ジオ西宮北口ガーデンズ Part.2

ザ･団地（笑）

にしきた物件は最近、供給過剰に陥っている。
いつしか千里中央みたいに人気があったが供給過剰に陥り、
そのうち人気が落ちる現象の跡をたどることになるであろう

まあ、あれだけマンションが林立すれば高級感なんて望めんよ。

土地鑑の無い人からすれば、噂の西北に来たものの「あれれ・・・」ちゅうとこかな。

地元の人間からするとマンションが建ち、周辺が整備されて活気が出るのは歓迎です。

まだまだこの近隣の開発は進みますから、あと10数年後に化けたらラッキーですよね。

価値の要素の一つに希少性と言うのがあるけど、阪急以南、ＪＲ以北、名神西、市役所前線東
のエリアは、公営住宅も含めて驚異的な集合住宅密集地帯ですね、異常だと思います。

今は超低金利、消費税の思惑、アベノミクス？の高揚感で買う人はそれなりに居るけど、
風向きが変わって売りたい人が増えた時、常に売り物件がバッティング状態で値崩れが
酷くなる様な気がします。

＞465さん
西北は、これからも人が集まる条件が揃っていると思います。
今後は人が集まる地域、利便性の良い地域に住まないと、
西北の比でなく、価格下落するのでは？

なんかオプション絡みでネガキャン多いですが全然問題なしですよ。
私が思っているのは隔て板が少し残念かなぁ（逆にコンクリ壁の方が珍しいのでは？）と思うだけで後は普通でしょう。
気に入らなければオプション付ければいいだけのこと。引き戸なんか個人の好みあるからオプションで良いし、タオルかけ標準でありますよ！
構造が・・・とか論外ですね。一部を除くの表現ってどの建物でも当てはまりますよ。
要は信頼できる設計・施工かどうか。
竹中・阪急信頼できますよ。千里タワーなんて過去の事故です。
無名の施工会社の施工物件よりスーゼネの方がいいでしょ。

いや、スーゼネで床スラブ沈下マンションや座屈マンションに住むよりは
無名でもいいから、堅実な施工をしてくれてるマンションの方がいいにきまってるけど。
建設性能評価があるし。

阪急はモンセーヌシリーズでマンション分譲してたよね。あの事件以来ジオに変わったよね。

でも、竹中施工の千里タワーで、施工ミスにより50階建てタワーの18階部分で柱と鉄筋が破断したため大量のキャンセルが出たのは事実でしょう。阪急不動産のモンセーヌ南茨木の欠陥事件では、住民全員退去のうえ訴訟にまで至ったのも事実でしょう。
まあ、だからといってこのマンションに何か問題が有るというわけではありません。ジオブランドもしくは竹中施工のマンションのうち、圧倒的多数が特に問題なく建設されているでしょうから、購入者の運が悪く無い限り大丈夫でしょう。

オリンピックが決まり、景気上向きが加速するので、
まさしく「今が買い時」になるでしょう。

ところで、ここの物件で一番お得なタイプはどれでしょうか？

ＳＵＵＭＯの新築マンション最新号で、関西の街、資産価値ランキングが出てるけど。
神戸阪神間のランキングで、西北、夙川、甲陽園はなんと同率２４位。
大まかに新築時の値段と十年後の価格を比較しているものだけど・・・
結局は、人気に便乗した高値で売られてるが、中古になれば地元の人間も含めた
冷静な価格がつくと云う事かな。

この立地で100～110戸契約は思ったより動いてるな
地元の人が買わないこの立地で、、
契約した人はよくちゃんと調べてるのでしょうか？

>474さん
10年ほど前、関東に住んでいたころの話ですが、
週刊朝日（記憶です）で似たような企画がありました。

70平米のマンションで販売額が賃貸額の何年分？というものでしたが、
我が家の地区はその一駅先の2倍以上割高でした。

最割安はなんと銀座で、10年分の賃料で買えるとの試算。
もちろん、「サラリーマンがその額を借りれるかは疑問」となっていましたが。

475
西北駅北側住民の者で地元の民ですが契約しました。
ここの掲示板である歴史は事実な部分もありますが、
地元民は特別意識して住んでいないわけではなく、
住宅地ではないから住んでいなかっただけです。
よく若い他府県から来た不動産屋のお兄ちゃんは又聞きした俗説やネットの拡大解釈を事実のように述べています。
それを信じちゃってる兄ちゃんは現代っ子だなといつも思います。
ネットで調べず地元のおばあちゃんやおじいちゃんに色々聞いてみてください。
足を運んでどこに荒んだ住宅があるか見てみてください。
それが本当の時代認識です。
ここらへんのマンションはすべて完売してます。
検討者にアドバイスしたいならデタラメではなく事実を調べてから述べましょう。

