ザ・セントラルマークタワーってどうですか？ part３

梅田から僅か数百メートルでこの激変ぶり
大阪で「場所」を選ぶのは素人にはハードルが高い

梅田から僅か数百メートルだからこそ、全く気にならんが。
逆にラマダ、コムズ跡地が今よりもはあか抜けるので楽しみです。

いいねー、ポジティブシンキング。

しかし、グラフロでさえ最近は客入りが芳しくないというのに、ホテルが撤退した過疎地に人を集めるのは至難の技ではないか？

歩くとすぐに梅田ですし人を集める必要ないと思うけど。

まあ梅田でさえオフィス供給過剰なので、今後中津はマンション地域になって行くでしょうね。
スーパー以上の商業施設があったところで皆梅田に行ってしまうから、
そのうちライフかコーヨーあたりのスーパーならできそうですね。

グラフロバブルやアベノミクスバブルで上昇した物件価格ですね
グラフロ人気も終わり梅北エリアは失速ですね
維新の会も失速（都構想も廃案同然）で梅北エリアの再開発もダラダラになるでしょう
下層階で坪単価約２００万
中層階で坪単価約２８０万
小規模物件と比べると坪単価約５５万の差
数年住んで売却する時には大損するかも？ですね

この地域は、道路の東側が圧倒的に導線的に良い。ラマダ跡地をやはり期待したい。

将来の参考までに今日の近隣物件の中古価格です

下記物件売り出し当時の坪単価は下記よりかなり安かったですよ



サンクタス梅田イノセント 2780万円（3LDK）
大阪府大阪市北区中津１
SRC15階建/5階
完成時期/2005年6月
専有面積/67.18m2
坪単価/136.6万


ローレルタワー梅田 3300万円（1LDK+S（納戸））
大阪府大阪市北区
17階/RC38階建
完成時期/2008年6月
専有面積/62.07m2
坪単価/175.4万

>>713
どれも売れ残りですね
成約価格は御存じでしょうか？
一口に中津と言っても歴史的に？なところとそうでないところがあります。

狭い日本国内で、しかも大阪市内で、歴史的に？なところとそうでないところ？
あなたは、もう死ぬまで価値観変わらないと思うので論外ですが、現環境で個人的に判断すべき事です。

売れてないよ。
グラフロが落ち込んでうめきたも静かになったし、この辺りは上で曝露されているように昔から過疎ってたし。
ラマダはビヤガーデンやレストランの企画で結構頑張ってたから少しは賑わいもあったけど、閉鎖してみると本当に寂しい街になった。
いくら梅田に近くても、これほど寂れたら安くないと選ばんわな。
中津3の三井も、強気には出てこんだろう。

株もへこんでますしね。
結局、海外勢に弄ばれていただけということで、消費者の懐具合は何も変わっていないのでついて来てくれなかった。
結局、デベの妄想通りには売れていかないってことでした。
スミフみたいに時間かければ売れていくでしょうが、ここは外観安っぽくてダメですね。
堂島レジデンスは良かっただけに残念。

中津3の三井が動きだした

中津3の三井が強気に出ても坪単価１８０

となるとここは高すぎかな？

坪単価の差が有りすぎる

特に下層階は売れ残り叩き売りになり既購入者と揉めるパターンか？

三井の「パークホームズ ノースゲートスクエア」は
施工は長谷工で安普請のイメージがぬぐい切れないし
駅から遠いし
セールスポイントが何もないマンションの感じですね。
安くて当たり前というか
安い以外に「売り」がないから、
入居者層もこことは違いすぎるんじゃないでしょうか。

ここが高くて買えなかった人はおてごろな価格なノースゲートが良いのでは！

久しぶりに覗きに来ましたが　711さんの情報を正確に修正しますと、契約当時では
下層階（最下階）で坪単価約２００万 は正解ですが
中層階（20階前後）で　約２１０～２５０万
高層階（33,4階） で　約２３０～２８０万　で　ウメキタ徒歩御堂筋駅直結にしては驚くほど高くはないですよ。
同時期のひびきのが安すぎただけで（駅遠なので断念しましたが）。

