ザ・セントラルマークタワーってどうですか？ part３

私は311の地震で東京が怖くなり大阪に出て来ました。
311の地震をタワーの高層階で体験してから低層階しか無理になってしまったため、低層階で検討しています。

低層階の購入を避ける人が多いタワーマンションですが、ズバリ低層階の購入は損になるのでしょうか？
とても便利な場所で「買うならココ」と決めているのですが、低層階しか無理な私が購入して損にならないのかを心配しています。

損になるかどうかは売りのタイミング、借入額など諸事情によりますよね・・・
人それぞれです。
家賃を払うことを当たり前と考えれば、損をする可能性は小さくなります。
ただ、個人的には幹線近接と周辺建物環境から、ここの低層階は転売時に嫌われると思います。
結論としましては、中層階にされたら良いのではないかと・・・

762です。
連投になりますが、、
私は高層階を購入しました。
理由は、免震であることと高層階の割安さです。
震災の影響か、昔より高層階の価格設定が甘くなった気がします。又、同じ広さなら、管理費、固定資産税など同じですので、高層階がお得な感じがするという安易な考えによるものです。
リスクを優先するか、満足度を優先するかの選択ではないでしょうか。
ご参考になれば幸いです。

>>762>>763
立地条件、管理費、固定資産税まで考えるとやっぱり損になりますよね・・・
12階位までなら大丈夫だと思うので、その辺りの階層で検討したいと思います。
お返事どうもありがとうございました。

中洲？

765
このマンションの良さを挙げたら、直ぐに打ち消すようにやって来ますね。中津直結で資産価値無いなんてあまりにも感情的ですな。よほど他のエリアのマンションを推したいんですね♪

世界長ビル（このマンションの土地にあったビル）解体の話が出た時から、良い意味で興味がありました。近くのマンションを購入し、数年経ちますが個人的に感想を書きます。
良いと思う所　　
① 駅に直結。始発駅に近い（中津発あり）ので、南方面に通勤通学で使う人は大変便利。朝夕頻繁に電車あり。
②梅田なら、歩いたほうが早いくらい。グランフロントも徒歩圏内
③終電遅くまであり。
④マンション裏手？にスーパーや、周辺にも雑誌にとりあげられるおいしい飲食店多数あり。
⑤コンビニ多数あり。
⑥大きな病院が近い。
⑦警察、消防が近いので、心理的に安心
気になる事
①前の幹線道路の音と交差点での大型車両の発車時の排ガス
②阪急電車高架音
③地下鉄の振動音（近くの牛丼屋にいると夜間、カーブにかかる音他が良く聞こえます）
④阪急中津駅へは近いが、道が暗い。
期待したい事
①真ん前の2ホテル跡地、JR貨物線地下化に伴う再開発、ずっと先の新阪急インターナショナルH前の空き地開発

都市生活者のすみかとしては、魅力的だと思います。公開敷地が計画通りならキレイな通りになると期待しています。

完全に曽根崎に話題を持って行かれちゃったね

所詮、中津やから。

近くにグラフロができても、梅田の「裏」であることは変わらない。

曽根崎のマンションてどこですか？

梅田の裏だからこそ、価値があると思う人も多いでしょうね。

中津だから、とか、所詮中津、とか言っている方は具体的に中津の何が悪いのか、また他の地域と比較してどこがどう違うのか、それを説明してくれないと、ただの冷やかしになっちゃいますよ。

反面、話題としてかなり多く出ている騒音への不安などは、ある意味デメリット情報としては非常に有用な情報ですよね。音が気になる方はこの情報によって購入に慎重になることができますしね。

なんのデータもなく、なんの根拠もなくただ批判するのは、大阪に住んだ事のないどこぞの中学生でも出来ることですので、そんな内容の発言は誰にも影響を与えることはないですし、レスの無駄消費以外のなにものでもないですよね。

