プレミスト葛西

>人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

1504 6790万
1404 6590万
1304 6440万
1204 6290万
1104 6260万
1004 6230万

プレミアム部屋の購入者がプレミスト葛西の利益を支えています。
しかし、プレミアム部屋はすぐには買い手は付かないと思っていたけれど、まさか高い順から大人気で完売するとは思わなかった。
Dタイプの値下がり期待してたけど、無理だった―。葛西の金持ちをなめてましたわ。

>>165
こんなに細かい情報ありがたいですね。
でもここの物件はこんなに高いんですね。というか１０階以上は６０００万円を超えるんですね。
下の階に差を付けないとね。もう階数でお金持ちかが分かってしまう。
知ってしまうと、ちょっとね～。
どのみちローンでしょうけど。それともキャッシュかな。

Dタイプは、9階も6千万円越え。。
Dの8階でもABCの最上階より高い。。。
金持ちしか買えませんね。

こちらのマンションの検討者は葛西周辺にお住まいの地縁のある方が大半のようです。その中でも、Dの高層階は地元の地主さんなどが相続税の節税や子供を住まわせるために購入しているとのことでした。

Dの最上階付近は、プロジェクト発表会のころから購入希望者が確定してたとのこと。その頃でも、参考価格で6千万後半と提示していたようなのですが、相場より遥かに高くても買うというのはやはり地縁なんでしょうね。

Dの上層階とBの下層階は特に要望が多かったようなので、抽選多かったのではと思います。私は抽選会は行かなかったのでどこが何倍ということまでは確認はしてませんが。

第一期先着順が6戸に増えてますね。Aタイプ2戸、Bタイプ3戸、Cタイプ1戸ですね。

元から先着順だったAタイプの最上階とBタイプの3階以外に4戸増えましたが、ローンキャンセルでしょうか？それとも、次期販売分を前倒しで出したのかな？

第2期の販売開始予定は6月下旬です。そこに向けて第2期検討者の方へ情報共有します。
サンプル階における住戸タイプ毎の第1期の販売価格と予定価格の差分です。
第2期の値ごろ感を掴むのにご活用ください。

凡例
・部屋番号　第1期販売価格（予定価格）：予定価格との差分

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501 5740万（5990万）：250万down↓
・1301 xxxx万（5810万）：第1期未売出（第2期以降で200万程度downか？）
・1001 5570万（5720万）：150万down↓
・ 801 xxxx万（5540万）：第1期未売出（第2期以降で±ゼロか？）
・ 601 5290万（5290万）：±ゼロ
・ 301 5090万（5090万）：±ゼロ

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502 5160万（5430万）：270万down↓
・1302 5080万（5250万）：170万down↓
・1002 4990万（5090万）：100万down↓
・ 802 4860万（4860万）：±ゼロ
・ 602 4790万（4790万）：±ゼロ
・ 302 4590万（4590万）：±ゼロ

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503 5550万（5770万）：220万down↓
・1303 xxxx万（5590万）：第1期未売出（第2期以降で180万程度downか？）
・1003 5390万（5430万）：140万down↓
・ 803 xxxx万（5260万）：第1期未売出（第2期以降で±ゼロか?）
・ 603 5190万（5190万）：±ゼロ
・ 403 5090万（5090万）：±ゼロ

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504 6790万（6790万）：±ゼロ
・1304 6440万（6440万）：±ゼロ
・1004 6230万（6230万）：±ゼロ
・ 804 5890万（5890万）：±ゼロ
・ 604 5590万（5590万）：±ゼロ
・ 404 5490万（5490万）：±ゼロ

全体分析
・A、B、Cの上層階は当初の予定価格から大幅にdown。中～下層階は予定価格と同額。
・価格調整状況から考察すると本物件の大半の見込み客の予算上限は中～下層階の金額（5000万前半）と予想される。
・そのため中～下層階の検討者は値下げしなくても買うので予定価格を維持。
・一方で上層階は要望書に対する実際の申込意思の感触が悪く大幅な価格調整で引き止めたが見送りが多かったと予想される。
・Dは全ての階で予定価格と同額で価格調整なし。人気の高さが伺える。
・葛西の相場を遥かに超える割高な価格設定のため客付けが心配されたが、結果的には一番申込登録が多かった。
・葛西といえども、良い部屋にはお金を惜しまない検討者が一定数はいるようだ。

