プレミスト葛西

アトラスは駅前だけど固定資産税高くないとの話ですが、こちらより戸数多くとれてるのと敷地が少ないのも影響してるのでは。こちらは駐車場の分敷地が広いですし。路線価はアトラスの土地が高いのにアトラスの方が固定資産税安いことからわかるように、各種条件がほぼ同一の物件でないと、あまり比較する意味はないと思います。

下駄履きマンションで1階がコンビニはデメリットですか？
と言うか、1階に入る店舗はコンビニだったんですね。公式に何も出ていないので初めて知りましたが
24時間営業の店が入っていれば夜中に必要なものを部屋着で買いに行けて便利だな、、、と感じてしまいました。
セブンイレブンだったら朝から100円コーヒーが買えますね(^^)

コンビニは人によってメリットデメリットの感じ方は違いますが、一般的にはデメリットとされていますね。
コンビニよく使う人や周辺住民にはメリットでしょう。
デメリットは、24時間人が来るので夜中うるさい、マナー悪い買い物客の捨てたゴミが周りに散乱する、夜中に配送車が来てうるさい、空調の室外機の騒音、生ゴミの保管をしっかりしないとゴキブリなどの害虫が発生する ゴキブリは排水管から上階に侵入するので一階が飲食やコンビニなど調理をする店舗は危ない、などかな。

コンビニと公表されたわけではないですが、近隣の方?の書き込みで、周辺住民にセブンイレブンが出店するとのお知らせがあったとのこと。
また、営業さんに、１月頃にコンビニか？と聞くと、その可能性はありますとの答えでした。なお飲食や事務所、保育園、雑貨屋などか？には、それはないと明言してました。
最近では、まだ何が入るかは明かせないが、コンビニだったら便利だし災害時に飲食物を確保しやすいですよー、デメリットではなくメリットですよー、などのポジトークをしてるので、ほぼコンビニで確定だと思いますね。
ただ震災時に報道されてたように、コンビニは在庫を持たないので、震災起こったら周辺住民が殺到してすぐ物なくなると思うんだけどね。

騒音のデメリットに関しては、大きく影響うけるのは南側の部屋の低層～中層階でしょうね。店舗と店舗の積み降ろし用駐車場の位置から考えてですが。

すぐそばに24時間営業スーパーのワイズマートがあるので、コンビニのメリットあまりないと思うんだけど。
セブンイレブンのプライベートブランドがお目当ての人には嬉しいかもね。

駅近はいいですけど、電磁波はどうしても気になるし、葛西でこの値段出すならもっといいとこ買えると思います。

あと1割引だったら適正かな～

まあ土地の入札額が半端なく高かったらしいのでしょうがないですよ。マンションの金額はエリアの相場でなく、コストの積み上げですから。ここは庶民は買うなということでしょう。

販売開始がまたまた延期されるようですねえ。
今度は4月下旬ですか。何度目の正直になるんでしょうかねえ。
高すぎ低仕様で見込み客が集まらず、GWで一気に集客を狙っているのかしら。
当初販売予定は1月中旬だった気がするんですが、なにをどうしたら３ヶ月以上も販売延期になるんだろう？

部屋の間取り変更のプランですが、DタイプのL字キッチンのシンク側の壁をぶち抜いてオープンキッチンにするプラン良いですね。リビングに面する部屋を全てリビングと一体化すれば、凄くゆとりのあるリビングダイニングとなりそうです。
しかし、デベ側で用意する部屋プラン変更に追加費用がかかるのは如何なものかと思います。普通大手は無償では？オーダーメード分は自己負担なのはわかりますが。。。
また、普通は標準で付いてくるような装備がかなりオプション化されてる気がします。
立地はいいんですが、その他の面でかなりコスト削減をはかっていて少し見劣りしますね。

ですが、建物の空間仕様をゆとりあるものにしたり、設備を充実させると、割高な今より遥かに高額になり買い手がつかないと思うので、コスト削減したチープな仕様になるのはしょうがないのかも。
食洗機と床暖房がついているのはせめてもの救いですね。

