リヴァリエB棟ってどうですか？Part2

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ラゾ並なら今の新築価格以上で売れると思うけど、
港町だし商業施設の規模も全然違うからな。
三棟合わせるとそれなりの数になるし。

流石に新築時の価格は今の所は無理そう？
再開発が沢山あるしそれ次第？？

ただ商業施設があるないじゃ多少でも中古価格に影響するのは確かだと。

北西は、
真夏の暑い季節には西日が真正面から入りますよ。
太陽は西よりも北側に沈むので。

逆に冬には太陽は南西に沈むので、
日が入らず寒いので注意が必要です。

西日って夏場の対策さえしてれば、
冬とか暖かくていいよね。

北は全く日差し入らないのでしょうか？

全く日が入らない真北向きだけの住戸はありません。

再開発ネタとしては、駅を越えたところに高速の入り口もできるんだね。
ここの再開発は、どうやらホンモノらしい。

港町駅周辺もだけど、
大師線沿線沿いの再開発が色々あるからね。

京急川崎の駅ビルから始まり、
終点の小島新田の殿町地区まで再開発がいま進行中。

さらに大師線沿線沿いの工場が一個また撤去されてたからあそこもアパートとかになりそうな敷地だなぁ。

>221さん皆さんありがとうございます☆

まだ、検討段階みたいすが、貨物の旅客化も期待してます☆
高速インターができるのは初耳ですが、それはいつころどこにできるのですか??

湾岸線？首都高速？本当に出来るのですか？

排気ガスで汚染されたら昔の川崎と変わらない

利便性が良くなるのはいいけどね

排ガスっていうんなら、むしろ競馬場の商業施設ができることで、
間違いなく駐車場待ちの列や渋滞が起こるから、そっちの原因のほうが問題だね。

登録がもう締め切りで、未だにマンション価格、管理費、修繕費が決まってない…

排ガスうんぬんいうなら都内はまず住めないな。

排気ガスとかで心配しすぎだと思う…
だと駅の真ん前の住宅地とか道路沿いに住んでいる人達はどうなるんだろ…
物件を選ぶ時はもうちょっと広い視野で観て考えてほしいな。
因みに北であろうが西であろうが陽当たりは文句無し！むしろ暑いくらいだから心配しなくても大丈夫。

233の訂正。
高層階だと北でも西でも陽当たりは心配要らないことです。

リヴァリエの古いスレ(特にA棟のパート２)を見て少し心配になりました。

リヴァリエの修繕費は他のタワーマンションを比較してもかなり割高で、またタワーパーキングも維持費用が将来たいへん。この費用は修繕積み立て金から取られるので利用していなくても将来が心配等々、かなりの不安要素があるとのこと。

入居した方はそのあたりを承知しているんでしょうが、うちのような所帯はやはり将来計画をきちんと考えないといけません。

修繕費用等々は広さに比例するとのことですが、誰も書いていたように30年住むとして、

７０平米で3600万円のお部屋の場合、

固定資産税　平均20万円/年
修繕管理費　平均60万円/年
管理費等　　平均20万円/年

合計3000万円、それとローン利息1000万円くらい

8000万円は覚悟しないといけません。みなこのくらい余裕なんでしょうか？？？

リヴァリエはプレミア住居を除いて、部屋は最低限の設備しかないので、オプション費用が結構かかるはず。
それから入居に当たっての諸費用が抜けてますよ。

あとプラス300万円くらい見ておかないとね。

この前営業の人が言ってましたが、A棟のタワーパーキングが、がらがらとおっしゃっていましたが、大丈夫かな？

>235
別に8000万円のマンションを買うわけじゃないですから問題ありません。
それくらいは想定しています。

修繕管理費と書かれていますが、管理費を二重計上してると思われます。
今売り出されている湾岸のタワー物件と比べたら安いほうです。

>236
オプションでリフォームするのでもなければそんなにかける人は少数でしょう。
ただし、家具や家電を総入れ替えしてそこそこの物を揃えたければ、300万円くらいしてもおかしくはありません。
うちもそのくらいを想定しています。

