物件概要 |
所在地 |
東京都調布市布田4-17-10(地番) |
交通 |
京王線 「調布」駅 徒歩2分 中央本線(JR東日本) 「吉祥寺」駅 バス37分 「調布駅北口」バス停から 徒歩3分 小田急小田原線 「狛江」駅 バス21分 「調布駅北口」バス停から 徒歩3分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
190戸(事業協力者取得住戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上16階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年03月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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セントラルレジデンス調布ステーションコート口コミ掲示板・評判
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851
物件比較中さん 2015/04/12 04:23:46
>>850
849です。なるほど、たしかに。
もし想定期限内に売れなかった場合はやはりデベが自分の利益を削って販売を継続することになるんですよね(棟内モデルルームの維持費とかも含めて)?住友は高値戦略とは言っても、あんまり売れない場合はいずれ値下げとかいう可能性もあるんでしょうか?赤字を垂れ流したままでも売り続けるとか、このご時世普通に考えてあまり考えられないのですが。
購入した方が満足されればいいんでしょうけど、駅前に入居せずにスカスカのマンションがあるのはちょっと頂けないかなあ。
先の質問は、買った人達が「高値掴みじゃない」と考えている根拠が単純に知りたかったってのもあるんですが。
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852
匿名さん 2015/04/12 05:03:19
>>850
だからその広告費が計上されているせいで実質内容以外のところで高いマンションになってしまっているのではないかってことですよ。おっしゃるとおり購入者には還元されないし、むしろ最初に価格に上乗せされている。
ティッシュ配りだけじゃなく販売業者の人件費を考えると、一人で済む警備員やコンシェルジェを何人も雇い続けているようなものだからね。もしも毎月の管理費としてのっかってきたらこれは値段になるわけですが、それがマンションの価格に乗っかっているからあんまりその実感がなく、マンションそのものの価値が高いからだと思い込んでいるだなんて、ちょっとおめでたくて笑えますよね。
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853
匿名さん 2015/04/12 05:49:00
よくわからないのですが、852さんのおっしゃる様に販売が長引いた場合は残っている物件価格に乗っかってくるのでしょうか?
しかしそうなると残っている物件はどんどん価格が上がってしまいますが…実際には価格は公表されていて変化はないと思います。
管理費に乗っかってくるという考え方も、管理費は既に各住戸で決められていて、これも変化はないと思いますよ。
広告費はここに限らず予め余裕を持たせて計上してあるのではないかと思いますが、そもそもそれ以上に掛かったとしても大手なので余力はあると思います。
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854
匿名さん 2015/04/12 07:03:59
>>853
852です。
違いますよ。販売が長引くことを前提に、「最初から価格に販売費をのせてある」の意味です。読んで分からないでしょうか?
だから今延々とかかっている販売費用を発売と同時に買った人も支払っているわけ。だから「どんどん価格が上がる」んじゃなくて、「最初から高い」なんですよ。これはどこも多かれ少なかれそうですが、このマンションというかスミフの場合はそれが以上に長引く分だけ高いはずということです。
そこを見込んだ販売額なだけにむしろ値下げせざるを得なくなったら赤字なんでしょうね。
グレーシアはずっと早く売り切ってモデルルームも早々にたたみましたから、その後は一切広告費や人件費はかからない戦略で、それはマンション価格が安いことと関係しているんだと思いますよ。
それとですね、管理費にのっかってくるなんて書いてないじゃないですか。よく読みましょうよ。例えば管理費だったらっていう例えでしょう。管理費だと「月5万、6万はわあ高い」ってなるのにそれがマンション価格にのっかってるかたちだと「ステイタス!」ってなるところが錯覚の問題だという話です。
もちろん広告費等は余裕をもたせて計算しているのはどこも同じですが、「大手の余力」なんかではなくて、結局は全部購入者が支払うことで支えているんだっていうことをお忘れなく。
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855
物件比較中さん 2015/04/12 07:47:04
特にさ、Jタイプなんてあれ、自分で住みたい人に売れるの? 方角が酷すぎるでしょ。
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856
匿名さん 2015/04/12 07:52:17
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857
匿名さん 2015/04/12 08:07:55
>>854
ここに限らずスミフはそういう販売方法だと思いますが…。この物件だけ初めから販売が長引く事を前提にしている訳では無いでしょう。
他より少々高めなのはスミフだからこその信用もしくは何かあった場合の保険と考えています。
そもそも同じ駅前物件だからと言ってグレーシアと比較する事自体どうかと思います。価格の差が販売が長引いた分の広告費の様な言い方ですが、価格差なりの仕様の違いはあると思いますし、854さんはこの物件の中を見ていないのではないかと。
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858
匿名さん 2015/04/12 08:22:33
なにここ、他物件との比較禁止なの? 変なの。
あと何かあった場合の保険ってなんなんですか。ただ高く売りたいだけだと思うよ。あと、高く買うのが好きな物好きな人と。
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859
周辺住民さん 2015/04/12 08:25:04
だから「仕様の違い」が一向に説明されてないんだって。ここでは。なんなら決定的な仕様の違いと高い理由を説明してみてくださいよ。
広告費を価格に過剰上乗せなのはスミフ全部がそうだと思いますよ。だからここもそうでしょ。長引く前提で最初から価格に乗せていて、高い理由のほとんどがそれとしか思えない。
天井低いし。
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860
匿名さん 2015/04/12 09:24:17
本当にこのマンションを検討している方ならマンション内も見ているはずですが…不思議ですね。
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861
周辺住民さん 2015/04/12 09:34:53
中見ないで話している人なんているんですか?
