SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part13

今日、ライバル？となるティアロレジデンスのハガキ来ました。
うーん悩ましい。

以下の答えを求む！！！

どうしてここの管理費はバカ高い？　誰か答えて

液状化対策に非常に力を入れた物件　＝　液状化地域であることを認めているのか？　誰か答えて

東電の建物がレインボーブリッジ方面の絶景を遮っている、その割には低中層階も高い　＝　低中層階が非常に割高感ある　なぜ？　誰か答えて

>2
Part12にも書きましたが、再掲しますね。
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まず、植栽の管理費が高いです。その分、メリットを享受できるので納得できないなら、そのメリットが無い物件が良いでしょう。
また、駐車場代は、駐車場の修繕費に積み立てられているそうです。通常のマンションでは駐車場代収入は管理費に当てられますが、その分、将来、修繕費が値上がりします。

東電側の眺望ですが、南西方向の低層であってもレインボービューは妨げられません。もちろん10階程度なら、市場や高速道路がレインボーを妨げますが、前が公園なので視界は開けます。また、低層であっても富士山の眺望は得られます。ちなみに東電によって遮られるのは、晴海方面なので残念ながら東京湾花火は期待できませんね。

Part12にも書いたけど、駐車場独立会計だと、稼働率が下がると回らなくなる。

>2の質問

液状化対策に非常に力を入れた物件　＝　液状化地域であることを認めているのか？　誰か答えて

これの答え上がってないけどなぜ？　液状化地帯であることを容認するようなコメントを避けているの？

最近、１０００スレ越えないのに、新しいスレ立てる人がいるけど何でだろう。今回はすぐに前スレが閉鎖されたけど、２つのスレが同時進行して話題が発散しちゃうケースが見受けられる。

4
稼働率が低ければ、将来、修繕費として上乗せされるのは、同じことではないのでしょうか。どのような違いがあるのでしょうか。

5
それは関係ないのでは？って事で書かなかっただけですよ。ちなみに、液状化対策に力を入れたぶっけんだったとして、管理費に何か影響することって、あるでしょうか。

稼働率が低いと駐車利用料としての収入が下がる。機械式は使っていても使ってなくてもいずれ修繕しなければならない。稼働率が低いとどうなるかお分かりかな。

5
あと液状化対策として、土壌、構造、それぞれに対策を入れている点は、何も隠しておらず、パンフレットか何かに書いてありますよ。

9
仮に駐車場収益を管理費に組み込んで、管理費を安くみせたところで、懸念されてる稼働率が低い場合に、何かよい対策となるのでしょうか？

4
あと独立会計ではなく、駐車場収益を管理費に回さず、駐車場修繕費としてしっかりと積み立てる、ということです。何年後かの大規模修繕と、日々の修繕は分けて考えているのかと思われます。

2は痛いね。液状化、管理費高、東電と並べてみたものの、あっけなく論破。適当にネガキーワード並べて、ネガしないで、少しは考えて書きなよ。

日々の修繕って普通は積み立てずに、管理費から支出する。フローとストックの考え方が普通とは違うから、管理費、修繕積立、駐車場修繕積立それぞれの計画をチェックしないとね。

それから駐車場修繕積立なんて普通存在しないから、入居してから存在を忘れて収支をチェックをちゃんとしないと使い込まれても気づかないかも。

駐車場稼働率が下がると駐車場の修繕費が足りなくなるってのは大きな問題を引き起こす可能性も。足りないから値上げしたらさらに利用者が減るって悪循環になるのが見えてる。

>10

パンフレットか何かって、どこに書いてるか知らないのに書いてあるってどういうこと。

液状化対策ってマンション単体では不十分なんだけどね。配管がやられたらインフラがアウト。

>13

何一つ、論破できて無いと思うけど。

なんか一人必死に書いてるな(笑)

液状化で地中の配管が浮き上がってるのをニュースでやってたりするけど、もっとすごいと杭で支持層に固定されているマンション本体が浮くみたいなことが起るかも。そしたらエントランスとか段差ができて、下手したら壊れて使えなくなるかも。それこそ陸の孤島。

>18

反論できないから、それしか返せないかな。

起るかも

そうね。かもね（笑）

15
パンフレットではなかったです。三井不動産が発行している「こんにちは」に書いてありました。今月号です。

エントランスが壊れた例はある。

液状化する危険性の無い地域で
マンションの外壁や柱にヒビが入った例はある。

液状化とは別に、表層が揺れやすいエリアもあるからね。液状化エリアは表層も揺れやすいけど。

モデルルーム事前案内会を一ヶ月も続けてる。見込み客が集まらないんだろうね。

26
いっぱい集まったと思ってたら、予算オーバーの人ばかりだったんじゃないかな

アンカーの使い方くらい覚えようね。

販売開始予定が６月下旬でしょ。６月上旬にモデルルーム正式オープンみたいだけど。事前案内を１ヶ月以上やっておいて、正式オープンしてから１ヶ月もなく販売開始って、考えずらい。