>237
タワーパーキングはほぼ埋まっていると聞きました。

上は家具、家電だけで300万円かと思って書きました。
諸費用込みで300万円なら普通ですね。

固定資産税と管理費は分かりますけど修繕費で年60万円が平均でかかるんでしょうか？ そうなると資金計画も見直さざるを得ないのですが。

営業に聞けば？
平均でそんなにかかるわけ無いから。

しかも、B棟の場合川崎市の地区計画とやらで共有施設が見ず知らずの人達に解放されるそうです。
時間は規制されるそうですが、これではエントランスのオートロックはあってないようなものですよね。
消費税が上がるとはいえ、これで管理費がA棟より割高とは…

70m2で約10年後はそのくらいでは？
最初だけ安くしといて販売。
あとは積立計画にのっとり徴収。

その他保険や車維持費等かさむから
よく計画考えてね。

でもみなさん、よく考えてください。
いわゆる駅遠や相模原とか土地の安いところでなく、普通に横浜川崎の駅近なら駐車場代は15000から20000くらいはかかります☆
管理費も、パークハウスとかなら15000前後です☆
修繕費が安いと言われるマンションでも70平米なら15年後には20000万円くらいはいきます☆
高い高いと言っても
修繕費が一気にあがる15年後以降、パークハウスだとかシティハウスだとかパークホームズでかかる費用と比べても、年間でプラス10万円から20万円高いにすぎないのです。
何も出費が、ないとこから考えると30年で3000万円だのとえらく高くかんじますが、他のマンションと比較すると、やや高いくらいです。
ちなみに私の住みたいと思ったA棟の部屋と某パークハウスの管理費、修繕費、駐車場代の合計を比較したら、12年で150万円くらいの差でした。最終的な修繕費も月で10000円くらいの差しかありませんでした☆
まあこの計算買値を合わせる都合でややリヴァリエの方が敷地が10平米程小さくはなっていますが☆

無理すれば30年間数百万円で住む一戸建てと比較するからとんでもない数字になりますが、リヴァリエのように、駅近物件と比べると、何千万円も差は出ませんよ☆
そしてそのわずかな差も、売るときに盛り返せると、商業施設などのポジ要素から俺は考えてる。まあ少なくとも大損はないかな、それなりの施設の恩恵は受けるのだから☆

B棟のセキュリティはトリプルではなく、ダブルってことですか？

管理会社は近隣の方々が来た際
入館管理しないのでしょうか？

まさか、多分ロビーとカフェラウンジの間にもロックあるんじゃないかな?

川崎市の地区計画で見ず知らずの人が使える共有施設⁇
何かよくわからないなあ？こういうマイナーエラーつーか
ロジカルじゃないのが京急らしいな。財閥系ならあり得ない
だから三流だな。あーあマンション自体はいいのになあ
京急らしいな相変わらず

237
タワーパーキングの維持費は自走式駐車場のなん十倍もするはずです。
にもかかわらず、エスティマ等の大型車は止められないので仕方ないです。
駐車場は普通、80％位の率で計算されてますので、ガラガらだと心配ですね。

Ｂ棟の発表時の記事では、「このB棟の1階部分には、川崎市が掲げる「音楽のまちかわさき」に関連する施設整備の一環として、元々この建設地にあった、日本コロムビア株式会社所属の美空ひばりさんがレコーディングの際に使用していたスタジオのシャンデリアなどを展示するカフェギャラリーを設置する。」とあって一般公開するとまでは書いていないんですが、一般公開することになったのですか？

>しかも、B棟の場合川崎市の地区計画とやらで共有施設が見ず知らずの人達に解放されるそうです。

具体的にはどの部分が解放されるのですか？

よくわからないけど、見ず知らずの人が入れる共有施設付きが川崎市の計画？なら川崎市から補助金やらがもらえて
B棟住民が管理費が下がり、恩恵を受ける‥ならまだ百歩譲って理解出来るが、何だか全くわからないな。
京急が川崎市からの恩恵全ての独り占め丸儲け。建設コストは購入住民が負担かいな？
だったらもっとスーパーやらドラックストアやらまともに周辺地域の開発しなさいな
薄っぺらい思いつきアイディアみたいで、正直がっかりするよね。

