オーベルグランディオ横浜鶴見（ベリマチプロジェクト）

>255さん
契約済みです。現地より徒歩7分のマンション（海側）に6年住んでお
りますが鶴見良い街ですよ。
鶴見3物件、新子安1物件、鶴見市場1物件、川崎1物件を見て決めまし
た。住み慣れてるのもあるのでしょうが鶴見便利な街ですよ。当地で
すと、区役所、郵便局、警察も徒歩圏内、ヨーカドー、ジムも近いで
すし、駅周辺に飲食店も揃ってます。CIALでのちょっとした買い物、
川崎ラゾーナ、横浜も近いですし。
羽田まで急行が1時間に6本あり20分弱、飛行機1時間前に京急鶴見か
ら乗れば間に合うので出張族、遠方の田舎に両親住んでる人にはとて
も便利です。
6物件周りましたが、257さんと同じく個人的にはしょぼくはないと思
います。（上を見たらきりがないでしょうが）
契約者の皆様、オプションのキッチン戸棚は付けられましたか。
私は取りあえず付ける選択をしました。

しょぼいとは言いませんが、ところどころでちょっと足りないところがあるかな。分からなければそれまでだけど、分かる人にわかるかも。

>261さん、私はキッチンの開放感が欲しい為付けませんでした！

264さん キッチン戸棚つけなかったのですね。
私はオプション有料なら間違いなくつけなかったのですが、無料オプションでしたので貧乏性から付けました。
ありがとうございました。

確かにオプションだらけの モデルルームを見てるだけだと気づかないのかもしれませんね。
それにそれがしょぼいと感じるかは今の生活と比べてなので、元々大した設備を利用してない人は満足なのではないですか？
標準がどういう設備かわかった上でみなさん契約してるのだからいいではないですか^ ^

２６７さん　ナイスです。

全部必要ないじゃん(^o^)

全体的に設備グレードも低いが、特に天井高が低くて圧迫感を感じる。
高さ制限があるところに無理して詰め込んだものから、階高が低く、クッションチックな直床にしても天井高が低くなってしまっている。
設備なんかよりこういう基本構造のほうが重要じゃないかと思う。

>269
要不要ではなく、他の標準より劣ってるのに
価格はお得で無い、ってのが問題ってことでしょ

マンションの問題ではなくて、生活する人の問題かもしれません。必要とするのであれば付ければ良いし、必要で無ければ付けなくても良いし、みなさん個人の判断です。でも、何があって、何が無いのかは知っていた方が良いと思います。特に二重床やスプロップシンク、共有施設など後からでは、どうしようも無いものもあることは確かです。割り切るにしても事前に承知しているのと、そうでないのとは大違いと思います。

キッチン吊戸棚のオプションは無償になりましたよ。
我が家は開放感を重視し付けませんでしたが。

どう考えてもマンションの問題でしょ。

必要があるかないかは全く関係なく、同じような
価格帯なのに他のマンションでは標準のものが
ここではオプションになってるから割高だよって話。

>272
話の論点が全く違います。

２７４さん　要約すると「損」と言うことですか？

なんかみんな気になってんじゃん。2期で契約予定だけど抽選かな？

２期の販売状況が残り２棟の販売を占う目安になると思うのですがいかがでしょうか？
３棟完売までまだまだ先が長いような気がします。
じっくり考えても良い物件と思っています。

20m制限地区で階高を3m以上確保すると6階建になるが、ここは階高を削って7階建にしているでしょ？
そうすると7/6倍の戸数を作れる。
つまり、1戸あたり安く作れるはずなんだよね。

２７８さんの言うとおり安く作ったはずなのに、しょぼいとか、割高とか、言われているのはなぜですか？

高さ制限をクリヤーするため、直床になってしまったのですね。

279さん
①鶴見エリアは土地の価格が割高です。アベノミクスやオリンピック効果により②資材や③職人の人件費が高騰しています。
因ってこれらのトリプル要素で価格は高くなっていますが、本来はもっともっと高くなるところを仕様などを下げることにより物件価格を抑えています。

ですから、最近やこれから出てくる物件は、価格が高いのに仕様などが低いものが多い為、違いを良く比較したうえで決断が必要です。

具体的には、
1.階高が低い物件の増加。低い天井、直床。
2.窮屈なランドスケープ。敷地境界線ギリギリに建てたり、自走式駐車場作れるスペースに住戸棟を建設。
3.住戸面積を狭くして戸数を多く。
4.設備や仕様の見直し・低下・オプション化。
5.建設工期の延長による人件費削減。