今後の展望
・基本的には第1期と同じ傾向の値付けであろう。
・A～Cの上層階の価格調整により共稼ぎ夫婦が無理すればなんとか届くレベルとなった。そのため低層～中層の検討者が予算を引き上げて上層階に流れる可能性はある。
・さらなる価格調整は当面ないだろうが上層階の要望書が多数集まれば第1期より高めの値付けにしてくる可能性もある。

夫婦の両働きの給与の合算で銀行の融資が通過するかが問題だと思います。
会社の信用力などによっても影響がしそうです。
審査の基準にもよりますが、マンションを購入するのは大変な気がします。

五千万越えるとローン審査絡みで検討者は限られてきますよね。。。
年明けのプレ参考価格ではABCの最上階が六千万、五千五百万、六千万程度と聞かされていたので、それから比べればだいぶ価格を落とした印象です。上の部屋だけでなく全体的に下げて貰えると嬉しいのですが。
Dの売れ行き見ると、Dをあと二、三百万高くしてそのぶん他の部屋を安くしても良かったんじゃないのかなあ。

>>171さん
>>172さん
価格データと的確な分析をありがとうございます。
中～下層階も値下げしていただければありがたかったのですが、上層階が高すぎたせいもあってか申し込みが多かったのでしょうね。
良い部屋にはお金を惜しまない層は、どなたかが仰っていたように地主さんが購入されているという事で納得してしまいました。

こちらは販売開始を遅らせ過ぎだった気がします。当初の予定通りの１月中旬売り出しで今の価格ならもっと売れ行きは良かったのではないでしょうか。割高感が先行したので、プラウド葛西やルネサンス葛西に流れた層や、西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスに流れた層、その他の東西線沿線の他の物件に流れた層が結構いそうです。
場所は良いのでじっくり売れば竣工前には完売しそうですが、もう少し全体的な値下げを期待したいですね。第２期の売れ行き次第だと思いますが無理かなあ？

第一期先着順の物件概要が更新されましたね。６戸のうちAタイプが１戸売れて、残り５戸のようです。第二期の先出しではなく、全て第一期の売れ残りのようです。Bタイプが3戸も残ったのは以外ですね。

第一期先着順の残り
販売戸数 5戸
一戸当たりの専有面積 65.36m2(3戸) 70.31m2(1戸) 71.40m2(1戸)
販売価格（税込） 4,590万円(1戸) 4,860万円(1戸) 5,080万円(1戸) 5,190万円(1戸) 5,740万円(1戸)

Aの15階、Bの13階、8階、3階、Cの6階ですかね。残ってるのは。

ABCは現時点ではあまり人気ないですね。

角部屋で風呂、キッチンに窓のあるAの人気が低いのは以外ですが、次のような点が影響しているのでしょうか。洋室１の窓が線路側に面している（二重サッシだが防音換気口ではない）、メイン寝室の洋室１が6帖なく狭い、洋室２の窓がアルコープで奥まっており少し暗そう、洋室３が行燈部屋、全体的に収納が少ない（奥行のあるウォークインクローゼットもない）、東向だが角部屋ということで少し割高。あとは玄関ドア前の防風板もないですね（アルコープがあるのでBCに比べればましですが）。それをふまえて価格に納得できればというところでしょうか。

Cの上の階が大幅に下げているのは、主寝室の洋室１がエレベータに隣接というのが影響しているのでしょうか。上の階ほど、エレベータのモーター音や振動の影響があるといいますし。竣工済みなら、影響を確認して安心できるんですが。あとは、洋室１、洋室２についてはアルコープなしで外廊下に直に面しているのもプライバシー面から気になりますし、部屋の形で柱の影響が大きく出ているのも気になります。また、洋室３は行燈部屋ですし。その他、外廊下のドアの前に防風板がないのもいまいち。バルコニーの仕切り板が薄いのも気になります。

Bの上の階もCと同様に大幅に下げてますが、エレベーター隣接のせいでしょうか。Cのように洋室に隣接ではなく、廊下や浴室への隣接なので影響は小さいと思うのですが、懸念する人が多かったのでしょうか。こちらも、玄関ドア前の防風板がない、洋室１がCと同じく外廊下に直に面している、柱の影響が大きい、洋室３が行燈部屋、バルコニーの仕切りが薄いなどが気になります。ただ、廊下の収納が非常に多いですので、収納面ではそこまで不便は感じないかもしれませんね。また、価格的にBの上の階を買うか、Cの下の階を買うかは悩ましいところですね。

予算に余裕があり、上記デメリット、特にエレベータ隣接を許容できるなら、目線の抜ける上の階のほうがリセールバリューが高そうで、一方上下の価格差が小さいので、より上の階を選んだほうがいいかもしれませんね。

