プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part3

民間主動というより、川崎市やる気ない。リーダーシップないから、民間がバラバラに開発を進めているという感じです。


民間主動だから買いとのことですけど、なぜ？
どんな理由なのかな？

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民間主導だとコストはすべて販売価格に跳ね返ってくる。行政主導なら税金投入した分は、
販売価格には含まれないからお得だと思うけど。記事読んでないけど提灯記事なんじゃな
いの。

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じゃ、行政主動なら買いが正解？

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>372

計画だけ作って、あとは民間にやらせちゃった。ある意味やり手でしょ。残念なのは景観条例をつくってないから、外観とか一体感がなくて、ばらばらだよね。

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思い出して見つけました。榊淳司さんの記事です。『役人でなく「民」主導の「武蔵小杉」が面白い』っていうタイトル。興味があるかたは検索してみてください。

思い出したと言えばNo364と一字一句変わらない書き込みを見たことがあるぞ!?何物？

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S氏ってマンコミュでは不評だよ。

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残念ながらそうみたいですね。ま、だいぶ古い記事ですし、今は意見も変わられているかもしれません。参考までに。

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【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

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この文書には最大ひび割れ幅の推奨値0.4mm以下って書かれてるけど、2mmとかどこから出てきたの？
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0620pdf/ks062013.pdf

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民間主導がなぜいいかというと、行政は時に民の気持ちと外れて動いているということ、つまり、ここにマンションを立てて発展させていこうと考え、開発しても、民からすれば、『いや、そこはいいや』となるリスクがある。
でも民間主導だと、ようは開発する必要もなかったのに、行政が嫌でもその土地の魅力から開発業者などが開発を進めてしまう。
魅力があるから開発する=魅力があるから売れて発展する。民の力で発展するのだから民がみんなで盛り上げ進んでいく
。
とある行政主導で開発した街が今一発展しないように行政主導は発展を一瞬見せるものの、民がついてこないことがあるということ。

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うおっ！
神降臨か？

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>379
>380

最大ひび割れ幅の推奨値0.4mmに対して1.5mmですか。そりゃ大事だ。

JASS10ってことは現場打ちでなくてプレキャストだよね。プレキャストなら工場出荷時と、現場の受入時にチェックするはず。それをすり抜けて、建物に組み込んでから補修って、チェック体制に問題があるか、説明に嘘があるかどっちかでしょ。

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やっぱりシティタワーだね。施工管理が全然違うよ。

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>384

掲示板の監視、ステマもパーフェクトにこなす会社。さすが。

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>381
ごめん。なに言ってるか分からない。

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シティーはプレキャスト使わずに全部生コン何ですか？
シティーのパンフもらったけど施工に関して細かい説明のあるのはもらってない
けどどこ情報ですか!?
シティー免震だからちょっと引かれる

免震のタワマンで10年過ぎてるのないからメンテとかどうなのかわからないから
ちょっと心配。修繕積立がかなりの未知ですよね…

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修繕費のこと考えたらここの境界梁ダンパーも考え物。地震で一定以上の力がかかったときに壊れて揺れを吸収するタイプ。長期修繕計画は自然災害は想定してないから、ある程度の規模の地震の度にダンパーの交換費用捻出の問題が発生する。

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>387

タワーでプレキャスト使わなかったら工期がとんでもないことになるよ。プレキャストって工場で生産するから本来は品質が現場打ちよりも保てるはずなんだけどね。それ考えるとここってどんな管理してたのって疑ってしまう。

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すみふが坪単価相場並みに出してくるわけないじゃない。

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すみふの相場並はないな。シティタワーで相場並にするなら、リエトはあんな変な売り方しない

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本人の判断なんだからいいじゃないですか。高く出てきて後で後悔するかも知れないのも本人。どうせプラウドも結局売れるでしょう、ステマもあまり効果は無いんです。

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どんどん人口過密地域になっていくけど、
ウィスル蔓延（カゼも含む）とか心配

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私も0.15mmと説明を受けましたよ。

プレキャストを現場へ搬入して
↓
組み込み前の検査で問題を検出して
↓
問題ない品質レベルまで補修して
↓
補修半年後の経過観察まで行った

という説明でした。
まだ細かいこと色々質問中ですが、説明の流れが本当なら施工管理上の問題があったとは言いにくいですね。

ただ、見え方についての配慮はもっと出来なかったの？という点は残念。

シティタワーも検討対象ですが、免震なので高層階は避けたいです。揺れが恐ろしくて。低層階が安ければ嬉しいのですが。

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みなさん相場とおっしゃっていますが、今の相場ってどのくらいなんでしょう？
武蔵小杉どちらかの駅から徒歩５分程度といった設定で、平均280くらいでしょうか。

