プレサンスロジェ西宮今津駅前ってどうですか？

市立西宮のGSって定員40ですよね？そのうち3人が今津だったら結構いいと思います。

今津はガラも治安も市内随一悪い事に、今も昔もこれからも変わりません。
今津に何を求めて移住するのかわかりきった事。その集まりから良い風土がうまれるわけがありません。
ちなみにポルノ映画館なんかもあったしね。

そうかなあ？
現に文教学区になりつつあるんだけど

どうぞお住まい下さいませ。

最近、梁のあるマンションを見ていたので梁のないマンションはいいですね。
私はdinksですが、マンション周辺が便利なら問題ない。
駅までも近いですし。
二人共、グルメで飲むのが好きなので駅周辺などを探索したり楽しそう。
大人にはよいかもしれません。

私も子供がいないので、利便性が良ければそれで良いのですが
部屋数の少ない間取りが使いやすい気がするんですよね。

どこにでも上から目線の人はいますよ、他人を蹴落とし自分の価値をあげたい心の狭い奴ですよ！ 良い風土？あなたみたいな人がいなくならなければ、変われる街も変われませんよ

悪い噂ばかり流していて、何の得があるのでしょう、とても良い育ちの方とは思えませんね

パチンコ屋なんて 都市に行けば普通にありますよね〜
今津に恨みでもあるのか、発展して良くなっていくのが嫌なんでしょうね〜

同じ西宮市民なら喜ぶべきですよね？

いいとこ住んでも 心がすさんでいては可哀想ですね〜
西宮も土地不足なので
今津は 今後発展の余地ありそうですけどね。

ここはかなりお買い得だと思いますけどね！

スレの流れを見てみると子供がいる家庭よりも
ディンクスの方が向いている立地という事なんでしょうか

周辺が便利だというのは確かにうなずける部分
駅が近いのが大きいでしょうか
駅の周りには様々な店や施設が集まりますので
自ずと便利になっていくのでしょう

本当にお買い得なら即完売してるってば。新築マンションの金額ちゃいまっせ。

いよいよ内覧会

周辺環境さえ納得できれば、値段も手頃だし駅から近いし、いいと思う。
人気がなくても、自分にとってどうかだから。
駐車場が機械式だし管理費がアップするのは目に見えているけど、最初の金額が安いし。
玄関もアルコープあるし、そんなに悪くない。

オプションのフロアコーティングって高くないですか？
よそで見積もりしてもらったら安くてサービスに防汚コーティングってのをつけてもらいました。

オプションと同じ種類のコーティングですか？
よければ、どれくらい安いのか教えてください。

コーティングはちがう種類のがしたかったのでいろいろ調べてみました。
オプションのはつやのないタイプしかなくて15万って言われました。廊下とリビングで
5種類のコーティングがある会社を見つけ電話で聞いたら、つやありで、しかも滑りにくいと！
小さな子供がいるので即決しましたよ。

業者乙とか言われるのが嫌なので、グ○ドライフ　でググってね。

今時コーティングが必要なフローリングを採用している事が信じられない。

幹線道路50メートル内は、がんになりやすいってさ。ここはないでしょ。

5戸販売というのは最終分譲だったんですね。
5月末から始まってるけど、売れ行きはどうだったんでしょう？
他に先着順の部屋などは残っていないのでしょうか？
営業さんに聞くのが手っ取り早いでしょうけど・・・
ちょっと気になったもので。

駅徒歩3分でこの価格というのは魅力かなと。
車利用者には高速が近いのも便利な点のひとつではあります。
音や排気ガスなどの環境が気にならないというわけでもないですが。

>>215

いろいろ調べたら、もともとの床材の耐久年数は2年ですって。
いわゆる保証期間。
コーティングで20年とかだったら保険と見てもいいかな。

え？２年おきにフローリング張り替えるんですか？地球上の木が根絶してしまいますね。

耐久年数なんですか？保障年数ではなくて？さすがに耐用年数は2年ではないと思いますよ。10年以上は普通張り替えないでも普通にいられると思いますし。ただそこにコーティングするかしないかで汚れのつき具合とか傷のつき具合が変わってきますよ、っていう事なんじゃないかなぁと思いました。コーティングするとワックスいらないみたいです。傷もつきにくいという話ですよね？

コーティングって塗装みたいなものなのでしょうか？ワックスとの違いが良くわからないのですが、どちらにしろ汚れはある程度防げても、傷は付いてしまう気がするのですが、どうなんでしょう？普通に歩いてできる極細かい擦り傷程度は防げるのかもしれませんが、物を落としたり何かを引きずったりしたらダメですよね？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446758/
住民スレ立てました。
契約者のみなさん、情報交換しませんか。

