と比べてモラルが低い傾向にあってトラブル続出ってことも。

今回は野村が入ってるから最上階はプレミア仕様ってことじゃない。個人的には天上人と下々の
民って区別されてるようで嫌い。オプションでプレミアに変更できるって方がいいと思うけど。

>611

奏の杜は区画整理事業だから、２００戸を１地主さんってことはないはずだよ。某地所物件では半数以上を１地主さん（会社組織）ってケースはあったけど。ただ、区画整理事業の場合、地主さん同士知り合いだし、事業の過程で協力してるから結束してる可能性はある。

あと、1/4を超えているかどうかってのもポイント。再開発事業だと元地主が優遇されてる規約になってたりする。管理規約の変更とか管理組合総会で特別決議が必要な議案は、3/4の賛成が必要だから、1/4以上を元地主さんが占めていると既得権益を手放さない。

余談だけど管理規約（案）はなるべく早い段階に入手して、熟読しておいたほうが良い。重要事項説明と契約書もかな。

駐車場も地権者が最初の割り当てのときに優先されるだけか、地権者用と分譲用で分けられているかも
ポイント。それに地権者が賃貸に出すときのために確保しちゃって、そのままずっと押さえちゃっうな
んてこともありうる。

地権者54名、じゃなかったでしたっけ？

地権者が多い物件は検討にあたいしないかなぁ。

地権者が多い物件は検討にあたいしないかなぁ。

ってことは、１００戸以上が賃貸に出される可能性があるね。区画整理事業で複数物件を時間をおいて
販売するケースで、残り物に福ってないみたい。最初に売れたって実績作りたいからなんだろうけど。

駐車場の抽選って入居の直前ってケースが多い。駐車場必須で抽選に外れたからと言って、キャンセル
しようとすると買主事由で手付金没収になる。地権者が駐車場をどれくらい確保するのかと、分譲購入者
の駐車場利用希望数は要チェックだね。後者はアンケートとるはずだから、契約前に営業に結果を確認
して判断。

隣の大規模は駐車場足りなかったみたいだから、ここも抽選必至でしょ

抽選必至でもどれくらいあふれそうかってのでも変わってくるでしょ。

駅前にレンタカー会社もあるのに、カーシェアする必要ってあるのかな。最近はタイムスもカーシェア
はじめてるし。

地権者さんの中での最大持ち分は11件分とききました。もちろん賃貸だそうですけど。

正直、思っていたより、価格がかなり高かった。
ただ、その価格も、三菱、三井、野村のＪＶで、３社の社内データからはじき出したものだと思うから、これが開発の進んだ奏の杜地区の現在価格ということなのだろうか・・・
不動産価格は、景気や社会事情に左右されるというけど、奏の杜の第１期計画でマンションを買った人は、運が良かったね。

地権者分の価格を上乗せして利益を出そうとしてないですよね？

この物件買って、売るときに利益は出せるくらいまた値上がりしますかね。

それを二匹目のドジョウという。

モデルルームにいく方は多いですか？

要望書とか出している人いるのかな？

事前案内の段階から要望書ってどうなんだろう。

物件概要にある販売開始というのが要望書受付時期になるの？

登録抽選方式の販売の場合、販売開始って登録を受け付けるタイミング。要望書はその前の購入希望調査で、売る側はその結果で販売住戸や部屋ごと戸価格調整をする。あと、希望が重ならないように調整もする。ただ、あくまでもこれは営業努力で、要望書で部屋を押さえることはできない（それをやると不動産公正取引規約に違反）。

早い段階で要望書を受け付けるのって、十分に検討時間を与えずにせかしてるだけのようでちょっと疑問。

余談だけど最近、事前案内ってHPで来場者を募ったりしてるんで、一般公開と変わらないような気がする。以前は、デベ友の会会員に対する優先的なお披露目だったんだけど。

まだモデルルームに行ってませんがそんなに高いのですか？

637
せめて前の投稿読んだら？だいたいの値段書いてくれてますよ。

マンション住民？
どこの？

マルチばればれ（笑）

隣のパークハウスに比べて、高いとの声が多いようだけど、消費税が上がってるのと、住宅ローン減税が去年より大きいから、マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような気もします。