中見たらみたで何がいいのかほんと分かりませんでした。
特にウォールドアとそれを開けたときの戸袋の飛び出し方がとっても残念で。洗面所と風呂場がリビングから入る感じなのは住友だからしかたないんだけど、あれみなさん好きなんですか?
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862
匿名さん 2015/04/12 09:44:37
>>858さん
大手だったら、何かあっても補償してくれますよ。小さいところだと潰れて泣き寝入りも有るかも知れませんね。
>>860さん
検討も、見てもいない人が想像で自分の意見を言うために掲示板を利用しているのだから仕方ないでしょう。
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863
匿名さん 2015/04/12 09:47:09
それなら検討から外せば良いだけなのでは?別にいつまでもネチネチと貶める様なカキコミをしなくても…。
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864
匿名さん 2015/04/12 09:48:32
清水建設の施行ミス事件と判明後の対応のこととか知らないのかよまったく
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865
物件比較中さん 2015/04/12 09:48:43
ほら、857みたいな人が出てきた。他と比較するのがおかしいみたいな。これだから特権意識とか言われるんだよ。駅距離と竣工時期が比較的近い物件を比較することの何が問題なの?
価格差に正当な理由があれば別に比較してもいいんじゃない?駅距離と竣工時期が近いのに、こことここが違うから、価格がこれだけ違います、みたいな感じで。比較がおかしいっていうのはなんでなの?何かの専門家?
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866
匿名さん 2015/04/12 09:53:54
全部回っていられないんだし別に直接見ないで想像で初期段階の検討したってなにもいけないことはないし、そんなのその人の自由だと思うけど、でもここに想像で書いている人なんて見かけます?それこそ>>862の想像っていうか思い込みなんじゃないの?
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867
匿名さん 2015/04/12 10:55:31
なんで貶めるような書き込みが多いのか分かりましたよ。
仕様が優れている、内容がいい、っていうんで特徴を挙げていくんだけど、そういっている人たちが全然いい点を挙げてくれないから結果的に欠点ばかりならんじゃうのでは?
だからよい特徴であるところも平行して挙げてくれれば分かりやすいし、広告費以外の原因で、価格が高いの理由もよく分かってくると思うんですよね。
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868
匿名さん 2015/04/12 11:31:07
>>863さん
たしかにそうですよね。なら検討からはずせばいいのに。
多分、どこか気になっているから書いているのかな?
選ばなかったことや買わなかったことを肯定するために見ているとか?
それとも単なる野次馬さん?駅前だから仕方ないのか。
ネチネチよく分かりません。
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869
匿名さん 2015/04/12 11:55:04
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870
ビギナーさん 2015/04/12 12:35:50
比較検討は許さない、批判が出たら検討から外せばいい、妬んでる、そんなことばかり言うから余計叩かれるのでは?
欠点を欠点として認識せずに目を背ける人が嫌われるのは普通の社会では当たり前のことだし。
他の人も指摘してるけど、価格が高いことの説明もなく、ただ、見ればわかる、高級だ、とだけ説明しても納得できないのでは?
しかもここを検討してない人が書き込んでも別に問題ないでしょ?研究の為にあれこれマンションを比較するのは普通だと思うけど。ご近所さんが気になって書き込むこともあるだろうし。
ここが相場より高いと感じてる人がいて、その理由を知りたがってるんでしょ。
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871
匿名さん 2015/04/12 12:41:02
自分の判断が正しいと信じたいために、説明はできないけど高いのはブランドなんだー、それ以外なにもいうなー、聞かせるなー、俺が正しいんだー、他の物件と比べるなーっとかっていって人の言うことに耳を貸そうとしない人って、逆に信じやすいしだまされやすいから、結果的に変な物件をつかまされて泣きをみることになってそう。
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872
匿名さん 2015/04/12 12:59:36
他で同じ様に買える競争物件無いからね。値段なんてそんなもんじゃない?
