プレミスト葛西

79ですが、価格が高いというのは、坪当たりの単価がべらぼうに高いということです。
坪230万ぐらい～300万ぐらいのレンジになるかと思います。
正式価格では多少変動するかもしれません。
坪300万は都心寄りだと当たり前の坪単価ですが、葛西でこのレンジは見たことがないです。
葛西にこだわりのある人以外は、都心部寄りの同ランク物件を検討するのではと思います。

最高額でいうなら、葛西でもっと上はあります。
最近だと、プラウド葛西の最上階が7千万超えてましたが、広さが90㎡以上でした。
わずか74㎡足らずで7千万を窺うというのは、非常に強気だなーと思います。

無謀な価格設定なのか、葛西のポテンシャルを引き上げる一石となるのかは興味深いですが、
真剣に購入を検討する層にとっては勘弁してほしいというのが本音です。

希望の条件のいい部屋を先におさえるか、部屋にこだわらず売れ残りを期待して値引きを待つか、
ここを検討する人には悩ましいところだと思います。

営業の傾向
・営業は高飛車で自信満々な感じ。
・予算が低めだと、その予算ではうちは厳しいですよ、頑張る気がないなら他へどうぞとさらっとあしらわれるらしい。
・競合物件については、最初にデメリットをがんがん提示してきて、うちのほうが上とアピールする傾向がある。
・西葛西のレジデントプレイスの営業と同様に、上から目線で売る気まんまんという感じ。
　知り合いも概ねそう感じたらしいので、そういう社風なのか？
・知り合いの話も総合すると、ここの営業は、レジデントプレイスの営業と同じく、
　→自社物件の場合：「客が気にする」メリットをやたら強調し、デメリットをやりすごす
　→競合物件の場合：「客が気にする」デメリットをやたら強調し、メリットをやりすごす
　を露骨にやってくる。営業サイドの都合で話すので、話していてかなり疲れる。
・レジデントの営業もひどかったけど、こっちのほうがより高飛車な感じがした。これは私の主観ですが。
・価格表は、最初の訪問者には価格検討中と伝えて簡単には見せない方針みたい。
　→予算も含め、色々と値踏みして、確実に買える見込み客と判断した時点でやっと提示してくれるようです。
　→買えない客に下手に見せると、あまりの高さにドン引きし悪評ばらまかれるのを心配してるのか？
・営業に誘導させずに、自分たちで判断して決めるのが大事かな。

ちなみに、うちは駅近優先で、線路の騒音や部屋のグレードには目をつぶります。
価格の高さや営業の質の低さも、割り切るしかないかという感じです。
ただ、上層階へのこだわりを捨てて、売れ残りを待って安く買うという戦略もありかな。
営業は、今後葛西駅周辺で出ることはない希少物件で購入希望はがんがん集まってるので、
売れ残ることはないですよと、自信ありげでしたけどね。
第1期の売れ行きが気になりますね。

営業もこのスレ見てると思うので、少しは反省して、誠実な接客を心掛けたほうがいいと思うよ。

営業の傾向のおまけ

・一番の競合のプラウド葛西については、どの営業さんもデメリットを色々と挙げてくれるので
　知り合いの分とあわせて営業トーク参考として書いておききます。
　→プラウドは第2期申込終了で、そちらへの影響はないと思うので。

・プラウドを検討している客は、だいたい下記のどれかに不安を持ってるので、
　そこに乗っかってダメ出し（→）したあと、プレミストの優位性（⇒）をアピールしてきます。
　そこを鵜呑みにするのではなく、☆のように色々な角度から検討したほうがいいと思います。