こちらの物件の資産価値、リセールバリューはどの程度あるのでしょうか。
駅近ということで、少なくとも買い手や借り手はすぐ見つかると思うのですが、買ったときと同じぐらいの価格で売却できるものでしょうか。また、賃貸したとき、そんなこと賃料ではなく実際の諸経費を引いた手取額はローンと相殺できるレベルの物件でしょうか？
営業さんからは、近場の中古物件の成約状況や賃貸時の予想賃料などを参考データとして見せてもらい、アトラスやシティハウスリビオなどは値下がりしてない、むしろ値上がりしてるものもあるという説明を受けました。しかし、それがこのマンションにもそのまま当てはまるのかいまいち確信が持てません。
特に、アトラス葛西などはマンションが安く買えた時期の物件なので買値以上で売れたのではと想定してます。こちらは正直かなり割高だと思うので、万が一の場合こちらの希望額で売れるか心配です。これから相場が上がることを考えれば、そんなこと気にしなくてもいいんでしょうか？
詳し方いらっしゃったらご意見下さい。

今週末いよいよ登録ですね。
私の希望住戸は抽選になるとのことなので、なんとか当たってほしいものです。

上記のことは、私も考えましたが、所詮売却を考えたときの周囲の相場だと思い今悩んでも・・・と思いました。
特に売ろうとも思っていないし。

アトラスが出た当初は高額商品だったようです。
物価が上昇し続けている今だから安く感じるのでしょうね。

大事なのは、このタイミングで買いたいかどうか
私たちにとっては必要です！当たってー

意見失礼しました。

ご意見ありがとうございます。
そうですよね、基本は長く住むつもりで申し込みするので、売却のことを今から心配しててもしょうがないですよね。営業さんが資産価値をぐいぐい押してくるので、そんなうまい話があるのか、踊らされてるのではないかと疑心暗鬼になってました。
高い買い物ではありますが、ここを買いたいという気持ちを優先して申し込みします。
頼むから抽選にはならないでくれと祈るような気持ちです。

資産価値はいまは判断がつかないですが、稀少価値は高いと思いますよ。
アトラス以来、駅徒歩2分は建ってないので13年ぶりですからね。

というか今後出てくるマンションが高すぎる！
オリンピックー！

とうとう待望の第一期申し込みの開始となります。

販売戸数は28戸/56戸です。２月前位の見込みでは確か36戸程度だったと記憶してるので、だいぶ減りましたね。何度も何度も販売延期してたので、しびれを切らして他物件に向かった方や、冷静になったもいるんでしょう。抽選必至と聞かされていたので、競合が減って有難いことです。

でも、比較物件のプラウド葛西やルネサンス葛西との競合も無くなったのに苦戦してるのは意外です。

販売戸数の割り当ては以下ですね。

A:北東角住戸70㎡ 5戸
B:東中住戸65㎡ 9戸 三階4590万円～
C:東中住戸71㎡ 4戸
D:南東角住戸74㎡ 10戸 最上階6790万円

当初の見込みでは、とても高いが条件の良いDと、中住戸で一番狭いが販売金額が相対的に低く廊下収納が充実しているBに人気が集まっていました。それがそのまま反映されていますね。

AとCは当初見込みから半分近くに減ってます。二ヶ月ほど前からDを隠してAとCを集中的にプッシュしてましたが、効果はあまり無く様子見の客が多かったようです。

第一期で抽選に漏れた方とGWのMR訪問客を人気のない部屋に誘導してはめ込めるかが今後の勝負となりそうです。

でも、あと１割安ければバカ売れだと思うんですけど、そうするとかなりの抽選率となりそうなので痛し痒しですね。いい条件の高額の部屋買える方は抽選なしでいけそうなのはラッキーでした。