その他、２階、３階について完成イメージ図を見て気づいたことですが、バルコニーがガラス板でなくタイル張りのコンクリなんですね。道路側からの視線へのプライバシー面への配慮でしょうか。その替わり、風通しと採光が悪化しそうです。これはトレードオフですね。また、デザインの影響だと思いますが、２階のABCD全てのバルコニーの境は大きな仕切りができており隣が覗けないので、プライバシー確保の面でとてもいいですね。逆に、３階はABCD全てのバルコニーの境が薄い仕切りになっており、AとDの他の階がプライバシー性高めの外に出っ張った厚い仕切りになっているのに比べ、隣を覗き込みやすくなっていますね。デザインよりプライバシー確保のほうを優先してほしかったですね。
また、住戸の間取詳細図を見ると、Dの３階の南側バルコニーの西側の壁が空いており、線路や店舗駐車場の音が他の階に比べすこし聞こえやすいかもしれませんね。
そういった面を考えると、３階は少しマイナス面があるので、ぐーんと値段を抑えてほしいところですね。

ざっと見た感じ、ABCは色々とマイナス面はありますが、駅近のメリットと価格面も加味してどうかというところですね。リセールバリューは住みやすさより立地が最重視されるので、将来のリセール前提ならとりあえずデメリット無視でも問題ないかもしれませんね。

プレミスト一之江は高額設定で誤爆したけど、葛西ならこの価格でも妥当な感じですよね。下町にしてはやはり高めに感じますが･･･。それとも値引きを考えての価格設定なのか？
しかしダイワハウスの社割は10％と聞いたので関係者さんがうらやましいです。

>>176
無理。頑張れよ。

ダイワってそんなに社割あるんですか。羨ましい。
価格が価格だけに大きですね
こちらの価格面では最近の葛西と思えば普通では？
なんか全体的に上がってきている感があります。

この辺りは外食が楽しい。
最近おしゃれで美味しいお店も増えてきたように思います。
以前はカジュアルなお店だらけだったんだけどネ

物件概要が更新されましたね。
第一期先着順5戸は動きが無いようです。
第二期予告が掲載されましたが、戸数はまだですね。
近隣へのチラシには、第二期は先着順とあったのですが、本当でしょうか。まだ半分以上残ってるのに先着順は珍しいですね。第一期で完売を演出出来なかったので、完売には拘らず、売れるところからどんどん売ろうとの販売方針に変わったのかな？
チラシによるとCタイプ71㎡2階の203号室は4890万予定のようです。2階は目玉価格の部屋ということで、少し下げてきたようです。

公式ホームページに、Dタイプの間取りが復活しました。一番条件が良い部屋ですが、第一期では希望が集中したので、すぐにホームページからは隠されてしまいましたが、第二期では以外と希望が集まってないのでしょうか。
残った9階も6000万オーバー、日当たりの少し悪い2階3階でも5000万前半なので、ためらっている人が多いのかしら？
見込み客で埋まったらDタイプがまた消される可能性もあるので、検討者は間取り画像を保存しておいた方が良いかも。

金額のわりにせまいのが気になりました。
駅から近いですが朝、駅付近、凄い人でしょうね。
葛西だと地上駅だから毎日、平日それを目撃する感じになるのかと思うと。
エントランスホールに江戸切子を使用されているようでけど、江戸切子って高いんですよ。

葛西と聞くと臨海公園を思い浮かべますねー。
ココ、近いですかね。
地図が拡大されていてわかりにくいけど南のほうに臨海公園があるみたい。しかも環七通りをサクッと南下するだけで行けそうだから週末はファミリーで車で遊びに行くというプランもいんじゃないですか。

それと何といってもディズニーランドの近さですよね。
遠方から行くのと違ってその日の天候次第で行くか否かを決定できる近さは魅力だと思います。

でも、ここは高いね

坪単価がとても高いですね。80㎡以上ならまあ納得ですが、一番広くて74㎡なので、狭くて高いという印象が強いです。駅近だからしょうがないのかな。駐車場の敷地をもっと使えば、もう少しゆとりができたのではと残念です。無い物ねだりですけどね。

当初、資金に余裕がないとうちの価格は厳しいと営業に言われた。最近では頭金少しで５０００万を35年ローン組めば家賃並みで駅近に住めますとすすめてくる。とにかく売りたいという感じがひしひしと伝わってくるが、変動金利で借りて金利が一気に上がったら破綻しそうで怖い。周辺相場から１０年たってもほとんど値下がりしないと言われたが、一部の条件の良い部屋以外はそれなりには下がりそうで不安。

