パークタワー東雲ってどうですか？ Part17

管理費は駐車場料金当てにしてないのかな？

駐車場は6割稼働が前提です。まあ、埋まるのでは？

そのような稼働率が設定されている事自体が問題じゃないか。
6割以上の分しか修繕積立に回せないって事？
普通は駐車場収入はそのまま全部積立金でしょ。

駐車場稼働率前提とかも知らないなら問題だとか騒ぐなよ。きちんと計画を調べてそのうえで指摘しろや。
ほんとネガは憶測とか思い込みでしか語れないんだよな。

ここは駐車場利用率50％切っています。

調子良かったのは1期1次まで。
それ以降は冷静なる契約者は車所有しないか売却予定が大半を占めているんだよね。

デベは絶対に教えてくれないと思うけど、質問の仕方を変えればファジィな返答の中に真実を見出だす事ができますよ。

MRにすら行ってないネガが駐車場利用率が50%切ってるとかよくそんな嘘を平気で書くよね。

>>324

憶測なんか書くななんていう愚痴では
検討者は全く納得できないと思うよ。
ちゃんと反論の根拠を示さなきゃ。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

327さん、本末転倒な煽りはやめて50%切ってるというソースを出してはどうでしょうか。

そうたよね。

＞326さんも50％を上回っているという証拠を持って語ってくださいな。

>327
結局、知らないから教えて下さいってかw
MRいってきな。
ネガでも暖かく迎え入れてくれるよ。

切らないというソースを示せばいいじゃん。
問題提起した側に根拠を示せというのは
反論の根拠が示せない裏返しだと感じる
検討者も多いと思うよ。

1期1次でギリギリ50％を上回ってたんだよね。
さて、その後の契約者さんはどうなんでしょうか？

>331
この場合そのロジックは当てはまらないですよね・・

先に数字をだしたのは325さんですし、純粋に325さんが書き込まれていることが事実なのかどうか気になります。
事実ということであれば、根拠を示すことは簡単なハズですし。

希望で50%なら、間違いなく50%は切るでしょう。
それに、入居後は、徐々に車の保有は減るのが今の情勢だから
やっぱりヤバイねココ。
さて、ココの営業さんはどんな安心できる根拠を示してもらえるのかな。

真実はデベに聞いても正確な所は教えてくれないかと。
デベが8割方利用申し込みがありますよって返答してくれるのであれば安心かもしれないね。

重要事項で、今時点の稼働率を要求した方がよくありませんか。
少なくとも3期にもなっても50%を切っていたら
私なら契約はお断りする。

都内の会社員40才未満の平均車所有率と、こちらのサラリーマン契約比率を計算すれば50％は切りますよね。

物件価格が安いから契約するけど、その割には管理費・修繕積立金が高いのは明白な事。コストを削るとすれば、月間2.5万円以上かかる駐車場使用料を削る事、それ以外に年間平均30万円以上はかかる車の維持コストを減らす事じゃない？

>>336

ちゃんと根拠を示す義務があるという根拠を示してもらえませんか？

まあ、居住戸に対して50%の車保有ならいいけど、
駐車場台数の50%を切るようだと、ちょっとそんな
危ないマンションに長くは住みたくないなぁ。

まさかネガさんはほんとに自分の思い込みをあたかも客観的事実であるかのように書いて検討者を騙そうとしてたとは。

ちゃんと検討者のために書いてくれてるのかと思っていましたがもう信用ゼロです。

>338
昼間書き込んでた維持費高い高いネガさん？
なんで車所有コストを削ってまでマンション買わなきゃいけないの？
この人はタワーマンションの標準的な維持費を知らないのかな…

もうここって変な間取りか割高物件しか残ってないね。
１次はそこそこ安かったらしいけど、この金額だしてまでこんな辺鄙なところに
買おうと思う人の気がしれん。まぁ普通は安くても買おうと思わないが（笑）

検討者をだましているというならその根拠を示さなきゃ。
騙していると断定するくらいだから、当然、根拠を示す義務がある。
でも、今まで出てきた事ないんだよなぁ。

他のスレのネガとは違って昔からこのスレのネガは桁違いに頭が悪いですね。頭が悪いからといって嘘を書き込むことは許されませんよ。嘘を書かない限りは放置しておきますが。