今回の一番安い部屋でも坪単価232万円、南東最上階は坪単価300万円ですね。葛西の相場も上がりましたね。

しかし、各種手数料やオプションを含めると7000万円越える部屋買える方は正直羨ましいです。眺めとか良いだろうな。

抽選の倍率、結果はいかがだったのでしょうか？やはり、Dタイプで抽選が多かったのでしょうか・・

第１期概要
販売戸数 28戸
一戸当たりの専有面積 65.36m2(9戸) 70.31m2(5戸) 71.40m2(4戸) 74.64m2(10戸)
バルコニー面積 10.80m2(4戸) 10.98m2(9戸) 11.16m2(5戸) 23.70m2(10戸)
サービスバルコニー面積 2.77m2(5戸)
販売価格（税込） 4,590万円(1戸)～6,790万円(1戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 11,900円(9戸) 12,800円(5戸) 13,000円(4戸) 13,600円(10戸)
管理一時金／一括 ： 11,900円(9戸) 12,800円(5戸) 13,000円(4戸) 13,600円(10戸)
修繕積立金／月額 ： 6,700円(9戸) 7,200円(5戸) 7,400円(4戸) 7,700円(10戸)
修繕積立一時金／一括 ： 326,800円(9戸) 351,600円(5戸) 357,000円(4戸) 373,200円(10戸)

最上階４戸は第１期ですべて売り出されたようです。
人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

みなさんお金持ちですねー。

第一期は先着順二戸が残りました。販売戸数をだいぶ絞りましたが、残念ながら完売とはなりませんでした。
売り出し中はAタイプの上層階5740万とBタイプの三階4590万のようです。ローンキャンセルか、それとも見込み客が思い直したのか。

現時点で値引きはあるんですかね？

マンション情報サイトの売り出し情報では、第1期先着順は下記の通り。

Aタイプ 1501号室 5740万円 北東角住戸の最上階
Bタイプ 302号室 4590万円 東向き中住戸の3階

Aタイプの最上階は予定価格5990万円よりだいぶ価格を落としてきたね。
南東角住戸のDタイプ最上階6790万円は予定価格そのままだったけど、その他のタイプの上層階はさすがに当初の予定価格では厳しかったようだね。5千万後半の部屋をバンバン気軽に設定されても、大部分の葛西住民はついてこれないよねー。ただ、最近のマンション値上がりで一年後には当たり前の価格になる可能性もあるけどね。

2階を売り出さなかったのは、第2期以降に目玉価格のパンダ部屋にするためと言ってたので、2階狙いの人はDタイプ含めかなりのお得価格で買えるかもね。

>人気の角住戸Dタイプも、１０階以上の部屋（全て６千万越え）が今期で売り出されてます。

1504 6790万
1404 6590万
1304 6440万
1204 6290万
1104 6260万
1004 6230万

プレミアム部屋の購入者がプレミスト葛西の利益を支えています。
しかし、プレミアム部屋はすぐには買い手は付かないと思っていたけれど、まさか高い順から大人気で完売するとは思わなかった。
Dタイプの値下がり期待してたけど、無理だった―。葛西の金持ちをなめてましたわ。

>>165
こんなに細かい情報ありがたいですね。
でもここの物件はこんなに高いんですね。というか１０階以上は６０００万円を超えるんですね。
下の階に差を付けないとね。もう階数でお金持ちかが分かってしまう。
知ってしまうと、ちょっとね～。
どのみちローンでしょうけど。それともキャッシュかな。

Dタイプは、9階も6千万円越え。。
Dの8階でもABCの最上階より高い。。。
金持ちしか買えませんね。

こちらのマンションの検討者は葛西周辺にお住まいの地縁のある方が大半のようです。その中でも、Dの高層階は地元の地主さんなどが相続税の節税や子供を住まわせるために購入しているとのことでした。

Dの最上階付近は、プロジェクト発表会のころから購入希望者が確定してたとのこと。その頃でも、参考価格で6千万後半と提示していたようなのですが、相場より遥かに高くても買うというのはやはり地縁なんでしょうね。

Dの上層階とBの下層階は特に要望が多かったようなので、抽選多かったのではと思います。私は抽選会は行かなかったのでどこが何倍ということまでは確認はしてませんが。

第一期先着順が6戸に増えてますね。Aタイプ2戸、Bタイプ3戸、Cタイプ1戸ですね。

元から先着順だったAタイプの最上階とBタイプの3階以外に4戸増えましたが、ローンキャンセルでしょうか？それとも、次期販売分を前倒しで出したのかな？

第2期の販売開始予定は6月下旬です。そこに向けて第2期検討者の方へ情報共有します。
サンプル階における住戸タイプ毎の第1期の販売価格と予定価格の差分です。
第2期の値ごろ感を掴むのにご活用ください。

