繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

ここ30年間で、世界に投資していれば平均リターン３％。
長期的に考えれば、２％で借りて３％のリターンがあり
その上ローン減税で20万返ってくるのに、
繰上げなんて損するためにやってるか、
投資概念がない平社員感覚のやることしか思えません。

一部上場企業のコストオブキャピタル知ってますか。
３％ですよ。

それ以下で、国策（景気対策）の低金利ローンをわざわざ返す、
ビジネスセンスが信じられない。

偉そうなカタカナ言葉並べたところで、
初戦はバクチ、伸るか反るかだな。

ところで、SMBC日興に32万ほど
入金してリプロセル当たったが、
期待値以上であった

前言撤回、カタカナ言葉の中にこそ
宝が、埋まってる時代ですな。

ローン金利0.95%以上、ギャンブラーになりきる気がないなら繰上げは賢者の選択です。ローン控除期間でもせっせと繰り上げましょう。早いほどよいです。

金利が安かった頑張り屋さんは11年目からがっつり繰上げを。投資大好き運用さんは資金を増やして前進あるのみ！

日本人はリターンばかりに目がいってリスクについてあまり深く考えないらしいね。

減税期間ならまだわかるが減税期間終わったら投資も繰り上げも貯蓄も一長一短だよね。

＞４
リスクを考えない投資家はいません。

問題なのはあなたのように、ほとんどの日本人が、
お金や金融の教育を受けていないこと。
だから、借金と融資、投機と投資の区別もつかない。

もう一つ問題なのは、今の40歳代以下はデフレしか経験していない。
デフレ下においては、貯金以外、何もしない（何もできない状態）でも、
お金の価値が勝手に上がっていったから、何とかなった。

これからインフレ（これが近代では普通の状態）になると、
借金と融資、投機と投資の区別もつかない人たちには、
厳しい時代となるでしょう。

借金も融資も、金を借り資産のバランスシートがマイナスになっていると言う本質に変わりは無い。
投機も投資も、リスクをとってリターンを期待すると言う本質に変わりは無い。
言葉を言い換えただけでなんとなく安心するほうが、よっぽど危険だと思う。

自己責任で投資する人を批難するつもりは無いよ。
虚業を生業とするのも、実業を生業とするのも、人それぞれ。
ただ、住宅ローンを借りる人は実業を生業としている人が大半なんだから、余裕資金で実業に差しさわりが無い程度にすることをお勧めする。
住宅ローンを借金ではなく融資と言い換えて投資に回すことは、万人にはとてもお勧めできない。

＞投資を虚業
と言うところが金融理論を理解していない。

＞借金も融資も、金を借り資産のバランスシートがマイナスになっていると言う本質に変わりは無い。
これも根本的間違いというか、バランシートがマイナスってどんな状況？
バランシートはバランスしてるのだよ。（デフォルトしてる時だけマイナスがあるが）
まともな不動産を買うと、借金や現金が減った分、資産（不動産）が増えただけ。
しいて言えば、バランスシートが膨らんだけ。

＞住宅ローンを借金ではなく融資と言い換えて投資に回すことは、万人にはとてもお勧めできない。
これはある意味正しい。

ギリギリローンは借金でしかない。（それでもまともな不動産買ってると問題はない）

繰り上げ資金を借金返済と考えるか、
融資の運用と考えるかは、Financial Literacyによる。

>>5
現に>>1ではリターンについて語ってはいますが、
リスクについては一切語っていませんよね？

リスクについて考えない投資家はいませんが、
重視している投資家は日本では少ないですよね。

>>1でリスクについて一切語らなかったあなたのように。

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1926137.html
虚業と実業
中略
実業：ソニーや日産など物やサービスを産み出すことで収入を得るような事業や企業のこと。
虚業：映画『ウォール街』の世界のように、Ｍ＆Ａなどのマネーゲームのような、何も産み出さないにもかかわらず収入を得るような事業のこと。

と言うのが一般論。

ローンで家を買った時点ではバランスしていて路線価は下げ止まりつつあるから土地は下がらないと仮定するが、上物は10年でほぼ価値が0になる。
土地と上物でほぼ半々の場合は、10年でローンを半分以上返さない限り負債の方が多くなるよ？
10年以内に破綻しなければ逆に負債が減って行くが。