コーティングは、耐熱や防水加工のために合成樹脂などでカバーする事ですよね。
ワックスと違い効果が持続するのだと思います。
ただ、傷がつくとそこに汚れも入り込むので、できればカーペットの様なものを敷いたほうがいいですね。

この辺ガラ悪い。×

パチ打ったり、呑んだり、遊ぶ街やのに家を買うヤツがおる事が信じられへん。

せっかくの木の肌触りがなくなるとかなんとか
コーティングは良し悪しだとどこかで読みましたが
やっておいた方がいいでしょうか？
木は磨けば磨くほどいい味が出るという話も聞いたことがありますので
まあ、細かい傷を気にしないならやらなくてもいいということでしょうけど
また、床暖房がある場合に何かコーティングの影響ってないものですか？

いまどきのマンションのフローリングは合板や合成ですよ
磨いて味が出るのは無垢の板

コーティングなんか考えた事ない。環境が一番。

やっぱ環境ですね。

1年に1回ならワックスをかけてもいいかなと思っていました。雑巾拭きでできるワックスってありますよね。年末の大掃除に使おうかと。

コーティングはつるっつるの表面になりませんか？

子供がすべらないかも心配です。

環境にもあまりよくないんでしょうか？

ひょっとして新築からほとんど下がってない？
2,200万くらいなら検討しますが･･･


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002880003/
プレサンスロジェ西宮今津駅前 8階
価格 3,160万円
間取り 3LDK
専有面積 66.29m2（壁芯）
（バルコニー面積 11.7m2）
所在階/建物階 8階/地上10階
主要採光面 南東
所在地 兵庫県西宮市津門川町
交通 阪神本線 「今津」駅 徒歩3分
阪急今津線 「今津」駅 徒歩4分
築年月 2014年5月(築1年未満)

まさかこんな場所で転売益狙いでもないと思うが、愚かな行為だな。
取得時、売却時の経費を考えると、購入時の金額を相当上回らないと損切りになるよ。
早くから売りに出る部屋は、西向きの２階とかの安い部屋が多い（安い故に返済能力の低い
人が多く返済不能になり易い、又、安い部屋故に満足度が低い）が１０階建ての８階ならいい部屋なのに。
まあ、当初言われた立地環境の悪さを、住んでみて実感したと云う事か？

只「見切り千両」と云う言葉がある様に、中途半端な時期ではなくミニバブルの最中に売ってしまうのは
損を最小限にすると云う点で賢明だな。

内情は知らないが、購入する前にもうちょっと「想像力」が働かなかったのかなと思ってしまうね。

231さんの情報ですが、まだ築一年過ぎていないので新築？なのかと思ったら、
居住中なので中古扱いなのですね。
どんな事情があって手放されるのか想像を働かせてしまいます。
階数や向き、駅までの距離などパッと見の条件は良さそうに思えますね。
間取りは少し狭いように思えますが。
駅も近いことだし賃貸にしても良さそうですが売却なんですね。

>>233
こっちの賃貸募集してる部屋は新築から一度も入居してないのかな？
それとも1年弱で所有者か賃貸入居者が引っ越したのかな？
狭い部屋の割りに家賃それなりにしますよね

家主はこの家賃から管理費、修繕積立金、固定資産都市計画税、賃貸経費を払って残りが利益ですね
資産家が投資で一括購入してるなら金利も要らないから利益でるんでしょうね

https://smocca.jp/bukken/detail/Group_6b35cad9aaca017325ec50bdc482a46c
プレサンス・ロジェ西宮今津駅前[602号室]の基本物件情報
賃料/管理費等 13.5万円/－ 敷金/礼金 無料/3ヶ月
保証金 － 敷引・償却金 －
住所 兵庫県西宮市津門川町12-25
路線/最寄駅/徒歩 阪神電鉄本線/今津(阪神) 徒歩3分
間取り/面積 3LDK/56.88㎡

プレサンスは今月の月末の土日にも大阪のホテルで無料投資セミナーを開催します。そんなところに来る素人さんが、その気にさせられて買ってしまったんでしょうね。

>>234
賃貸もあったんですね。たしかに、狭いわりに高いですね。
このあたりの相場なんですかね。
写真で見るとそれなりに悪くはないなと思いましたが。
バルコニーにはスロップシンクもあって、なんとなく広々して見えますし。
部屋に柱が出ていないので、狭くても使いやすいかもしれないですね。
掃除が行き届いているのか、未使用なのか、室内がきれいに見えます。
未入居だとすると、あまり人気がないのか高すぎるのかと考えてしまいますね。