これら対策のマンションが増えていますので、良く見て比較してください。割高でしょぼいと多くの物件が言われてきています。良い住まい探しをしてください。

割高な理由はこの土地の前の持ち主である千代田から、他のデベがびっくりするような価格で落札したこと。
最近の建築資材の高騰や人件費の増加は、他の物件でも同じなので、やはり落札価格が販売価格に反映されているのかと思います。
そこに私は自分のお金を出したくないと思っただけです。
設備や仕様にお金を出したいですよね。

千代田の財務諸表を見てみました
固定資産売却益として17億計上しています
他に固定資産で処分したものがあるかわからないので推測になりますが、仮にこの17億が全てこの土地の売却益だとすると、単純に553戸で割ると1戸あたり307万になります
307万安かったらもっと売れてたんだろうなと思います
妙にリアルな数字になったので、当たらずとも遠からずかもしれません

２８１さん２８２さんご丁寧な回答ありがとうございます。自分も勉強してよりよい物件を探して見ることにしたいと思います。

1戸あたり307万って、そんなに安いんですか？
ふつう契約の値段の土地代って半分くらいだと思うんですが・・・

土地代が307万ではなく割高な部分が307万てことですよ
1戸あたりデベが高く買った部分307万程度余分に払うということです
実際この物件、300万安かったらみんな買ってるのでは？

どうりで。３０７万くらい高いと思ってたよ。

この物件に決めるのは再考の余地ありと判断しました。

第2期販売開始まだかな～

１階が多く売れ残っているみたいですが何か問題があるのでしょうか？ご存じの方がいればお教え頂きたく。

上階層が早く売れるのは当たり前。

契約者の方は水害の少ない上層階を選択出来るお金持ちが多いのですね！

水害？いつの話してんの(^-^)

水害の心配が無いなら１階は半地下にして７階を確保したうえで２重床にすればもっと評判が良くなったかも知れませんね。

半地下じゃなくても1階はダメだよ。
http://www.city.yokohama.lg.jp/tsurumi/life/security/bosai/tsurumimap....

ここと鶴見小学校中学校の場所は浸水想定だけでなく浸水実績もあるんですね
1階はやめた方がいいかもですね

色が見にくいのですが、０．５メートル～１メートルの浸水域でしょうか？

待っていれば１階はバーゲンセールになるのかな？みんなが希望している値段で買えるかも？

確か1F2Fの狭い部屋は3000万円代の広告を打つため何部屋か売り止めしていたと思います
欲しいタイミングと合えばいいでしょうが、逆に考えるとそんなに下げない気がします
1mの浸水想定なので1mだと溺れますね

オーベルグランディオ横浜鶴見の契約者専用スレを立てましたので、よろしくお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/404834/

鶴見川って昔に比べてキレイになったよね。川底のヘドロを回収した為だろうね。

浸水より、液体化の対策足りるか、気になります。また、6強の地震どこまで耐えられますか。

液状化のこと？
液状化へこのマンションがいくら対策してもこの辺り一帯ほ液状化の危険性あるのでそれを良しとするかどうかですよ

液状化が気になる方は内陸へど～ぞ(^O^)v

３０６さんの意見に賛成！内陸の他物件の検討をお願いします。

液状化は勘弁して欲しいです。
やはり上の階で契約でしょう！

液状化は下層階だけの問題では無くてマンション全体の問題になりますので勘違いしないで下さいね。

事前対策が難しなら、万が一発生の時を考えるしかないかな、保険で？

このマンションは液状化してもいいよという人専用です！

納得しました。

山側のオーベルにしたら？消費税5％だし液状化の心配はないんじゃないの？

液状化コメントで煽られてますね。
杭をたくさん打てば大丈夫だよ。

契約済み戸数はどれくらいか知っている方はいますか？

102です。

杭をたくさん打てば大丈夫なのはこのマンションだけ
この辺り一帯の液状化はいくらここに杭を打ってもどうしようもない

要するに、周辺一帯に水が噴き出し道路がデコボコになり電柱が傾き水道管やガス管が破損すると言うことですね。駐車場も杭を打っていないのが普通だから使えなくなりますね。

液状化にいつまでもこだわる方は内陸へど～ぞ(^O^)v

液状化なんて気にしない、平気だという人だけど〜ぞ(´Д` )v

オレ全然平気！2期応募するぜ！

１期販売が小分けで明日登録終了の４次まで進んでいるようですね。

４ＬＤＫの面積ですけどこの面積で３ＬＤＫというマンションもありますよね。
と考えるとここは狭いのかなと思ってしまいますが、部屋数優先という立場もあると思います。
価格的妙味があるのならＯＫなのだろうと。
鶴見のそこそこの利便性とそこそこの現地と近さ。
バランスは悪くないですよね。