物件概要が更新されましたが、第一期先着順は残り５戸のまま動きは無いようです。残りの５戸はAタイプの最上階、Bタイプの上中下、Cタイプの中と、第二期で選べる部屋と比べて条件が悪いわけではないんですが、なぜ一月以上も売れないんでしょうか？特に、第一期で人気のあった価格の低いBタイプが動かないのは以外です。

二期で売り出された割安な２階やDタイプの残りの階に人気が集まっているとは思いますが、他の部屋の希望の入り具合はどうなんでしょうね。MR行かれた方、どのような感じでしたか？

第一期は28戸/56戸売り出しで、先着順は残り5戸。
現時点の成約数:23戸/56戸 残戸数:33戸/56戸
現時点の成約率:41%

平成27年3月上旬竣工なので、あと9ヵ月で33戸は余裕で捌けそうな数ですが、五千万以上を出せる葛西希望者がどれだけ現れるかですかね。
6月下旬予定の第二期でどれだけ出してくるか（購入希望者がいるか）である程度予想できるかな。

駅近なのに、全然売れてませんね。プラウドは早かったのに。

西葛西のレジデントと同じく価格が割高というのが一番の原因でしょうね。
駅近の狭い敷地なので、部屋が狭くかつ価格は割高。とはいえ、条件の良い南側角部屋は超割高でも一番売れてるので、他の部屋の魅力が低いのかもしれませんね。

プラウドも高めでしたけど、うまく価格を調整してきてました。角住戸がこちらの中住戸レベルの価格で、日当たりの悪い階は70㎡4600万台からの設定でしたし。58㎡の部屋は4000万切ってましたしね。あとは、設備仕様も細かい部分でプラウドのほうが上でした。

プラウドの営業さんいわく、プレミストの予定価格があまりにも高すぎて検討から外す方が結構いるとの話をしてたので、当初から現在の価格にしておけばプラウドから客奪えたのにね。

プラウドとプレミストは相対で価格表を交換してると言ってたなあ。プレミストは予定より価格表出すの遅らせてプラウドの価格表だけを先に入手してて、自分達の値付けやMRでのネガキャンに活用してました。でも、年明けにプレミストがバカ高い予定価格表出したら、プラウドのMRでもそれを活用してプレミストの超割高感をアピールしまくってて、どっちもどっちでした。

野村に比べ仕様も低く、ブランド力も違うのに、プラウドより値段高い、なんてチャレンジャーですね。

建物はともかく、立地にそれだけ自信がありますということなんでしょう。

ブランドといったって色々問題起こってますよね。
価格が高いのは立地を一番の売りにしてるからでしょ。
プラウドより高いのは仕方ありませんね。事実そうですから。

隣の高架線がきになるから、土地的にはどっこいじゃないですかね。電磁波で病気にならないのでしょうか？

既出ですが、ここが高いのは土地の入札でぶっちぎりの高値で落札したから。駅前の一等地なので線路そばの騒音、東電の高圧線を加味しても、葛西の相場を越える高値ても売れると事業判断したからその入札額を出したんでしょう。
駅近という立地だけでそれだけの価値があると判断する人が多数いるということですよね。

駅近の利便性をとるか広さや静かさなどの環境をとるかは好みですが、ここ十年くらいはマンション評論家が資産性という視点を持ち込んだため、悩んだら高くても駅近買っとけば問題ないみたいな風潮です。だからデベは強気てすね。駅近マンションは庶民の買える額ではなくなってきています。

物件概要が更新されましたが、第一期先着順5戸は動きがなかったようです。この様子だと、第二期売り出しまでは動きは無さそうですね。

売れ残りが多ければ少数の買いたい人も見送る可能性は大でしょう

ここもレジデンスも考えてほしいものです

次期販売迄に何かしらの提案がなければ葛西地区全体に影響を及ぼすでしょう

ガーデンも足踏み状態の今色々な意味で注目

Dタイプは人気が集中したため早く申し込む必要があったけど、それ以外のタイプは第2期の売れ行きが思わしくないと様子見が続くかもしれません。そうなると、結局は値下げまで待った人が特をすることになりかねませんね。最初に定価でDタイプ以外を契約した方は気が気ではないでしょう。値下げ祭りになったら検討者には朗報だけど契約者は可哀想だなあ。