じゃ買わなきゃいいだけ。検討してないなら消えろ。

ネガのコメントうぜぇ。同じことばっか繰り返し、まるでオウムだね。

要は買えない人がネガになるんだよ。管理・維持費が高いと感じる＝買えない人＝モンスターネガになる。

345
おお、典型的なポジ出ましたね。
何の情報も無く汚い言葉で罵るのが特徴。

>343
Wコンや他のキャナル住民まで侮辱するするのですね。

汚い言葉を多用して都合の悪い情報をごっそり管理者に削除してもらうのが
ポジの常套手段だから、また、その手を利用したね。

若い会社員の一次取得者が多いというのがこちらの特徴ですね。

今までの賃貸暮らしで車を保有していない層が多いという事です。
何故ならば、そもそも都内の賃貸専用マンションは専用駐車場を用意している所は多くなく、サラリーマンにしては近場の駐車場の月極め料金が高く、距離もマンションから離れた所にしかなく、大変不便な事が多く、車を所有する方が少ないのも事実。地方と違って都内は車所有比率が極端に低い。

賃貸で無駄な料金を払うなら、マンションを購入した方が月々のコストを減らす事ができるという前提で資産に変えて行く事を目的にマンション購入に動くサラリーマンは多いでしょう。
ターゲットとしては価格が安いタワーマンションという事でこちらを選択する方は多いと思う。

そうゆう層にとっては、車を手放してもタワマンを購入して住みたいという願望は強いのかもしれませんね。

つまり、車所有率は低くなるのは当然でしょう。

で、結局50%切ってるというのは嘘だったということでOK？

機械式駐車場の料金を管理費や修繕積立金に回すとか下策ですよ。
駐車料金は別途プールしておかないと機材更新時期にどうにもならなくなる。

ポジさんて営業の方ですか？
それともすでに契約しちゃって値下がりを食い止めようとしてる方ですか？
本当に検討している方なら色々な意見があるな～って思う位だと思いますが。
でも>346みたいな＊＊が同じ住民になるなら検討中の方も離れていくと思うので
言葉づかいは気をつけましょう。まさか実はネガの人だったりして（笑）

結局、50%というのが、何の50%かも不明で
維持費リスク高いのではという疑問に対して
何の根拠も得られなかったという事でＯＫだと思います。

修繕積立金は特別会計。つまり別途プールですよ。

ＭＲ行けばわかるよ！

ｗｗｗ

で、50%切ってます、というのは嘘だったんですね？

352が典型的な妄想だねｗ
いかようにもストーリーは作れる。根拠となる事実を添えれば説得力あるよ。

＞325及び、＞338、＞352で指摘したとおり、車所有率は50％は切っております。

これからの検討者は皆車所有者でいらっしゃる事を祈るばかりです。

車所有でない方は今一度検討すべきかどうかを自身を全体の立場に置き換えて考えてみるべきだと思う。

358

嘘だとはだれも根拠を示せなかったので
50%を切っているという心証が強くなったという事かな。

明日も雨か・・・

かわいそうに。

車2台使えるとありがたい！（笑）

オリンピック決まったらこの地域も影響あるのかな？

駐車場2台分利用できれば
個人所有の車と会社所有の車が置けるのでありがたいです。
温かく迎え入れられようとは思いもよらなかったですけど。
将来は遊びの車も置きたいですね。

＞338の
「都内の会社員40才未満の平均車所有率と、こちらのサラリーマン契約比率を計算すれば50％は切りますよね。」

キャナル仕様のマンションの駐車場はガラ空きです。
都内のマンションの駐車場は全てガラ空きです（笑）

40歳未満って、限定してもらっては寂しいです。
50代で買い替え派なので。
40代、50代もいることをお忘れなく。（笑）
そうなるとどうなりますか？

>367
都内のマンションの駐車場は全てガラ空きです。

あのー
全てと言い切るとまずくないですか？（笑）
渋谷区ですが、足りないので敷地外を借りてます。
うちのマンションは調べてませんね？（笑）

続けて書き込みお許しを。

自分は会社経営です。
購入者が全て会社員と決めつけるのはいかがなものでしょう？
しかも40才未満との限定。
60代の経営者もいれば、30代の経営者もいます。
もっと納得の行く統計を参照いただけると説得力があります。

オリンピックは東京で決まりそうですね！
決まったら豊洲あたりの工事車両が増えることは確実。
しばらくは煩いでしょう。
この辺りのマンションも注目度上がるのでは？
開発が進み、住みやすい街になって行くのを期待しています。