買いたい人がいるかいないかだけでさ。値段下がるが、このまま売り切れるかは1年後のお楽しみ 。
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873
匿名さん 2015/04/12 14:04:33
値段下がるが、このまま売り切れるか、このまま売れ残るか
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874
匿名 2015/04/13 00:24:56
個人的意見ですが、
このマンションはとっても良いマンションだとは思います。
が、部屋の場所やタイプでずいぶん差があると思います。
なので、住むならこの部屋以外なら買わない。
投資目的なら買う。とか分かれるかなと思いました。
今の所、投資目的で数年後に買いたいなと思っています。
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875
匿名さん 2015/04/13 00:46:11
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876
物件比較中さん 2015/04/13 05:28:03
広告費や部屋の仕様以外の部分で、建物の構造や材質、土地の買収にかかった費用などの影響はどれくらいあるんでしょうね。
そもそも第3期前までで売り出し自体を控えている部屋がかなりあったようですから、元々完成後に売り切る戦略みたいですね。
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877
ビギナーさん 2015/04/13 09:13:02
問題は完工後、どのくらいのスパンで売り切るつもりだったのか。数ヶ月なのか1年なのか数年なのか。
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878
匿名さん 2015/04/13 10:03:09
住友不動産の東京都内これから販売開始する物件以外、今販売中の約8割が竣工間近か竣工後物件。
竣工後1年位は普通に販売してる。住友不動産はそう言う販売スタイルの会社です。
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879
不動産購入勉強中さん 2015/04/13 13:01:00
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880
匿名さん 2015/04/13 15:03:10
今までの特徴を数値化するとグレーシアの方が上だから、1千万の違いどころかマイナスですよね。でも実際の値付けは2千万の差でしょ。どこから2千万の差が出てくるんだろう。お買い得なところが今のところ分からない。この手の熱意ある記事はそれはそれでビジネス的に面白いけど、実状を伝えているかどうかはまた別であって。
第三期も、第二期がなかなか売り切れなかったら第三期が後ろ倒しになっちゃったって少なくとも売り手は言ってましたけど。
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881
匿名さん 2015/04/13 15:55:03
素朴な疑問。
価格差って、ネットで見ると一部の角部屋を除くと500万~800万かと思っていましたが、違うの?
このマンションも、部屋によって評価が分かれているみたいだけども。
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882
物件比較中さん 2015/04/13 20:28:32
今までのカキコミを見てもグレーシアが上だなんてどこにも書いてないし単に安いだけなのに、やたらと比較してはグレーシアを持ち上げる880さんは何の目的があるのでしょう?
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883
不動産購入勉強中さん 2015/04/13 21:41:23
セントラルレジデンスが優れている点で挙げられているのは以下。
・浴室内で音楽が聞ける
・管理費修繕費が安い
・インターネット無料
・コンクリート強度最大値6N/mm2(通常24⇒60N/mm2)、スラブ厚260mm(グレーシアは280mmで中空ボイドスラブ)
・東向きや南向き上層は他の建造物がなく花火が見える(東向き低層だと視界に隣のビル)
・住友ブランド
・引っ越し代
これを数値化すれば議論も解決するのではないですかね?
