大阪市内の一等地・立地・駅力の定義の変化について語ろう！

不動産の話と云うのはいくらでも例外がある物なので、あまり細かい事をいってもなー。
高級住宅地といっても、なかにはミニ住宅もあろしミニ住宅街でもなかには豪邸もある。
まあ、イメージで語るもんだよ。

梅田でもあかんもんはあかんし。不動産はおもろいで。

大阪は賃貸きついよ。
客は値切りMAX状態だし、オーナーは早く客付けしろだし･･･。
コアになる企業がないっつーの。オーナーも変なのが多いわ。

値切りMAX！
大阪のいいところ。

2020頃には今以上に東京においていかれるね。
大阪市民としては複雑だな。

東京どころか横浜にも抜かれて久しいけどね。
さっさと上京しろよ。

優秀な人材しか上京できません！

2週間前の水害といい、今回といい、
何十年に一度がこんなにしょっちゅうきたら
川沿いとか、地下街はあかんかもしれんな

津波は100年に1回でも
爆弾低気圧や台風は毎年きてるしな

梅田地下街、淀川沿い、災害メールをきてた住吉や住之江とかもあかんかも

大阪は完全に需給バランスが崩れてますので投資には不向きかな

関西圏だけを見ても
京都や神戸と比べて
大阪だけガタガタって感じなんだけど
本当に大阪市と大阪府の2重行政が問題だったの？

京都は都心部が土地がないのと、
高さ制限で普通のマンションが梅田のタワーマンション並の
坪単価で高止まりしてるよな
中古市場はボロボロだけど。

神戸は大阪に住みたくない層の需要が高いけど
新築の供給戸数が少ないからな。

大阪はばんばん建てすぎなんだよ。
今はアベノミクスで消化できてるけど
バブルがはじけたら中古市場は悲惨になるんじゃないかな。

大阪はコンパクトで便利です。

まず根本的な問題から解決しましょ。

【大阪】児童虐待が上半期で２割増 、過去最悪に
共同通信社 2013年9月13日(金) 配信
大阪府警少年課は１２日、今年１～６月に府警が認知した１８歳未満への児童虐待の件数が９４０件に上り、前年同期比で２１・０％増えたと発表した。児童相談所に通告した被害児童も１３６３人と１３・０％増え、いずれも上半期として過去最悪だった昨年を上回った。
少年課は「依然として厳しい情勢だ。虐待かどうか疑わしいケースでも積極的に通報してほしい」としている。

今年の7月1日の地価のニュースやってますねー

兵庫県、京都府もマイナスでしし、和歌山なんて1年で4%も下落とはね

大阪府は大阪市と吹田市だけ値上がりでしたね

西宮市や芦屋市や高槻市や箕面市なんかですらマイナスなんやね

特に堺市とか南部はやばいね

なんだかんだいって大阪市内都心部だけ上がってるな

その基準なら中央区最高になってしまう。

需給が全て

地価発表とかは大まかに見る分にはいいが
マンションは個別だから意味ない
神戸も京都も広い
けど値下がりしないのは
三宮から東灘の利便性のある一部地域
京都も中京区の一部
大阪？あまりまくってますよね？

314さんと同じ
大阪市内には中古マンション、土地、共に売出しを待ってる地域や物件は
かなりあります。そういう所は表には出てきません。
私の場合も土地購入のため「こういう土地が出たらお願いいたします」と
不動産屋20件以上まわり3年以上かかりました。
時間と足を使わないと納得いく良い物件には出会わないと思います。

関西屈指の高級住宅地といえば、芦屋、苦楽園など…。
しかし、住宅地の最高価格は１１年連続で
「大阪市天王寺区真法院町（しんぽういんちょう）」が
第１位（関西地区）に輝いている。

国交省の担当者は「高級住宅街であるイメージと地価は
直結しないかもしれないが、
仮に同じ条件のマンションが建てば、
六麓荘より真法院のほうが高額だといえるかもしれない」
と話している。

■芦屋よりも地価が高い「真法院町」ってどんなとこ？
１１年連続で住宅地最高価格のナゾ
http://sankei.jp.msn.com/west/west_economy/news/120408/wec120408120000...

http://小学校受験.com/entry5.html

固定資産税は市税管轄で、国税の税務署がそんなんゆーわけないし。恥ずかし

茶化すことで自らを慰めることしかできん、
哀れなヤツだな。苦笑

真法院が地下最高はうんざりするほど有名すぎる話だけどそれはあくまで地目が住宅地の話。
大阪市内の住居は商業地の方が圧倒的に多いしそれからすると芦屋も苦楽園も真法院も目くそ鼻くその地価。