凡例
・部屋番号　第1期販売価格（予定価格）：予定価格との差分

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501 5740万（5990万）：250万down↓
・1301 xxxx万（5810万）：第1期未売出（第2期以降で200万程度downか？）
・1001 5570万（5720万）：150万down↓
・ 801 xxxx万（5540万）：第1期未売出（第2期以降で±ゼロか？）
・ 601 5290万（5290万）：±ゼロ
・ 301 5090万（5090万）：±ゼロ

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502 5160万（5430万）：270万down↓
・1302 5080万（5250万）：170万down↓
・1002 4990万（5090万）：100万down↓
・ 802 4860万（4860万）：±ゼロ
・ 602 4790万（4790万）：±ゼロ
・ 302 4590万（4590万）：±ゼロ

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503 5550万（5770万）：220万down↓
・1303 xxxx万（5590万）：第1期未売出（第2期以降で180万程度downか？）
・1003 5390万（5430万）：140万down↓
・ 803 xxxx万（5260万）：第1期未売出（第2期以降で±ゼロか?）
・ 603 5190万（5190万）：±ゼロ
・ 403 5090万（5090万）：±ゼロ

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504 6790万（6790万）：±ゼロ
・1304 6440万（6440万）：±ゼロ
・1004 6230万（6230万）：±ゼロ
・ 804 5890万（5890万）：±ゼロ
・ 604 5590万（5590万）：±ゼロ
・ 404 5490万（5490万）：±ゼロ

全体分析
・A、B、Cの上層階は当初の予定価格から大幅にdown。中～下層階は予定価格と同額。
・価格調整状況から考察すると本物件の大半の見込み客の予算上限は中～下層階の金額（5000万前半）と予想される。
・そのため中～下層階の検討者は値下げしなくても買うので予定価格を維持。
・一方で上層階は要望書に対する実際の申込意思の感触が悪く大幅な価格調整で引き止めたが見送りが多かったと予想される。
・Dは全ての階で予定価格と同額で価格調整なし。人気の高さが伺える。
・葛西の相場を遥かに超える割高な価格設定のため客付けが心配されたが、結果的には一番申込登録が多かった。
・葛西といえども、良い部屋にはお金を惜しまない検討者が一定数はいるようだ。

今後の展望
・基本的には第1期と同じ傾向の値付けであろう。
・A～Cの上層階の価格調整により共稼ぎ夫婦が無理すればなんとか届くレベルとなった。そのため低層～中層の検討者が予算を引き上げて上層階に流れる可能性はある。
・さらなる価格調整は当面ないだろうが上層階の要望書が多数集まれば第1期より高めの値付けにしてくる可能性もある。

夫婦の両働きの給与の合算で銀行の融資が通過するかが問題だと思います。
会社の信用力などによっても影響がしそうです。
審査の基準にもよりますが、マンションを購入するのは大変な気がします。

五千万越えるとローン審査絡みで検討者は限られてきますよね。。。
年明けのプレ参考価格ではABCの最上階が六千万、五千五百万、六千万程度と聞かされていたので、それから比べればだいぶ価格を落とした印象です。上の部屋だけでなく全体的に下げて貰えると嬉しいのですが。
Dの売れ行き見ると、Dをあと二、三百万高くしてそのぶん他の部屋を安くしても良かったんじゃないのかなあ。

>>171さん
>>172さん
価格データと的確な分析をありがとうございます。
中～下層階も値下げしていただければありがたかったのですが、上層階が高すぎたせいもあってか申し込みが多かったのでしょうね。
良い部屋にはお金を惜しまない層は、どなたかが仰っていたように地主さんが購入されているという事で納得してしまいました。