どなたかプラウドの平均坪単価を計算された方はいますか？

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つまり、民間主導というのは、行政より可能性があるということ

私はこの世界の神キラ
キラーズウェイアドルフキラ

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>組み込み前の検査で問題を検出して

この説明がただしいなら、受入検査NGの部材でしょ。使用しないで返品するのが
普通だと思うけど。そういう部材を何で使っちゃったか。見落としただけでしょ。

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補修して、（外から見える場所に）足場作って、経過観察までする必要がある部材をタダで受け入れるなんておかしいですよね。

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これで終息して、物件に×がつかないといいな。手付け放棄してキャンセルなさそうなので終息に向かうでしょう。

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2mm以下のクラックは補修しないで使うゼネもあるんだからマシなんじゃない？

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デベの営業の書き込みだとは思いますが何だか気味の悪い終息のさせ方ですね。
この程度のシナリオで満足してくれる契約者に感謝しなくちゃね。

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ここに書き込まれている内容なんて説明の中のごく一部でしかないですよ。
この程度の情報で全てを判断しようとするのが誤り。

検討者だったら説明を受けましょう。
検討者や契約者をけなしたいだけだったら立ち去りましょう。

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ネガっぽい書き込みでも、デベにこういう観点で確認した方がよいっていう内容だったら検討者にとってもウェルカムだけどね。
402は何を主張したいのかよくわからん。

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平均坪単価は計算するか営業に聞くかした人いないの？

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客に突っ込まれてから慌てて説明したって姿勢をよく考えたほうがいいんじゃない？
市川の時も事実を知りながら説明せずに販売を続けた。

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施工不良による値引きはありますか？

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スペックから外れた部材が納品されたら、メーカーに返品して解析させて、原因と対策を調査をさせて、二度と同じことがないようにするのが品質管理でしょ。補修して使っちゃっうなんておかしなことしないはず。何か裏があると読まなきゃ。

説明のとおりだとまた、同じことがおきても不思議ではない。

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二期の販売予定が、６月下旬から７月中旬に変更になってる。それからセミナーを大挙開催。この手のセミナーって客寄せでしょ。しかし、ヒビの説明は遅いのに、セミナーの手回しは早いこと。

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>400

キャンセルなさそうって何故分かるの？

キャンセルがでても、最初はキャンセル待ちやモデルルーム来場者に個別にどうですかって案内するから表には出ない。

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二期で終わっちゃうのかな。セミナーは客寄せじゃなくて申込待たせてる人への繋ぎ。それだけ来てるってことなのか。

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>411

集客できてたら、待たせずに販売開始するでしょ。販売期間長引かせればそれだけコストもかさむ。

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そういえば一期の売れ残り、まだ先着順販売してないじゃない。

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やっぱりＪＲも徒歩４分のＣＴの方が良いでしょう。住友は施工管理も定評がありますし、建物のグレードが全く違いますから。

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「住友は…建物のグレードが全く違いますから」って笑える。

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お目が高いこと（笑）

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高い価格で出て、建物のグレードが全く違いますから と開き直る

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資産価値セミナーでは、ここと同じく傷物で引き渡された市川タワーの状況について紹介してもらわないとね。

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シティタワーは坪２４０万円位～の予定。

７０㎡なら５０００万円以下もある安さ！！

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そうそう。
こういうのは微笑ましくて許せる(笑)

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でも70㎡は坪240ではないんでしょう？
50㎡が最安値で3600万とかいうオチなのでは？

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すみふが相場より安い坪単価で出してくるわけないじゃない。ステマだよ。

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販売を先送りしたのも、アベノミクスによる不動産価格高騰を狙った売り渋りでしょ。安く販売するならプラウドとぶつけて、プラウドの客を横取りする戦略をとるはず。野村が自爆してくれたおかげですみふはうきうきでしょ。

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シティタワーは坪340以上。
竣工後1年以内に完売すればいいという前提。
それでも待ちたい人は待てばいいのでは。

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資産価値セミナーではミニバブル前のコスギタワーの例挙げて武蔵小杉はこんなに上がってますってやるんじゃない。株と同じで利益上げたいなら安いとき買って高いときうるのが鉄則。上がってるなんて高いとき買う人って損するだけ。

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竣工後1年どころか10年でも構わないとスミフは思ってるよ。

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プラウドは低層階はどの方角も建物に囲まれてる 物件ですから相応の価格でしょ!!
これ以上高いと売れないよ!!
図書館跡地にも三井のマンション建つし!!