やっぱ今なら曽根崎警察裏側のシティータワーかな。もう少し待とう。あれは、間違いなく梅田やからなぁ。

772は過去スレ見てる？散々理由が書かれてるのでしっかり読んで下さい。

地歴

それだけでしょう。
具体的にかいたら、えらいことになります

『梅田の裏だからこそ価値があると思う人も多いでしょうね』

これの根拠は、グランフロントのことを指しているのだろうか？

梅田の地価公示で最も高いポイントは梅田1-8-17だそうだ。

その価値は770万/㎡。

ここセントラルマークタワーにもっとも近い地価公示は豊崎3-20-10だ。

その価値は88万/㎡。

裏側に価値がないことは明らかだ。

しかし、住まうという観点で見れば、必ずしも地価が絶対基準ではない。

中津に中之島のような良好な環境があるなら、梅田表よりも裏側に価値があるという主張も頷ける。

しかし、中津にあるのは貨物と中小規模なオフィスビル、雑居ビルだ。

どこをどう解釈すれば、中津に価値があるとなるのか。

ここにエリア的な価値はない。

ここにある価値は、『御堂筋線直結』

それ以外の価値など何もない。

中洲、扇状地にできたタワー…
まぁグランフロント大阪と変わりないか。
現金がKingであることは間違いない。
ただそれだけのこと★

774さん、地歴うんぬんのことですか？地歴が悪いというのはわかりますが、それが全てなんですか？

775さん、大阪で地歴がいいところはどこですか？出来れば地歴の悪い地域、良い地域それぞれ3つくらい挙げてくれたら嬉しいです。

776さん、地価の最も高い梅田に徒歩圏内で梅田より非常に安い、というのは価値として全く見れないですか？
それと、地下公示価格を決定している鑑定評価にかかる価格の三面性はご存知ですか？また、価格形成要因が価格に与える影響そのものや影響度が、地域の種別によって異なるのをご存知ですか？
中津の価格が安くて梅田の価格が高い、だけでは説明にならないですね。

776さん、住環境の良し悪しについて読み落としてました。申し訳ありません。
確かに、住環境、という面で、中之島には劣りそうなことは一目瞭然ですね。
ただし、776さんの言うように、地価が全てじゃないというのは少し違います。住環境、というのも立派な価格形成要因ですので、もちろん地価に反映されてますよ。

価値があるかないかわからないけど、どっちにしても、先の価値を完全に予見できるようなすごい人は、こんな掲示板にわざわざ書き込んだりしないんでしょうね。さーて、どうなるやら。

とりあえず、完売するかどうかは気になります。

地価公示はわかりやすい指標としてあげただけなのだが。

約10倍も違えば、三面性だかなんだか知らないが、その差は歴然でしょう。

なぜ、豊崎と梅田１丁目はそんなに違うの？

答えは簡単。人の流れが、街の広がりが全く違うから。

中津から向こうに何がある？

梅田の百貨店はどこにある？

飲食サービスの中心はどこにある？

梅田に近かいところなんて他にもある。

中崎町だってそう。

淀屋橋・中之島だってそう。

福島だってそう。

中津を選ぶ理由は何？

裏側から表側へはアクセスしにくいよ。

距離以上のものがある。

中津は裏側。

グランフロントができた。

でも人の流れは、中津には向かわない。

表側の価値は変わらない。

↑
じゃあ、どこのマンションだったらいいんですか？

781さんが挙げた地下公示は、まず最新のものではありません。
最新だと、両ポイントとも上昇していますが、差は約10倍です。
ここで、両ポイントの地域の種別を教えておくと、商業地域です。
商業地域に大きく影響を及ぼす価格形成要因の一つに容積率があります。
梅田は1000%、豊崎は600%です。商業地域のポテンシャルは間違いなく大きな開きがあります。
しかし、住宅需要者からするとどうでしょうか？容積率はあまり関係ありません。
近いからといって商業地のポイント同士で、住宅地の地価の差を語るのはナンセンスですよ。
まずは住宅地のポイント同士を比べるところから始めましょう。
私は面倒なのでしませんが。

781さんの回答がわかりやすく見事に正解だと思う。
大阪を良く知る人は782や783の様な質問はしないだろう。立地が大切だって事ですよ、だけど気にしない人はこのマンションも良いのでは。

いや、単純にどこのマンションだったらいいのか、知りたいだけなんですが。。。

別に一番を決める必要はないと思うし、単純に梅田一駅、直結は住む人、借りる人にとって魅力があるってことですよ。外からここに来る人にとって。

いまだに地歴、地歴って叫んでいる輩がいるけど、中津に関して言えばそれは既に過去の話で、今どき大袈裟に取り上げるほどでは無いし、ましてやその場所からも全く離れてるのに。。。よほどネガ・キャンやって自分の住む（売りたい）マンションに目を向けてもらいたいんだろうね。
駅から遠い中津とも違って、中津１－２－２のこの場所に限っては、冷静に客観的に見て評価は低くいはずはありません（梅田の表だろうが裏＝うめきた側だろうが）。
あとは、マンションのブランドだとか、高級感だとか、閑静さだとか、商業・生活施設の利便性だとか…それぞれの価値観で優先度は変わってくるんだと思います。
782さんと同じで、今売り出しているマンションでここより推したいとこがあれば純粋に聴きたいし（言えば言ったで難癖つけるヤツは必ず出てくるだろうけど）、少なくともこれから数年は地価、建設費とも上昇し続けるのは確実で、後ろ向きでなく「今」マンションを探している人にとっての有益な情報が論じられる場であってほしいです。

大袈裟に長文お疲れさん。

価値を見出したならそれでいーやん？

769さん
曽根崎リンクシティのことですね。
興味あるけど、2019年まではちょっと待てません。

私も、７８１様の言われて居られる事が全ての様に感じています。
地歴どうこうよりも、阪急高架下や貨物線や淀川などを考えた時。
此処より北に、何か栄える物が出来て来るとは思えないですね。

