パークホームズ品川ザ レジデンス　Part２

いま企画されてたらパークホームズにはならずに坪単価300超えてたね。

竣工前に完売しそうだね、

来年三月で売り切りたいとのこと。
モデルルームの場所の契約期間との関係のようです。

一昔前の港南と比べたら割高ですが、もはや比べようもないくらい当時と変わってしまいましたからね。
隣のデュープレックスやタワーフェイスの中古のお値段や、昨今の値上がり状況考えると、安いと評価できますね。

港南は最近、新築がなかったですからね。
一昔前との比較になってしまいます。新築マンションが希少な街ですね。

向かいの品川区なら1000万安く変えそう。

577
供給過剰になりたくても土地が無し。
どこかを壊さなければ新しく作れない。ここみたいに。

向かいの運動場や大学が、高層マンションになってしまう可能性はないのでしょうか？
今は見晴らしが良さそうですが…。

582
民有地よりもその可能性は低い。

＞582さん
私も気になって営業さんに何度も確認しましたが、高層マンションになる可能性は低いそうです。
運動場は区の公園なので、壊して高い高層びるにすることはないと思います。
大学についても移転してきてから10年程度なのでさらに移転することはないと考えれれます。また、低い建物は尞ですが、同様の理由からこの先何十年も立て直しはないと思います。
したがって、眺望については安心でないかと考えています。

このようなリスクも価格に折り込み済なんでしょうね。水害等含め、今後も常時心配の種が周辺に埋まっている立地だからこそ、お求め易い価格であるということ。
どんなマンションにも言えることですが、特にリスクを承知の上で契約すべき物件と感じます。

高層マンションリスクがあるのは
東より南側の土地でしょう。運河は挟んでますが。

584さん
東京海洋大学は10年以上前から同じ場所にあります。ただ、以前は「東京水産大学」という名前でした。それが、越中島にあった東京商船大学と合併して、現在は東京海洋大学品川キャンパスとなっています。ちなみに、旧東京商船大学は東京海洋大学越中島キャンパスとなりました。
東京海洋大学ではさかなクンが客員准教授をしていますね。

585さん
リスク云々ではなく、前の地権者である倉庫会社の社長とのつてで土地が安く購入できたからマンションの価格も抑えられたそうですよ。

561
3月にソニーが一棟借りの品川インターシティC棟出て行ってしまいましたね。

あと、品川インターシティと品川グランドコモンズは全く別の建物ですよ。

＞587
土地を安く仕入れることができたから価格を抑えられた、という表現をデベはよくします。土地の購入額が低かったのは事実なのかも知れませんが、それはあくまでデベの手柄であるわけで、差額をクライアントに還元するなんてことしませんよ。慈善事業ではありませんので。
安いことに関して一見正当な理由をつけておけば、他の理由を勘繰られ難くなりかつお得感を出せて売りやすい。

単なる素人の主観による推測よりはマシでしょう。

事実は事実として、向き合った方がいいのでは？
臭いものにいくら厳重にフタをしても、住んでいる限りずっと目の前に置いてあるわけですから。

十数件物件をみてますが、価格の安いところは、どこも安く土地を買うことができたといいますね。あまり信じていませんが。
そういう物件は住んでからの不安定要素も多い感じがします。
大学が移転する可能性は引くないですよね。都心にある大学でも、少子化の影響で受験者数、入学者数が大幅に減って、採算がとれず大学を郊外に移転するケースは過去にいくらでもあります。

なぜここを買うのかわからん。
品川がいいなら高輪台にいまたくさんタワマン出てる。土地も利便性も学区もリセールも天と地の差だ。
将来、いま東品川にある寂しいマンションと同じになるのは自明でしよ。なのになぜ？
価格だってそんなに変わらんし。

ぜひいいとこ教えてください。
考えが変わるかも。

港区なので幼稚園安い。

弱いな〜笑

だから、同じ港区で比較してみてよ。
例えば港南小学校と白金小学校じゃ凄い差だよね。
ほかは？

坂がなくて楽

食事するとこはTYハーバー一択？
結局コンビニ弁当中心の食生活？
チャリで品川ジャスコ？

確かに歩くなら坂はキツイ。
それだけ？

高輪、白金には運河がない。好みの問題だけど。
朝、カーテンを開けたら目の前に運河があるのが好きなんだよ。
高台が好きなら高輪、白金に住めばいいんじゃない？
交通量の多い道路とコンクリートに囲まれた生活はゴメンだけどね。

ジャスコではなくイオン。古いねぇ。
チャリでなくてもイオンバスでいける。
食事はインターシティで好きな店にいけば。
ラーメン二郎も歩いていける。

翁もあるよ

昨日食肉市場のお祭りへ行ってきました
すごくいいお肉が手軽な値段で購入できて大満足でした。お祭りではなくても
品川駅周辺には何か所か市場直営のお肉のお店があるみたいですね。品川に住んでいる
友人に聞いた所カネカというお肉やさんがおすすめだとか。スーパーで買うより新鮮で
いいかもしれませんね。