ここも、長谷工じゃなかったでしたっけ？？

高層階の高かった部屋は全て売れてましたよ。

割と道路に密接してるんですね。もう少しセットバックしてると勘違いしてました。

今頃。。。あの土地形状なら普通では。

中津3と中津1で入居者層が違うとは、これはこれは
ここをグランフロントと勘違いしてる方がおられるようで
中津は中津ですよ
中津民は中津の中で動く人が殆どらしいですよ
ここも中津民だらけですねー

高層階だけ売れてもねー
中層階・下層階は叩き売りになると困りますよねー
まあ現地や口コミを見ないで買う方がおられるようなので
モデルルームは大盛況でしょうね－

中津の人だけで億ションが何軒も売れますか？ちなみに私は西宮住民で購入しました。

教えてください。

グランフロントは大林と竹中、響きや堂島は大林、ブランズタワー備後町は鹿島と有名とこですが、ここは前田建設と長谷工だったとおもいます。
建設会社としてあまり知らないのですが、何か理由あるのですか？有名な会社なのでしょうか？

今、旬なのは鹿島でしょう。以前は竹中でしたが！

どちらも準大手なのでそれほど心配されることはないと思います。
前田建設工業実績：シティタワー堀江、タワーザ上町台
長谷工：グランドメゾン京町堀、セントプレイスタワー

理由は請負額が安かったという以外にないでしょう。
プラウド安堂寺なんて100戸という小規模なのに大林使ってますからね。
ちょっと考えられないことですが。

竹中は千中の件で関西のタワーでは見かけなくなりました。
鹿島は色んな意味で旬ですね。
私は大林の制震が最も優れていると思いましたが、ひびきのまちの完成を待たなければなんとも言えないところです。
前田建設は土木屋の印象が大きいです。

竹中はコスト安で阪急と組んでマンション建ててましたが、2流でしょう。

気になるとすれば長谷工、、でしょうか。
昔からあまり評判は良くないですし、でも最近はどうなっているのかわかりませんが。外観を見る限り都会的で
スッキリした印象だと思います。

前田だと大丈夫そうですね。
ジオは全然ダメですよ、阪急はお金が無いのかコスト面ばかり重要視してると
思います。ジオは絶対に買いたくないです。

東京の三菱地所が鹿島に建てさせ、来月引き渡し予定だった広尾の物件に、ものすごい瑕疵が見つかり、販売中止、全戸解約になりましたね。スーパーゼネコンですら、この程度ですから、現場の所長がしっかりしているかどうか、にかかっていると思います。ここも、所長さん次第でしょうね。

億ションでこれなんだから信じられない。↑
基礎部分はしっかり作ってもらいたいですね。

皆様、レスありがとうございます。

けど、721さんが施工は長谷工なので安普請のイメージといわれているのが気になります。
ここも、そうなのかの？

長谷工は業界ではコストカットの鬼と呼ばれるくらい安くて良いものをつくってくれるらしいよ。典型的団地マンションの田の字の間取りを普及させたのも長谷工ですから。

マンション産業はクレーム業界なのでマンション専業で施工数断トツの長谷工が
クレーム多いのは当然。安く造るノウハウはあるが高級施工は不慣れ。
マンション専業なので三菱地所の様なミスは無く手堅い業者と言える。

入居後の管理体制は大丈夫ですか？

＜契約者専用＞堂島 ザ・レジデンス マークタワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/283526/
売主：住友商事株式会社
管理会社：住商建物株式会社

ここも売主・管理会社同じですよね
管理がズサンで口コミの書き込みにいろいろ書かれてますが
ここは大丈夫ですか？

管理体制はどのマンションでも不平不満の嵐ですよ、中津攻撃ばかりしてる人達はどの土地なら満足なんですか。
批判話ばっかりでけなす事だけの書き込みいくらなんでも不愉快です。
御堂筋駅直結って初ですしね。