その分安い。
建築費が上がってるというのに。

う～ん、一般公開が決まったように京急のことを悪く言うけど、公式ＨＰにも出てないし嘘だったらまずいんじゃないの？

いやこれは本当ですよ☆
京急サービスの説明会で京急側からしてきて、みんなで『それはおかしい』と苦情を言ってました。
一般公開の理由は、その地区に応じて行政の方で建物の建て方は決められている。
例えばこんな小さな駅の街なら、7階以上の建物は建てては駄目と。
しかしこれは行政との話し合いで、いわゆる地域に還元できるものがあるならばその規定を越えてもいいですよという話し合いができる。
リヴァリエは高層マンションと引き換えに、一般人も使える歩道、公園広場、ラウンジを作ることで話し合いがまとまったということです。
こういう話はマンション計画ではよくあることで、例えばパークタワー横浜星川は、高層マンションにするために、歩道のなかったスペースに歩道を作り、タワー計画を推進したそうです。営業から聞きました。

>252
つまり252さんのいうような、一般公開の施設にマンション住人が管理費として金を払うのはおかしい、という理論は、買わせる側からすれば、今の説明の通り、『そういう形で川崎市と決めていますので仕方ないのです』としか
確かにあほらしいけどもね。
ちなみにパンフレットを確認したら、一般公開の時間帯はロビーとラウンジの間に第一次セキュリティーがつき、夜の未公開の時間帯はラウンジと外の間で第一次セキュリティーがつくそうですよ。まあ三次ロックはそのままということです☆

>255
公開空地の話だろ？
建物内部の共用施設を公開するわけないじゃん。

>256 確かにすごくアホらしいですね。それならA棟の方が有利ですね。A棟ならB棟の共用施設使えるんでしょ。

>２５５ なんかよくわからないんだけど、他にこの件で聞いている人はいないんですか?
営業に問いただそうかな？こういう違和感あるような変な説明は本当京急って多くて
色んなとこであれって事多いよねやっぱり。
他のデベでは変な説明感じないし

