武蔵小杉地区の今後について・・・【51】

世田谷とここじゃ富裕専業主婦層の厚みが違う。
玉川高島屋は平日日中に客が入っているもんな。

マンション内の商業施設は普通は売主がやるから、三井レジだと思う。三井不動産はラゾーナの方が大切だからね。

小杉の商業施設が二子玉川に劣るのなんて当たり前だと思うが…
小杉はニコタマどころか溝の口にすら商業施設では劣る

>503. おっしゃるとおり。
小杉の魅力は、再開発。
広い歩道と電線のない
都心に近い、交通利便性の高い
タワマン近代都市。

>494さん
矛盾してますよ。
武蔵小杉に三井はタワマン以外も作ってますよ。
興味なけりゃ、駅ビル直結のモール作らないでしょうよ。

>>504

三井二つをごっちゃにしてませんか？
小杉には、三井レジが興味あるだけで、三井不は興味ないのでは？
あのモールは三井不担当とという理解ですか？

ちなみに、タワマンを建てる条件が、公開空地や自治体施設を取り込む、生活基盤施設を作る、とかではないですか？
モールにしろ、フーディアムにしろ、タワマン再開発の条件であり、売りのウリにもなってるだけでは？

川崎市HPより

基本方針
「広域拠点」にふさわしい駅前環境づくり
　都市再開発法に基づき、駅前にふさわしい都市基盤施設と魅力ある複合建築物の整備を一体的に進めます。
安全で快適な公共空間作り
　広域拠点を形成する上で重要な役割を担う「武蔵小杉駅南口駅前広場」を整備するとともに、その地下には、公共駐輪場を整備します。
　また、現況4～6m程度の道路幅員を12～15mに拡幅・再整備し、敷地内には安全な歩行者空間を確保するため4mの歩道状空地を整備します。
賑わいと活気に溢れたまちづくり
　建物低層部には、魅力ある商業施設（一部メディカルモール）を導入し、賑わいのある駅前環境を創出します。

事業概要
事業名称
武蔵小杉駅南口地区東街区　第一種市街地再開発事業

施行者
武蔵小杉駅南口地区東街区　市街地再開発組合

所在地
神奈川県川崎市中原区中丸子東3丁目、小杉町3丁目地内

施行地区面積
約1.7ha

三井不動産と三井レジの関係は親子関係というよりマスターブラスター。頭がいいのが三井不動産へ入社し体使うのが三井レジに入社する。さらにその下に契約社員のおっさんが所長代理とかいう名刺を持たされて好きかって言って契約を取っている。
だから三井レジの兵隊どもはただひたすらブルドーザーに乗って買っちゃ売りを繰り返しているだけで情報は下ろされていないんだよね。


某最近吸収合併された中堅デベの人が言ってたけどリーマンショック直後のどこのデベも疲弊していた時期に武蔵小杉の再開発は頓挫すると思われていたけど三井レジ、住商、スミフ、の三社が一気に小杉の物件や土地を手中に収め、予定されていなかった北口再開発まで立ち上げた背景には融資元の銀行や三井不動産からの号令があったんじゃないか？と言っていた。

その背景には商業的には第一段階としてラゾーナ川崎への集客アップもあったろうし、老朽化した玉高市場の奪取や東急グループへの切り込みもネクストではあるかもしれないけど我々にはわからないことだから楽しく妄想しているのが幸せってもんだと思う。
ただ言えてることは現状ではやはりラゾーナ川崎で成果を上げることが第一だと思うから東口SCはプチアトレレベルに止めて川崎や恵比寿へ流れているアトレ客を三井のSCで抑える程度なんじゃないかな。

確実に言えてるのはデベ単独レベルの発想では頓挫すると思われた武蔵小杉再開発が三井と純友の驚異的な投資で逆に拡大しているということだけかな？

都市開発の基本は陣取り合戦。囲碁でいう布石を打つという作業が必ずある。都市開発とはあまり関係ない単発の開発に混じってそういう布石が打たれるんだけど僕ら素人にはわからないよ。わかっちゃったら西口のイトーヨーカドービルみたいに地上げ屋に先回りされちゃって開発が虫食い状態になるから。

>>507
リーマンショックで中堅デベがバタバタと潰れていく中でも
大手デベは決算上を見ても、実はたいして疲弊していなかったし
競争相手がいなくなったものだから実は安く仕込むチャンスだった

リエトなんかもファンドのダヴィンチがやられた所を
住友が買い叩いて今あの値段で売っても大きな利益を得ている

>>507

わかりやすい説明ありがとうございます。

自分の理解は、三井不は商業施設メインの街再開発、三井レジは住宅施設の販売、というすみ分け。
ただ、街の再開発プランは三井不主導。
確か、長男の販売時期くらいに、三井レジ分離の知らせをもらったような…