　→小規模マンションかつ機械式駐車場なので管理費、修繕積立金が高い。
　　⇒プレミストは中規模、共用設備最少、自走式駐車場なので、適正な額が見込める。
　　　☆それはその通り。
　→全戸南向きとうたっているが、南に高いマンションがあるので、低層階は日あたり悪い。
　　⇒プレミストは南東角地で東向き低層でも日があたる。
　　　☆プラウド低層は正午前後の日当たり悪いが、朝夕は一応日はあたるみたい。
　　　　プレミストはすこし南にふれた東向きなので、日照時間は午後1時ごろまで。
　　　　ただ、低層階だと、病院などに遮られて午後1時までの数時間のみ当たる感じなので、同じようなものである。
　　　　また、南側の部屋は日当たり抜群だが、高いマンションが南側にあるので、南側低層階はその影響があるかもしれない。
　→両隣を高いマンションに挟まれており、角住戸は圧迫感がある。
　　⇒プレミストは南東角地で、西側も建物がないため、圧迫感がない。
　　　☆プレミストの角住戸と比べるとその通り。
　　　　ただ、プラウドの角住戸とプレミストの同じぐらいの広さの中住戸を、同じぐらいの階でくらべると
　　　　プラウドのほうがずっと安い。ということは、プレミストで中住戸を選ぶよりも
　　　　プラウドの角住戸選ぶほうが壁側の部屋や風呂場に窓のある分通風面でメリット大ではないか。
　　　　一方で、上層階ならプレミストのほうが眺望は抜ける。
　→両隣のマンションに、焼き肉屋、居酒屋などの嫌悪施設がある。匂いや騒音が懸念される。
　　⇒プレミストの周辺にはそのような店はない。おちついた場所。
　　　☆たしかにその通りだが、かわりに東電の鉄塔、１階の店舗（コンビニという噂）、線路の真横
　　　　という嫌悪施設がある。どっちもどっち。電車がない分プラウドのほうが静かかな。
　→北側に駐車場があり、商業地域のため将来なにが建つかわからない。ビルかもしれないし風俗店もありえる。環境悪くなる。
　　⇒プレミストの周りには、そのような空地はない。
　　　☆概ねその通り。ただし、北側なので日当たりにはあまり関係ない。裏だしそんなデメリットではないかな。
　　　　プレミスト周辺も、商業地域、近隣商業地域のため、将来的には建て替えで眺望、日当たりが悪化する可能性はある。
　　　　まあ空地のほうに先に何か建つ可能性のほうが高いかな。
　→葛西駅のメイン改札が環七渡って反対側のため、プレミストよりアクセスが少し悪い。
　　⇒プレミストは実測で徒歩２分の近さ。
　　　☆その通り。雨の日も、近くまでガード下を通っていけるのは嬉しいな。
　→諸条件の悪さから、抑え目の価格で売り出さざるを得なかったようだが、それでも１期では売り切れず、販売に苦戦している。
　　プレミストのほうを高く評価してこちらに流れてきているお客さんが多い。
　　⇒だから、値ごろ感あってもプラウドのほうがお得とはいえない。プレミストのほうが断然お勧め。
　　　☆プラウドの管理費高いというのは事実。
　　　　でもその他はいうほど差はない。冷静に判断しないと。
　　　☆価格帯からするとプラウドは坪220万～270万のレンジで、プレミストの坪230万～300万と比べると割安。
　　　　また、販売価格自体も、最上階の7000万以外はプラウドブランドの割には値ごろ感がある。
　　　☆プレミストの販売価格の割高分と、プラウドの管理費・修繕積立金の割高分（30年分ぐらい）を比べると、
　　　　トータルコスト（販売価格＋管理費・修繕積立金（30年分））については
　　　　プレミストの中住戸70㎡とプラウドの70㎡角部屋なら相殺できるレベルではないか。
　　　　プレミストの南側住戸と比べると、プレミストのトータルコストのほうがはるかに高い。
　　　☆そう考えると、プレミストとの比較なら、維持費高くてもプラウドも悪くはない。
　　　☆でも、プレミストの上層階なら、眺望抜ける、日当たり良しとメリット大きいから、そこから判断するとプレミストかな。

・プレミストと悩んでプラウドに申し込んだ人は、維持費の高さはそれほど気にしなくていいと思います。
　トータルコストでみれば、プレミストのほうが高くなる気がしますので。