うーん、やはり高いなと判断される方が多いのか。
そうなんですよね。
都内なので何かしらの音はあるから、線路位ＯＫＯＫと思うということで高めなのか。
価格が下がりにくくはあるかもしれないけれども。。。
ただ普通に住んで暮らして通勤してと考えるなら
駅に近いとそれなりのメリットは普通にあるのかもしれないです。

駅近で価格が下がりにくいといっても、中古で売るとなって、買う方も中古に高いお金を注ぎ込む気にはなれないのでは。
葛西で高値掴みはしたくないかな。

駅近の築十年のマンションの価値が仮に相場の８割とすると、十年前に5000万のマンションは、4000万になる。でも、十年前より相場が2割上がってたら、中古も2割値上がりすると考えると4000万の1.2倍で4800万で売れる見込みとなる。
つまり、買ったときに近い値段で売れるのは、駅近だからというだけでなく、今後もどんどん相場が上がり続けるという前提がある。
坪単価230万～の今の価格が安かったね、駅近でもまだ部屋も広かったねというぐらいの相場にならないと、営業の言うような十年後もほぼ同じ資産価値を保つかどうかは疑問。

ただ、駅近なので売りたいときにすぐ買い手が見つかる可能性が高く、駅遠より高く売れるのは間違いないので、十年後も同じぐらいの値段で売れるとか勘違いしてローンを目一杯組むのでなければ買っても良いかも。最悪高値掴みしても駅近がいいと割り切れる人向けかな。

10年後に上がる？オリンピックのあとは下がる可能性が高いのでは？今の時期に資産価値で買うのは危険じゃないかな。

物件概要が更新されましが、第一期先着順は予想通り残り5戸のまま動きなしのようです。また、第二期の販売が開始され、先着順で6戸出ました。6/21土曜から受付開始のようです。第二期はしょっぱなから先着順にしてきましたが、珍しいですね。100%買う客の分だけ出してきた感じです。

第二期先着順の内訳は、A、B、Cタイプがそれぞれ1戸ずつ、Dタイプが3戸です。さすが人気のDタイプですね。残り4戸のうち3戸に要望があったようです。一方で他のタイプはあまり要望の入り具合が芳しくなさそうです。極端な人気の差がありますね。

第二期はDタイプ9階904号室が6080万、Cタイプ2階203号室が4890万、Bタイプ7階702号室が4830万という価格です。ABCはやはり5000万以下の部屋が売れ筋なのでしょうか。

第一期は戸数は変わりませんが、いつの間にかAタイプの最上階1501号室5740万が売れて、売れたと思われた3階301号室5090万が復活してます。これで最上階はABCD全て売れました。Dタイプの7階と同じぐらいの値段ですが陽当たりより高さ、眺望を選んだのでしょう。5千万後半をポーンと買える層は羨ましいものです。

最上階は売れてしまったですか。販売価格は未定のままになっていますが、もう価格は出ていたのですね。
高いところで、５０００万超えも私には厳しいです。４０００万でもですが。
でもそんなところでも、そこでしか味わえないものもありますからね。買える人が羨ましいですね。

>>209
第二期の追加情報。Aタイプ12階1201号室が5630万円、Dタイプ3階304号室5390万円、5階504号室5550万円という価格です。

人気のDタイプは残り1戸で、2階の204号室ですね。価格は5290万円あたりが予想されます。2階なので冬の日当たりや道路の騒音、排気ガスなどが懸念されますが、大人気のDタイプなので、この程度の価格でもサクッと売れてしまうのでしょうか。

申込の見込めるDタイプが無くなると今後の販売ペースに影響しそうですね。不人気の他のタイプの魅力をどう引き出して買う気にさせるか、営業トークの見せ所ですね。

先週までの販売中戸数
A 第一期 1戸、第二期 1戸 合計 2戸
B 第一期 3戸、第二期 1戸 合計 4戸
C 第一期 1戸、第二期 1戸 合計 2戸
D 第一期 0戸、第二期 3戸 合計 3戸

今週の販売中戸数
A 第一期～第二期 2戸 変動なし
B 第一期～第二期 2戸 2戸減
C 第一期～第二期 3戸 1戸増
D 第一期～第二期 2戸 1戸減

なぜかCタイプが増えてますが、第一期のキャンセル住戸でしょうか。人気のDタイプが完売でないのは以外です。5階504号室が売れて9階904号室と3階303号室が売れ残ったと思われます。9階は6000万オーバー、3階は色々デメリットもあるので、要望者の踏ん切りがつかなかったのでしょうか。

販売強化で8月末までMRのナイター営業をするようですので、今後の売れ行きに期待です。