あくまでも地価の話であって当然住環境の話ではないけどね。

真法院町が11年連続なのは有名だがその前まではずっと北山町だった。
もともとは上本町に近い五条校区が人気あり地価も高かったがバブルの頃から
上本町近辺は商業ビル、マンション、狭小建売と乱開発がすすみ現在では
人気があるもののパットしない街並みになってきている。

閑静な邸宅街と限定すると、現在では真法院町、北山町、松ヶ鼻町、
上之宮町の一部くらいしか残っていない。

小宮町はほぼマンションのみで上汐、上本町、石ケ辻町は上町台地の
一番の高台で1等地ではあるが住宅としては今後マンション主流となる。

又マンション地区の筆ヶ崎町、烏ヶ辻町の間にある堂ヶ芝、細工谷は
道が狭く、現在も古い戸建が多く残っており地価も若干安いため今後開発の余地が残されてる
地域だと思う。

真法院町の前は、
上本町８丁目の一部が３年程一位の時代があったな。。。
野村不動産の物件が建った頃だ。

松ヶ鼻町と言えば、
映画ブラックレインのロケにも使用された、
大屋敷が有名ですね！

積水ハウスが目をつけるエリアに間違いはない！

>328

積水のどこのプロジェクト？

グランドメゾン伊丹池尻は完売までに5年、
グランドメゾン西九条も4年くらいみたいよ

しかも伊丹池尻のスレ見たら1000万円くらい値引きしてた
みたいだし

マンション選びの優先順位は人それぞれだと思いますが、
どこのデベかというのは、かなり大事です。
一般的には、野村、三井、三菱、住友、電鉄系、積水、関電等が有名ですね。
デベは親会社等の母体が絶対倒産しない所が安心です。
ただ上にあげたデベの物件でも当たり外れはありますね。

デベが倒産したら、瑕疵責任を請求できなくなります。

330です
倒産云々は書き方ミスです。

歴史のあるデベは今までの経験と実績により
建築仕様においても独自の社内規定をもち、細部に至るまで品質を重視する
事が多いです。
デベ、設計事務所、ゼネコンのトライアングルで適度に緊張感を持ちながら
真摯に良い建物を建てている確率が断然高いという事です。

2流デベの中には売れればｏｋ、安けりゃｏｋ、瑕疵にならなければｏｋと
品質を割り切ってる所が多いかな、、、
残念ながら販売担当者や購入者では理解できない専門的な部分も多いですね。

大きな買い物ですので、家の場合は売主の実績と信用はかなり大事だと言いたかっただけです。
10年以内に売るつもりの方や賃貸に回す人は関係ないかな？

将来、売却をする時にはデベロッパー、更にはブランドが重視されるでしょうね。
プラウド、パークホームズ、ジオ、関西では弱いですがブリリアとか。。
住んでみる満足感とは異なりますが、ブランドから想起される品質、安心感は、中古では割と重要ではないかと。

駅近とブランドが揃えばよし

プレサンス、エステム、エスリード、サンメゾン、グランアッシュ
とかの新興デベロッパーはどうですか？
みんな上場してますけど。

なんの事件？

＞＞329

グランドメゾンシリーズの中央区、天王寺区の物件。
天王寺堂ヶ芝ハウスは少し厳しいみたいです。。。

＞338さん
新興デベを全否定するつもりはないですが、私なら自宅として購入する事はないです。
リスクを承知で多少の事は目をつぶる覚悟があれば問題ないと思いますよ。
中には本当にお買い得物件もあると思いますし

大阪市内で、高級住宅街というと帝塚山や真法院町とか言う奴がいるけど、何もわかっていない。
そこいらは不便で、高齢化が進んでいる地域。
それらを超える大阪市の超高級住宅街は実は中央区の森ノ宮中央です。
駅まで近いし、大阪城公園の南側。知られざる高値で不動産取引されています。

＞344
玉造2丁目と森ノ宮中央の一部には確かに良いところもあるが
商業地としての色合いが強い地域。
又、中央大通りの交通量と排ガスが問題だな。

ちなみに高級住宅街レベルで言えば・・・
森ノ宮中央＞＞玉造２

ブランズも評価されていいブランドでは？
どうして叩かれるんですか？

地元民、必死だなww

ブランズ購入者です。
ブランド力は感じられません。
ただし東京のデベの中でも比較的好立地で土地を入手しているかと思います。

大阪の街そのものが新喜劇やで

たばこ捨てたらマンホールから火が噴いた
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140521-00000000-mai-soci

臭い物に蓋
http://www.fixmystreet.jp/reports/879

梅田の北は近いんだけど中○、○崎はﾁｮｯﾄ･･･
10分と近いけど廃れっぷりが気になる。川沿いは不法投棄も多い。
なぜか家庭菜園がある。
　

大阪はいろんな地区があるからそれをよけて住まないといけないから大変だ。
他の地域に比較するとチョイスを間違えるととんでもないトラブルに見舞われやすい。
関西全域にも言える事だが。