後、ぎりぎりであろうが余裕があろうが、借金は借金。

横レスですが、投資と投機って
どう違うの？
シロートめに教えてください！

投機は読んで字のごとく投機を示しています。昔機械を投げた人がいた事が由来しています。一方投資も投資を示しています。昔資源ごみを投げた人がいた事が由来となってます。理解しにくいかもしれませんが、この辺りの根本を理解するとわかりやすいのではないでしょうか。

わかりにくくて私には理解出来ません。

厳密な定義は無いので個人的な定義でよければ、
　投資：パイを大きくするためのお金
　投機：限られたパイの取り分を大きくするためのお金

難しいのは、投資も過熱すると投機になるケースが多々あること。

感覚として、投資は例えば株だったらその会社の将来性やビジョンに共感を得て、その会社の成長の為に自分の資産の一部を預けること。そして会社は預かったお金を元に成長させる事が出来たら投資家に還元する。

投機は単に市場の価格変動を利用して利益を得る。その会社が成長しなくても逆に衰退しても売りポジションで利益を得るなど。

だからリーマン時の混乱の時に投機筋への空売り規制が有ったり、暴落時も利益を得るヘッジファンドなどは投資家ではなく、投機と言われてる。

将来の成長を見込むのが投資。市場売買で利益を出すのが投機。

14に付け加えると、相場の変動を利用して、短期に利益を上げるのが投機。

長期間保有した後売却益が出たとしても長期間保有してる事が投資になるから。

投機はゼロサムのギャンブルだからダメって人がいるけど
それは間違い。
割安な株があればすかさず買い、割高になったらすかさず売って鞘をとるのが基本だが、そのおかげで株は適正価格に保たれているともいえる。
流動性が低く、頻繁に売り買いされないものの価格マーケットの洗礼をうけておらず信用できない。これは不動産も同じ。

繰上げ基本なんて言ってる連中は、
スタック企業の能無し経営者と一緒。

キャッシュがあっても、有効な投資先を考えられない上、
設備投資もダイバシファイも考える能力ないから、
内部留保金として貯めこむか、借金返すしか思いつかない。

繰上げシンパもこれと同じ。

能力ないから、キャッシュ持っても、
投資先がわからず、
住宅ローンという超低金利ローンを返すしか能がないわけ。

本当にかわいそうだと思う。
教育が悪い。

だから虚業に励む人がいても良いよ。
実業に励む人が多い普通の人に虚業を勧めたり、貶すのに反論されているだけ。

虚業ねぇ。
そんなこと言ったら、アベノミクスなんて虚業の最たるものだぞ。
国家挙げてのマネーゲーム。

人様の労働対価をかすめ取るのが虚業。それが好みという人もいるだろうな。

まあせいぜい「実業」とやらに励んで繰り上げ返済をがんばってくれたまえ

>18,>20
経済のお勉強を中学からやり直してください。

市場が上げ局面では湧いてでて、下げ局面では雲散する投資を推している人は、人を批判するだけ。
そうでない人は自己責任で投資することは肯定していて、万人に投資を勧めることや投資しない人を批判することを批判しているだけ。

例えば変動金利には金利上昇リスクが潜在しているため、何らかのリスクヘッジを行うことが好ましい。
そのリスクヘッジ手法として、繰上げ返済と言うのは非常にリスクが少なく確実なリターンを得ることが出来る手法だから、万人にお勧めできる。
当然変動金利上昇リスクが顕在化する時は景気が過熱気味に上昇しているわけだから、投資しておくことでリスクヘッジとすると言う方法もあり、こちらの方がリターンの期待値が高い。
ただ、震災前は鉄板だった電力株が暴落したように、投資する場合でもローリスクローリターンを狙いある程度分散するとか、無くなっても破綻しないように小遣い程度に留めるとか、リスクヘッジの手法で更にリスク管理が必要になる上に、最適を求めるときに掛かる手間が繰上とは比較にならない。
逆ザヤ期間中は個人国債に突っ込んでおく程度ならいざ知らず、ローンの余剰資金を投資につぎ込むのは、万人にはお勧めできない。