後は個々の価値観です。

↑４７７に同感！

どんなマンションも何時かは完売するよ。
只、物件によっては、フライングすれば悔しい思いをすると言うことだ。
それが心配なら買う時に今後一切値引きしませんと云う念書をとればいいが
そんなものは出す筈がない。
既に家は余ってる慌てることはないよ。　逆に、現在の需要の先取りの反動安を狙う事だ。

地元民でも見方は色々。ここは利便性があるにしろ、大震災前の街並みを知ってるだけに、或いは学区なんかも変に知識あるだけに避けたいと思ってしまう。何も知らなければ検討進めてたかも、だが。

474の言ってるのはマンションＰＢＲ。476の言ってるのはマンションＰＥＲ。
いずれにしても、西宮の阪急沿線物件は明らかに割高。
阪急信者と阪神間信者が重なってコスパが悪いエリアになってると思う。
そして、当地は阪急沿線物件とは言い難いイメージがあり市外の人と市内の人の
評価が大きく違う様に思いますね。

479さん
いい間取り選びたい人は早く決めるでしょ。入居したいといけないタイミングも人それぞれ。あんたみたいな「教えたるスタンス」の輩が度々現れるけど、みんながみんな投資目線でみるわけじゃないよ。

確かに（笑）
教えたるマンはめんどくさい。

482さん
アンタの言う通りやけど、アンタも含めて多くの人が自分の購入したマンションの資産価値
を気にするのが現実なので、それに即して言ったつもりやけどね。

１００％実需で後の値段は関係ないと云う人ならアンタの言う通りだが、そんな人は稀や。

>>483
人の尻馬に乗らず自分の意見を言ったらどうですか？
ひょっとして、フライングした人？　笑

教えたるマン（笑）

購入するからには希望の階数、気に入った間取りが良いので、売れ残りの値引き物件には全く関心ありません。
共有部分の庭園も良いのですが、ガーデニングが趣味なので、ルーフバルコニー付きのマンションを
探していますが、なかなかありませんね。
ここも上層階に何戸かできるのかな・・・と期待していたのですが。

二兎を追うという言葉がありますが、

・兎は飼うものだから可愛いものを選ぶべきという方

・腹が減ったら食いたくなるに違いないから美味しい品種をという方

・いやいや、当面飼っていずれは食するから、美味しい品種中で可愛いものをという方

の3意見に集約されるようですね。

「二戸を買えば？」の発言はなく、いつまでたっても結論が出ません。

リーマンさん、最近少し、キャラ変えしました？？
毛色の違う禅問答でっか？

営業さんからの勧誘電話 二回目です。

やはり苦戦でしょうか？
新築で電話勧誘ってなかなか ないですよね〜

ネット情報では、ローレル18戸(66戸中）、ルネ23戸(49戸中）契約済とのこと。
ここは実際のところ、414戸中どのくらい売れているのでしょう？

西北人気？に便乗した高い値付けに賢明なユーザーが抵抗してる感じかな。
フライングした人は気の毒だが、待てば回路の日和ありやな。

ここって、高い？
広告では2900万～と書いてあるので、さすがに安いなと思ったのだけど。
（まあ客寄せの最安値の部屋でしょうけど。）
「地歴、騒音など気にしません、西北ならいいです。」という人
には、ぴったりはまる値付けをしたのかなと思ってました。

高くないですよ！西宮北口物件の中では最安値では？

回路の日和って・・・

一億円でも安い事もあり、３０００万でも高い事がある。高い安いはそういう意味であり

金額の大小ではない事ぐらい理解しないとな。

↑　教えてあげるマンさんよ、そういうのを大きなお世話と言うんだよ。

いちいち面倒くさいな、教えたるマン（笑）

適性価格なのでは？もっとバンバン売れてもおかしくない価格設定だと思います。

確かに、もっと売れてもおかしくないね。

120戸程売れていますね。
先週の木曜にMRで聞いてきました。

っていうか、フライングって言いたいだけでしょ。

ほんま教えたるマンめんどくせーわ。

北東棟って言うんですかね？東向きじゃなくて南向きの北東にある棟。
あれが9割程埋まってましたよ。
北西は2～3割程
北東の東向きは8割ぐらい。
北西の西向きは3～4割
南棟は両方ともぱやぱや～って感じですね。

