ジオタワー南堀江

どの程度の高層か、また方角かにもよりますが、
30Ｆ以上ならお得感あり。
25Ｆ以上ならセーフ。
20Ｆ以上ならうーんどうしようかな。。
20Ｆ未満ならアウト。

大阪では35Ｆ超えたら希少性出てくるんですけどね。
30Ｆ未満だと中古の時にちょっと売りやすいって程度に見ておいた方が良い。
あとここの角部屋のようにダイレクトに眺望が臨めなければ高層階の価値は半減。
わざわざバルコニーに出て景色見るのなんて年に数日でしょ。
ダイレクトスカイヴューならその眺望は常に部屋の壁紙になるわけですから。

バルコニーないマンション解放感ゼロ。

337さん、ご意見ありがとうございます。たしかに窓が惜しいですね。
バルコニーはリビングが無いだけで、他の部屋はあった気がしますが。

平日と土曜はうるさいだけに日曜は超静か。
車も通らないし北側のマンションの会話が聞こえるくらい。
目の前に学校&公園さえなければ…大変惜しい。

平日もそんなにうるさくない。公園の目の前マンションと同じに考えるのはおかしい。

平日のチャイムと校内放送と遊び声を静かととるかうるさいととるか人それぞれ。

まぁ、すぐ目の前が小学校の運動場なので平日は仕方ないですねー。

この物件だと北向きの方が買いでしょうか？

それだと、北側のマンションのバルコニーが気になりませんか？

お尋ねいたします。
私の友人が、ジオの物件から南西方向約150ｍ程度の距離のドゥーシェに住んでいます。
その友人に聞きましたが、同じ階でドゥーシェは坪単価、１７７万（平成２０年契約、南東角部屋、消費税5％、耐震）。
ジオは１７５万（中部屋、消費税8％、免震）。
この5年間でマンションの価格変動は当然あったでしょうが、これから判断して、ジオの価格設定は妥当と判断されますか。
よろしくお願いいたします。

校内放送というのは運動場で遊んでいる子供達にも伝わる様な音量です。
例えるなら毎日選挙カーが家の前を走って気にならない人は校内放送も気にならないと思います。

校内放送ってそんなに頻繁にあるんですか？

西長堀駅周辺は、ここ数年土地価格が、上昇しています。
ジオの設定価格は適正かと思います。

349さん　　　346です。ありがとうございます。前向きに検討いたします。

サンメゾンの誘惑に勝ち、今まで待ったんだもの。
きっといい買い物ができます。

はい、私もそう願っています。○○○○○を買わなかったことは正解だと思います。

サンメゾンの誘惑に勝ち、妥協せず、
今まで待ったんだもの。
買うなら、「今でしょ！」

お互い頑張りましょう。

頑張りましょう！ファイト！

　　このマンションは、
この周辺が　好きな方と　桜川駅、大正駅　周辺　で、とりあえず　タワーマン　が
欲しい方には、タワマン　無いですから（大野病院　隣が　ありますが）いいかもしれませんね。
　どうしても、欲しい方は、仕様、価格　関係ないもので、だから、どのマンションでも
少しは、第一期　売れるはずです。
ポイント　は、この地区以外の　契約者　がどれだけ増やせるか　ということ。
　第一期　の契約戸数　が　物語るでしょうね。
　ちなみに　福島区住民ですが、要望書　は　出さないです。
本来のタワマン　の必須条件　が不足してるので。
まして、１億以上の部屋　が無い　というのも、理解出来ます。

桜川、大正付近とは意図的にここの物件を落としたいように感じますね。大正駅などかなり遠いですよ。

付近には有名なヴィークタワーがありますが。
それはともかく、この地区付近では30年を超える築年数の大きな分譲、賃貸マンションが
あるので、かなり買い換えがあるのでは？

”桜川、大正付近とは意図的にここの物件を落としたいように感じますね。大正駅などかなり遠いですよ”
　
そういう意味では無く、　そちらの方面　の方は　欲しいのでは　ということ。
あまり　タワー　が無いので。