370さん
自分は会社員でないから、ネガ
さんの統計の
n値に含まれていないので
納得がいかないと主張をする以上
あなたは購入者な訳です。
なら営業に聞いて、その情報を
アップしてもらえませんか。
その方が、ネガさんも納得します。
そうすりゃ簡単なのに、いつまても
ネガにくってかかってるので
検討者も都合の悪い情報なのかな
と思うよ。

三流の大学にも偏差値70の人がいて、その方が私の事を計算からはずさないでくださいと言っているような感じですね。

n-1で考える方法がベターでしょう。

某芸能人も買ったみたいね。
お笑い芸能でちょっと有名。最近、出産した。

>372さん
私はだいぶ前に決めましたので、参考になるかわかりませんが
クジになりそうか聞いたことがあります。
その段階では6割は超えていました。
できれば2台分借りたいと言ってるのも私です。
免震タワーで車も守られるのでイイですね。
SKYZと迷いましたが、こちらの引き渡し時期が早いのでこちらにしました。
一生ものとは思っていないので購入するとはいえ、そのうち飽きたら住み替えます。
パーキングの使用率が5割でも6割でも気にしていません。
使用率が6割を超えるまで決めないって、あり得ない話です。
そんな人は、結局どこも買えないでしょう。

>374
なかなか例えがうまいですねぇ
あなた様こそ偏差値70以上ありますよ。
ところでパーキングの問題さえ解決されれば
ここを購入するのですか?
ここをご覧になっておられることからして
気になる物件なのですね？
あなた様のような方にここを購入していただき、
役員になって監視していただきたいですね。
お待ちしています。

やっぱりここは三流大学並みってことか。
自分は日東駒専なので、妥当なところか。

>361
その逆もまたしかりで、駐車場利用予定者が全体の5割を切っているという明確な裏付けもないんですよね・・？
結局どうなんですかね？？

ここは、全戸数に対する駐車場の設置率は55%ですので、5割ぐらいがちょうど良いかなとは思いますが。


ガラ空きも困りますが、満車状態で空車待ちというのも良くないですよね・・

計画上は駐車場契約4割未満でも不足にならないようになってるからそれほど悲観することもないのでは？

ネガはウソでもなんでもいいからネガりたくてしょうがないんです！誰かが反応してくれれば御の字。

ここに住んだら駅からの帰り道、どこで買物してくるのでしょうか？
辰巳駅前なんてコンビニ１つなかったし、やはり遠回りしてイオンですかね
イオンの店舗入り口まで歩いて５分かかったので・・・

そうゆう時は豊洲から帰ればいいんじゃないですか？

豊洲から１６分も歩くのは厳しいですね～
実際はホームから地上へ出たり、信号に引っかかったりで２０分は楽にかかりそうですね

こちらのタワーパーキングは超高層で電気代、メンテ費用等で莫大な維持コストがかかります。
4基で年間5000万円、1基当たり1250万円のコストくらいになるでしょう。

それを賄える台数×駐車場使用料を計算すればわかる事です。

辰巳駅前にパルシステムがある。
豊洲から16分は、マンションまで。
イオンはもっと近いし、信号は1つしかない。

豊洲から建築現場経由でMRによく行ってましたがそれほど遠くは感じなかったですね。
途中豊洲寄りに捕まると長い信号がありますがあとはイオンまで無いですしね。

利便性が高いって、自画自賛するけど、結局はジャスコに近いってだけなんだよね、ここ。

ここの修繕積立金を国土交通省ガイドラインの20階以上の平均値(206円/m2・月)と比較すると、約1万円/月 高いです。駐車場加算を考慮すると、約8千円/月 高いです。

その金額を払う価値がこのマンションにあるかどうかは各自の価値観でしょう。

(上記金額算出の前提条件)
・70m2の部屋を想定
・30年間合計金額を月割にして比較
・合計金額は現在の長期修繕計画より算出
・駐車場加算額は以下を適用。簡易的に占有面積ではなく部屋数で算出。
14165円(4段ピット)×80台÷585部屋 = 1937円/月

387

年間5000万円ですか。ある意味、これも豪華設備ですね。
それはさておき、月額25000円としたら167台で賄える。全部で320台だから52％相当。デベの「6割稼働」は安全をとって言ってるから、所有状況からすれば、全く心配ないじゃないか。
安心だね！

>384
買い物の程度にもよりますが、388さんも書かれている辰巳駅近くの生協スーパーか、あとはほぼ帰り道上と言える場所に、キャナルコートのファミマとドラッグストアがありますよ！

>390
ファミリーには、そのジャスコが非常に便利なんですよ。
自転車で豊洲も直ぐですし。
あと、キャナルコート内にあるカフェもいいです。
ケーキやプリンも美味しいんですが、西の野菜が売ってるんですよね。