誰かも書いてたけど
ロジカルに説明してよって思います。

下手に歩くより港町から京急川崎乗り換えで通勤楽ですね

カフェギャラリーなんてDAISHIめぐりうむのように一般人がわざわざ見に行くようなものではなく、殆ど来ないんじゃない？

ちなみに公開空地は港町北口周辺も対象です。
舗装された北口周辺はほとんどリヴァアリエの敷地になってますね。
認可保育園の敷地だけが別。

もちろん建物内の共用施設が一般公開されるわけがないです。

パンフにありましたね。

共用施設の集会所として一般の人が使えると。
もちろん予約制ですが

その時は一次セキュリティは意味ありません。
複数の一般人が、共用施設内に入ってきます。

つまり、エントランス・共用施設内にはA棟C棟の人間も含め
部外者がいる時があるということ。

セキュリティに難ありかもしれません

現在のリヴァリエB棟です。
地下の床コンクリートが打ち終わり、壁躯体が今からです。
暑いのに、朝からご苦労様です。
簡単な現場レポートでした。

すごい迫力ある写真ですねー

>263
部外者なら配達や引越し業者だっているわけで、予約してコンシェルジュで受付するなら変な人は入りづらくなるのではないか。

リヴァリエ安いね。
お買い得だね。

競馬場再開発で出来る商業施設OPENもあと2年ですね。

出来るならB棟竣工時期にあわせてくれたらよかったのにｗ

商業施設にスーパー入るのは本決まりなのかな？あの距離にスーパーあるかないかで違ってきますよね。

現場レポートご苦労様です！

いい写真ですね。

ぜひ毎月アップしてください。

スーパーマーケットやドラッグストア、ファッション関連などを予定していると報道されていることは確か。

情報ありがとうございます。近くにスーパーあるのはポイント高いですね。現状でも隣駅にヨーカドー、川崎には何でもあり便利そうですけど。

12年後売るときに3500の物件が4500くらいにはなってると思うよ！

いや、8000だろ

日本どこ探してもそれはないｗ

っは！？
釣られたー。

近隣の条件踏まえて、この価格は安いですね。
確かにＡ、Ｂはお買得かもしれません。

1000万円はあがるよ、小バブルもくる可能性あるし

釣れたね。

売れ残ってC棟頓挫して、さがるよ。

>280
A棟のときもB棟は建てられないだろうなっとか言われてたけど、
結局B棟は遅れながらも着工したじゃねえか；ｗ；

誰だよA棟は売れ残るからずっと待っとけばほしい間取りが手に入るとかほざいた輩は。

B棟もC棟もどうせそうなるんだろ！？

いーよいーよ釣られたよ！

上の階ならさがることはないと思うよ、だって20階以上で10年落ちくらいで、3000万円なとこなんてあるかい?

先のことは誰にもわからないですしね。

大型商業施設が今後出来るって材料だけでも私は十分と捉えてます。

取り敢えず路線価は微増。
今後も間違いなく上昇傾向でしょう。

あがるのは修繕積立金だけだろ。

大型商業施設？
いつから大型にかわったの？

大型商業施設とニュースサイトに書かれているんだから、そこに突っ込んでも仕方ないよ。
どこからが大型か決まりがないんだろうね。

A棟はB棟販売始めたら値下げします？

>288
営業に直接聞いてみろ。
いい話が聞ける可能性は高いかもよ？

>286
ぐぐって見ろ。

ニュースの記事に、
>東急不動産は、２０１５年夏の開業を目標に大型商業施設を建設すると発表した。
>土地の所有者であるよみうりランドと同日、基本合意した。
>大型商業施設（延べ床面積約３万平方メートル）は鉄骨造りの地上５階建てで、店舗が１～３階部分、
>収容台数４４０台の駐車場が上層部に入る。東急不動産は今後、入居する商業テナントの誘致などを行う予定だ。

とか色々と出てくるから。

んで上に書いてあるようにどこから大型と線引きしてるのかは知らん。
小規模でないことは確か。

>284
路線価はまずリヴァリエA棟できて飛躍的に北口周辺があがりましたね。
今後はB,C棟が完成することによって若干あがることが予想され、
さらに商業施設が出来ることによってプラスαされることを期待するのみかな？

ない物ねだりしていいっすか？

多摩川の水が透明なら最高です！
泳ぎたい！

西と東角部屋はA棟C棟から覗かれますかね？
カーテン無しの生活はちとむずかしいかな。
角部屋ならやっぱり北が人気でしょうかね。

多摩川綺麗になってきたよ

釣りができるよ

リヴァリエ安い。
早くモデルルームへ行こう。

釣り人も結構いるもんな。
東門前の方まで行くと、時々簡易テントを張って
キャンプみたなことしてる親子連れがいてほのぼのするぞ。

ホームレスもレベルが高くて、バーベキューやってんのかと一瞬間違えるときある。

簡単に調べただけで水質の件でてきましたよ。

ほんとに水質は改善されてるんですね。
魚釣りとか多いといってましたが、
もう少し海に近付くと最近ではあさりなどがたくさん取れるらしいです。

ちなみにホームレスも調べてみたらここ数年で激減してるんですね。


なんかいい感じで進んでますね。

商業施設が出来てりするのもいいですよねぇ。

商業施設はスーパーが入るだけでもありがたいけど、
その他20～30店舗はいるテナントも早く知りたいよね。

飲食関係はもちろんその他雑貨衣料とかもどんなのがくるんだろうな。

立地的に見て、シマムラ、ダイソー、ゲーセン確定ってとこか。

検討すべきかどうか真剣に悩んでいます。うちは３０代の子持ち共働きですが、管理費や修繕費を抑えるべく７０平米程度の物件でシミュレーションしています。たぶん物件価格は３７５０万円くらいかな。この場合、３０年住むとして全体の価格は以下のイメージでしょうか。