本物件の最寄駅は「西長堀駅」ですよ。

西長堀駅周辺だけ地価が上昇しているんですか？
西区全体では５年間で約20％も下落しているようなんですが。
公示地価は下がっているけど、実勢地価は上がっているとかでしょうか？


http://land.color-me.jp/LandMakers/City/27106/

330さん、
現在タワーマンション在住でこちらの物件をご検討されているのですね。ところでコンシェルジュ
サービスってそんなに便利なのでしょうか？私は今までクレジットのコンシェルジュすら使ったこ
とが無いので、物件選びの条件には含めていませんでした。若しよろしければ具体的な体験談など
差し支えない範囲でお教え下さるとあり難いです。

361さん。
http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=0&tidata8=27&tidata4=&ti...

この公式サイトでは「西長堀駅」公示地価平成25年度大阪府下で第5位の上昇率になってます。

西区全体では下落してます。

西長堀駅以外では、阿波座駅、西大橋駅、四ツ橋駅周辺の公示地価対前年比上昇があります。

実勢地価のおよそ7割が公示地価になるらしいですよ。

330です。

すごいですね。
南堀江が西区で最も地価が上昇しているということはやはりイオン効果なんでしょう。

コンシェルジュさんは実利以上に華やぎ、安らぎというような心理面の効果が大きいです。
それと、とりあえず苦情から何からワンストップ対応で住民からの要望を受けてくださるのがありがたいです。

個人的にコンシェルジュさんにお願いしたことと言えば、
誤配の苦情（メール便やダイレクトメールなど結構頻繁に誤配があるので・・・）
ゲストルームの予約
荷物の預かり
建物の不具合箇所や利用マナーの苦情
タクシーの手配（忙しいときのみ）
程度ですね。
クリーニングは徒歩1分なので自分で持っていきます。

このような利便性以上に、朝の出勤時、帰宅時など笑顔で挨拶していただけるのは安らぎますね。
また、夜中の帰宅も多いので24時間管理も安心感がありありがたいのです。
部屋はやや大きめですが、コンシェルジュさんの負担は2千円/月弱だったと思います。
戸数はここより多いですけどね。

結局タワーの満足度をどこに求めるかということもありますが、
立地を除いて序列をつけるとすれば

①内廊下（エアコン付き）
②構造仕様
③24時間各階ゴミだし
④共用部仕様
⑤眺望
⑥専用部内装仕様
⑦コンシェルジュサービス

なのです。
ですからコンシェルジュサービスは優先度としては低いのですが、
すべてを満たしていなければやはりタワーとして満足できないのです。

ここの坪単価設定ならコンシェルジュサービスなんて当たり前だと思うのですが。
コンシェルジュのみなら200戸あれば2千円/戸以内で十分なはずですよ。
24時間管理は高かったと思いますので200戸なら外すのもありかもしれませんが、私はできればそれも欲しいですね。

366さんの仰るように、ここの坪単価自体は決して高くないんですが、タワーとしての設備がいまいちなので高く感じてしまいます。

３３０さん、
詳しいご説明ありがとうございます。なるほど、何でもかんでも頼むという訳でも無いのですね（笑）
外出・帰宅時に挨拶を交わす習慣等はとてもいいですね。

人間、個人の考え、主観があるので向き不向きがあるのですが、コンシェルジュ（よろず相談承り係）は、管理人と大差ないのでは。　　言い換えれば、管理人（日本語）を、コンシェルジュ（おフランス語）に変えた程度？。

コミュニティサロン、入居者以外のお子様たちの遊び場になりそうでは？下校時間、お友達連れてきますよね。

それで、コミュニティサロンを閉鎖した、マンションがあります。

369さん、コンシェルジュと管理人はかなり違います！コンシェルジュのバイトしたことあるので。笑
コンシェルジュはホテルの受付みたいなものですね。ですのでコンシェルジュがいても管理人さんは別にいますよ。

そうなんですね。閉鎖になるかも知れないですね。
コミュニティーサロンがあることで、スペースを確保できず、コンシェルジユデスクが、設置できなかったのかもしれませんね。