大きなお世話とか、面倒くさいとか、教えたるマンとか、民度の低さと言うか幼児性を感じますね。
異論があるなら私の書いた、趣旨について言えば言えばどうですか？
反論の余地が無ければスルーすることですよ。

ついでに言うと、批判すれば「買えない者の妬み」　褒めれば「販売会社営業マン」と言うのは止めるべきやね。

そんなことより、北棟の工事が随分進行しましたね。
電車から眺めてますが、風景の変化が楽しみです。

↑ですね。南棟はまだまだですが。
過日工事現場に行きましたが、JRが（新快速）が鉄橋を越えた際の音は、そんなにうるさくなかったですよ。

↑深夜の、ながーい貨物列車の音はどうでしたか？

最近のＪＲの線路って、昔と違ってそんなに、うるさくないですよ。

507さんへ、深夜のなが～い貨物列車の騒音はちょっとわからないですね・・・
いったのが昼間だったので…
でも、508さんが言うように新快速に限って言えば大してうるさく感じませんでしたね。
まぁこればかりは人によるのでしょうけど。
最近の線路はつなぎ目？が斜めになってるので昔みたいに「ガタンガタン」といういかにも電車っていう音はしないのでしょうね。

アンチではなく、むしろ応援していますが、騒音の感覚は昼と夜では全くちがいます。夜はほんと些細な音でも気になります。もちろんこれは、人によって感じ方が全然ちがうんですけどね(^-^)

そうですね。こればかりは各人感じ方はいろいろですから。
3日も経てば慣れるでしょう。

だから慣れる人と慣れない人がいるので、ご自分で判断することです。

そうですね、自分で判断しないとだめですね。

フラット対応して無いマンションと言うことは
優良では無いということですか？
もしかしたら不良とか

また理解力の弱い方が、難クセつけますか？？？そんなわけないでしょ。

＞＞514
フラット対応してます。荒らしはやめてください。

売れそうな物件は荒らしが付き物。
売れなさそうな物件は書き込みも寂しい限り。
デベも大変だわさ

深夜の長い貨物の騒音の件ですが、最近のサッシの防音性はとても優れているらしいので、そこに期待しています！
後は…
自身の順応性かな(笑)

そうですね。あとは順応性ですね。
私も線路のそばのマンションに住んでました、慣れれば気にならないですよ。
騒音といえば電車よりバイクのバリバリバリっていう音のほうがよっぽど気になりますね。

という事は線路沿いよりも
山幹沿いとかのマンションのほうが
音は気になるという事ですね・・・

どっちもどっち、あまり環境が良くないもの同士比較してもダメだろう。

確かにどちらも聞こえない静かなところが理想的ですね。
電車の騒音は場所を考えれば避けられそうですが、バイクのバリバリバリは狭い道でもお構いなしです。

環境は関係ない。整備不良のバイクは、どこにでも出没する。

バイクの騒音は多少なり我慢できますが整備不良のバイクの音は
かなりうるさいですからね
ただ何処の地域にもバイク乗る人が多いのですから慣れるしかないですね

物件環境は、阪急神戸線の西宮北口駅だけでなく東海道の西宮駅も
利用出来る距離にあり遊びに行くときは目的地によって選べるのはいいですよ
買い物できるスーパーなど徒歩圏内にありとても安いです。
特に西宮北口駅前の阪急西宮ガーデンズに行けば日用品などほとんどの物が
揃っていてます。
車ないですが不自由に思った事は今の所ないです。

主寝室になる洋室は、大抵、外廊下（北側）になると思うので、
深夜のＪＲはさほど気にならないのでは・・・
間取りによりますけど。

音というものは反響が激しく、音源から直接入って来る場合もあれば、
反射して真反対から聞こえて来る場合もある。
スピーカーボックスに穴が開いてるのは、位相反転方式と言って、箱内の背板に当たった
音を反射させて穴から主に低音として出している。
つまり、音と云うものは辺りを駆け巡る。
当地の様に中高層の建物が林立している所では、意外な方向から音が入って来るだろう。
こればっかりは、住んでみないと判らないやろね。

価格との相談だけど、騒音は無いにこしたことはないよね。

確かにそうですね～どこに住むにしても。

今日のチラシにラピタス31西宮のリノベーション物件みました！どうせなら駅近にします。新築は魅力ですが、色々ありますしね。迷って決めなくて良かったです。

イノベーションと謳ってる割にただのリフォームやった。間取りも使いにくいし高いから却下。ラピスタは外観がダサいし年代を感じる。設計者のセンス悪い。

訂正
イノベーション→リノベーション

ニシキタ南側では駅前のジオタワーの次に資産価値が高いのは、
ラピタスなのは間違いないけどね。
ま値付けは強気だけど、そこ（資産価値）を強気に読んでいるのかな？

最近リノベーション物件を時折見かけますが、ラピスタももう築１３年、内装は一新しても配管や共有部分はどうなのでしょう？
５年前はオプションだった設備も標準仕様になっていることが多いので、やはり新築が良いです。