>323
約８３㎡で３ＬＤＫの物件は少ないと思いますよ。

2期販売開始が2月に変更になりましたね。

２月に変更になったのは理由があるのでしょうか？

売れ行きがあんまりなんじゃないですか？

人気物件と思っていましたが、そうではないのですか？

第1期で半分以上売れたから人気あるんじゃないの。

５５３戸の半分以上と言うと第一期で２８０戸ぐらい売れたのですね。残り半分があるとは言え良い部屋は急いだ方が良さそうですね。

第1期とは先に竣工する180戸分ですよ！

１期でアリーナテラス１棟分１８０戸も売ったのですか？
２期コンフォート１棟、３期でブリーズ１棟、それぞれまるごとですか？
ギャンブルですね。

102戸売れて半分以上という事ですよ。

現地見てきましたが3棟とも工事しているんですね。電車の音も気にならないですし、国道からも離れていて静かでいいですね。多少高くてもいい感じでした。

３３４さん　ここを高くても買える経済力があれば、ここを選ばなくても他に良いところがいくらでもあるような気がします。参考にいままでのレスを良く読んで考えてね。

他を探してますが、ここより良い条件と思えるマンションが鶴見区内では見つからなかったです。
川崎は高いし、新子安はちょっと、、。
起こるか起こらないかわからない液状化を心配するより、普段の利便性や快適性の方がよっぽど大事だと思います。
万が一、液状化が本当に起こってしまったなら、ライフラインの復旧まで耐えればよいだけ。
それでも1Fは水害が怖いですが。

液状化や水害の被害は一時的なライフラインだけじゃなくてマンション全体の資産価値や修繕費にもかかってくる問題なのよ。
気の毒な話だから不適切だけど、震災時に液状化の被害を受けた場所の不動産価値がその後どうなっているのか調べてみて。

また、水害、液状化問題に戻った。

契約済みさんの考えが？

最新の販売状況を教えて下さる方はおられませんか？

少し前のレスの307万円の話は読んだ方がいいよ
ここが何故この価格なのか、一度冷静になって考えるべき

今度も価格問題に戻るのですか？

面白いことがあって、
土地値段調べて、鶴見は約30万/m2
一部屋約40m2未満ので、大体1200未満/部屋

建物はいくらするの

３４３さん　意味がよく分からないよ

言い換えると、下記のように見んな持っている土地の値段が試算できますよ。

土地の単価30万/m2　x 1つ部屋の面積40m2

このマンションの問題は価格と災害だからしょうがない
契約済さん、それに勝る魅力を逆に教えてよ

答え：潜在的リスクのすべてを理解していたわけではなかったが、我が家を買う判断を下したこと。

買いたい人は皆さん仰るリスクも考慮して購入するんだから、そのリスクと釣り合わないと判断する人はとやかく言わず購入しなけりゃいいと思うんですがね～。

>>349
そうそう。どうぞここよりいいマンション見つけて買って下さいて感じですよ。

>>337
なんでわざわざディスる書き込みしてるの？

高いだのリスクありだの何だかんだ言っても、わざわざ書き込む位、気になる物件なんでしょうね。それか、他社の営業マンか。

後悔しないようにとか、被害者を増やさないためにとか、そんな意図なんじゃないでしょうか？まぁ、よくわからないですが、悪いことも書かれている方が、後で、知るよりいいですよ。それらを踏まえて上で、メリット、デメリット、総合的に判断できますから。私は、消費税増税後、多分、需要が幾分減少すると思うから、どこか売れ残り物件が発生し、格安になるのを待ちます。それに、所得税減税、20万って、そんなにお得感を感じない。増税後の方がお金戻ってくる可能性が高いから、もうちょっと情報を集めながら、待ちます。

これからこの物件を検討する者なのですが、販売状況やこの物件の良いところ、注意する点などをお教えください。

>>354
まずはここまでのレス読みましょうね(^_^)

ここのライバルマンションてどこになりますかね？

迷わず、プラウドシティ新川崎、マークウイング川崎でしょう。

鶴見エリアのナイスのプレジデントステージとふすみのステーションコートじゃないの。

豊岡とここでは立地が違いすぎるw

それからここは来年引き渡しだから住宅ローン控除20万でなく40万では？

川向こうのリストレジデンス鶴見カレンコートを忘れないで下さいね。