営業の傾向のおまけ　その２

・プラウド以外の競合についてや、価格の高さ等については、駅近の希少性、資産価値の高さで押し切ってくる。
・あと、葛西・西葛西界隈では、ダントツの高額物件なので、ある程度のランクの選ばれた人しか
　買えないみたいな言い方をしてくる。個人的には、そんなおだてなくてもと思った。　
・ガーデンズ、レジデントプレイスについては小さい子供のいるファミリー層がメインターゲットで、
　プレミストは子育てがひと段落ついた層やDINKS層など、ある程度所得の高い資金に余裕のある層が
　ターゲットのため、客層のレベルが違うというアプローチをしてくることもあるみたい。

・とにかく、競合物件のデメリットをすごく調べあげているので、近隣の他社物件も検討している人は、
　先にこちらのMRに来るとデメリット探しの参考になります。
　他社物件の購買意欲がなくなる危険性もありますのでご注意を！

葛西おめでとう

すごい長文。

まるで会話を録音してたかのような記録ですね。

気持ち悪い

あなたが誰か特定されますよ。

詳細ありがとうございます！

そんな考えだからどこも買えないんだよ笑

フラッグシップって決めつけが笑える。駅前タワーだったらわかりますわ。
というか最近のマンションは全て設備や建具がチープだよね。
どこ買ってもオプション追加、リフォーム等しなきゃ
ダメな。我々を満足させる葛西周辺のマンションは
今までどこもなかったな。立地がいいところで
好みに合わせてお金をかけるしかないですな。
地元葛西では買うなら立地のいいここかな〜。

駅前のアトラスです。
高層階は電車の音、気になる人にはうるさいです。
私はすぐに慣れましたがベッドルームには防音対策、住んでから、あとからしました。
逆に低層階は東西線自体の防音壁があるため
全く気になりません。あくまでも私個人の感想ですが。
アトラスは現在空きがないのでこちらに入っての確認は出来ないと思い書き込みしました。
ここは空きが出て売り出すとすぐに売れてしまいます。立地のせいでしょう。
ちなみに車の騒音は全く気になりません。静かです。
プレミストとは違いますが高層階の眺望はスカイツリー側、ディズニー側、観覧車側と最高です。
うちもプレミストの買い替えを考えましたが、、、
価格に反してオプションぬきにしてのチープさは否めません。
でも、とにかく立地面はオススメです。
飲食店、２４時間スーパー、コンビニ、銀行
駅超近ドアtoドアの短縮時間 駅前住みはやめられません。

コンビニじゃなくて、スタバでも作ってくれないかな～

コンビニでいいなー。
結局、何が入るの？
セブン？ローソン？

セブンイレブンです。

セブンイレブンですか。
1番好きなコンビニで嬉しい。

私もセブンイレブン大好きですよ。
素人的な考えなのかもしれませんが、立地、外観さえ良ければ、部屋の中はどうにでもなるのかな？と思っています。
オプションで好きなように変える事もできますし、いらない装置が標準で付いて高くなるよりは、自分好みに仕上げていけるのはうれしいなと思っています。
全戸一緒に工事するわけではなくなってくるので、その分割高になるとは思いますが。

立地、外観が良いのはリセールバリューの点から良いことだと思います。住むという点から考えると、お金をかけて幾らでも好きなようにリフォームすればいいという考えもありますが、普通のサラリーマン家庭からすると、この価格帯なら標準仕様でもっと充実した設備が欲しいと考えてしまいます。
価格に対する期待度が高すぎるんでしょうか？予算が潤沢なら、そんなこと気にしなくていいんでしょうけど。

公式で全タイプの間取りが公開されてました。

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/plan.html

全て3LDKでおおざっぱな価格帯は以下。
上層階の眺望抜ける部屋は一段と高いプレミア価格住戸のようです。

Aタイプ（70.31㎡） 北側角住戸（5000～6000）
Bタイプ（65.361㎡） 中住戸（4500～5500）
Cタイプ（71.40㎡） 中住戸（5000～6000）
Dタイプ（74.64㎡） 南側角住戸（5300～6800）

参考になるかな？

Dの中～上層やA～Cの最上階付近は地元の金持ちの節税対策の購入が多いのかなー。

販売開始が当初予定より伸びてますねー。

価格の割り振りは、東～南のリビング側の道向いの建物より上の眺望抜ける階から数百万あがるようです。
また、Dタイプは南側の11階建てのオープンレジデンシャル葛西より上の階は完全に眺望が抜けるプレミアム住戸ということでさらに数百万上がるようです。
南側の眺望は最高でしょうね！