下記はこのスレの目的です

　　ザ・セントラルマークタワーについての情報を希望しています。
　　物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
　　よろしくお願いします。




ここに書き込まれてる内容は情報です
物件がよければ良い内容が多く書き込まれます
問題があれば、その情報が正当かどうかの判断基準材料として書き込まれます

＞管理体制はどのマンションでも不平不満の嵐ですよ
購入するにあたって事前に見えてる問題って気になりませんか？
同じ体制ならここも同じ事になるんではないかと思いませんか？

＞批判話ばっかりでけなす
批判ではありません
情報ですよ
購入するにあたって情報は大切です
このスレの趣旨ですよ

例えば情報として
「管理体制は堂島と違い・・・という体制で強化されています」
という内容があれば購入検討者として安心できますよね
「管理体制はどのマンションでも不平不満の嵐ですよ」
なら全く意見の無い子供と同じですね
購入検討者にさらなる不安を与えていますね

所詮中津のマンションだからなー　難しく考えなくてもいいんじゃない。しっかり検討する人はエリア間違えないよ。
まっとうな人は掲示板に書かれてる情報なんて信じないよ。

掲示板に書かれてる情報は参考程度ですが
真実も多いようですから一応調べてみる価値はありそうです

調べた方が良いでしょう、ここの地歴。

確かに、三井を批判してブーメランで自己批判は面白いですね。

746
なんか最もらしく言ってるが、所詮匿名掲示板になにを期待してるんだか。

匿名掲示板である限り、情報なんて言ってる人間は情弱だよ。

何千万の買物を匿名掲示板に頼るって、普通に考えて異常だよね。

一理あるが、じゃあ何故752さんが掲示板を見てるのか疑問が残りますね。
業者ならまだわかるが、業者なら客を見下してる。ここの営業マンなら最悪だね。

業者じゃないなら何故掲示板をみてるのか意味不明。
嫌がらせ？性格わるそーだね。

匿名掲示板に期待し、偉そうに上から目線の匿名の貴方が1番下品だけどね。

ここのスレはなぜこんなに荒れてるのですか？
ここを購入したい人たちの情報交換の場じゃないんですか？

茶屋町の再開発がほぼ成功に終わり
梅北の再開発はこれからも続きます
この周辺にはラマダ跡地の建て替えの他にも
土地の値上がりを見越してコインパーキングになっている土地も多く
これらに新しいビルが建てば様変わりするでしょう
梅北二期に合わせて現在のJR貨物線路の整備があれば
さらに中津は北に開けるので、ここは買いでしょう
もう、広い部屋は残って無いのが残念です

>>755
そうですよね
情報交換の場なのに情報を書き込むと必ず横槍や叩きの書き込みしか無いんですよね
その情報に対しての良い書き込みが無いのは何故でしょうか？

>>756さんのような将来の漠然とした書き込みはあるんですが
何か数字があるといいんですね
>>713さんのような実例で示してもらうと有難いですね

モデルルームや中古を何件か見学してますが営業さんは
「計画があっても既に値上がりしてるので飛びぬけて上がることは無いでしょう」
と言われます
条件の違いは有りますが>>713さんの実例を見ると坪単価の差を考えてしまいます

地下鉄の駅上ということで交通の便はいいですね
交通の便はいい所では賃貸目的で買われる方も多いと聞きました
賃貸者が多いとマンションが荒れる（共有部分の雑な扱いや汚れ等）という話もあるので心配です

大きく買う意欲の出る実例やソースのある情報があればいいですね

過疎っていうか、ひと通りの悪口、妬みが終息したんでしょうね。それにしても、この物件の西側に新たにタワーマンション？が建設されるような書き込みがありました。ここの敷地からどれくらい離れたところで、何階建てで、いつごろ完成予定なのでしょうか。デベロッパーも教えていただけたらありがたいです。