少々の家賃収入以上に、物件価格の下落幅が大きいよ。
、問題の先送りは最悪の手法。賃貸で問題の先送りは最悪や。
ひょっとして、すでに債務超過で売却不可なのかな？

「見切り千両」と言う相場の格言もある。借金してでも今売ってしまったほうがいいよ。
今なら、割高でも買うアホがまだ少しいるよ。

借金してでも今売ってしまったほうがいいのですか。
これからどんどん値が下るということですか？
判断が難しそうですね。

駅も近いので借り手はけっこういそうだし、賃貸でもなんとかなりそうな気もしますが、難しいのですか？
なにしろ素人なので皆さんの書き込みを読んで勉強中です。

＞＞238
収益を考えているなら、新築物件で割の合う物件は今は無い。
収益還元法で考えても今は理論の外。
近くのダイドーのマンション二棟なら安かったのでインカムゲイン、キャピタルゲイン共にＯＫ。
新築購入者なら売って損をした人はいないのではないかな？
不動産購入は時期が大事、これから買ってもババ掴み必定だと思うよ。

チラシ入ってましたね
中古なのに高すぎないですか？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0004210270/?di...
プレサンスロジェ西宮今津駅前 10階 
価格  3,070万円
間取り 3LDK
専有面積  63.12m2（壁芯）
（バルコニー面積 11.7m2）
所在階/建物階 10階/地上10階
主要採光面 西
所在地 兵庫県西宮市津門川町　
交通 阪神本線 「今津」駅 徒歩3分
阪急今津線 「今津」駅 徒歩4分 　
築年月 2014年5月(築1年)

あくまでも希望価格やからね。
仲介業者がそんな値段では売れないと言ったとしても、売り主が聞かなければ、
高値で売れない事を実証するために割高価格で市場に出さざるを得ない。
購入価格は知らないが、深い考えもなく単純に一円の損もしない金額で売りたい
と云う事ではないのかな、売却手数料もバカにならないからね。
私の勘では”売り止め”になると思うわ。

>>241
最上階の部屋だけど3,070万円万円から2,790万円へ280万円値下げしてますね
それでも新築より価格は上がってるのかな？
確かに売る側の立場に立てば売却仲介手数料3％分とか新築購入時の登記費用も回収したいという願望が出るのは普通でしょうね


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0004210270/
プレサンスロジェ西宮今津駅前 10階
価格 2,790万円 価格更新
間取り 3LDK
専有面積 63.12m2（壁芯）
（バルコニー面積 11.7m2）
所在階/建物階 10階/地上10階
主要採光面 西
所在地 兵庫県西宮市津門川町
交通 阪神本線 「今津」駅 徒歩3分
阪急今津線 「今津」駅 徒歩4分
築年月 2014年5月(築1年)

>>242
当該物件をウオッチングされているのかな？
時期的にも物件的にもお勧め出来ないが、
興味があるならダメ元で破壊的な価格で指値をしたらどうでしょうかね。
事前に登記簿謄本を閲覧して、売り手の懐具合を知っておくといいと思う。
必ずしも本当の事は言わないものだが、売却理由を聞くのは重要。
アホの転売狙いなら残債が多くて"とりあえず”は大幅な価格交渉は厳しいのではないかなと考えますが。

1階のテナント売りに出てるのか
ここで家賃43万円で借りるとなるとどんな商売が成り立つんだろう？


http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim2002/665384/show...

区分店舗阪神「今津」駅徒歩3分　区分所有店舗　<プレサンスロジェ西宮今津駅前>
販売価格 5500万円
表面利回り 9.42%
想定年間収入 5,184,000円
(432,000円/月)
所在地 兵庫県西宮市津門川町12-2
沿線交通
阪神本線 今津 徒歩3分
阪急今津線 今津 徒歩4分
専有面積 290.07㎡
築年月 2014年05月 （築3年）
所在階 1階／10階建て
建物構造 RC造
取引形態 仲介

中古で今も2部屋売りに出ていますね
築2年で6部屋も売りに出るってこのマンションに何か問題でもあるのかな？

この辺りだと駅近でも新築で2,500万くらいの印象がずっと続いてきたから
今は建設費高騰とか根拠があってもこんな価格じゃ買う気にならないな


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_87037935/
物件名 プレサンスロジェ西宮今津駅前
価格　2960万円
間取り　3LDK
販売戸数　1戸
総戸数　82戸
専有面積　66.29m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.7m2
所在階/構造・階建　6階/RC10階建