自分の場合は年収程度の現金をメーンバンクの口座に残し、最悪無くなってもかまわない小遣い300万を証券口座に移して、そちらで投資もして、繰上げ用の原資は定期に放り込んでいる。
証券口座の7割は投資信託と自分が良く利用する会社で配当の良い株を応援の意味で買って、残りは所謂投機に当たるだろうけど、個人的に興味のある会社の株が割安と思ったときに仕込んでおき上がったときには売っている。

トータルで11が一番分かりやすい。そんな事どーでもいいということを11は的を得て答えていると12以降を読んでよく分かった。

>>23
完全に同意。

景気上昇局面になるとこういう輩が湧いて、
やれリターンがどうの投資すればこんなに儲けられるなどと言い始めるが、
これはもう何十年も昔から繰り返されてきた恒例行事。

ほぼノーリスクで得られるリターンよりリスクを負って得られるリターンの方が大きいのは当然である。
しかし彼らは何故かリターンばかりに着目し、リスクについて一切言及せず、あたかもリスクを負って得られるリターンの方が優れているかのように語り始める。
リターンより重要であるはずのリスクについては何故か言及しない。
全くの勉強不足で、日本人の投資に関する知識の低さがわかるいい例だろう。

私も繰り上げ資金は個人向け国債、
小遣い程度の額を長期分散で運用してはいるが、
やはりローンは繰り上げ返済、
逆ザヤ期間なら貯蓄、がリスクも重視した場合最良だろう。

投資が万人にできないのもリスクについてもその通りだけど、
短期で株式を入れ替えしてると損することほぼないですよね。
10年やってるけどリーマンでも震災でも大した損はしなかった。
すぐ入れ替えると儲けも薄いけど金利が上昇しそうな局面だとさすがに儲かりますね。

確かに手間はかかるので1日に最低30分くらいの時間はとれないとできませんが。

＞２３、＞２５
かしこそうなことを言ってるようだけれど、
ローンでなければ家も買えないのがあんたらの実力。

普通に投資に成功している人は、
現金で買えても、あえて低金利ローン組んでる。
得だから。

繰上げ資金？
ありえない。

＞２６
に同意。

>27
投資で成功してるなら、僅かなトク程度の住宅ローンなんか組まずにさっさと返済すれば？
何か言行不一致に思えてならない。
お得意の投資でどんどん儲けたらいい。

数千万のローン金額が端金に思える程度となると、資産数億とか？
そうじゃないなら、借りてないとアホ。

大した反論じゃなかったな。
私は勿論ローンを組んでますが、唸るほどの説得力は無いね。

>27
だからさ、投資する人を否定してないよね？
あなたを批判する人も小遣いを投資している。
あなたが唯一の味方だと思った>26も、万人には向かないと言っている。
別に金持ちだけが幸福な訳じゃないし、金が有っても人を否定するだけで、孤立して袋叩きに合うあなたは全然羨ましくないよ。

>>27
そりゃ投資で成功してローン気にならない程の資産持ってる人はリスクとっていけるだろうけど、
君がその話をしても仕方ないだろうし、
結局>>1の内容は万人に勧められるものではないという
>>23>>25の主張には全く反論できてないよね？

論理的な反論はできないけどなんか気に食わないからレスしちゃったってとこ？

27の言うことは実は23や25の裏返しなんだよな
多額の資金があるのにあえてローン組むような人は余裕があるから投資ができる

27も言っているとおり、資産があっても得だからローンを組んだだけ
ローン組んだ後に投資をして多額の資産を築いた訳ではない

リーマンのコスト計算を少し。

•土日が104日(52週x2)
•国民の祝日が15日(多分)
•年休消費20日(当年に貰った20日を翌年に消費すると言う良くやるやり方)

普通のリーマンは、合計で140日くらいは休む。となると年間労働225日。例えば年収1125万円の人の日給は5万円になる(年収1125万円程度はそこそこ居るでしょう)。一日10時間働いていれば、その人の時給は5000円。