私は311の地震で東京が怖くなり大阪に出て来ました。
311の地震をタワーの高層階で体験してから低層階しか無理になってしまったため、低層階で検討しています。

低層階の購入を避ける人が多いタワーマンションですが、ズバリ低層階の購入は損になるのでしょうか？
とても便利な場所で「買うならココ」と決めているのですが、低層階しか無理な私が購入して損にならないのかを心配しています。

損になるかどうかは売りのタイミング、借入額など諸事情によりますよね・・・
人それぞれです。
家賃を払うことを当たり前と考えれば、損をする可能性は小さくなります。
ただ、個人的には幹線近接と周辺建物環境から、ここの低層階は転売時に嫌われると思います。
結論としましては、中層階にされたら良いのではないかと・・・

762です。
連投になりますが、、
私は高層階を購入しました。
理由は、免震であることと高層階の割安さです。
震災の影響か、昔より高層階の価格設定が甘くなった気がします。又、同じ広さなら、管理費、固定資産税など同じですので、高層階がお得な感じがするという安易な考えによるものです。
リスクを優先するか、満足度を優先するかの選択ではないでしょうか。
ご参考になれば幸いです。

>>762>>763
立地条件、管理費、固定資産税まで考えるとやっぱり損になりますよね・・・
12階位までなら大丈夫だと思うので、その辺りの階層で検討したいと思います。
お返事どうもありがとうございました。

中洲？

765
このマンションの良さを挙げたら、直ぐに打ち消すようにやって来ますね。中津直結で資産価値無いなんてあまりにも感情的ですな。よほど他のエリアのマンションを推したいんですね♪

世界長ビル（このマンションの土地にあったビル）解体の話が出た時から、良い意味で興味がありました。近くのマンションを購入し、数年経ちますが個人的に感想を書きます。
良いと思う所　　
① 駅に直結。始発駅に近い（中津発あり）ので、南方面に通勤通学で使う人は大変便利。朝夕頻繁に電車あり。
②梅田なら、歩いたほうが早いくらい。グランフロントも徒歩圏内
③終電遅くまであり。
④マンション裏手？にスーパーや、周辺にも雑誌にとりあげられるおいしい飲食店多数あり。
⑤コンビニ多数あり。
⑥大きな病院が近い。
⑦警察、消防が近いので、心理的に安心
気になる事
①前の幹線道路の音と交差点での大型車両の発車時の排ガス
②阪急電車高架音
③地下鉄の振動音（近くの牛丼屋にいると夜間、カーブにかかる音他が良く聞こえます）
④阪急中津駅へは近いが、道が暗い。
期待したい事
①真ん前の2ホテル跡地、JR貨物線地下化に伴う再開発、ずっと先の新阪急インターナショナルH前の空き地開発

都市生活者のすみかとしては、魅力的だと思います。公開敷地が計画通りならキレイな通りになると期待しています。

完全に曽根崎に話題を持って行かれちゃったね

所詮、中津やから。

近くにグラフロができても、梅田の「裏」であることは変わらない。

曽根崎のマンションてどこですか？

梅田の裏だからこそ、価値があると思う人も多いでしょうね。

中津だから、とか、所詮中津、とか言っている方は具体的に中津の何が悪いのか、また他の地域と比較してどこがどう違うのか、それを説明してくれないと、ただの冷やかしになっちゃいますよ。

反面、話題としてかなり多く出ている騒音への不安などは、ある意味デメリット情報としては非常に有用な情報ですよね。音が気になる方はこの情報によって購入に慎重になることができますしね。

なんのデータもなく、なんの根拠もなくただ批判するのは、大阪に住んだ事のないどこぞの中学生でも出来ることですので、そんな内容の発言は誰にも影響を与えることはないですし、レスの無駄消費以外のなにものでもないですよね。