過去に住んでたタワーは築8年で
キッズルーム
カラオケルーム
ゲストルーム
スパ施設
完備だがほとんど使わずさびれてる。

キッズルームは特定のママ友集団か子供の溜まり場。
カラオケルームは学生しか使わず、お菓子の食べかすが落ちていて汚い。

使わない人にとって管理費だけがやたらと高いマンション。
使えないコンシェルジュもいらない。

28階以上からの高速エレベーター2基あったことが救い。

たしかに要らない施設のためにお金払いたくないんだけど、ここは必要最低限なのに管理費が高いんですよね。何に使うんだろう。

fix窓外側の清掃費用が管理費に上乗せしてるので、高くなっているのでしょう。

FIX窓で検索するとでてきますね。
はめごろしの窓と呼ばれています。
それなりに短所もあるみたいで。

管理費が高いのは管理会社の利益幅が大きいから、としか考えようがありません。
タワーだから高いのが相場とでも言いたげな、説明責任を果たしていない印象でした。
このデベ系列には限りませんが、内容が価格に伴っているのか疑問符をつけたくなるような、偽装問題に通じるものを感じます。

376さん　　バルコニーの窓の清掃も入っているのでは？。
　そうでないと、ＦＩＸ窓を持っていない住居は損となります。

３７２さん、
コンシェルジュってバイトでもできるんですか？？コンシェルジュの仕事は入居者の
プライバシーに関わる責任の重い仕事と思うのですが。失礼ですが、どこかで専門的
な職業訓練など受けられて任されたのでしょうか？

「fix窓　高層マンション」で検索してみました。
ゴンドラでの清掃が、年に2回だけとの記事をみました。
このマンションはどんなふうになるのやら。。

３７９さん、
窓清掃はＦＩＸ窓のみとの説明を受けました。Ｃ・Ｇ・Ｌタイプ等に申し込み予定の方にとっては不公平感は
ありますよね。説明では、マンションの外観に関わる部分であるため入居者全員に負担して頂くといった理由
になっていました。
来週竹中工務店からの工事内容説明会がありますので詳しく聞いてみます。

うちのタワーで管理費190円/㎡くらいかな。
タワーとして必要なもの全てそろってると思います。
管理は戸数が多い分それなりの管理費で質の良い管理ができるのがタワーのメリット。
積立金はべらぼうに高いですよ。

380さん、バイトというか派遣ですよ。受付自体の経験はそれなりですがコンシェルジュは研修だけで受けました。研修では業務内に知った住人の方のことなどは漏らしてはいけないという旨の誓約書を書かされております。それでも心配な方は、こちらのようにコンシェルジュ無しの物件の方が安心かと。私は某駅直結タワマン勤務でしたが、他のタワマンのコンシェルジュも同じようにだいたいは派遣だと思いますので。

No382さん　　以前にもそのように書かれていたようです。
ありがとうございます。私と同じ考えの方もいらっしゃって、幾分か安心しました。

FIX窓の清掃費はたしかに視点を狭く見れば無い部屋はもったいないと思うだろうけど、実際窓の清掃しなかったらマンション自体みすぼらしくなって価値が下がって、FIXじゃない部屋の方が売る時にも困ると思いますが。まぁ、負担割合を下げるくらいがベストではないですかね。

fixでリビングの風通しが出来ない事と
自分の希望の高さ（階数）が思ったより高く検討中です
要望書…どれくらいの方が出してるのでしょうか
はやり人気なお部屋は９５㎡ですかね…

No386さん　　いろいろな考え方ができるでしょうね。

FIX窓って廊下が出れない時はどうやって非難するんですか？

fixはリビングだけで、他の部屋はあきますよ。

そうですか!!
ありがとうございます。

こちらを検討されている方は他の板よりまともそうな方が多くて少し安心しております。

ここの住民はもっと、まともです。

初めのころは冷やかしが多かったように感じましたが、ここ最近は真剣に情報の交換が
行われており助かります。　今日、夕方、3.11の東北地震程度の規模で東京の超高層ビル
の免震装置の実験のニュースが流れていました。　　ちらっとしか見れなかったので残
念でしたが、どなたか、耐震、免震、制振装置に詳しい方はいらっしゃいますか。