大阪の生命線の御堂筋線を重きに置くのであれば、淀屋橋駅近辺りかと。

中津って中洲からきた地名ですかねぇ。
扇状地みたいなところですか？

扇状地と中洲は形成される場所も機構も全く違うのだが。
小学校の社会科で何を学んだのか？

中津は中津。梅田は梅田。みんな知ってる。

淀川の扇状地
大阪市全体がそんな感じだから、基礎は大事。
揺れると地盤が大きくしなるからね。

淀屋橋駅なんて何もない場所より梅田に歩けるのがいいけれど、中津がどうしても気になってしまう。
建物自体は悪くはないが。。

淀屋橋も梅田から1駅で、歩いても中津より5分程度遠いだけです。
最近はスーパーもできていて、そんなに不便でもありません。

大阪駅や梅田駅まで徒歩12分位までが理想。淀屋橋はあらゆる意味で魅力なし。

地盤がしなると免震装置ってどうなるんですかね。
ＥＶは停止すると思うけど躯体は大丈夫なんでしょ？

梅田のどこにいきたいのかな？
私は北新地や阪急百貨店に近いのがいいなぁ。
茶屋町が近い人は、中津もいいでしょうね( ^ω^ )

ここは中津物件ではなく梅田レジデンスです♪

淀屋橋の魅力は職場に近い。
治安もそんなに悪くない。子供が高校生以上で通学が不便でないなら
淀屋橋や本町もいいかなと思います。

寂れてるよ、特に本町。

梅田を中心に考えると、御堂筋線で中津も淀屋橋共に一駅。

環境、目にする雰囲気、歩いている人々の感じ、由緒有りそうな建築物など、
何を比べて見ても、淀屋橋の方が数段上でしょうね。

津波に洪水の危険大の中津は場末の感あり。

それでは、クラッシィタワー淀屋橋でお待ちしています♪

淀屋橋は最近でこそスーパーもあるけど、基本オフィス街なので住むには息が詰まりそう。あまりにも自分の会社が近すぎるし。

798さん
杭構造の場合、どの建物でも岩盤まで到達した杭の上に基礎プラス免震装置があるので心配しなくていいですよ。

淀屋橋よりここのほうが安いですよ？

地価が高ければ満足できる方なら淀屋橋もありなんでしょうがあんなオフィスに囲まれ住みたいなんて一握りでしょう。
江戸時代まで遡れば商店兼住居で書生さんやら丁稚やら女中やらのいる商人が賑やかに暮らしてたんでしょうが。

地価が高いだけで満足するなら、梅田じゃないない？
地価じゃなく、歴史を重視される方かと思うが。

このスレに興味があること自体淀屋橋の価値観とは違う、都心本来の価値に何かを求めてる人だろうから、比べるのは
ちょっとナンセンスじゃない？

>>806
ん～自然のパワーの前に杭基礎が大丈夫という保証はない。

あるマンション評論家も大阪であれば、堂島かセントラルマークタワーは買いとの判断を出していますね。これから供給過剰になっていく大阪のマンション市場を鑑みれば、やはり立地の影響度は重要なんですね。
ここにいる皆さんが言うような「所詮中津」だろうと御堂筋直結は資産価値として十分あるということですかね。

まぁそのマンション評論家も胡散臭いですが、ここで匿名で批評してる方々なんて、そのマンション評論家から比べてもクソ程の参考にもならないですからね。もう少し数値や具体的な現在の中津の住環境について詳しく書いてくれる方はいませんかね。

819
おまえもなー


って、みんな思ったやろ？笑

子供が高校生以上になっているんだったら、
環境は大丈夫ではないでしょうか。

小学生以下だと私学に行かせてもキツイと思うけど。

前の道路の交通量が多い。

阪急電車の音が煩い。

治安はそんなに悪くないと思います。


独り者やＤＩＮＫＳなら余裕でありでしょう。



堂島は賃貸マンションになってしまったみたいですけどね。

売れ行き、どんな感じでしょうか。あんまりスカスカだと、不安です。

スカスカな方が静かですしエレベーターも駐車場も待たないのでいいですよ

ここも淀屋橋も住商なのに、誰が対立を煽ってるの？
堂島といい話題性のあるタワーを次々と出してくれてありがたい。

住友は曾根崎で巻き返し予定だけど、飛田や堂山や北浜”東”の三井、
安物一辺倒の東急、パークハウスブランドでのタワマンすらない三菱、
他の大手は一体何をしているのか・・・？