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_87005609/
物件名　プレサンスロジェ西宮今津駅前
価格　3175万円
間取り　3LDK
販売戸数　1戸
総戸数　82戸
専有面積　68.59m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：10.82m2
所在階/構造・階建　3階/RC10階建

この辺ガラ悪い。あかん。

長いこと売れないもんだな
ローン残債とかで損切りしたくない気持ちは理解できる
景気はいいからいつかは売れそうではあるけどね


http://www.athome.co.jp/mansion/6961345360/

中古マンション プレサンス　ロジェ　西宮今津駅前 3階 ３ＬＤＫ

価格 3,080万円 階建/階 10階建 / 3階
交通
阪神本線 / 今津駅 徒歩3分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 今津駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
ＪＲ東海道本線 / 西宮駅 徒歩14分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市津門川町 （地図を見る）
築年月 2014年5月(築2年8ヶ月) 専有面積 68.59m² 間取り ３ＬＤＫ

安いね。

この辺りの家賃管理費ってせいぜい11万円くらいじゃない？
借り手いるのかな？


家賃　管理費等　敷金　礼金　間取り　面積
10階　13万円　6,250円　14万円　35万円　3LDK　62.4m2
http://chintai.door.ac/buildings/9d7c0f85-bdfc-5efc-8b40-489f8597e96d

1階の店舗の
しんきエンジェルハート株式会社 コスモチャイルド保育園 西宮今津園
の園児の騒音とか振動とかってどんな感じですか？

>>244の1年前の情報と比較すると、物件価格は1,700万円も価格が上がってるのに年間家賃は下がってるのか
投資マンションの世界は乱高下してるな


http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim2002/914337/show...
区分店舗プレサンスロジェ西宮今津駅前
販売価格 7200万円
表面利回り 6.84%
想定年間収入 492.5万円(41.0万円/月)

所在地 兵庫県西宮市津門川町12-25
沿線交通
阪急今津線 今津 徒歩4分
専有面積 290.07㎡
築年月 2014年05月 （築4年）
所在階 1階／10階建て
建物構造 RC造
取引形態 一般媒介

物件の価値が上昇していなくとも、表面利回りをなんとか化粧しないと売れへんからそうしたんじゃない。

幼稚園は特に気になることはないって言ってましたよ

252
頭が悪いな。
物件価格が上がれは運用利回りは下がるがな。
価格が下れば利回りは上昇する。

プレサンスやしな。 安ーても気乗りせんわ。(笑)

プレサンスやしな。 西宮でも気乗りせんわ。(笑)

行政区は西宮市でもしょせん今津だしな
難しいとこやな


https://www.athome.co.jp/mansion/6001787974/?BKLISTID=030PPC
中古マンション プレサンスロジェ西宮今津駅前 8階 ３ＬＤＫ
価格 3,000万円 階建/階 10階建 / 8階
交通 阪急今津線 / 今津駅 徒歩5分 （電車ルート案内）
阪神本線 / 今津駅 徒歩5分 （電車ルート案内）
ＪＲ東海道本線 / 西宮駅 徒歩14分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市津門川町 （地図を見る）
築年月 2014年5月(築4年1ヶ月) 専有面積 66.04m² 間取り ３ＬＤＫ
管理費等 6,540円 修繕積立金 3,630円

2階の中古
この広さで4LDKは使い難いかも
リビングの横の和室を区切ってるからLDK狭いし
このまま成約するか解らんが不動産屋の査定もあったやろし資産価値は意外と高くてビックリ


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_92285317/
物件名
プレサンスロジェ西宮今津駅前
販売価格
3580万円
所在地
兵庫県西宮市津門川町
沿線・駅
阪神本線「今津」徒歩3分
専有面積
76.48m2（23.13坪）（壁芯）
間取り
4LDK+S（納戸）
バルコニー
11.43m2
築年月
2014年5月
所在階/構造・階建
2階/RC10階建