それぞれ、一長一短があるように聞きましたが、お教えいただければ幸いです。

３９４さん、
こちらの記事でしょうか？直接リンクは問題あるかもしれませんが…。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20131118/t10013149491000.html
要望書〆切まで一週間切りましたね。
皆さんの意見を参考に熟考しましたが、第一期での要望書を思い切って出してきました。

要望書出されたのですね
どれくらいの方が出されてるのか気になります
やはり広い間取りで出されてる方が多いのですかね
まだ悩んでいます

要望書出すイコール買うではないですよね？
12月からの申込書出すか迷ってます。

要望書はもちろん予約には無関係です。１２月７日～１４日が第一期の
登録申込期間ですので、この期間内に登録申込手続きを済ませて、
１５日の抽選及び購入申込会に結果が分るといったスケジュールです。

但し、要望書が出ていない住戸は第一期分譲の対象住戸に選定されない
場合もあるので、第一期分譲での購入意思が固まっている住戸があれば
要望書を出しておくことをお勧めします。

398さん、ありがとうございます。要望書を出していなかったら売りに出ないことがあるんですね。となると、1期の抽選漏れの人に入られる可能性が出てくるということですね。
その点も含めてよく考えたいと思います。

　　今日のＹ新聞の記載記事。　近畿１０月のマンション発売33％減、９月の大量販売の反動。
　　１０月の１㎡の単価は50.7万(坪単価167.3万）。　前年同月より６千円/㎡（1.98万/坪）
　　上昇。　地価の上昇、建築費用の高騰が原因とのこと。契約率は79.6％　。
　　これから判断して、この物件はどのように判断されますか。

395さんありがとうございました。　394です。
　　　私も、要望書提出済みです。お互い良い買い物になれば幸いですね。

管理費が高い理由

免震構造の維持費
免震構造のゴム部の寿命は約40年と言われています。
例がないので実際はそれより短いかも知れません。
かかる費用は数千～数億円。
同然、住民負担です。

年数回あるFIX窓清掃

等々が高い理由だと思います。

生きてる間に来るか来ないか分からない地震のために支払うと思ってください。

昔から、怖いものは、地震、雷、火事、親父と言われています。
すでに親父の威厳は廃れていますが、地震は怖い。
阪神、淡路、東北の地震を経験した人は尚更のこと。　
高層であれば、地震対策で費用がかさむのは致し方のないこと。

400さんの記事を見ると、たしかにマンションは買い時を過ぎてきている気がします。
ただ、こちらの物件はタワマンの割りに閑静で空気のいい地域ですし、そういう地域に価値を置くなら買ってもいいかと考えてます。
今後できる大手タワマンは今わかってる限り大通り沿いですので、私も迷っております。

No405さん　400です。　Ｙ新聞のそのままの記事を載せたのですが、私自身は購入
否定ではなくこの記事でむしろ、買い時ではないかと思いました。
今の経済は少しではありますが上向き加減、また政府の膨大な借金を考えると、今後
ある程度のインフレ経済にしないとにデフォルトになるのではないかと。
それにしても、経済というものはわかりませんね。京都の某私立大学の女性教授はドル
が50円になると断言していましたが、今は100円。経済は生き物です。
　
坪単価167.3万円は、近畿2府4県の単純平均と思われます。　大阪の単価ではないはずです。

395 さんの示してくださった画像はＮＨＫのニュースの画像ですが、これは長周期地震を
再現し、免震装置に与える影響を調べる実験でした。　この画像で高層ビルが大きく揺れて
いますが、これは免震ビルでなく、耐震ビルではないのですかね。

免震装置の実験であるにもかかわらず、このビルがもし耐震ビルであれば、「免震ビルでも
これくらい揺れてしまう」との誤解を与えかねません。

もし、免震ビルであれば効果はないとの結論になるのでは。　　

免震構造は揺れの大きさを1/3～1/5に抑える為のシステムなので震度が大きくなれば当然揺れます。
ただ基礎が固定されていない為、建物が歪まずに緩やかに揺れる為、内部の損傷が起き難いという
メリットがあります。
制震構造の場合はダンパーなどによって運動エネルギーを吸収して揺れを物理的に無くす方向に作用
するシステムなのですが、建物が全く揺れないという訳ではありません。
耐震は震度5強以上の強い地震であっても倒壊を免れるという構造の強さに関する指標なので、屋内
の損傷には無関係なので、屋内での地震被害を免れるという点ではメリットは無いとされます。