駅近なら日当たりはどうでもいいという世帯なら、狙い目は低層階ですねー。

しかし、5千万後半以上を余裕で買う層と、低層階をギリギリのローンで買う層でコスト意識が違いそうな気がする。
こればっかりは、入居して管理組合が結成されてみないとわからないなー。

本当に駅の目の前なんですなね。このマンションは建っている位置からして、下の階は遠慮したいところかな。
外の騒音が気になります。人通りの他、車も通行が多いと思いますし、休みの日に自宅に居るのなら、上の階の方が静かでいいのかな？と勝手なことを思っていますが。

間取りごとのチェックポイント
・玄関はAとDはクランクで良いが、BとCはリビング丸見えでプライバシー性が低くなる。
・A～Cは下駄箱に分電盤、マルチメディア機器を設置するので下駄箱が狭い。
　Dは室内の収納に設置のため、下駄箱をフルに使える。
・BとCはエレベーターに隣接しているので外廊下のプライバシー性が低くなる。
・また、エレベーターの振動や音も気になる。
　Bは収納と浴室で緩和されるので多少ましだがCはメイン寝室の真横なのが気がかり。
・A～Cは外廊下側の洋室のエアコン設置スペースが外廊下側に配置される。これは田の字である以上止む無し。
・A～Cは田の字間取りなので、リビングまでの廊下が長い。
・ただし、浴室の入り口は廊下に面しており、リビングインではないので、プライバシー性は保たれる。
・部屋やリビングの形はバルコニー側はアウトフレームで良いが、外廊下側の洋室内に大きな柱が入ってる。
　敷地に余裕があるんだし、外廊下をもう少し広げて柱を外に出す配慮があってもよかった。
　その影響で外廊下側の室内の窓側に低い下がり天井ができている。
・A,B,CではLDの扉をキッチン横に配置しているので、本来廊下のデッドスペース部分がLDの帖数に入っている。
　よってLDの実質帖数は2帖ぐらい減る。
・A,C,Dは横長LDで採光よし。
・BはLDをそのまま使うのは狭い。よくありがちだが、あまりに狭いのでここだけLDではなくLDK表示にされている。
　キッチンの分（3帖程度）を引くと9帖程度。
　キッチン横の廊下分（2帖程度）を引くとLDは実質7帖程度。洋室2の壁を解放して、実質2LDKとして使うことになるだろう。
　販売上、低価格3LDKにしたほうがファミリー層に受けるのだろうか。
・Dは全室窓に面しているが、A～Cは中洋室あり。最低限の仕様（エアコン用の冷媒管）は備えているが、通風面ではマイナスか。
・Aは角住戸なので、中洋室にせず壁際で窓設置でもよかったが、線路真向いということで断念したと思われる。
　そのかわり、Aにはキッチン、浴室に窓をつけている。
　Dも角住戸なので、浴室に窓をつけれたと思うが、そうなっていないのは残念。
・浴室はすべて1418で良い。
・A,C,Dは洗面室のドアは引き戸だが、Bだけ内開きのドアになっており、洗面台に立つ人に干渉する。
　洗面台が廊下の真横に配置されているBこそ引き戸にしてほしかった。少しだけ配置ずらせばそうできるのにね。
・収納はA,Cは普通。Bは廊下収納が充実。Dは大きいウォークインクローゼットあり。
・窓は線路の騒音を考慮して全て2重サッシ。
　ただ、Dのリビング窓だけは通常のペアガラス。線路に平行で、騒音の影響が小さいと考えられるため。
・バルコニーの戸境はコンクリでなくボード。
　A,B間、C,D間のボードは、厚みのあるボードで、かつバルコニー手摺外側に少し出っ張っており、プライバシー性は高目。
　一方、B,C間は薄いボード一枚。手摺側から隣が覗けてしまいそう。
　上と下も隙間が空くと思うので、音の面からもプライバシー性が低くなると予想される。
　ただ、最近は都心の物件でもそのような仕様が多いので、安めの中住戸である以上そこは割り切るしかない。
・店舗用室外機スペースは外廊下側に配置されるので、A～Cの外廊下側の部屋は多少影響あるかもしれない。
　店舗はコンビニとの噂なので、24時間稼働し続けると思われる。
　なお、店舗は入店する業者が購入するようで、かなり前から確定していたとのこと。
　管理組合の運営はどうなるのか？