こちらは販売開始を遅らせ過ぎだった気がします。当初の予定通りの１月中旬売り出しで今の価格ならもっと売れ行きは良かったのではないでしょうか。割高感が先行したので、プラウド葛西やルネサンス葛西に流れた層や、西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスに流れた層、その他の東西線沿線の他の物件に流れた層が結構いそうです。
場所は良いのでじっくり売れば竣工前には完売しそうですが、もう少し全体的な値下げを期待したいですね。第２期の売れ行き次第だと思いますが無理かなあ？

第一期先着順の物件概要が更新されましたね。６戸のうちAタイプが１戸売れて、残り５戸のようです。第二期の先出しではなく、全て第一期の売れ残りのようです。Bタイプが3戸も残ったのは以外ですね。

第一期先着順の残り
販売戸数 5戸
一戸当たりの専有面積 65.36m2(3戸) 70.31m2(1戸) 71.40m2(1戸)
販売価格（税込） 4,590万円(1戸) 4,860万円(1戸) 5,080万円(1戸) 5,190万円(1戸) 5,740万円(1戸)

Aの15階、Bの13階、8階、3階、Cの6階ですかね。残ってるのは。

ABCは現時点ではあまり人気ないですね。

角部屋で風呂、キッチンに窓のあるAの人気が低いのは以外ですが、次のような点が影響しているのでしょうか。洋室１の窓が線路側に面している（二重サッシだが防音換気口ではない）、メイン寝室の洋室１が6帖なく狭い、洋室２の窓がアルコープで奥まっており少し暗そう、洋室３が行燈部屋、全体的に収納が少ない（奥行のあるウォークインクローゼットもない）、東向だが角部屋ということで少し割高。あとは玄関ドア前の防風板もないですね（アルコープがあるのでBCに比べればましですが）。それをふまえて価格に納得できればというところでしょうか。

Cの上の階が大幅に下げているのは、主寝室の洋室１がエレベータに隣接というのが影響しているのでしょうか。上の階ほど、エレベータのモーター音や振動の影響があるといいますし。竣工済みなら、影響を確認して安心できるんですが。あとは、洋室１、洋室２についてはアルコープなしで外廊下に直に面しているのもプライバシー面から気になりますし、部屋の形で柱の影響が大きく出ているのも気になります。また、洋室３は行燈部屋ですし。その他、外廊下のドアの前に防風板がないのもいまいち。バルコニーの仕切り板が薄いのも気になります。

Bの上の階もCと同様に大幅に下げてますが、エレベーター隣接のせいでしょうか。Cのように洋室に隣接ではなく、廊下や浴室への隣接なので影響は小さいと思うのですが、懸念する人が多かったのでしょうか。こちらも、玄関ドア前の防風板がない、洋室１がCと同じく外廊下に直に面している、柱の影響が大きい、洋室３が行燈部屋、バルコニーの仕切りが薄いなどが気になります。ただ、廊下の収納が非常に多いですので、収納面ではそこまで不便は感じないかもしれませんね。また、価格的にBの上の階を買うか、Cの下の階を買うかは悩ましいところですね。

予算に余裕があり、上記デメリット、特にエレベータ隣接を許容できるなら、目線の抜ける上の階のほうがリセールバリューが高そうで、一方上下の価格差が小さいので、より上の階を選んだほうがいいかもしれませんね。

その他、２階、３階について完成イメージ図を見て気づいたことですが、バルコニーがガラス板でなくタイル張りのコンクリなんですね。道路側からの視線へのプライバシー面への配慮でしょうか。その替わり、風通しと採光が悪化しそうです。これはトレードオフですね。また、デザインの影響だと思いますが、２階のABCD全てのバルコニーの境は大きな仕切りができており隣が覗けないので、プライバシー確保の面でとてもいいですね。逆に、３階はABCD全てのバルコニーの境が薄い仕切りになっており、AとDの他の階がプライバシー性高めの外に出っ張った厚い仕切りになっているのに比べ、隣を覗き込みやすくなっていますね。デザインよりプライバシー確保のほうを優先してほしかったですね。
また、住戸の間取詳細図を見ると、Dの３階の南側バルコニーの西側の壁が空いており、線路や店舗駐車場の音が他の階に比べすこし聞こえやすいかもしれませんね。
そういった面を考えると、３階は少しマイナス面があるので、ぐーんと値段を抑えてほしいところですね。