408さん　395さんの画像はどう見られますか。

409さん、
私は専門家ではないのでいい加減なことを申し上げてもどうかと思うのですが、
画像を見た感じでは、揺れ方は水平方向に建物全体が揺れている免震構造特有の
様に見受けられますが、如何でしょうか？？
対して耐震構造の揺れ方の場合は基礎部分を支点にし、上層部へ上がっていくに
従って振れ幅が増加していくメトロノミック・スイングになる筈なのですが、
実際にその揺れ方の違いを判別するには、このような部分的な視覚情報だけでは
難しいのではないでしょうか。

免震構造はまだまだ発展の余地のある耐震技術といえ、阪神・淡路大震災以降に
開発されたM-400というシステムでは、一般的な免震構造である積層ゴムによる
アイソレータや弾塑性ダンパーに替わり、ボールベアリング（鉄球）をもちいた
転がり支承の上に住戸を載せてオイルダンパーと共に地震エネルギーを減衰させ
より強い地震波に対応させているそうです。

本物件は積層ゴム支承＋オイルダンパー＋すべり支承となっており、高層タワー
等の高質量向きのシステムとして考えられ、前述の転がり支承のシステムと同等
の水準を満たしているそうです。

410さん　　ご丁寧にありがとうございます。
　ある建築士の方は、どの方法も一長一短ありで、どれがよいかは難しいとのことでした。
　ただ、今は制振装置に移っているとか、技術の変遷も大きくなってきています。

免震は風に揺れるね。
立ってると酔った感覚になる。

411,412さん、
一般に制振構造は地震対策というより風揺れ対策の為のシステムです。
但し、高層ビルなどは質量の高さから風の影響は受け受けづらいとさ
れています。
風揺れの多くは、戸建てや小規模集合住宅などの質量の軽い建築物に
起こっています。また、都心部などのビル風の増幅される地域などで
平面的な構造になっているなどの特殊な高層建築などは高質量の建築
物であっても揺れる場合があるそうです。
また、高強度とされるＲＣ造であってもコンクリのかぶり厚さや設計
基準強度によっては剛性が低くなる場合もあるそうで、最近では強度
100N/mm2や200N/mm2といった100年コンクリ(30N/mm2)を
遥かに上回る超強高度材が使われたりしています。

南堀江４丁目周辺は風も強くなく周辺にビル風を起こす高層建築群等
もないですし、風揺れの心配はなさそうですよ。

413さん　　411です。
丁寧にありがとうございます。

同じ免震タワーのヴィークより、こちらの免震の方がより効果があるらしいですね。
コンクリートも強度の高い部材使ってるみたいですし。そういった点は好印象ですね。

私、高い所は苦手のためせいぜい10Ｆ程度までしか住めませんが、地震は尚更
怖いものです。　免震装置で地震の振幅も減衰できれば安心です。予想されている
南海、東海、東南海の地震はいつか来るかと思いますが、これで幾分かは安心できます。
なにしろ、阪神淡路、東北地震を経験してきた日本は地震大国。　安心なマンションに
住みたいものです。　24日の竹中工務店の説明会でも、詳しく教えてほしいと思います。

No411です。制震、と制振ややこしいですね。今まで混同していました。

411さん、

免震構造については２４日の構造セミナーに予約しておりますので、
竹中工務店の設計担当者様に詳しく伺ってきます。セミナー内容は、

①構造設計の流れ　　　　耐震・制震・免震の違い
②超高層免震構造　　　　「ジオタワー南堀江」の構造計画説明
　　　　　　　　　　　　免震建物の特徴と維持管理
となっています。
午前１１時の部と午後１４時３０分の部それぞれ１０組、計２０組
の定員で先着申込の順となっていますので、関心がお有りでしたら、
申込を急がれた方がい良いかもしれません。