で、なんとなく整理できた気がしましたが、三井不は横浜、川崎に商業施設を持っていて、収益を最大化させたいので、小杉にタワマンを作りまくってその供給源にした、ってことかと思いました。
この理解でいくと、小杉にはそれらの施設とカニバリにくい施設や店を小杉に作るってことになりますかね。

横浜と川崎の商圏の広さからすると、小杉に数千世帯のマンションを作ったところで、売り上げに与える影響などごくわずかだと思いますが、そんなことはないってことですかね。

511さんが正しいですよ。
小杉のタワマンなんて横浜.渋谷の商圏で言えば屁にもなりません。

リーマンショックがなんだかんだ言っていますが、ただ単に横浜駅など
タワーマンションを建てる立地がなくなっただけです。

デベは小杉を最大にアピールしておいしく売り捌きたかったのが本音でしょう。
つまり、小杉でタワマンを建てているデベはライバルでもなんでもなく
正に運命共同体なんですよ。

小杉にタワマン用地がなくなったら、次の郊外の再開発に移動するだけです。
まさにイナゴですね。

>>512
イナゴでも何でもデベロッパーは建ててナンボに決まってるじゃん。
小杉はイメージのおかげで安く仕入れて高く売れる美味しい土地だったから
デベからちやほやされてただけだよ。
でも彼らがいなかったら小杉は今も未開の土地だったわけで。

例え官に任せても新川崎みたいな末路しか無いわけだし
そういうどっちを選んでもバットエンドみたいなのが
嫌だったら川崎市なんかに住まなきゃいいだけ。

じゃあ、三菱は先見の明無かったね。武蔵小杉にマンション立てずに、晴海なんかに力入れてる。それに比べて三井と住友はすごい

狭いエリアに建てすぎですよね。
まあ、これからマスコミの小杉叩きが始まるでしょう。
コスギバブルの崩壊。いき過ぎた住宅開発とかね。

三井.・住友のイメージが傷つくのは避けられない。
その点、三菱は堅実ですよね。

>>515
始まらないよ。小杉はアベノミクスの広告塔扱いだから。
これから他でも小杉みたいなタワマン開発が増えてくると思う。

三菱は丸の内といい、みなとみらいといい良いですね。

アベノミクスの広告塔？w
何わけわからないこと言ってるんだか。
コスギの開発はアベノミクスのアの字もない時から始まってるでしょ。

アベノミクスの試金石は品川駅隣に出来る新駅と特区。

地所は昔からオフィス賃料での商売が中心だから
自分からタワマン開発なんてやらんよ。債務超過に陥った藤和不動産を
吸収したから最近はパークハウス名義での新築マンションが増えただけ。

三井や住友とは儲ける相手が違うだけ。

>>518
プチバブル前から始まってるけど形になってきたのが
たまたまアベノミクスと重なる時期だったから、上手く使われているね。
ただ、小杉にはこれからNEC事業部跡地という開発の本丸が控えてるのでは。
今までの開発は前座にすぎないと思うけど。

で、君らいったい何が言いたいわけ？
大手不動産の憶測を語って武蔵小杉貶しかい？
利潤を生み出さないところに投資なんかするかよ。
結果を冷静に分析するなら少しは武蔵小杉の将来をプラスに捕らえてみたら？
きっかけはどうであれ住民が増え、住み良い街になればそれで良い。
再開発の主旨を勘違いして、ゴールが繁華街と勝手に決めつけるなよ。
了見が狭すぎる。

ハッキリ言って小杉の開発規模じゃ話にならないw
タワマンが出来て、地価が上がってるだけ。

開発費用もまるで掛かってないしね。
大体、地下鉄すら頓挫する川崎市だからな。

アベノミクスの特区構想は東京、大阪、名古屋でしょ。

結局、武蔵小杉を特別視してるのは、ポジもネガもこの掲示板に張り付いている者のみ。

>>521
別に小杉を貶めているわけじゃなくて
川崎市の割には民間に任せたおかげで
開発頑張っていると、お互いに話しているだけだよ
でもどこまでいっても川崎は所詮川崎ってのはポジもネガも共通認識だから

>>522
そんなの当たり前、特に名古屋・大阪の開発規模は凄いよ
ただ大手デベの利益モデルとしては小杉のようなやり方はお手軽で
責任取る必要もないし、今後他でもありそうだよねという話
オフィスとか商業施設は手堅いけどマンデベって本当はギャンブルそのものだし
タワマン開発ではその利益率の高さからリスクを減らせるし
大手不動産はこのビジネスモデルを昔と比べると大分把握してきてると思う

話にならないと思うなら、このスレから去れば？

東京大阪名古屋のスレに行ってらっしゃい。

10年後にはアベノミクス特区以前の都心の容積率が低かった頃の郊外に咲いたあだ花と言われてることでしょうな。

>524
地方の田舎から見れば、川崎だろうが横浜だろうがどっちも一緒ぐらいに思える。
視野が広いと、しがらみが捨て去れて楽だよ。
地続きの場所で見えない線でああだのこうだの。いつの時代の年寄りかと思う。

