建売を土地から買う時の注意点

＞住宅に関しては素人なので、欠陥住宅を掴まないかと今から心配でたまりません。

それを心配するなら、建て売りとか売り建てとか建築条件付きではなく、土地は土地だけで購入し、建物は建物でハウスメーカーでも工務店でも設計事務所でも、土地の購入とは無縁の所にに頼むのが賢明です。

土地を買ったらもれなく建築業者が付いてくる（何千万もの費用を掛けるのにその建築業者を自分の意思で選べない）というのは怖いと思いませんか？

>1
素人ならむしろ建売の方が安心。
注文住宅は施主さえ上手くかわせば会社の評判は落ちない。
しかし建売は会社の評判が落ちるので丁寧に作る。
だから建売の方が質の良い建物に仕上がる。

と
、こんな意見をこの掲示板ではよく見ます。
探さなくても建売の批判をしてればあちらからやってくるんじゃないですかね？
もちろん自分は信じていません。

レスありがとうございます。
予算があれば、注文住宅の方がいいんだろうなっとこの板を見て思いましたが、
なんせ予算が…
都内23区の駅近がいいので、土地が高く、建物に払う予算が少ないのです。
間取りは理想通り、カラーセレクトはできるそうです。
注文住宅は不可能なので、建売住宅を買う時に注意した方がいいこと、自分でやった方がいいこと、
できる事があれば、
教えてください。
また、ホームインスペクションってどこまで頼れるんでしょうか?

建売なんだからホームインスペクション雇っても意味ないのでは？
ご友人の建築士さんがホームインスペクションしてくれるんじゃないでしょうか。

凄く状況が似ています。うちは旦那の兄が一級建築士さんで昔注文住宅をやっていました。
もう契約済みですか？契約前なら色々うちが後悔した事や気を付けた方が良いこと等教えられますよ！
あと一つ。身内や知り合いに一級建築士さんがいてもその人が建て売りやその工法に詳しくないとあまり意味がありません。医者で言うと内科や眼科等その人が詳しい事が全く違うので…
契約済みで心配があるなら信頼出来るホームインスペクションさんを早めに入れた方がいいです。
うちは基礎が出来てから入れたのですがもっと早めに入れてればと後悔の部分もあります。
今はその方が詳しく教えてくれるので安心出来てる部分もあります。

ありがとうございます。
まだ契約前です。できれば、色々おしえてください！！！
お願いします。

ご指摘通り、建築士の友人は戸建は専門じゃないみたいで…
図面や建物の仕様を見ながら、今はこうなってるだ〜って感じで…
親切で見てもらってるだけなので、お金を払ったプロのホームインスペクションにもお願いした方が安心かなぁっと。
やっぱり見る視点が違うでしょうから。
内覧会だけではなく、基礎の段階から見てもらった方がいいですか?

分かりづらいので5にしますね！私の分かることならアドバイス出来ます。
契約前で良かったです！図面は現在何を貰っていますか？注文住宅と違い色々貰えないと思いますが…
後、建物の仕様も良くみたほうがいいですよ！(フラット35s仕様ならなにで申請するか等)

正直家も身内に一級建築士さんが居るから安心と思ってましたが、兄も仕事があるので遠慮がちになっ
たり、自分が何に不安になっているのかさえ分からない。と、その状態でした。ホームインスペクションさんになら分からない事はなんでも聞け向こうはその道のプロですから素人にも分かりやすく教えてくれます。入れるなら最初の着工前から図面を見てもらった方がいいです。
兄も昔は注文住宅をしてましたが建て売りや建築条件付きは畑違いの為こんなものなんじゃない？位しか分からなかったと思います。(今はゼネコンで働いてますし)

追加で。現場には良く行けますか？
建築済みの建て売りを購入するなら出来上がった後しか無理なので仕方ないですが、着工前から見てもらわないと意味ないですよ！
出来上がってから見れない部分が沢山ありますし、基礎背筋なんかは絶対見れません。家は凄く近所で良く現場を見に行きましたが、ホームインスペクションさんを入れる前は漠然と見ていただけなので不安(理由もなく)だったのですが、ホームインスペクションさん+自分で出来るチェック項目を教えて貰い見てると安心感が違いますよ！
後、絶対自分で勉強し詳しくなった方が良いです。
後、仕様書は出して貰えてますか？(建材や断熱材等詳しく載ったものです)