ざっと見た感じ、ABCは色々とマイナス面はありますが、駅近のメリットと価格面も加味してどうかというところですね。リセールバリューは住みやすさより立地が最重視されるので、将来のリセール前提ならとりあえずデメリット無視でも問題ないかもしれませんね。

プレミスト一之江は高額設定で誤爆したけど、葛西ならこの価格でも妥当な感じですよね。下町にしてはやはり高めに感じますが･･･。それとも値引きを考えての価格設定なのか？
しかしダイワハウスの社割は10％と聞いたので関係者さんがうらやましいです。

>>176
無理。頑張れよ。

ダイワってそんなに社割あるんですか。羨ましい。
価格が価格だけに大きですね
こちらの価格面では最近の葛西と思えば普通では？
なんか全体的に上がってきている感があります。

この辺りは外食が楽しい。
最近おしゃれで美味しいお店も増えてきたように思います。
以前はカジュアルなお店だらけだったんだけどネ

物件概要が更新されましたね。
第一期先着順5戸は動きが無いようです。
第二期予告が掲載されましたが、戸数はまだですね。
近隣へのチラシには、第二期は先着順とあったのですが、本当でしょうか。まだ半分以上残ってるのに先着順は珍しいですね。第一期で完売を演出出来なかったので、完売には拘らず、売れるところからどんどん売ろうとの販売方針に変わったのかな？
チラシによるとCタイプ71㎡2階の203号室は4890万予定のようです。2階は目玉価格の部屋ということで、少し下げてきたようです。

公式ホームページに、Dタイプの間取りが復活しました。一番条件が良い部屋ですが、第一期では希望が集中したので、すぐにホームページからは隠されてしまいましたが、第二期では以外と希望が集まってないのでしょうか。
残った9階も6000万オーバー、日当たりの少し悪い2階3階でも5000万前半なので、ためらっている人が多いのかしら？
見込み客で埋まったらDタイプがまた消される可能性もあるので、検討者は間取り画像を保存しておいた方が良いかも。

金額のわりにせまいのが気になりました。
駅から近いですが朝、駅付近、凄い人でしょうね。
葛西だと地上駅だから毎日、平日それを目撃する感じになるのかと思うと。
エントランスホールに江戸切子を使用されているようでけど、江戸切子って高いんですよ。

葛西と聞くと臨海公園を思い浮かべますねー。
ココ、近いですかね。
地図が拡大されていてわかりにくいけど南のほうに臨海公園があるみたい。しかも環七通りをサクッと南下するだけで行けそうだから週末はファミリーで車で遊びに行くというプランもいんじゃないですか。

それと何といってもディズニーランドの近さですよね。
遠方から行くのと違ってその日の天候次第で行くか否かを決定できる近さは魅力だと思います。

でも、ここは高いね

坪単価がとても高いですね。80㎡以上ならまあ納得ですが、一番広くて74㎡なので、狭くて高いという印象が強いです。駅近だからしょうがないのかな。駐車場の敷地をもっと使えば、もう少しゆとりができたのではと残念です。無い物ねだりですけどね。

当初、資金に余裕がないとうちの価格は厳しいと営業に言われた。最近では頭金少しで５０００万を35年ローン組めば家賃並みで駅近に住めますとすすめてくる。とにかく売りたいという感じがひしひしと伝わってくるが、変動金利で借りて金利が一気に上がったら破綻しそうで怖い。周辺相場から１０年たってもほとんど値下がりしないと言われたが、一部の条件の良い部屋以外はそれなりには下がりそうで不安。

物件概要が更新されましたが、第一期先着順は残り５戸のまま動きは無いようです。残りの５戸はAタイプの最上階、Bタイプの上中下、Cタイプの中と、第二期で選べる部屋と比べて条件が悪いわけではないんですが、なぜ一月以上も売れないんでしょうか？特に、第一期で人気のあった価格の低いBタイプが動かないのは以外です。

二期で売り出された割安な２階やDタイプの残りの階に人気が集まっているとは思いますが、他の部屋の希望の入り具合はどうなんでしょうね。MR行かれた方、どのような感じでしたか？