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去年アベノミクスの前にリエトを購入しました。その当時でさえも営業の方は「シティータワーはかなり高くなります」とおっしゃっていましたよ。坪240なんて絶対にあり得ないと思います。プラウドを考えている方は、シティータワーを待ったりしない方が良いですよ。

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そりゃ次に売り出す物件のほうが安いといったら、次の物件待たれて、今の物件買ってくれなくなっちゃうもの。

それ考えたら、この板でCTが安いって言ってるのは誰だかわかるでしょ。

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セミナーに提灯記事で有名なS氏をお招きするんだね。S氏の一押し物件って売れ残りが多
いんだけど。ここもそうなるってことかな。

しかも開催日は7/14。７月中旬販売開始もあきらめたのか。

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安くてもコンクリートのひび割れマンションは不安。建替えて欲しい。

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木造に住んだ方がいいよ。

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まだひび割れ言ってるの!!
タワマンどことか家買えないね

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0.15mmのクラックを補修して、あんなはっきり目視できるなんて怪しい。第三者評価しない限り、不安な人はいるでしょ。クラックションってのもずっと言われ続ける。今回の件でも市川が引き合いに出されてるでしょ。あれってもう、何年も前。

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無理に引き合いに出そうとしてる連中が誰なのか考えてみないの？乗せられてるのかわざと乗ってるのか分からないけど。
これを傷物というなら施工中や販売中に大震災の影響を受けた物件はみんな傷物。
補修済みで既に生活している方もいる市川をしつこく引き合いに出してまで、この物件を攻撃しようとしている他デベのモラルはどうなのかと思う。
ここに出ている説明だけじゃ釈然としないのは私も同じですが、良識ある人は乗っかっちゃダメだよ。

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幕引きに躍起になってるのは誰かというのもね。

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少なくとも半年前から分かってたのに説明せずに販売した野村の態度は問題。ネットで露見してあわてて説明するくらいなら、最初から説明すべき。

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ばれたら説明するって、ばれなきゃ説明しなかったってことでしょ。隠蔽体質丸出し。

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表から見えないクラックがあったとしても、説明してないでしょ。

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連投乙
投稿規約は守ろうねという話。
野村の体質批判なら問題ない範囲だと思うよ。

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掲示板でのピックルが一番の問題かも。住民板、あれじゃ誰も書き込めなくなる。実際、施工問題に関係のない話題も含めて完全にストップ。

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投稿規程守らずにステマしてるのは誰だろうね。ここでは成りすまし投稿は禁止。うふっ。

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野村不動産が良いと思う人は買いましょう。

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不安に思う人は買わなければ良いだけ
不安以上に魅力を感じれば買っても良い
ただそれだけのこと

不安を煽る輩はステマを装った妬みじゃないの？

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野村最高！プラウド最高！

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東京新聞のWEBです。なんだかんだと外の世界では盛り上がってますねー
http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/20130623/CK2013062302000127...
『 高層マンションの建設ラッシュが続く武蔵小杉駅周辺＝川崎市中原区で』
＞「過去の例から見れば、長期金利が今後上昇する可能性は高いと言えます」六月の週末、川崎市中原区の武蔵小杉駅近くで開かれた市況セミナー。野村不動産などが販売する「プラウドタワー武蔵小杉」マンションギャラリーの平野拓也所長は購入検討者五十人を前に力説、「今が買い時」と印象づけた。
＞　駅から徒歩四分の好立地に建設中の「プラウド－」は、四十五階建て、総戸数四百五十戸の大型超高層マンション。五月に開始した第一期分譲の三百十戸はほぼ完売、七月に第二期販売を予定する。
＞「プラウド－」は、３ＬＤＫ五千三百万円台からで、最多価格帯は六千五百万円台。仮に半分を三十年のローンで組んだ場合、金利が０・３％上昇しただけで利息額は百万円単位で増える。円安や株価急上昇などで景気回復への期待の高まった時に、「金利上昇前に」の消費者心理が重なった。「アべノミクスが追い風となった」と平野所長はうれしい悲鳴を上げた。

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所長はクラックが問題ないことについて、力説されたのかな？

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そうかも知れません。でも記事のネタになるには値せず価値が無いみたいです。

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アベノミクスで長期金利が上がるってアベクロを理解してないみたいだね。一般的には株価が上がれば、国債を売って株を買う動きが出るから長期金利が上がるんだけど、日銀が国債を大量購入してるからそれが打ち消されてる。長期金利が乱高下してるのは、日銀が銀行と直接取引して国債が市場で取引される量が減ってるんで、ちょっとした動きで大きくふれてるだけ。
日銀の異次元緩和の反動。