建て始めから見ると猜疑心が薄らぐのは判ります

>5さんが>8で仕様書をもらえるようにアドバイスされていますがもっともです
まずどういう仕様か確認して、その仕様で不安であればグレードアップでしょう
もちろん追加金額が発生します。多分高めの設定になると思います

建売は基本的に同じ仕様（色は別）で注文を取りまとめて
各メーカーから値引きを引き出しますので、そこから外れると
金額は「定価ですか？？」ってぐらいになることもあります

まずはむやみに不安がることなく「仕様」確認
お金をかけてもグレードアップするべきところはどこかを
プロにアドバイスを貰い、その通りに施工されているか
自分の目とプロの目で確認をする

建売だから内外装だとか水周りなんかは見栄え良く
構造や基礎関係は見えなくなるところだから必要最小限の
強度かもしれませんね

良い住宅になるといいですね

見えないところは最低限以下で作るのが、建売の標準。

＞都内23区の駅近がいいので、土地が高く、建物に払う予算が少ないのです。

ならば建物の出来を気にする必要はないでしょう。
土地が高くて建物に金をかけられないと諦めているのであれば、
建物の出来を気にすること自体が矛盾しています。
予算なりの出来でも覚悟しておかないと、不満だけが残ります。

知り合いの建築士さん確認して問題ないとした図面は何と何でしょうか？


先ずは地盤が最重要です。
宅地を造成する前の状況で、第３者的な大手が良い、地盤調査業者に調査をしてもらうことです。
自ら依頼して行っても、５か所サンプリングして３万円程度です。
その上で、必要な地盤改良をさせましょう。
建売の場合、コスト縮減をするために地盤沈下防止の杭工などを出来るだけ避けようとします。
これが後々大問題に発展することが多いのです。

建物に関しては、材料、仕様、具体的な工法を契約前に示してもらいましょう。
これは、建売でも青田売り(ご質問のケ－ス）については、購入者が購入する物が分かるように説明する義務が販売者に課せられているので当然のことです（宅地建物取引業法）。
工事に関しては、建売の場合、施工者＝施主となるので、購入者は当事者ではないので、法律的には意見できないのです。
これが業者のツボなのです。
工事に関して購入者が意見できる地位を予め契約で決めておくことが重要です。
第３者監理を行う場合にも、問題点がある場合には工事を即座に中止できる（もちろん遅延による損害は業者持ち）権限を契約に盛り込む必要があります

地業、基礎配筋・防湿シ－ト、軸組み、筋交い、火打ち梁、断熱材、壁・ベランダの防水、壁・小屋裏の通気層の確保などなど、建築の基本的なものについて、毎日通っているであろう現場監督に写真を撮影させ、毎日メ－ルで写真を配信してもらう契約とします。
工法に関しては、旧公庫の木造住宅共通仕様書に掲載された方法以外の方法は、別途協議すると契約書に記載させることです。
その上で第３監理者に見せ意見をもらいましょう。（ここでいうインスペクションのことでしょうか？業者紹介の建築士は怪しい）。

実は、契約をしたその日から業者のコストダウンが始まるのです。
壁、ドア、サッシなど仕様はきっちり商品名や材料・素材を確認してください。
見せられた木製のドアが、紙のはりぼてになったり、見せられた無垢のフロ－リングが合板に変わったりすることもあります。
厳しい内容を書きましたが、生き馬の目を抜くといわれる都内の中途半端な不動産企業はこうやって儲けています。
建てて数年後にドロンと消えることもあります。
徹底的に詰めて下さい。
それから、建売ですから、工事の前金を払う必要はありません。