まあできそうなのは2、3、7くらいでしょうか。
2と3でグレーシアと毎月2万ずつ差があったとして年間24万、30年で720万、引っ越し代で20万くらい?これで740万。浴室で音楽とかスラブ厚(これは言えグレーシアも標準以上にはある)とか花火とか住友ブランドがあることが1千数百万の差になってるってことでいいのかな。計算違ってたらごめんなさい。
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884
不動産購入勉強中さん 2015/04/13 21:55:35
>>883
883です。ここからグレーシアが優れている点を引かないといけないですね。
良水工房や天井が高いこと等要因を考慮した差額が1千数百万てことで合ってますかね。
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885
匿名さん 2015/04/14 11:32:42
価格差は1,000万円増じゃないですね。
セントラル6階で最高額物件がEタイプ(南東角)7980万円でグレーシア5階で最高額物件がDタイプ(角)6348万円なのでこの辺りの層で見ると1,600万円の差額ですね。
セントラル最上階(16階)最高価格の物件は最後まで出さないのですが、グレーシア最上階(15階)の最高額物件は6,700万円でこれの2,000万円増しかと思いますが、こちらは飽くまで予測に過ぎません。
いずれにしても、インターネットと引越代と広告費で1,600万円は高過ぎですね。グレーシアはランニングコストが高価ですがそれでもこれらよりも良水工房や天井を考えたらグレーシアの方が上だの優れているだのと考える人がいたとしても、そう極端な考え方でもないと思います。全員がそう考えるべきとは思いませんけれどもね。言下に否定したものでもないかと。
そしてもう一つ、グレーシアよりもセントラルがワンフロア多く、階高が低いことの原因は未だ説明されていません。セントラルはどこを縮めたのでしょうか。スラブ厚はセントラルの方が薄いにしてもしょせんはワンフロアで2センチですからね。全フロア足してもこれだけでは30センチくらいしか高さは変わらないわけです。
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886
匿名さん 2015/04/14 11:40:59
理性的に話せる人も何人かはいるんですね。調布市民として安心しました。
比較禁止とかいって思考ストップの人や、原因を全部妬みのせいに単純かする人や、もっと幼稚な悪口でここや他の物件を貶めることしか言えない人や、被害妄想で人の言うことは全部批判としてしか受けとれないような人なんかがあまりに目立つので、ちょっと心配していました。
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887
物件比較中さん 2015/04/14 12:11:01
>>885
1フロアの差の謎?は>>766に説明がありましたよ。
グレーシアは中空スラブだったからなんですね。
因みに最高天井高は250で同じです。
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888
匿名さん 2015/04/14 12:18:49
>>887
あ、ですから、280mm-260mm=20mmなのでこれを16階分足してもビル全体で30cmの差でしかなく、これでワンフロア分の高さの差をすべて説明するにはちょっと無理があるという意味で未解決だという意味です。
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889
匿名さん 2015/04/14 12:21:24
商業フロアに銀行が入っているのも何か影響があるのかも知れませんね。
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890
匿名さん 2015/04/14 12:29:55
280×0.8=224ですからセントラルの260よりだいぶ違いますね。遮音性とかは金額に換算出来るものですか?
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891
購入検討中さん 2015/04/14 13:01:06
もちろん金銭的価値として換算されるべきものでしょうし、それが値付けに反映していることは間違いないでしょう。
だからこそそのリストに入っているんではないでしょうか。
具体的にいくらに相当するかは幅があるでしょうけれども。
ただし、それはセントラルとグレーシアの価格比較の話であって、中空部分の指摘とその比較はもう済んでいますし、そのままリストに入っていますね。
ここではそのスラブ厚が階数の高さにあまり関係していないんじゃないかという方の話題なのであって。
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892
匿名さん 2015/04/14 13:09:11
あのさ、このマンションについての指摘とかマンションを分析すると怒るのって大金出して買った人が信念揺らぐから怒ってるんだと思うんだけどさ、買った人こそもう検討終わってるし一番関係ない人なんだからこんなスレッド来なきゃいいし書き込まなきゃいいと思うんだけど。買ったあとになってまで何を知りたいんだろう、ここで。
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893
匿名さん 2015/04/14 13:19:19
このマンションを検討もしていないのにやたらとグレーシアを持ち上げに来るのは何故だろう。
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894
匿名さん 2015/04/14 13:30:26
そうそう、セントラルレジデンス買った人もグレーシア買った人も、黙ってればいいと思う。
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895
匿名さん 2015/04/14 13:50:33
グレーシア持ち上げてる人なんて一人もいないでしょ。
比べるのが全部持ち上げてるように見えるのはよっぽど自分の判断に自信がない証拠だよ。
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896
匿名さん 2015/04/14 13:52:36
>>889
たしかに銀行の階高が高いのかなと思ったんですが、ちょっと今内部に入れるようになったので入ってみたらみずほの天井はセントラルレジデンスの店舗階の天井とあまり体感では違わない高さなんですよね。飽くまで印象ですけど。
いよいよ16階と15階の謎が深まって眠れません。。。
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897
匿名さん 2015/04/15 01:49:08
駅からの徒歩距離5分の差に何千万も出すのが当たり前の世の中なんだから、別にこれくらい差があっても何もおかしくないのでは?
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898
匿名さん 2015/04/15 04:40:04
こんな差おかしいよ。おかしいから現に売れてないんでしょう。
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899
匿名さん 2015/04/15 07:01:29
>>898
自分には無理な価格だからってさっぱり売れてないみたいな言い方は入居者に失礼でしょう。ここが空き家だらけになるようだったら調布自体ダメってことですよ。調布周辺住民みんな運命共同体です。
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900
購入検討中さん 2015/04/15 11:03:43
>>899
まあ完売のグレーシアの入居が始まり、夜の灯りの賑やかさに歴然とした差が出てきたら、セントラルは悲しいよね。
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