都島駅周辺がおすすめ。

北区が頭一つ以上抜いてますね。
逆に言うと、北区以外は欲しくない。

北区は南森町付近だけ。場所は良いが魅力あるマンションは少ない。

これからは西成区だよ。橋下さんがそう言ってる。

北区一択でしょ。リニアも開通しますし、当然北区に新駅が出来ます。まだまだこれからですよ。

新北区でしょ。北、都島、淀川、東淀川。梅田も新大阪、京橋、十三もある。

先ず、大阪都構想が廃案に成らない限り、大阪市にまつわる如何なる近接未来も語れない。政令指定都市の大阪市は政府から1400億円余りの交付金を頂いているから成り立っているが、大阪都に成れば国からの交付金はゼロに成る。代わって大阪都（⇒ 旧 大阪府）に ひも付き予算をその都度頂いて、大阪都庁の言い成りに成って都知事や都議会が決めた使い道を実行せねば成らない。その頃、京都や神戸や堺は国から交付金を頂いて悠々自適に…。大阪市内で評価される某マンションを一部屋購入したが、まだ未使用。大阪都構想の成り行きを見ているからだ。260万人の大阪市民の将来の為にも大阪都構想が廃案に成ることを期待している。

また、森ノ宮のファインシティか？
誰にも相手にされないから、必死やなぁ！

大阪市が1400億頂いてるって、笑。
大阪市の納めた数兆円の8割以上を国が巻き上げておいてわずかな額を交付金として返されただけですよ。

すこし古い資料ですが
　大阪市は、高密度な経済活動の場となっており、市内で納められる税は、国税、地方税を合わせて約5.2兆円(平成19年度)と非常に多額となっています。
　しかし、豊かな税源を充分吸収し得ない税制度のために、このうち市税として大阪市へ入る割合は、わずか13.1％、6,785億円にすぎません。また、国や府から補助金等として大阪市へ還元される分を含めても、大阪市へ入る割合は、市域内税収額の25.8%、1兆3,366億円にとどまっています。

交付金とか補助金などよく言えると思うし簡単に欺かれる国民も国民。
実態は高額納税自治体還付金。
国家公務員のほうが偉いから自分勝手な印象操作されても黙ってるしかないだけ。

中央主導のこのままでは大阪の地盤沈下は止まらない。

そもそも東京一極集中も国家公務員の罪。

北畠に存在する

晴明丘中央公園(約3,700坪)

は辰巳商会の会長だった人の

屋敷だった事は地元ではよく知られている

http://mwkp.fresheye.com/mb/m.php/%E5%8C%97%E7%95%A0?guid=on

心斎橋や難波の没落酷いね

梅田徒歩15分圏内で別の最寄り駅でいいから
非タワー系がどんどん出てきて欲しい

>>368
それを満たす駅は福島、中津、中崎町くらいですね。
南森町やら北浜だと15分は厳しいし。

>>369
そう言えば、御堂筋線で初の駅直結マンションの中津駅のセントラルマークタワーの横に
京阪とオリックスがそれぞれ同じ規模の土地を買ったから
この２つもタワーになるって話あるけど進んでるんだろうか？

>368
没落ってｗ
最近は一番値上がりしてるよ。
繁華街のホテル、数年前は1泊5-6千円台のホテルが9千円台でも満室状態。
東京よりキャパが少なかった分、東京よりヒドイ。
五輪に向けて政府の外国人旅行者誘致の政策が進めば
治安とかは別として地価は上昇し続けると思う。

バランスを考えると三井のアウトレットモールみたいなものを
船場ビルの空いたスペースに入れるといいと思うが。
海外旅行客＋地元需要で賑わう。

将来有望な駅力を考えると、
日本人のビジネスユース＋関空からのアクセスがいい駅はドンと来ると思う。

>>371さん

ホテルの値段はアジアからの観光客用じゃないですかね？

地価としては、いかがなものでしょう？
客観的に見て、ミナミに活気があるとは感じにくいです。

へー

客観的に見るとミナミって活気の無い街なんだ

勉強になるなぁ

考えたら大阪市営地下鉄って元凶かもしれん。地下鉄駅とJR駅の接続の悪さはなんとかならんもんか。
京橋、森ノ宮、玉造、鶴橋、大正、弁天町、いずれも一回地上に出ないと乗り換えられない。
天満と扇町、新今宮と動物園前、野田と玉川は駅名さえ回避してJRに乗り換えさせないようにしている。
梅田と天王寺は流石に地下街にのまれて地下で繋がっているが全体に客の囲い込みのために故意に乗り換えづらくしているのではないか。