総合すると、Dが一番良い。高いのも納得。
Aはまあまあ良い。線路に一番近いことを気にしないならあり。
B,Cはマイナスポイントが多いが、価格帯からしょうがないか。
Bのほうが価格が抑えめな分割安感あり。

詳しい分析ありがとうございます
自分でもわかっていた部分がありましたが
こうやって書き出されてみるとそれぞれの間取りのメリットデメリットがよく判ってきますよね

店舗ってテナントではなくて買い取りみたいな感じなんですか。
管理組合にも関わってくるのでしょう。

チラシ掲載の間取りが変わりましたね。
AタイプとCタイプの間取りに変わり、Dタイプが外されました。販売がプッシュしたい（比較的人気がない）間取りなんでしょう。

高いが条件のいいDタイプと、一番狭く条件は良くないが収納性が高くて安いBタイプに人気が集まってるようです。

申し込み登録も来週末には始まるようですが、AタイプとCタイプだと抽選になる確率は低いかもしれませんね。

113ですが、Webで公開の間取り図についても、Dタイプのみ未公開になったようです。プレミスト葛西さんのホームページだけでなく、スーモなどのサイトでも全てA～Cタイプだけ公開に変わりました。
条件のいいDタイプと比べられると売りにくいんでしょうか。見込み客がほぼ付いたので外した可能性もありますね。

販売の戦略はあると思いますが、一度全ての間取り図を掲載したあとに、意図的に一番良いDタイプを外すのは、選択の幅をコントロールされているようで検討者としては何だかなあって感じがします。

安すぎるな〜。もっと高くていいんじゃないかな。

葛西でこの値段は高すぎでしょ。
これならもっと都心寄りに案件ありますよ。

時期的に値段が上がってきてる感はあるけど、ここは葛西の他のマンションに比べて、ちょっと割高だよね。
都心寄りも選択肢の1つだし、もっと好条件探すのもありだし、室内のオプション充実させるのもありだし。
ただ、全体的に消費税駆け込みもあって、選択出来る案件も減ってるのも事実。材料費や人出不足も言われてるから、これからはこうした割高のマンション増えるんだろうな。

申し込み前に少しは値下げするでしょ！

第一期での値下げはないと思います。
２月の段階で、半分以上の部屋は見込み客がついたようなことを言ってましたし、まずは当初の価格設定のまま販売開始すると思います。
プレミストさんは、立地のいい土地をかなり高値で落札し、コスト回収の為当初は強気の価格で売り出すというやり方をよくするようです。竣工間際まで残ったら割引するみたいです。
ここも駅近で、割高でもいい部屋をおさえたい検討者が多数いるようですので、まずは強気の価格で押してくると思います。

駅前は結構、朝などは通勤の人で混み合うでしょうね。
以前、知人が住んでいるので遊びに行っていましたが、駅から少し離れたエリアは戸建てが多く、自動車で行動する方が多かった。
治安がよくなくて、自動車をよく荒らされるとこぼしていました。

超駅前にこだわるなら、プレミスト側がいいよね。ちょっとしたことですが、駅中央口からみて、環7はさんで向こう側より断然良いです。
駅近なら、今ならプラウドかルネサンスですかね。
プラウドの方がルネサンスより随分近い。
周辺環境や他条件も加味すると、それぞれ一長一短。
ただ、葛西も値上がったよね。大手デベが建て始めたせいか、オリンピックのせいかよくわかりませんが。。。

モデルルームで、ローンシミュレーションと共に固定資産税の試算を提示されましたが、一番広い74㎡の部屋で13万ちょいでした。駅前なのに以外と安いんですね。

固定資産税13万は安いですね。
私は1月ごろに、同地区のプラウドとルネサンスで固定資産税想定額聞きましたが、プラウドで27万、ルネサンスで17万。プラウドは商業地域、ルネサンスは住居地域で路線価など差はあるのでしょうけど。
それにしても差がありますね。何処かに注意書きはありませんでしたか？