もし投資行為に毎日30分費やすとすると、その人は投資に年間562,500円をコストとしてつぎ込んでいる事になる。(5000円×0.5時間×225日=562,500円)。投資から年間562,500円以上の利益を上げないと、マイナスになる。

かなり大雑把な計算だし、実際はいろいろあると思うけど、同じコスト(=時間)をつぎ込むなら年収を上げるための勉強に費やしたほうが確実で良いかも。英語勉強や、マーケティング本やマネジメント本読んだり。株がマイナスになる事はあっても、勉強がマイナスになる事は滅多に無いし。

長々とすいませんでした。

>>34さん
同意。通勤時間短縮にも同じようなタイムメリットが有りますよね。

ちなみに投機は趣味ですよ。みんなそう言えばいいのに。

うーん、投資は仕事と言うより趣味という人も多いし、メンテナンスも家計簿つけるようなものだからなぁ。
それに直接的でなくても必然的に知識が増えて世の中の流れに敏感になるから年収上がる努力にも繋がるし、
着眼点はいいけど、その理論にはちょっと無理があるかな。

＞３６
そのとおり。
自己啓発にかけている時間はコストか？

第一、労働時間で給料もらっていない。

それに有効な投資するには、常に世界情勢や経済状況を
気にかけなくていはいけない。

ホワイトカラーの仕事に通ずるものがあるの。

ブルーカラーには関係ないかも知れないが。

投資は自己啓発である。新たな格言がうまれましたね。

パチンコだって勝負勘を養う鍛錬だったのだ。

競馬も同じだ

投資はホワイトカラーの仕事に通ずるものがあるの。
というのも明言だと思う。

俺投資してるぜ？なにしろ投資はホワイトカラーの仕事に通ずるものがあるからな。って感じ？かなり違和感あるんだが…

おっと貴重なタイムコストを5分もロストした。

別に投資なんてどうでもいいし。

>42
じゃあ、余裕資金は何に使うの？
パチンコか？
競馬か？

>35
通勤時間が短くなっても、給料は増えないよ(笑)
あなたは増えるのですか？

＞４４
だれも給料が増えるといっていない。
コストが増えるの。
時間使うと。

>44
とても恥ずかしいレスの見本とはまさにこのこと。

たしかに、君は勉強しても無駄かもしれないね。

他に使っていた時間が減るだけでしょ。
1年は365×24時間で変わらないよ。

>48
通勤の交通費は会社から支給されるけどね。
あ、バイト君は自腹かな(笑)

1日30分時間使っただけで投資するより稼げるようになれる勉強も資格も存在しないでしょ。

>>50
職種によるだろう。

そしてまたまたリターンのみ比較してリスクについては一切言及してないね。

資格の勉強して資産が大幅に減るというのは考えにくいが、投資だと当然大幅に減る可能性がある。

まぁ何も投資を全否定しているわけでは無く、>>1のようにローン抱えながらも株取引するのがいかにも唯一の正義みたいな主張に反対しているだけなんだけどね。

どーでもいい話だな。
そんなことより、こういう情報に敏感にならなきゃな。

　内閣府が８日発表した６月の景気ウオッチャー調査（街角景気）によると、足元の景気実感を示す現状判断指数は前月比2.7ポイント低下の53.0で３カ月連続の悪化だった。２～３カ月後の景気を占う先行き判断指数も2.6ポイント低下の53.6と２カ月連続で前月を下回った。原材料価格などの上昇によるコスト増への懸念が高まったほか、株式相場の乱高下を受けて景気の不透明感が広がった。

http://www.nikkei.com/article/DGXNASFL080OQ_Y3A700C1000000/

52
その指標は重要指標じゃないしなあ

いやいや通勤時間が長いと読書も英会話リスニングも思いのままだよ。まさに自己啓発。価値ある一時間ですが、何か？

郊外にしか家買えない人の典型的な言い訳。
通勤時間が短くても、
自己啓発できる。
通勤より楽な自宅か仕事場で。

＞５２
繰上げ資金（そんなものがあるのが不思議だけれど？）の投資先は、
別に金融投資だけではないよ。
１０年前にマンション買って、ローン減税終了なので、
全額返済した後、２軒め（住居として）をフラットで購入。