やっぱ今なら曽根崎警察裏側のシティータワーかな。もう少し待とう。あれは、間違いなく梅田やからなぁ。

772は過去スレ見てる？散々理由が書かれてるのでしっかり読んで下さい。

地歴

それだけでしょう。
具体的にかいたら、えらいことになります

『梅田の裏だからこそ価値があると思う人も多いでしょうね』

これの根拠は、グランフロントのことを指しているのだろうか？

梅田の地価公示で最も高いポイントは梅田1-8-17だそうだ。

その価値は770万/㎡。

ここセントラルマークタワーにもっとも近い地価公示は豊崎3-20-10だ。

その価値は88万/㎡。

裏側に価値がないことは明らかだ。

しかし、住まうという観点で見れば、必ずしも地価が絶対基準ではない。

中津に中之島のような良好な環境があるなら、梅田表よりも裏側に価値があるという主張も頷ける。

しかし、中津にあるのは貨物と中小規模なオフィスビル、雑居ビルだ。

どこをどう解釈すれば、中津に価値があるとなるのか。

ここにエリア的な価値はない。

ここにある価値は、『御堂筋線直結』

それ以外の価値など何もない。

中洲、扇状地にできたタワー…
まぁグランフロント大阪と変わりないか。
現金がKingであることは間違いない。
ただそれだけのこと★

774さん、地歴うんぬんのことですか？地歴が悪いというのはわかりますが、それが全てなんですか？

775さん、大阪で地歴がいいところはどこですか？出来れば地歴の悪い地域、良い地域それぞれ3つくらい挙げてくれたら嬉しいです。

776さん、地価の最も高い梅田に徒歩圏内で梅田より非常に安い、というのは価値として全く見れないですか？
それと、地下公示価格を決定している鑑定評価にかかる価格の三面性はご存知ですか？また、価格形成要因が価格に与える影響そのものや影響度が、地域の種別によって異なるのをご存知ですか？
中津の価格が安くて梅田の価格が高い、だけでは説明にならないですね。

776さん、住環境の良し悪しについて読み落としてました。申し訳ありません。
確かに、住環境、という面で、中之島には劣りそうなことは一目瞭然ですね。
ただし、776さんの言うように、地価が全てじゃないというのは少し違います。住環境、というのも立派な価格形成要因ですので、もちろん地価に反映されてますよ。

価値があるかないかわからないけど、どっちにしても、先の価値を完全に予見できるようなすごい人は、こんな掲示板にわざわざ書き込んだりしないんでしょうね。さーて、どうなるやら。

とりあえず、完売するかどうかは気になります。

地価公示はわかりやすい指標としてあげただけなのだが。

約10倍も違えば、三面性だかなんだか知らないが、その差は歴然でしょう。

なぜ、豊崎と梅田１丁目はそんなに違うの？

答えは簡単。人の流れが、街の広がりが全く違うから。

中津から向こうに何がある？

梅田の百貨店はどこにある？

飲食サービスの中心はどこにある？

梅田に近かいところなんて他にもある。

中崎町だってそう。

淀屋橋・中之島だってそう。

福島だってそう。

中津を選ぶ理由は何？

裏側から表側へはアクセスしにくいよ。

距離以上のものがある。

中津は裏側。

グランフロントができた。

でも人の流れは、中津には向かわない。

表側の価値は変わらない。

↑
じゃあ、どこのマンションだったらいいんですか？

781さんが挙げた地下公示は、まず最新のものではありません。
最新だと、両ポイントとも上昇していますが、差は約10倍です。
ここで、両ポイントの地域の種別を教えておくと、商業地域です。
商業地域に大きく影響を及ぼす価格形成要因の一つに容積率があります。
梅田は1000%、豊崎は600%です。商業地域のポテンシャルは間違いなく大きな開きがあります。
しかし、住宅需要者からするとどうでしょうか？容積率はあまり関係ありません。
近いからといって商業地のポイント同士で、住宅地の地価の差を語るのはナンセンスですよ。
まずは住宅地のポイント同士を比べるところから始めましょう。
私は面倒なのでしませんが。