122です。
ローンシミュレーション資料確認したら、日割り額と書いてありました。確か3月末引き渡し予定なので、4月～12月分なのでしょうか。1年分だと17.6万位ですね。それでも20万いかないのは安いと感じます。

123です。
おそらく、第1種住居地域・近隣商業地域であることと、それ以上に56戸あるので、1戸あたりではその位なのかも。
プラウド29戸、ルネサンス24戸でした。やはり戸数も大事ですね。

なるほど、用途地域と戸数でかなり差が出るんですね。

あのー、プレミストの固定資産税はもっと高いですよ。
124さん、ローン試算書の固定資産税（初年度日割り分）は減免措置込みの額です。
当初5年間は半額となりますが、6年目以降は倍になります。

プレミストの試算だと、部屋の広さに応じて本来は年に31万弱～35万強の固定資産税となるようです。
124さんのケースだと、本来の固定資産税額は35万強です。
建物の償却分や地価の上下で若干の変動はあるものの、マンションの建物価値の減少自体は非常に緩やかなので、5年後以降もそんなに変わらないと思います。

私もローン試算書を見たとき想像より安いと思い、本当に駅近でこの額なのか何度も確認しました。
営業さんからはこの額で間違いないと回答がありましたが、減免措置のことは一切説明はありませんでした。
もしやと思い、こちらから減免措置込みの金額か確認したら、言い辛そうにその通りとの回答がありました。
その後すぐにフォローがあり、試算額は多目に見積りしており実際はもっと安くなるとのことでした。
また、固定資産税が高いのは悪いことではなく、資産価値が非常に高く良いマンションである証拠なので逆に安心してくださいと謎のフォローもありましたよ。

123さん、プラウドの固定資産税額は減免措置を考えない1年分の試算額との説明でしたよ。
減免措置込みで安く見せると後でそれを知ったお客さんが騙されたと感じるので、高くても試算した全額を正直に見せているとのことでした。そこから半額の減免措置と引き渡し日からの日割り分が入るので、実際に諸費用で清算する額はもっと少なくなるとの説明でした。また、プラウドでもプレミストと同じく多目に見積りしていると言ってました。
減免措置込みで安く記載してそのことを説明しないのは、大手では通常ありえないと思う、、、とも、ちくりと言ってましたけどね。

ルネサンスは減免措置を考えず1年分で計算して17万との試算だったのでしょうか？
減免措置ありで17万ですと、本来は倍の32万となりますし、3月末入居の日割りで17万だと本来は23万弱となります。

プラウド葛西スレの250～270あたりで固定資産税について議論されていましたが、大雑把にいうと土地の評価額の按分（地価×敷地面積÷戸数）＋建物評価額の按分（建物評価額÷戸数）です。（正確には戸数ではないですがそこは割愛）
土地の分は上記按分+小規模住宅用地の特例で1/6の減額を考えるとたいした差はありませんし、建物分はルネサンスは耐震等級2を取得しているので建物価値は逆に高いような気がします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/362389/res/250-270

もし正味で17万であれば、どこで差がでてるのか興味がありますね。

122,124です。ほんとに30万越えるんですか？かなり高いですねえ。
毎月3万の上乗せは、永住を考えるとためらいが出てきそうです。う～ん。

駅近マンションを買うにあたり、月30万前後の固定資産税を負担と感じるなら購入はやめておいたほうが無難です。駅近の割高価格のローン＋維持費＋固定資産税で首が回らなくなる可能性が高いと思われるので。
価格は割高でも駅近は資産性が高いからとギリギリのローン組むのが一番危ないですよ。万が一収入が減ったときのリスクがでかすぎます。

これはプレミストに限らず、どこの駅近物件でも同じことです。もちろん、駅遠物件や郊外物件よりは賃貸、売却はしやすいですが、高額ローンを組むリスクヘッジとしては弱いです。
繰り返しになりますが、資産価値という言葉を過大評価しローンを頑張って組むのは危ないですよ。
かなり余裕を持って買えて維持できる人でないと厳しいと思います。