コープは１年(?)後なくなるらしいよね｡｡｡｡
イオン行けば済む話だけど駅前に小さくていいからスーパー出来たらいいなぁ｡

今時免震超高層タワーでそのガイドラインの平均値程度の修繕積み立て費の物件はないですし、古い物件は積み立て費を必要総額に合わせて計画的に値上げをしていない（分譲当初の安い積み立て費の水準のままの）ものもあるので、平均値はなんの役にも立たないです。

電車通勤の方は豊洲駅5番出口からまっすぐ歩道橋渡るとイオン2階入口です。
約10分って感じでしょうか。
辰巳駅からイオン寄って買い物するより良いように思います。
雨なら駅直結シエルで買い物して5番出口のタクシー使うと傘が無くても濡れる事はないですし。

コープの代わりに文化堂あたりが来るとありがたいんですが。
ここができる頃には、辰巳駅利用者がさらに増えてるから、
スーパーは需要あると思うんですよね。

スレ違いだし下らない事なんだけど気になった事があるのでレスさせてもらいます。

イオン≒ジャスコっていうのは知ってるけど、もうジャスコって言わなくない？イオンをジャスコって言ってる人がいるけど何故でしょう？

ジャスコがイオンになったのってほんの2〜3年前でしょ。

どっちでもいーじゃん。

>397
指摘が全く的外れです。
平均値が役に立つ指標であることは間違いありません。
少なくともガイドライン読んでから指摘して下さい。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

ガイドラインが何の役にも立たないのです。
と言っていた人の主張が
参考程度のものではあると
ガイドラインを認める人により
否定されたんだからいいんじゃないの。

>406
指摘されている内容は理解したうえでの投稿です。
修繕積立金が具体的な数値の比較もなく高い安い が投稿されていたので、比較対象として投稿しました。

今、各マンションで長期修繕計画が違うという当然の一般論に意味があるのでしょうか？
お詳しい方のようですし、ここの修繕積立金が高いか安いか、他に具体的な数値で比較できるのであればぜひ提示して下さい。

こんな建物にめり込んだ巨大なタワーパーキング抱えてるのに、安いわけなかろうに。
だからタワーパーキングなのに高めの２４０００～２６０００円とかの駐車場代金を徴収して修繕に回してるんだよ～
もっと安い駐車場代金にして稼働率が低い時は、今のままでも十分高い修繕積立金がさらにバカ高くなってしまうんだよ。
デベは売る時にはバカ高い修繕積立金だと売りづらいでしょ。
どこのマンションも管理組合は苦労してるんだよ。

何度も恐縮だけど、東雲のUR賃貸で駐車場23000円だからね。たいして高くない。

それって平置きの値段じゃないの。

オリンピック来たら、晴海と有明に抜かれるかな？

ただ、選手村や競技場ができたところで、それほど変わらない気もするし、街としては、東雲の方が引き続き上かな？

悩ましい…。オリンピックの確定まで待たれる方、います？でも、オリンピックって、だいぶ先なんだよね。確定したとしても、殺風景な街がしばらく続くのか…。

412

有明はともかく。。。東雲が中央区晴海よりも上って認識ですか？公示地価は倍違うけど。。。

先着が1戸増えてるね。29階の70As。
ここって1期か2期1次には売れてたはずだけど今更キャンセルなのかね。
オーナーズスタイリングもやっただろうに。よくわからん。

そもそも、タワーパーキングが4基も要らなかったのです。3基で十分かな。
そうすれば台形にしなくても良かったのにね。

今更1基減らす訳にもいかないから、入居後は車所有運動でもやって、できる限り空きを減らすように努力した方が良いかもしれませんね。

余った駐車場はジャスコに又貸しすればいいよ。

>415さん
うーん・・どうなんでしょう。
わたしは377さんとは違う人間ですが、営業さんに聞いた際、入居予定者のうち6割程度が駐車場を使用すると回答していると伺いました。

少し時間が経ってますので若干状況変わってるかもしれませんが、ここの駐車場設置率が5割強ですので、最終的に利用者が多少減っても、ほぼほぼオンラインなのかなぁと勝手に思ってたのですが・・

なんで検討すらしてない外野からいろいろ言われないといけないのかね。

別に契約者さんに対して言っている訳ではないのですが。

今週末もまたMRの予約が埋まり始めていますね。他の湾岸物件が集客に苦労している中で健闘中ですね。