781さんの回答がわかりやすく見事に正解だと思う。
大阪を良く知る人は782や783の様な質問はしないだろう。立地が大切だって事ですよ、だけど気にしない人はこのマンションも良いのでは。

いや、単純にどこのマンションだったらいいのか、知りたいだけなんですが。。。

別に一番を決める必要はないと思うし、単純に梅田一駅、直結は住む人、借りる人にとって魅力があるってことですよ。外からここに来る人にとって。

いまだに地歴、地歴って叫んでいる輩がいるけど、中津に関して言えばそれは既に過去の話で、今どき大袈裟に取り上げるほどでは無いし、ましてやその場所からも全く離れてるのに。。。よほどネガ・キャンやって自分の住む（売りたい）マンションに目を向けてもらいたいんだろうね。
駅から遠い中津とも違って、中津１－２－２のこの場所に限っては、冷静に客観的に見て評価は低くいはずはありません（梅田の表だろうが裏＝うめきた側だろうが）。
あとは、マンションのブランドだとか、高級感だとか、閑静さだとか、商業・生活施設の利便性だとか…それぞれの価値観で優先度は変わってくるんだと思います。
782さんと同じで、今売り出しているマンションでここより推したいとこがあれば純粋に聴きたいし（言えば言ったで難癖つけるヤツは必ず出てくるだろうけど）、少なくともこれから数年は地価、建設費とも上昇し続けるのは確実で、後ろ向きでなく「今」マンションを探している人にとっての有益な情報が論じられる場であってほしいです。

大袈裟に長文お疲れさん。

価値を見出したならそれでいーやん？

769さん
曽根崎リンクシティのことですね。
興味あるけど、2019年まではちょっと待てません。

私も、７８１様の言われて居られる事が全ての様に感じています。
地歴どうこうよりも、阪急高架下や貨物線や淀川などを考えた時。
此処より北に、何か栄える物が出来て来るとは思えないですね。

大阪の生命線の御堂筋線を重きに置くのであれば、淀屋橋駅近辺りかと。

中津って中洲からきた地名ですかねぇ。
扇状地みたいなところですか？

扇状地と中洲は形成される場所も機構も全く違うのだが。
小学校の社会科で何を学んだのか？

中津は中津。梅田は梅田。みんな知ってる。

淀川の扇状地
大阪市全体がそんな感じだから、基礎は大事。
揺れると地盤が大きくしなるからね。

淀屋橋駅なんて何もない場所より梅田に歩けるのがいいけれど、中津がどうしても気になってしまう。
建物自体は悪くはないが。。

淀屋橋も梅田から1駅で、歩いても中津より5分程度遠いだけです。
最近はスーパーもできていて、そんなに不便でもありません。

大阪駅や梅田駅まで徒歩12分位までが理想。淀屋橋はあらゆる意味で魅力なし。

地盤がしなると免震装置ってどうなるんですかね。
ＥＶは停止すると思うけど躯体は大丈夫なんでしょ？

梅田のどこにいきたいのかな？
私は北新地や阪急百貨店に近いのがいいなぁ。
茶屋町が近い人は、中津もいいでしょうね( ^ω^ )

ここは中津物件ではなく梅田レジデンスです♪

淀屋橋の魅力は職場に近い。
治安もそんなに悪くない。子供が高校生以上で通学が不便でないなら
淀屋橋や本町もいいかなと思います。

寂れてるよ、特に本町。

梅田を中心に考えると、御堂筋線で中津も淀屋橋共に一駅。

環境、目にする雰囲気、歩いている人々の感じ、由緒有りそうな建築物など、
何を比べて見ても、淀屋橋の方が数段上でしょうね。

津波に洪水の危険大の中津は場末の感あり。

それでは、クラッシィタワー淀屋橋でお待ちしています♪

淀屋橋は最近でこそスーパーもあるけど、基本オフィス街なので住むには息が詰まりそう。あまりにも自分の会社が近すぎるし。