418さん　　411です。願ってもないセミナーです。早速、参加するようにいたします。

営業の方ですか？

購入検討中の者です。

416さん
高い所が苦手なのに何故タワーを検討されてるのですか？意味不明です。
管理費も高いし、将来的に修繕積立金だってガンガン上がりますよ？

422さん　高いところが苦手だから、10Fまでとしているわけです。
　高いところが苦手でも、タワーに住んでいる方はたくさんいます。
　管理費、修繕費が高いといわれるのに、なぜ自ら購入するのかそれが不思議です。

デメリット

はめ殺しの窓。
エレベーター足りない。
学校の真ん前。
公園近く。
豪華設備じゃないのに管理費高い。
タワーの割りに世帯が半端なので修繕費が後に急に上がる。
駅から距離が微妙。


メリット

人気学校区内。
コンビニが丁度いい距離。遠すぎず近すぎす。
アメ村へタクシー1メーター範囲。

メリット、デメリットは人それぞれだと思いますよ。

私は現在、北堀江に住んでますが 校区は日吉小より堀江小が良かったなと思ってた ので、デメリットになります。

また、今より西長堀駅までの距離が近くなるので メリット。 子供がいるので公園や小学校が近いのは逆に有り難いです。

近くに有名人って住んでます？

少し前までは井○さん
吉本の小○さん
毎日近辺で見かけたのが○るか師匠

駅から5分以内は微妙ではないのでは。公園近くというのも、隣が学校というのも他に何も建たないから資産価値が落ちにくいらしいですよ。個人的にはもう少し離れているほうがいいですが。

426さん

Z●QのCM女の子は日吉に通ってました。
あと西側のドゥーシェの億の部屋は当時なん組か見学来てましたけど住んでるのかな。

メリット 駅徒歩5分以内、落ち着いた住宅街、幹線道路に面していない、スーパーなど生活便良し、デベ施工会社良し。学校区。
デメリット 管理費高い、共用部分が地味、エレベーター少なめ、200戸と微妙な戸数。
どっちにも転ぶ 公園学校近い、直床、リビングFIX（ファミリーが多そうなので、風通しは悪いが防音にもなる）、

いろいろ検討しましたが、要望書　ですのは止めました。
様子見します。
　タワマン希望でしたが、このタワマンは寸足らずでした。
他、ぼちぼち　タワマン　出だしましたので、あわてなくても
良さそうです。
　ただ、このマンション欲しい方は、抽選率、一人下がって良かったですね。

堀江の静かな住宅街に住みたかったので3丁目4丁目希望だったのですが、目の前が学校ということなので(静かではない)自分もジオタワーは候補から外しました。

ファミリー層が多いマンションだとにぎやかですが周辺が汚くなったり溜まり場なったりなりそうで。

430さん
お互いいい物件に出会えるといいですね。

４３０さん、
ご丁寧にどうもありがとうございます。ただ私は抽選に掛からない様に要望書を提出しており
ますので大丈夫かと存じます。
４３１さん、
この周辺はファミリー層が多い物件だらけですが特に溜まり場なったりはしておりませんよ。
児童は放課後ヒヨコやタカキヤ、土佐稲荷などの近隣公園に溜まっております。
それでは
良い物件に出会えます様お祈り申し上げております。

出たしたタワマンとはどの辺りでしょうか？淀屋橋、長堀橋、谷六、四天王寺前夕陽ヶ丘はございましたが、どれも今ひとつで…。

グランドメゾン夕陽ヶ丘が発売予定になったので、こちらと迷ってしまいますね。

グランドメゾンは問い合わせてみると、1番大きい部屋のみ100平米越えで、他は85未満らしいです。ですので惜しいですが除外しました。

子供の多いマンションは質という面では落ちます。
間違いないです。

非常口でお菓子のゴミ散乱
自転車置場足りずエントランスに止め放題
騒音問題
エレベーターいたずら
などなど

あえて豪華設備を付けなかったのはある意味正解かも知れませんね。