ローン５千万で月々支払い２４万。
でも一軒めを賃貸に出して月２５万の収入で持ち出しゼロ。

金融資産はごく普通にやって２０年で３％かな。
月々増えていくから単純には何％かは把握できなくなってきたけれど。

才能のある一部の人間を除けば
普通のサラリーマンにとっては、
色んな投資するしか、階級を上がる手段がない。

だから国策でマーケットがスキューしている
優遇住宅ローンを早期に返済する合理的理由が見つからない。

私の資産状況は、不動産と金融資産と融資で純資産２億弱。
給与以外のキャッシュインフローは400万くらいで
威張れる状態じゃないけれど、
給与年収1000万程度で自力20年間ここまで。

今はいつ会社辞めてもこわくはないくらいになった。
だから生活は楽しい。

自分は700万円を元手に株で２年で１億円にした。
普通のサラリーマンなので、昼間は働いて夜と休日は株の研究。
気が休まらなくて本当に辛かった。

とりあえず3000万円のローンを一括返済。
残りの7000万円でマンションを買い、今のマンションは賃貸に出す予定。

もう株はやらない、精神的に良くないので。

20年間で平均手取り1000万あったとして、
年間300万貯めて、6000万。（これでも結構きつい）
家買っておしまい。
３％で運用すると8600万で家プラス老後の資金。
５％だと10700万で家プラスゆとり老後の資金。

なにもしない、できないリスクは大きな。

>58 >59 >60
おめでとう！
あなた方は成功者です。
従って、万人の指標にはなりえません。
どうぞわが道を行ってください。

>>60
3％で運用出来る事が確定しているならばそうだろうね。

３%平均で長期間運用するのはプロでも不可能に近い。

年金が運用利率で実績平均2%。予定は3.2%
確定拠出とかの予定運用で2.2%
3%は確かに高めかな。日本では

むしろプロだから儲けられないんだけどね。儲かりそうな時にごっそり解約してむしろ売らなきゃいけないし、儲けられないほど上がってる時ほど資金が集まって無理しないといけない。

そういうのなしに好きに投資できるなら5％くらいで運用するのは全然難しくないよ。株だけじゃなくて債券とかもいろいろ組み合わせて。

>65
一体何年間運用したの？
GPIFなどは株式の比率なんて低いよ。
債券運用が中心。

>66
5％はここ5年間の平均。その前の成績入れたら資産10倍くらいになったから利率すごいけど、その時はその分リスクもとってたからいちおう利率に入れてない。

いまいち信憑性に欠ける。
５年と言うとリーマンショック直前も入るし、神業に近い。

>68
長く保有はしないし、売りからもやるからリーマンみたいなのあっても大損しないよ。
さすがにあの時は一晩で2割くらいやられたけど、まぁその後で取り返した。
IPOもやってるし、ガンホーとかコロプラとか成長しそうな企業が見つかったら積極的に投資したり。

全ての銘柄でマイナスゼロなら神業だけど年間通してプラマイでプラスにするなら神業じゃない。
機関投資家だと資金がでかすぎて買えない買い方もできるわけだし。

投資に成功したと主張している人はリスクを負って時間を掛けた結果なので、ここで万人に勧める話じゃないよね。
ただ自慢したいだけなら、ここでするのはスレ違い。

参考にしたいから取引履歴見せて頂けますか?