お知り合いの建築士さん、うっかりしているんだと思うけど、建売の完成前（着工前の青田売りも含む）の販売は建築確認後でなければできないことになっています。
ということは、建築確認申請に要した様々な図面・仕様書がそろっていますので、それを住宅の仕様図面としてもらえば良いだけのことです。
それを渡すのに渋る会社は、建築確認の家と建てる家に違いある怪しい会社と思って間違いありません。

>13
建売なんだから基本的に業者に対して指示できませんよ。
指示が多すぎると「それはできません。嫌ならお引き取りください」で終わりです。
契約はしなくても申し込みに申込金というのはかかります。

建売なら基本的にドアは紙の張りぼてでしょう。
無垢のフローリングも同じ。
そんなこと夢見たら業者に笑われますよ。

>15
通常はその通りで。その結果コストダウンや手抜きを指をくわえて見ているしかない。
だから、青田売りの場合には、業者に指示できるよう契約に盛り込む必要があるのでしょ。

それから、契約しないのに申込金？？

＞16
金をぼったくろうとしている所で、良品を求めるなということですね。
それはそれで商売として成立しているとね。
ふむふむ、脱法ハ－ブみたいなものですね。

13さんの言った事を建て売りで了承してくれる業者なんてあるのかな？
あったらよっぽど良心的な業者ですよね。

建築条件付宅地との違いが分からなくなりますよね。宅建業法上問題ないのかなぁ。

建築条件付きは。不公正な土地取引に問題があるし、未着工の建売はどんな建て方をされても建築途中で指示できない。
建売は、建て方が悪い、品質が説明と違うことが分かった時点で契約撤回できる仕組みが必要ですね。

途中で例役を解除するには、契約前からの説明詳細が必要なのだが。その詳細は出来るだけ言葉で説明し、紙面で残さない証拠を残さないよう注意を払うのが一流の建売業者。
そして、契約後に豹変する。

例役→契約

不動産屋が住宅会社を興し、スピ－ド違反の建築速度で住宅を作って、売るだけ売って、１０年保証の責務を果たす前に計画倒産。
これが建て売りです。
絶対に新興住宅会社から買わないこと。
買うなら２０年以上の実績のある会社にすることです。

建売と建築条件付土地の違いがわかっていない人が多いので、
スレ主も誤解している可能性が高い。

そもそも「建売を土地から買う」っておかしいよ。
本当は建築条件付土地で同時契約してしまったという
ありがちなパターンでは？

業者が建築条件付土地であることをちゃんと説明していても、
まだ家が建っていない建売なのだと勝手に思い込む人もいるが、
大部分は業者側の説明不足。

建築条件付土地は、まず土地の売買契約をするのだが、
その後、何日かかけて建てる家の仕様や金額を打ち合わせ、
業者の出す仕様や見積もりと折り合いが付かなければ、
建築請負契約をせずに、土地の売買契約も白紙撤回できる。
（この白紙撤回は建築条件付土地を選ぶ施主側の唯一のメリット）

土地の売買契約時に建築請負契約も含めて同時に契約することを
「同時契約」というが、絶対やってはいけないことの一つであり、
建築条件付土地を選ぶときの最大のリスク。

大多数の施主は、業者のいいなりになって、同時契約してしまう。
同時契約すると家が建つ前の建売と変わらないので、
実際の建物の仕様や金額について不満があっても
我慢せざるを得なくなる。

首都圏では土地が高いので、建築条件付土地で土地だけは
安く見せかけられているのに気付かず飛びついてしまい、
同時契約で注文住宅より高い建売品質の家を買わされているのが実情。

売り建ては、建築請負契約で、建築確認前の契約、仲介手数料は土地のみ。
青田売りは、建売で、建築確認後、仲介手数料は土地＆建物。

>だから、青田売りの場合には、業者に指示できるよう契約に盛り込む必要があるのでしょ。
そのような契約を盛り込もうとすれば「それはできません。嫌ならお引き取りください」で終わりです。

>それから、契約しないのに申込金？？
申し込み金は手付金みたいなもの。
申込金を出すことによって、契約の優先権が得られるしくみ。
もちろん、契約に至らなければ申込金は返金される。