どちらにせよ、ビジネスモデルが利用出来るところじゃないと実行できないわけだから、
武蔵小杉は無視される立地よりは幾分か条件がマシだったということだよ。

横浜と川崎が一緒とか流石に無いわ。。

526


10年後、相鉄直通とかもろもろでますます武蔵小杉注目されているかも。
未来は簡単に予想できないよ。

それにしてもこのスレは書き込み多く、あっという間に500越えだね。

国家戦略特区出来たら都心以外は切り捨てですよ。横浜、大阪も関係ない全部切り捨て。

>>526
だから小杉はその前に開発されて正解だったんじゃないの
容積率緩和になったらわざわざ川崎にタワマン建てようなんて誰も思わないから
実験都市でデベが比較的安全に儲かることは証明されたから、今後は都内でもやるだろうね

>529
相鉄直通の目玉は新横浜でしょ

住むだけの街って共通認識が取れれば、だいぶ話す内容はとっちらからないと思いますが、小杉が住むにも余暇を楽しむにもなる街って幻想が持たれてるから、何回も同じ話が出てくると思いますが。

NECに固執してる人もいますが、あんな辺鄙な場所に大型施設作ってどうするんですかね？
タワマンが結局一番いいってことになると思います。

特別意識を持ってるのはポジの人だけで、他は小杉は住むだけで地元向けに商業は最適化されていくということは理解してると思いますよ（笑）

シネコンにしろ、百貨店にしろ、洒落た大型施設にしろ、周囲の事情を無視して自分に都合がいいことが発言されてるだけなんで、色々指摘が入るんでしょうね。
神奈川県下の街に興味がある人には、小杉は都心にも出られるベストポジション、ってだけで他のエリアの住民にはどうでもいい街です。

新横浜が目玉とかぱっと思いついたんだろうけど別に何も変わらないだろう。新幹線を早めに降りて埼玉西部に帰る田舎もの多少増えるぐらい、武蔵小杉の価値を下支えするだけだな。

ラッシュは昔から今しか見れないから下り坂の都内と比較しちゃう。

ブランドにも執着しないで地元志向という次世代の価値観や道州制の導入を考えてみたほうが楽しいよ。

>534
新横浜の駅裏を開発すれば、一大商業地区になるよ

相鉄直通になれば、海老名も商圏になりうる。
ビナウォークに今度ららぽーと海老名も出来るし。

駅裏のマンションやアパートを退けるのにいくらかかるかな？
小杉より遠いタワマンが建つだけでしょ？　
すでにららぽーと横浜があるしね。

537さん、海老名は面白い。武蔵小杉プラス20分で始発駅で座れて地価は半額近い。

新横浜が新幹線ターミナルになるしね

>533
だからあんたはつまんない人なんだよ。
NEC跡地がタワマンだらけになろうとも、今の段階でそれを言うのと、
現実になってからそれを言うのでは訳が違う。
たとえ妄想でも楽しい話題の方が楽しく思える。
人の期待をへし折ろうと必死な人って何なんだよって感じるわ。
辺鄙というけど、立派にＪＲ駅前の貴重で広大な敷地であることには違いない。

>>535

自分は都内ではなく都心にしか興味ありません。
で、伺いたいのですが、都心は下り坂なんですか？
少子化していくと、いよいよ都心の希少性は高まると思いますが。

都心か下り坂なら、新宿三丁目が注目されるのは何故ですか？
道州制になった場合の神奈川県や小杉の位置づけはどうなるんでしっけ？
知見や見識が浅はかなので、是非教えて下さい。

新川崎も広大な土地あるけど...

>>540

あ、マンションありなんですか？
ならいいんじゃないですか。
現実的でない妄想と現実味がある妄想、前者が述べられるから単に妄想と、前者主体で揶揄されるわけで。

そんなので無駄にレスがついて増えても、このスレにプラスではないと思いますよ。
それに、現実的でない妄想は、このスレの本来のタイトル意義には邪魔でしょう。

>>540

連投すみません。
横須賀線小杉駅には近くても、東横線小杉駅周りの商業施設からは離れているので、辺鄙と言わせてもらいました。

外に買い物に行くにも、横須賀線は近くても、東横線が遠いですし。

自分は自分の視点なりにリアルな視点で話そうと心がけてますけどね。

ラッシュ(笑)

はなれ小杉、武蔵遠すぎ？

経済的理由で武蔵小杉に物件を買わざるおえなかった(笑)

いやいや小杉で買えるのはすげーよ。

タワマンとアリオ（笑）ほんとに下品な街になったなw

もともと下品な街じゃん
マナーの悪い住民も多いし
何を今更w