環境悪いわ。あかん。

今津も昔に比べれば凄く綺麗になりましたね。

10階が売りに出てますね。
最上階だけど夫婦2人暮らしならギリギリの狭い部屋。
投資として買うなら2,200万くらいなら採算合うんかな？

https://www.athome.co.jp/mansion/1025884536/
プレサンスロジェ西宮今津駅前 10階 ３ＬＤＫ[1025884536]西宮市の中古マンション【アットホーム】｜マンション購入の情報
中古マンション プレサンスロジェ西宮今津駅前 10階 ３ＬＤＫ
価格 3,180万円
階建/階 10階建 / 10階
築年月 2014年5月(築5年8ヶ月) 専有面積 60.24m2 間取り ３ＬＤＫ
交通
阪神本線 / 今津駅 徒歩3分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 今津駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
ＪＲ東海道本線 / 西宮駅 徒歩15分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市津門川町 （地図を見る）

平米単価 52.79万円
管理費等 5,960円 修繕積立金 3,310円

■アピールポイント
～阪急・阪神・ＪＲの３路線利用可能～
駅前にはコンビニやスーパー、医療ビル等生活に便利な施設が多数揃っております。
神戸や大阪までのアクセスの良さも魅力のマンションです。

■　アクセス　━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・
　○　阪神本線「今津」駅　徒歩３分
　○　阪急今津線「今津」駅　徒歩４分
　○　ＪＲ東海道本線「西宮」駅　徒歩１５分

■　ここがおすすめ　━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・
　○　最上階・１０階部分につき陽当たり眺望良好
　○　平成２６年５月建築
　○　ペット２匹飼育可能（規約制限あり）

■　仕様・設備　━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・
　●食洗機・浄水器付きシステムキッチン
　●床暖房有り（リビング・ダイニング）
　●ミストサウナ機能付きの浴室暖房乾燥機
　●浴室には窓あり
　●段差の少ないフルフラット設計
　●各居室の窓には結露しにくい複層ガラスを採用
　●バルコニー側の窓サッシは遮音性能Ｔ－２、Ｔ－３等級相当の防音サッシ

狭!
2500位やろ。設備かて中の下やし。

それに管理グローバルやん。
大丈夫かいな。

>>263 匿名さん

プレサンスのマンションはここも含めて管理会社は2社体制なんですよね。
プレサンスコミュニティ+●●の組み合わせです。

ここもグローバルコミュニティとプレサンスコミュニティの2社体制です。
実際はグローバルがやる訳ですけどね。

プレサンスの営業利益率を見たらとても買う気が起こらない。結局は胴元がめちゃ儲かる
投資マンションデベロッパー全体に言えることだけど、投資マンション買うくらいならその会社の株買った方がいい
プレサンスなんてリーマンショック安値から株価15倍以上になってる(社長逮捕で現在暴落中だけどそれでも10倍以上)
投資マンションでどんなに値上がりしても2倍すら無理だよね

みん株では目標株価２０８９円になってるけど、買い推奨なの？
あまり信じないほうがいいでしょうか？

中古売りに出てますね。

https://www.athome.co.jp/mansion/1008159645/
中古マンション プレサンスロジェ西宮今津駅前 8階 ３ＬＤＫ
価格 3,380万円
階建/階 10階建 / 8階
築年月 2014年5月(築6年2ヶ月) 専有面積 63.37m2 間取り ３ＬＤＫ
平米単価 53.34万円
管理費等 6,270円 修繕積立金 3,490円

この掲示板に書き込みがあった中古マンションの売り出し履歴は8部屋が出てた。
成約価格は不明だけど築6年にしては価格は横ばい維持してるのかな？
5年前に築1年で売り出してた8階の方が安かったの見たらむしろ資産価値上がってるかもね。

プレサンスロジェ西宮今津駅前
2015/03/27　8階　66.29m2　3,160万円
2015/10/05　10階　63.12m2　3,070万円
2016/10/07　6階　66.29m2　2,960万円
2016/12/15　3階　68.59m2　3,080万円
2018/05/20　8階　66.04m2　3,000万円
2019/07/09　2階　76.48m2　3,580万円
2019/12/17　10階　60.24m2　3,180万円
2020/06/09　8階　63.37m2　3,380万円

10階も売り出し。

【SUUMO】プレサンス　ロジェ　西宮今津駅前 中古マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_94526896/

プレサンス　ロジェ　西宮今津駅前 3480万円（3LDK）
中古マンション
新着情報提供日：2020/7/27次回更新日：情報提供より８日以内

プレサンス　ロジェ　西宮今津駅前 　【マンション】
価格3480万円
管理費6270円／月
修繕積立金3490円／月
間取り3LDK
専有面積63.37m2（壁芯） その他面積バルコニー面積：11.16m2
完成時期(築年月)2014年6月
所在階10階
向き南東

なんでこの物件は中古トークがこんなにしつこいの？
営業マンへの私怨？