新築もいずれ古くなる。
だからこそ、マンションは管理が重要。
ラピタスはいろんな意味で贅沢な造りになっている。
も一つ、
マンション駅から3分と、9分（実質10分以上）を比較
したら、3分の方が資産価値高いよね。
私は大京の回し者ではありませんよ。
ティッシュとチラシは駅前でもらったけど。
先々まで住む視点で探してみて下さい。

駅からの近さだけが重要なわけではないでしょう。みなさんそれぞれ求めるものやライフスタイル、価値観は違います。わたしはラピタスやジオタワーの間取りは諸条件が合わないので資産価値云々以前に魅力は感じません。

タワーは年数が経つにつれ機械式駐車場のメンテナンスにもかなりの金額がかかりますし、何が得かは即断できないでしょう。

私はこの環境は合わないのでパス。

ラピタスやジオタワーが駄目なら、ここは論外ってことになりますね。

先着順21戸と新規〈2.1期）28戸の合計49戸ですね。

>537
なぜですか？

ラピタスの中古はマンション転がし、売主が取得した価格が相場。
築13年で坪単価185万の売値はぼったくり価格。１３年経って大規模修繕なしは問題。
購入後即、修繕一時金発生してもおかしくない。
タワーは修繕工事も割高につく(養生が半端ない）売値の二割引きが当たり前の値段だな。

ラピスタの物件はかれこれ一年以上前から広告に掲載されていたような気がします。
違ってたらごめんなさい。

ラピタスの権利を持っていたどっかの社宅分の部屋提供（一括売却）を
大京が買ってリノベーション？とかで１０数件売り出したのは、つい最近。
多分、関電の社宅分じゃない？原子力停止で色々電力会社も経営問題ある
ようだから。

ほうほう　いろいろあるんですね。

中古物件って新築物件のような税金控除はあるんですか？消費税上げる代わりに新築物件では様々な税控除があることを考慮すると中古リノベーションであっても540さんご指摘なように2割以上割り引かないと買い手側のメリットは少ないと思われますが。駅からの9分でも再開発地域ですからわたしはジオガーデンズに魅力を感じます。

中古物件も売主がプロなら消費税が掛かる、素人なら消費税は無し。
チラシを見て(税）が価格のところに入っていれば転売物件と云う事やね。

ラピタス自体が震災後の再開発地帯の一部だよ。中古も築20年までなら住宅控除がある。営業マンではないから売り込みをしてるのじやないけど、個人的にはいいと思う。学区は平木になり深津と人気のなさではどっこいどっこい(笑)

学校区は心配なジオガーデンズ‥
ただ先生は有名な方ばかり！
更に再開発されてる事、ビール工場跡地の公園、病院等は資産価値を大いにあげる要素。
んでもって市は学区キャパがあまりない事から、これ以上この辺りの大規模住宅開発には後ろ向き。
（某公ルート情報）
徒歩10分以内に主要ニ沿線。
人気の西宮の中でもここまで投資要素があるとこはない。
過去のひっかかりをどこまで重要視するか？だけかな。

>547さん
すごいポジティブ思考ですね～。

>>549

営業やないやろー事実やで

残念ながら予想外れて営業じゃありません(^^;;
あなたの読みはハズレました！！！

ビール工場跡地と公園はこことは関係ないけどね。

ＪＲ線路土手が壁になってるからね、しゃがまないと通れない様なトンネル通路があるぐらいですから。
それだけに、西宮地区においてはＪＲの南北で景色が違うよ。
ある程度の西宮の知識のある人が、ＪＲ西宮北口に降り立ったらビックリすると思う、ホンマ。

ここに住むなら ＪＲは使いません

主要駅二つ使えると言われると、一言、言いたくなりました。
失礼しました。

http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/201309/sp/0006329760.shtml
大きな公園も出来る予定！
民間割当地区がどうなるかに期待

それも関係ない話ですね。公園の話もどこにも書いていませんし。

よーく見てみな！
多目的防災公園！

だからこことは関係ないって何度言ったら分かる？？

かばうわけじゃないですが、全く関係なくはないでしょう。
近所の工場がなくなって、新しい施設ができて環境がよくなっていくのは周辺住民にとって嬉しいことでしょうしね。