>1さん、

投資リターン3%、住宅ローン金利2%だったと仮定して、たった1%のリターン、さらに住宅ローン減税を加えても確か最大でも200万円弱だったかと。

その程度のリターンに対して、一般人にはリスク少々高いような。今更レスですいません。

IPOをやるっていうのは、そのタイミングで未公開だった株売ってキャピタルゲインを得るということではないか？

ホリエモンも当時の恋人のオヤジに金出してもらったけど、そのオヤジはライブドアの上場で売却しミリオネアになったんでしょ？

＞７２
たった１％と言うなら
たった２％のローンを必死に返す
合理的理由はなんですか？

繰上げで返すという意味でした。

IPOで公募価格を初値割れするのは10％にも満たないというのは常識。

9割勝てるんだから、ちょっとした宝くじ。たまにリプロセルみたいなのもあるし。

あっ、倍率下げたいのか・・・。

横入りだけど、>75
＞その程度のリターンに対して、一般人にはリスク少々高いような。今更レスですいません。

ほぼリスク0の繰上げ、リスクを負った投資。

夏のボーナスで繰り上げ返済してローン完了しました。
まあ、1500万しかなかったから6年で完済できたわけですがやはり愚かでしたかね？

ところで抵当権の解除って自分で法務局行けばできるのかな？

>75さん、

その論理で言うと、金利ほとんどつかない銀行にお金預ける人なんて、アホですね？ 賢い人は全員、銀行には直近に必要な最低限の現金だけ残し、ほぼ全ての資産を株などの投資に回さないと。
もちろん貴方もそうしてる訳ですね？

しかしそうなったら、結局一番儲かるのは証券会社かな。

デフレ下では現金のほうがいいけどここ最近の繰上返済なら別にいいんじゃない。

>82
そっくりそのまま返す。初心者にIPO上場株に挑戦しろなんてさすがに性質悪すぎ。

普通なら冗談だってわかるけど、ここの掲示板の知識レベルだと本気にしかねないじゃないか。

84
おもしろい

IPO(inicial public offering)
を繰上げ資金で買うのと、繰り上げしないで投資するのとは全然違う。
一緒にしないで。

>86

「Initial」ですね。

所得税が15万の安月給です。
来年秋に買うのですが、
借入2300万
変動35年0.7%
余裕資金500万

1%超えるまでは繰り上げない方がいいですか？

来年秋なら住民税からも13.65万円引くので、繰上しないほうが少し得。

借入を2000万にしようかと迷っています。
微々たる差ですかね。

各自、繰上シミュレーションして減税の兼ね合いを比較すれば分かるよ。

公務員なら共済預金が年利2%だから、そこに貯金しておくのがベスト。公務員の常識だけどね。公務員天国や〜。

投資、投機をここで進めている輩
堅実に、住宅ローンを繰上げしている人をなぜそこまで必死になって、投資、投機に誘い込もうとするのか



答えは簡単です

投資、投機で儲けが出るという事は、一方で損をしている人がいます
また、投資会社は、手数料を取ることで収益を上げるため、一般の人が株などに手を出せばたすほど儲かります
つまり「投資投機をしないなんて損をしているんですよ」という印象を植え付け、株などとは無縁だった素人を、投資投機の政界に誘い込み、カモにしようとしているだけです。

事実　株やFXで儲かっているのは、大きな取引会社のみで、一般の人はほとんど損をしています。


ここで投資、投機を呼びかけている人は、単に営業をしているだけで、皆様のためを思ってなんて気持ちはこれっぽちもありません。

リスクについて触れないのはその為なのです



みなさま騙されないように気を付けましょう

秒速云々で話題になったヒルズ族、今は公園でカップ麺啜ってるぞ。

何事にも節度が大事
欲張らなければ運用で失敗しない

今、繰り上げ返済しないで運用と言ってた人の破たんが増えてるよ。
繰り上げ返済に勝る運用なし
http://longinv.blog103.fc2.com/blog-entry-851.html

ローン減税期間の10年は繰上げせずに、変動金利個人向け国債で運用。減税期間があけたら、一括繰上げ。これなら破綻はないでしょう。

>97
破綻者は皆「おれは大丈夫、計算通りにすれば問題ないよ（笑）」
そのような考えが入口なんだよね。
でもね１０年後、どうなっているかなんてわからない。
仮にあなたがしっかりしていても、奥さんがサラ金で借金してその返済に回ってしまうかもしれないよ。
その直後リストラ・・・。
住宅ローンという生活の根幹の資金。
はした金を儲けるために人生を破たんさせないようにね。

繰り上げ額、時期と減税額でシミュレーションすれば分かる。

繰り上げ返済など猿でもできる