>>374
大阪市営地下鉄は民営化すべき
複数当選の中選挙区制度の大阪市議会は維新は過半数取れないから民営化案否決されたけど残念

民営化後に阪急阪神と合併すれば京都～神戸までつながる

京都市営地下鉄と神戸市営地下鉄の民営化はあと100年くらい無理だろうな
職員給料も大阪市より赤字率高いのにラスパイラル指数は大阪市より8％も高い

伊丹と関空と新大阪のアクセスもめちゃくちゃｗ

縦割り、横割り、利権争い、派閥争い、何でもありだったし

当たり前でしょう。

自分の懐にいくら入るかが問題。

庶民の利便性なんて、どうでもいい。

やはり街並みは淀屋橋～北浜が一番かな。
なにわ筋線の望みが薄い今、中之島駅周辺の開発は遅くなりそうですね。

街の発展、路線の発展に貢献すれば結局自分の懐が潤うんだが。
東京の乗り換え、乗り入れ見れば一目瞭然。大阪の不便な乗り換えに10分かかるところ東京の便利な乗り入れなら10km20km商圏が広がるし乗降客も増えると思うが。

民営化された場合、採算路線には力を入れても不採算路線は、値上げか廃止って事になるだけ。

>民営化された場合、
運営コストは下がるんでね？
中央線に近鉄が乗り入れているが、市営地下鉄に入ったところで運転手が替わる。近鉄が一人で運転して市営地下鉄が二人だったのは有名な話。民営化した方がコストカットしたり、駅の空きスペースを物販店に貸したりして儲けることにスピードがでる。

利用者数は減少しているので、早めに対策をとった方がよい。

それから民営化するには、議会の2/3の賛成が必要。都構想が実現していれば、半数でよかったのだが。

>380

廃止されるからいいんですよ。
価値ある場所と価値ない場所をはっきりさせ、
格差社会を作ることが大事なんですよ。

地下鉄なんて御堂筋だけでいい。
ウチの価値は暴騰するし、
庶民は、
その他沿線の暴落地域を喜んで買えばいい。

>>379
そのとおりだと思います。都構想が否決されるなど、
大阪の発展など考えて、都市を見ていない雰囲気を
とても感じます。他の都市と比較する習慣があれば、
大阪は発展すると思いますが。

生活利便性だと梅田徒歩圏内だよね
梅田圏内の中津や扇町は街並み汚いけどね

御堂筋は街並みは綺麗だよね

東西は、御堂筋から堺筋までで、南北は、土佐堀通から本町通りまで。

この範囲は鉄板。

現在、建設予定中のタワマンが全部建つ3年後には、この地区に2500-3000人の富裕層の住人が増えることになる。

子育てカツカツのファミリーマンション群じゃないところが重要で、

すごい破壊力だと思うのは私だけか？

>>385
同意。
北船場の2-3丁目エリアは確かに鉄板。神戸の旧居留地みたいに街路を歩行者中心にデザインしたら、更に魅力的になるかな。
個人的好みでは、土佐堀通から日本生命辺りまではもう少し東西に広げて、本町通沿い以外は、南下するにつれて少しずつ狭まるイメージかな。

やっぱり梅北二期開発が楽しみだなー
大阪市内は東京と違って中心部に緑がないから環境の違いが解りにくい

靭公園と中之島公園、大阪城一帯があるけどね。

東京と比べても段違いに少ない。

個人的には、大阪駅前ビルを壊して、セントラルパークにするっていう構想が現実化してほしかった。

大阪駅前ビルは今後30年を考えても大阪の発展に寄与しないと思う。

維新が負けたから、その構想の実現性はかなり低くなったのでは？

大阪のキラーコンテンツは中之島周辺。

その点で、福島は「あり」でも、中津はあり得ない。


「あり」なのは、淀屋橋か福島だろう。

ただし、福島は、ターミナル機能を考えた場合、次点となる。

>>390
阪急中津は論外として地下鉄中津はどうなんだろ？
あと開発でタワー2棟建つみたいだけど梅田徒歩圏だしどうだろう？

どこも生活施設ないんだよねー
だから南森町が人気

>>386
会社の人がそのエリアで板状買ったけど、土地の登記がが分かれてて
道路に面してる2m分の土地は将来市が歩道を整備する時に
提供することになるって言ってた。

三休橋筋とまではいかなくてもそれなりに整備されるんじゃないかな？

でも今やってる日生周辺の電地化と歩道の整備は日生自らがやってるから
市にどこまでやる気があるのかどうか分からないけど・・・

>>393
守って美化も良いけど、そこらは現役のビジネス街であり続けて欲しい場所。
大大阪時代の遺産として懐古的な価値を持つだけでは寂しい。