ここはIHですか、それともガスですか？

対立を煽ってるのは824のような人ですね。
やめてください、そーやって他を煽るの。

ガスですよー

中津村は論外として、淀屋橋より北浜！、ということ。
しょうゆうこと。

その通り

北浜、昔はマンションなんて建つ場所では無かったので、希少価値があって良かったけど、現在のシティタワーやkitahamaの賃貸相場や中古価格見てると買う気失せるよね
家賃かなり下げても借り手が付かないし、パークタワー等更に不便な場所にもタワーマンションがどんどん供給されるし、明らかに供給過剰やね
まぁ、一生住むつもりなら北浜も良いのではないかな

北浜（笑笑笑）

空きオフィスだらけの既に終わった街。
本当に何もないし梅田に行くのにも乗り換えとかありえない。
KITAHAMAは趣味の悪い住民ばかり、CT大阪とともに中古は投げ売り。

時代は梅田ですよ～
大阪は梅田一強、梅田にいかに近いかで資産価値が決まります。

グラフロでさえ借りてつかずに苦戦してるのに。。
見事なブーメランですね笑

家賃相場の話ですよ
グランフロントは100件以上賃貸が出ましたが、既に8割は借り手が付いてます。
残っているのは間取りが悪く分譲価格の安かった部屋に、高い家賃を付けている部屋です。
茶屋町のジオグランデも、もう古くなった梅田タワーでさえ、北浜に比べたら賃貸も中古も、それなりの値段で動いてます。
堂島の賃貸は狭小間取りの部屋が多すぎて、苦戦しているようですが、、、
ここを新築で買ってすぐ賃貸に出したり中古で売って儲かる事はないと思いますが、北浜で新築タワーを買うよりはましかと思います

グラフロの契約者版ご覧になられた方がいいですね。

>>825
>>824
IHですよ。
事業主にＭＩＤ都市開発が入っているからですよね。
ガスのほうが良かったのにな。
そこは残念です。

グランフロントの契約者版見ましたが、本当にいい加減な書き込みが多くて驚きです。せっかくのマンションコミュニティなのに残念な限りです。
タワーマンションは幾ら設備を良くしても、余程場所が良くないと古くなれば維持費も高く、転売・賃貸は苦しいです。規模の小さなタワーは特に悲惨です。
御堂筋線の駅直結で、阪急梅田なら余裕で徒歩圏のこの立地なら古くなっても、ある程度需要はあるでしょう

ラマダの新しい情報ないですか？

kitahamaの賃貸は人気があって、すぐ客が付く
と不動産やさん（梅田）から聞いたことがある。
今は違うのかなぁ。

>>838
今は産廃扱い
オーナーは購入当初の気分のままで強気だから
交渉もあまり応じてくれず、空室だらけだよ・・・
正直扱いたくないわ
すぐ決まるのは本当に梅田周辺だけ

ここ、オール電化でしょ？
誰か、ガスとかいって、デマながしてるけど。

モデルルームも週休2日になるみたいですね。
たぶん、余裕なんだろうな。

はったりかますね～
不動産屋の振りしてもっともらしい書込みに見せかけてるだけじゃないの？（笑）
ＳＵＵＭＯで検索したらすぐにはったりがばれたわ。
すぐに決まるはずの堂島レジデンスの残りっぷりは何なんだ。

８４０さん。

産廃って。


酷すぎます。

モデルルームは4月から水木がお休みになったんですね。
駅直結の立地って、やっぱり便利ですよね。
間取りも広さもいろいろなので、いろいろな人が住むんだろうなー。

>>842
堂島で出てるのは転売ヤー、若しくはかなり高額な値付けして、売れりゃ儲け物と考えているオーナー物件では？
新築でもそんなに残ってますか？中古で出てるのは上記のモノですよ。
それに価格検証してみたら、表面ではわからない事が分かって来ますよ。ちょっと調べただけで分かったつもりになるのは良くないですね。

学区が悪いので、転売する時は購入層が限られそうですね。

The kitahamaを捌けないって、不動産屋として能力ないねー

>>846
特にファミリータイプの流動性は悪そうですよね。
私は80平米台買っちゃいましたが。タワマンなんて、所詮十中八九は負の資産になりますし、税金対策くらいにしかならない、と思えば、一気に楽になりますよ(笑)

共用のフィットネスが恐らく取って付けたような感じになるのがダイエット必須の自分としては少し残念。

フィットネスは、インターナショナルいったほうがましですね。
地下鉄に直結なのはいいけど、地下鉄つかうファミリー層に受けがいいかどうかが不安です。

ここと変わらないんじゃないの？

中津駅直結の、中津一丁目のマンション
それだけです

あかんことは、ないでしょ？

全然ちゃうでしょ

入居まで一年。ほとんど売れてますよ！

地歴って・・・ずっとそればっかり、まだ言ってる。
少なくともあそこはもうそんな場所じゃないでしょ。
シャカリキになってそればっか言うのいい加減止めたら。