恥ずかしいとは全く思わないでしょうね。
敷地の一部が品川区に食い込んでいるＶタワーでさえ、住所港区ですから。

もう完売しそうなのにネガして意味あんの？
ゴミ埋めたてで、汚染されてる豊洲の人かな⁈ww

ネガする人ってきっとつまらないプライド持ってるんでしょうね。

>601

インターシティって大戸屋とかしかないだろ？
で、一押し二郎ってどんだけ貧しい食生活なんだよ。
結局あんたの好きな千葉のジャスコじゃなくて千葉のイオンショッピングセンターに入ってるような店だろ。

いやあ久々ワロタワ

>610
情報を知らな過ぎて、呆れた。
それでは物件比較にならないねえ。

わざわざネガるほど羨ましい物件じゃないでしょ。つまらないプライドってお言葉、鋭いブーメランなのでは。全て事実が挙げられているだけだと思いますよ。
港南住まいで港区アドレスはマイナス要素と捉えていましたが、そうでない方もいるんだと新たな発見をしました。

>港南住まいで港区アドレスはマイナス要素

を『事実』とする根拠を詳しく解説してください。

>611

具体的に示してみな。
全部チェーン

>614
やはり情報不足なんだねえ。
比較にならないから今度は周辺住民さんに名前を変えたか。

>615

変えてないよ。
同じ思いの人が多いんでしょ。

まあいいや
オフィス街の簡易食堂で港南生活を満喫しとけ。

行きつけの飲み屋？味の北海道。ププッ

ヒマなネガも居たもんだ、年収低そう…

家の近くで飲みに行かねーよな

わざわざ複数でネガるほど羨ましい物件、が事実なだけだね。

>613
解説を要求されるとは思いませんでした。
例えるなら、住所録の上では東京都民とされるあきる野市在住の方の侘しさを私は背負いたくないということです。
この辺は個人の感覚なので、気にされないのであればそれでもいいと思いますが。

真っ当な欠点を指摘されただけなのにヒマとかバカとか、およそ社会人とは思えないご発言ですね。
こちらの物件に相応の方々が入居されるようです。

客観的に見て良い物件だと思うけどね。
ウォーターフロントのメリット、食肉市場のデメリットそして価格をそれぞれを勘案して

複数のデメリットを抱えているが、我慢できる人にとっては良い物件、ということでOK？

港南の中でも南端。橋を渡れば品川区。

港区でも品川区でもどっちでもいいです。
昨日、食肉祭り行きました！少し気になっていた存在のところでしたが行ってみたらイメージがかわりました！！来年も再来年も行きたいと思いました！クィーンズ伊勢丹も見ましたが野菜も魚もお肉も売っていて（しかも安かったです）生活するのに何も問題ないことがわかりました！クィーンズ伊勢丹はお酒の種類が豊富でしたよ！マンションは4Fを作ってるところでした！

>626
落ち着いてください。
良いところも悪いところも挙げて、みんなの検討に役立てるのが本サイトの目的です。
盲目的な意見はポジ・ネガ共に有意義でありません。

通りすがりだけど、ネガティブの書込みが必死すぎるなあ
ここの物件は運河沿いでいい立地だと思うよ
ちなみに海洋大学は移転しないよ

610
品川Zサイド地区の東洋製作所跡地になにができるんですかね。

やっぱりここの運河側買うべきだったかなぁ。
70平米6000万円は高いと思って見送ったんですが、
最近の中古相場の上昇で今のマンションが少し高く売れそうになってきて
頑張るべきだったかと思いはじめました。

593です。
久びさきてみたらすごいことなってますね。
ネガにこれだけ言われるとは。
ポジ側がスネにキズあるけど、ほっといてくれスタンスなのがちょっとがっかりです。

結局港南が勝てるところは品川駅からフラットアプローチなとこだけですか？

東側と南側に水辺があるというのはめずらしくていいですね
豊洲にも水辺の物件がいくつもありますがなかなか決めきれずに探し続けてます
ここは駅距離に注意ですかね

>633

高輪台のマンションってそんなにいいか？
プラウドとルフォンみたけど、大通り沿いだし周囲もきれいじゃないし眺望もねえ（プラウドの隣りのビルからみせてもらったが）。

結局価値観の違いでしかないと思うよ。
資産価値としても、高輪台周辺はタワマン建ち過ぎで期待できるとは思えないんだが。。。

>641

たしかに。高輪台の狭小タワマンはオフィスビルみたいでさびしいよね。

道路はどうかな。旧海岸通りと桜田通りという幹線道路に双方面しているけど、トラックは旧海岸通りがおおい。
土日は双方交通量すくない。

街は昼間は港南もいいけど、夜がねー。
高層ビルもあるけど食肉市場と下水処理場、あとちょっと遠いけど火力発電所とか大規模施設がおおくて、高架も複数あって、「アキラ」が出てきそうな感じ。
川崎の工場街や、根岸の産業道路沿いをマシにした感じかな。高速で上からピュッと眺める分にはきれいだけど、毎日眺めてどう思うだろう。