最初の１０年：　７０万円×１０年　７００万円
管理費　１０万円/年、修繕費　２０万円/年、固定資産税　１５万円/年　駐車場代　２４万円/年

次の１０年：　１００万円×１０年　１,０００万円
管理費　１０万円/年、修繕費　４０万円/年　固定資産税　２５万円/年　駐車場代　２４万円/年

その次の１０年：１１５万円×１０年　１，１５０万円
管理費　１５万円/年、修繕費　５０万円/年　固定資産税　２５万円/年　駐車場代　２４万円/年

で、約３,０００万円が維持費。

物件：３,５００万円。ローン２５年で利息１,０００万円。マンション諸費用：２５０万円。
オプションやその他で１００万円。

約８,０００万円。


やはりどう安く見ても８,０００万円かなぁ。


こうすればもっと安くおさえられるよ、と言ったアドバイスを頂けませんか？

リヴァリエは物件価格は安いけど維持費用は高いよ。一応タワーマンションだもん。

上記のほかに修繕積み立て一時金とか、他に修繕費用は３０年の間にいっぱいかかる。８０００万円なんて楽観的過ぎますよ。

一番賢いのは、一戸建てを買うことですな。　ま、７０００万円くらいのものが買えますよ。

１億円くらい見とけ。親からの援助がいちばん。いまなら相続税もトクだぞ

一戸建てもセキュリティーつけたり修繕考えたら結構な額かかると思うよ。

>物件価格が３７５０万円くらいの戸建

庭でバーベキューやるとホームレスの不法侵入かと一瞬間違えられそう。

そのレベルになる心配があります。

>301
簡単なのは、車を持たないこと。
これだけで駐車場代７２０万円、車３台くらい、保険３０年分、補修費、ガソリン代などが節約できる。

>302
3750万円のタワーマンション検討者で7000万円の一戸建てが買えるもんなら買ってみなさい。

一生賃貸で更新続けるストレスも嫌だよね。

>301
ところで、あなたは見積もった８０００万円が高いか安いか、どうやって判断するのでしょうか？
賃貸ですか？

前提が２５年ローンのようなので、２５年間で考えてみます。
私の計算では、２５年間の総支払額は車抜きで約６０００万円になりますので、月平均なら約２０万円となります。
(２０万円×１２×２５＝６０００万円)

賃貸と比べるなら、家賃だけでなく敷金、礼金、定期的な更新料、通信料、住み替え費などがかかりますので、家賃２０万円のマンションには住めないでしょう。
同等の立地・広さの新築タワーマンションに住みたくても無理でしょうね。

そして購入の場合は、２６年目以降はローン支払いが終わっているのです。

ちなみにB棟はA棟のように、大規模修繕の20、30年目の修繕積み立て一時金を回収せず、毎月の修繕額があがるということです。
なので、大規模修繕のある20年目の前に売って得しようということはなくなりますね。

A棟の一時金も２０万円程度ですからどうってことないうえ、当初の長期修繕計画通りの金額上昇にするかどうかは住民の意向次第です。
住民が望むなら、途中から金額上昇のない一定額積立にしてもいいわけです。

タワーマンションの修繕積立金が高いのは前例がないから。あくまで積み立てとくのであって、実際にどれだけ掛かるかは年月が経って見ないと分からない。
ここのDFSは免震に比べてメンテナンスコストも大幅に削減されるみたいだし、悪くないんじゃない？

ちなみに一軒家は30年経ったら基本建て替えレベルだよ。
一生暮らすならどちらが得とも言えないと思うけど。

>実際にどれだけ掛かるかは年月が経って見ないと分からない
>DFSは免震に比べてメンテナンスコストも大幅に削減されるみたい

はあ？
前後矛盾していると思うが。

それに免震は６０年後のゴム交換のとき、いっそ建て替えましょになるだろ。
それより、DFSが安いとの根拠はあるの？

313は構造説明会出たら？

いや、東神奈川の高層マンションはもう30年たってるし、ちゃんと管理費高いし、
実績ある中高いのよ(*_*)

＞３１５

リヴァリエも、もう30年たった、ちゃんと管理費高いし
となるんでないかい？

説明会に出たところで、デメリットはなにも教えてくれないけどね。

教えてほしいね。デメリット

自分の住む建物なんだから知っておいたほうがいい

話を聞くだけが説明会じゃない。
懸念があるなら、そういう機会に質問すべきだよ。

実はこういうデメリットがあります
なーんて説明があるわけないでしょ

サラリーマン（＝雇われ人）に無理難題吹っかけちゃいけません