>30
それは、強者が弱者に無理を強いている。
公正な取引ではないね。

戻るのなら良いんじゃない。

>強者が弱者に無理を強いている。
どこがですか？
建売なんですから基本的には建ったものを見て契約してもらうことになります。
契約もしていないのにとやかく言われるのは迷惑ですし、建売なのになぜ注文住宅のように
指示を受けなければならないのか？注文住宅でもないのに業者に無理を強いてませんか？

完成後の建売の話なぞ、誰もしていないし、契約していない者があれこれ言うはずもない。
ここで問題になっているのは、こんな家を建てますと宣言して、土地からスタ－トする青田売りだ。
この青田売り、説明したものと完成後が違うということで問題になりやすい。
それは、このスレの応答からも分かるように、建て売りを前面に契約後に豹変し、購入者をないがしろにする実態があるからではないのか？
青田売りは、建築確認を取った図面、詳細な仕様を示して、建てる必要があるが、現状はできるだけ購入者に資料を渡さない。建築確認申請に要した図面一式さえわたしていない実態がこの掲示板にも書かれている。
間取りとイメ－ジのみの世界だ。
会社が説明したものと実際が異なるのであれば、客が購入しなくても良いのならその通りだ。
「あっなんか違う、やっぱりやめ～た　うふふ」って、できるのならいいけどね。

薄弱なのは住楽営業で、仲介手数料を売り建ての建物からまで取るよう指導されている。
宅建主任は、その点を触れないので、本人は業法違反にならない。
不正請求を行ったのは、薄弱な住宅営業という事実が残る。
知らず知らずに犯罪者となることがある。
成約賞与にはそうしたものが含まれている。

両手で稼ぐのは不動産業の基本　

濡れ手で栗が不動産業の習いで、汗水垂らして粟を得るんじゃ建築業と変らんよ・・・

敷金、居留守使わずに還してやりなよ。
不動産屋は、居留守使って連絡せず、都合が悪ければ、親の葬式、親戚の結婚式、交通事故なんでも理由に使う嘘で固めた商売です。
国立Ｎ大出て、東京で不動産屋もどきの住宅会社に勤め、嘘ばかり言ってた若手がいた。
会社は計画倒産、どうしてるかな。

建築士や宅建主任は、免許番号があるのでそこまでする必要はありませんが、それ以外の担当者は、運転免許証の写し貰っておくことです。
これで、顔の見えないなんでもありの仕事方法ができなくなります。

返信が遅くなってすみません。
スレ主です。
結局、場所がとっても気に入って購入することになりました。
発注前だったので、水回りやフローリング、外壁、建具、サッシなどなどカラーセレクトもでき、
結果は良かったのかなっと。
建売なのに基礎から確認できたし……

ただ、やっぱり皆さんが言うとおり、図面だけでは判断は難しいですね
同じ施工会社が立てた同じ仕様の建売を事前に見せてもらって、おんなじデザインのつもりが、
仕様やデザインが違ったり………
逐一、できてきた建物や図面を確認して、修正してもらってます。
色々注文しても、建売業者だから対応が慣れてなくて大変。
「こんなこと言われたの初めてです」とかよく言われます。

家について自分で勉強したり、調べたりするうちに、ああしたいこうしたいって
思ってきてしまいますね。
皆さんが注文住宅にする理由が分かってきました。

やはり、大手のHMは違います。
値段が高いだけの、耐久性や耐火性や構造を持っています。
それを半額の値段で建てようとしたら、それなりの家になってしまいます。
30坪の家を1000万円台で建てようとすると、かなり無理があると思います。
どこかにしわ寄せが
その点注文住宅の方がまだ、施主が日々監視出来るだけ、ましな家になるとは思いますが、建てた金額もある程度は必要です。

これだけ気候が凶暴化してくると、水が来ない高台など立地が大切。

間取り図も無しで
平米数だけで、土地と建物の同時契約を
する業者は
悪徳業者です。
同時契約だけは、絶対しないで！！！