でもまあ今はいいのよ。発展途上だから。
一番心配してるのは、未来永劫工場街のままじゃないかなということ。いま大注目されてる港南の再開発はすすむけど、これら大規模施設が有る限り雰囲気は変わらないのでは？
それにこの辺は港南の中でも開発の余地はない気がする。
あと1,2本タワマン立っておしまいでしょう。

街並みについては同じ埋立地でも大規模施設のなかった豊洲に負けるとこかな。
豊洲を買うつもりはありませんが。

立地は変えられないので、リスクはヘッジすべきかな？

先日プラチナ通りに建設中のタワマンMRに行ってきたが、
支持層が地表すぐ近くにあるので、タワマンなのに杭がいらないんだと。
よほど地盤が良いんだろうけど、逆に杭のないタワマン、なんか怖い。

ごめん間違えた。
>622 →>643 だった。

北品川駅に向かう途中の坂の下にスーパーができる様ですよ。北品川商店街の人に聞いたので
確かな情報だと思います。品川駅へ行くより、人も少ないしそこへ行ってしまった方が
早いかもしれませんね。ただまだ全然店舗もできていないので先の話だとは思いますが。
北品川商店街ももう少し活気があればいいのですが、いまいちですね。

かなり前の過去レスに、どこかのスーパーができるって話がありましたね。
問い合わせたらガセだった。　

杭のないタワマン怖いってなんか杭の役割を誤解してませんか？

杭はタワマンが倒れないように深く地面にささっているわけではない。縦方向の重量を支えるためですよ。
杭を打たないままやわらかい地盤に建物を建てると重量で沈下します。だから縦方向の重量を支えられる地盤まで杭をうって杭の上に基礎をつくる。表層に硬い地盤があれば杭は打つ必要ななく直接基礎を作ればよい。

杭の上のタワマンの方が怖いよ。基礎じゃなくて杭に建ってるんだから。たまに直基礎が怖いって言うひといるけど、誤解してますよ。

わかってるって。
デベのカタログによくある杭を強調した絵を見てると、地中と一体になってる気がして安心感を感じるってこと。

あれは危ない絵だよね。

杭の層は地面じゃなくて砂みたいなもの。地盤には杭の先っぽしか刺さってないから、杭基礎は砂の上に浮いてるイメージです。。

本日最新版の港区津波ハザードマップが届きました。
ここの場所は防波堤破損、液状化ありの場合浸水するのですね。
特に気になるのは、港南2丁目で一番被害が大きいところでしょうか

隣のビルのＩＧＩＮは何だろうと思い調べてみたらイギンというアパレル会社の
本社の様ですね。前に五反田の方でも看板をみたので何の会社だろうと思っていました。
本社というから結構社員の人の出入りや車などは多いのですかね。
子供がいるので車の出入りなどが激しいとなるとちょっと気になる所です。

井上銀一→井銀→イギン

655さん
津波以外にも色々なのが届きましたね。
だけど、高輪辺りも結構リスクのある物もありました。

イギンは車の出入りそんなになかったはずだよー

そうか、、、
もうイギンを知らない世代がターゲットなんですねぇ
私の世代（50代です）ではフォーマルウェアの定番でした。
建設地を見に行った時、あのイギンかと思いました。

http://coward.m2.coreserver.jp/town/?p=244
天王洲エリア調査報告 2013年10月

ここを見ると、既に4～5階まで伸びてる様子。
早く完成した姿が見てみたいですね。

港南はアパレル多いよね。ＪＵＮも港南だったけどあのビルこわしちゃうんだってね。安藤忠雄設計なのにもったいない。

６６２さん
ＪＵＮのビル壊してしまうのですか！？何年か前にファミリーセールへ行った
けど、すごく安くて人がかなりにぎわっていましたがね。
昔ほどＪＵＮ自体人気がなくなってきているからかな。ＩＧＩＮはフォーマルウェアーの
会社なんですね。私も知りませんでした。

アパレルは海外から船での買付が必須だから昔からこの辺りに多いんですよ。

ＪＵＮの付近はＵＲがタワマンにする計画だそうです。
賃貸か分譲かは知りませんが、港南で現在計画されている唯一の新築タワマン。

賃貸らしいよ

私は普通の形の間取りがいいと今まで思っていたのですけど、ことコチラに限っては正面を向いている80A、変わっていますけどこれが一番コンセプトに合致した位置にあるのだろうなと考えています。

バルコニー側に加えてFIX窓もありますから運河に沿った立地の明るさを十分に味わえるのではないでしょうか。
あとはFIXが西を向いているか東かの違い、この選択だけですね。

>>667さん

FIXが東の運河側を向いている80Bはもう残ってないですね。
FIXが西に向いているメリットは西陽が暑いだけで魅力がないなと思ってます。

でも、遮るものがないから冬の午後は暖かいと思うなー

遮るものがないからこそ、夏の西日はスゴいでしょうね。

80Ａは絶対暑い。対策しないと冬でも暑いと思うよ。
でも対策さえすれば南の眺めはＢよりも良いくらい。
リビングの間取りも実はＢよりＡの方がいい。