ちなみに金利が上がったというのは、黒田総裁が就任したときに長期国債が史上最低を記録したんだけど、それが元に戻っただけ。

売る側の論理だと強引に理由をこじつけていつでも買い時。提灯記事書かせてるのは、ビヒ問題が発端かな。

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で、何が言いたいの？

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買い煽りがすごいな~って。

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長期金利はインフレ予想率とイゴールだから、黒田は上げたくて仕方がない。金利を上げるために株を買ってるのが今の日銀。

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長期金利上げたかったらすでに日銀が保有している国債売ればいいだけ。それと逆のことをやってる理由が分からない人にはアベクロを論じる資格はないと思うけど。

金利が上がるって論調にして、不動産の買い煽りしたいだけでしょ。笑える。

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普通は景気が過熱すると、市場のバランス機能が働く結果として長期金利が上がる。今は政策的にインフレを起したいのだから、長期金利は必死に抑えこもうとしてるんだよ。

やりすぎるとバブルになるんだけどね。禁じ手なので白川前総裁は二の足を踏んでいた。

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百歩譲って今後、金利が上がるというなら、今買いなのは完成物件で未完成物件は買っちゃダメでしょ。ローンは実行時の金利が適用される。ローンが実行されるのは引渡時だから、ここは１年半以上先。上がった後だね（笑）。

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所長さん詐欺で訴えられるかも。新聞はまずかったかな。確実な証拠になっちゃう。

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ここは事故物件なんですか？

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所長さん、訴えられて裁判で負けると、有罪で牢屋行きなの？過去そんな事例あるのでしょうか?

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>459

施工トラブル。バルコニーのコンクリートにヒビ。補修したけどね。

説明せずに販売したってのもある意味事故。

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新聞って？？

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このマンションに限らないけど、特にタワーは無理なローンでの購入はやめた方がよいです。
ランニングコストが思いのほかかかります。ここだと月に7-10万ぐらい。管理費、修繕積立、駐車場の他、固定資産税も大きいです。固定資産税は面積によるけど年30万以上するようです。
修繕積立と固定資産税は、営業は初年度の数字を言ってくるけど、後で増額されたり軽減措置が無くなるのでちゃんと確認しましょう。修繕積立はさらに上がる可能性も大。

とか書くと倍率下げたいんだろとか言われちゃいそうだけど、自分は一期で契約済です。
売れ残って欲しくはないんだけど、無理して買う人が多いのも後で困りそうなので書いてみました。

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怪しいなあ、まさに463みたいな書き込みを他のスレでも見たことあります。

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初年度の固定資産税は、引渡日以降の日割りってのと、１月１日の登記状態で課税されるから、新築の場合、建物は課税されない。なので、初年度の固定資産税の額って、２年目以降とは違う。

あと、軽減処置って今のところ平成２６年３月３１日引渡まで。ここは対象にならないでしょ。契約者じゃないね。

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463です。
そう、固定資産税は初年度じゃなくて当初5年間の軽減の話のつもりでした。
おっしゃる通りH26/3/31引き渡しまでですが、営業に聞いたところ、これまでの経緯からは延長になる可能性が高いということでしたよ。その上で、軽減ありの額となしの想定額を教えてくれました。後者は30万超。
確かに、延長は決定事項ではないので、営業としては注釈なしで軽減後の額だけ伝えることはしないかもね。この点は訂正します。
いずれにせよ、ランニングコストはしっかり確認しましょう。取得時の諸費用もね。

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ランニングコストの例をあげてみる。モデルルームのS-3F。
管理費 22,480円
修繕積立金 9,560円
コミュニティ形成費 500円
駐車場(普通車) 18,500円
固定資産税・都市計画税 月割りで約25,000円 (年30万で試算)

合計で月76,040円。修繕積立金は段階的に上がる。築16年の頃には3倍近くになるので、計9万円超える。
ローンの他にこれだけの負担があるって結構な額ですよね。
当たり前の話だから冷静な人はちゃんと計算して判断してると思うけど、
ぎりぎりのローンで勢いで買っちゃう人は本当に危険。
この物件に限った話じゃないけどね。

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蛇足。
ランニングコスト削減で簡単なのは、車を持たないこと。
センターじゃないだろとか言われてても、駅近の部類なのは確かだしね。
だから、いずれ駐車場は余ってくると踏んでる。
管理組合の収支を圧迫するリスク要因なので、気になっているところです。

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やっぱ戸建が最強か。管理考えるとマンションなんだが。。

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立地とかトータルで考えたらマンションが一番と思います。
戸建が最強という価値観のひとは、そもそも武蔵小杉を選択肢にいれないのでは？

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