住宅ローン減税多くなったって消費税増税分に追いついてないでしょ。フルローンに近いなら話は別だけど。

>マンション自体にに払うお金はそんなに変わらないような

マンション自体に払うお金が変わらないという事は建築資材・人件費その他のレベルが３%下がるって事ですよね。買う側のグロスが変わらないのもこういったタイミングだと良し悪しですね。

642
ごもっとも、的を射すぎ！

消費増税に追いつくでしょ。建物価格2000万として、その３％の60万が増税分。それくらいは、減税の増加で吸収出来るでしょ。

消費税の仕組み知ってるのかな。そして建物価格２０００万って粗悪品ですか。
額面２０００万で満足のいく建物建てるにはせいぜい５５～６０㎡程度だと思いますけど。

645
消費税の仕組みと、マンションの建物価格について解説おねがいします。

私は何軒かのマンションセミナー参加しましたがどこでも増税3%の影響は60万～70万くらいと説明されましたね
土地代と建物代の割合は実際の割合関係なくデベロッパがいかようにも設定できるという説明もありました
ちなみに実際は土地代5、建物4、その他販管費利益1という説明もありました

3000万ローン組むとして住宅ローン減税拡充の効果はものすごく単純化（毎年100万返済）すると…
増税前:20万×10年=200万戻ってくる
増税後:30万+29万+…+21万=255万戻ってくる
増税の影響のほうがちょっと上回りますね

実際は利子、繰り上げ返済もあるのでこんな超単純ではないですが…ご勘弁を
ちゃんとしたシミュレーションもらいましたが3000万借りるならトントンくらいでした
4000万借りるなら4月以降のほうが確実に得です

3から4千万円のローンを組む場合、増税と減税でほぼ相殺されるってことですね。そうなるとやはり隣より、70平米で300万程度は支払いが多いことになりますね。

隣より高いのは増税より土地代と建築コストのアップの影響がでかいでしょう。
JVじゃなく単独事業で入札だったら土地代がさらにかかってもっと高くなっていたでしょう。
今後できるマンションはモリコアより更に割高になりますよ。
奏の杜に限ったことではないですが。

一応建設関連の仕事していますが月単位で資材、人件費が高騰しててほんと凄いです。
営業トークみたいですけどほんと今後5、6年のうちに買うつもりなら今買った方がいいです。
私もはっきり言ってモリコアは割高だと思いますが、仕事で今後住宅価格は更に上がると実感しているので買うつもりです。
隣か新船橋のプラウドを買えなかったが痛かった…

話変わりますがここで気になるのは事業協力者用住戸の多さの影響ですね…
完売直後に中古や賃貸にだされたり、管理組合内での立場だったり…

若ければいいけれど、40歳前後なら3000万も借りない。

スポーツジムはどこの会社が奏に来るかご存知の方いらっしゃいますか？

まぁ増税とローン減税の比較を考える人は当然3000万くらい借りる人でしょう。
2000万借りる人は考えるまでもないですから。

隣のパークハウスより高いのは増税分より土地、建築費の高騰の影響でしょう。

651さん
はばたきの道ぞいにスポーツクラブができる予定って話、自分も営業マンから聞きましたが、
カーヴス的な小さいものではないかと予想しています。
フォルテのテナントも期待が大きすぎてちょっとガッカリだったので、過度な期待はしないほうがいいと思って。

あと、公園の全体像がまだ決まってないとのことで、気になります。申し込むとしたらB棟と考えているので。

パークの板で、確かコナミの小さいのがくるって言われてたような。
なんでも他社がきたら北口コナミの客を奪われるとか。
プールがないから、子持ち世帯ががっかりしてたよ。

コンクリート壁だけのバルコニーってどうなんだろうか。
眺望、風通し、日当たり等々。
住んだ経験のある方いますか？

日当たり、眺望、すごく悩みます。
皆さんはどうですか?

うちは日当たり重視派です。
ただ、Ｃ棟でも眺望が少しでも開ける部屋を探そうと思ってます。

ここは管理費などは高めの設定ですか？

コンクリート壁だけのマンションに住んだことがあります。
低層階ですぐ前が道路だったので、プライバシーが守られる点では安心でした。
ただガラスの方が部屋の中は明るいでしょうね。
眺望や風通しなら、曇りガラスのバルコニーと変わらないのでは。

個人的には、低層階はともかく、中～高層階はガラスの方がいいかな、と思います。

固定資産税・都市計画税は、いくらくらいなのですかね？