これから要望書を集めて、正式価格と1期販売住戸決定した上で販売開始。少なくとも正式価格決定後に、登録の見込みある人には正式価格を伝えて登録手続きを説明するためにモデルルームに再度、来てもらう必要があるからね。

マンションの販売スケジュールなんて予定は未定といったところ。ずるずる遅れるようだと販売不振ってことも。売れ残ったら、購入者にもデメリットが少なからずある。そういったところも判断の一つの材料。

９月までの契約で消費税５％、って時間制限があるので、
あまり先延ばしはできないけどね。消費税アップ延期にならない限り。

単純に不動産売買契約の場合、消費税は引渡時の税率が適用される。９月までの契約で消費税５％って特例は、本来、リフォームの請負契約が対象のもので、間取り変更とかオプションを選択した場合のみ。あと、それを選択すると、消費税増税後の住宅ローン減税の特典は適用されない。

９月だと３ヶ月先送りでしょ。それだけで不人気物件の仲間入り。

>>31
心が決まってる人は3パーでも安いほうがいいんだろうけど、
冷静に考えたら一千万でたった三十万なんだよね・・・
もちろん売り手は消費税増を煽るんだろうけど誤差の範囲って気もしないでもない

それより金利上昇のほうが切実だよね
行政も極端なことにならないように調整はするんだろうけど、
工期が長いタワマンは不利というか不安ではある
もちろん上昇傾向といっても、まだまだ安過ぎる水準とも言えるけどさ

金利調整に失敗してるのが、昨今の乱高下。

ただ、短期はともかく長期だと、金利は物価上昇率程度にはいずれ収束するはず。日銀が２％成長って言っている以上、そのレベルになると想定しておかないと失敗するでしょ。

そしてみんな東雲に戻ってるわけか。
専有部の仕様は向こうの方がいいしね。
価格に納得感というかお得感さえある。

こっちは不安要素ある割に強気だね。

東雲の宣伝レス、が相変わらずあるね。
豊洲希望者に言っても無駄。

唐突に東雲にもっていってステマへただね。企業がステマして情報誘導してるのがばれたら評判落とすだけ。やり方間違えると逆効果。

>>37
宣伝というより現実でしょ
晴海豊洲狙いだから有明も東雲も買う気はないけどリサーチぐらいはするし、
真剣に両天秤掛けてる人も少なくないと思うけど・・・

タイミングが良かったってのもあるだろうけどやっぱりPT東雲は値頃感あると思うね
逆にBACなんかは既に閑古鳥状態だし・・・

しないしない。東雲 有明は。

同じ三井同士の仁義なき争い。醜いね。

今更、東雲に鞍替えしても
時既に遅しだな。

2期より3期の方が契約数増えて
SKYZ、BAC検討組が戻って来てると
営業から聞いた。

東雲が完売すれば、
こちらの検討者増えるでしょう。

東雲では、風除室が２層ではなく１層分しか無いからチープだ！
というネガが流行ってます（笑）

とうとう、行くとこまで行ったという感じです。

>>41
ここ、三井じゃねーじゃん
三井単独だったらもうちょっと気の利いた値段設定だったと思うけどね
住不みたいにゆっくり売るのも戦略だろうけど、
消費者からすれば野村や三井みたいに完売目指してくれたほうが有り難いね


>>44
あれは笑った
風除室の構造どころか意味すら分からん・・・

PT東雲は超お買い得物件だったと後に語り継がれるほどの伝説になるでしょうね。

>>46
即日完売御礼って訳でもないし伝説には程遠いんじゃない？
ある意味東雲の現状の相場とも言えるしさ
それにしても新豊洲や有明の新価格は盛りすぎだろ、って気はするけどね

ブラウドはもっとお得だったってことかもね。金利条件を含めると。

東雲の話はどうでも良い。

ここの比較対象は東雲、有明だって事をお忘れなく！

あの即日完売にこだわる野村が、あの話題の武蔵小杉のプラウドで一期一次で即日完売に失敗したぐらいだから、SKYZで販売延期が生じても驚かないかな。

一期一次で半分は売りたいけど550は相当な戸数。価格も安い訳じゃないし仕様もプラウドほど高級ではないし、なんだか心配にはなってくる。

49
東雲の話はどうでも良い。

確かに。
今さら東雲で検討できる部屋は少ないからね。
メニューも選べないしね。

あっ、こっちのマンションは販売前なのに
何も選べない部屋あるんだ。

中層〜高層の角部屋は完売するでしょうね。

>55
リセールス考えたら、そこしか、価値は無いでしょ

当然割高な角部屋なのに？

レインボービューと割安感でいったら、西向き低層でしょ。東向きは隣りのタワーの方が駅近だしね。角部屋は盛り過ぎてて割高。いくら売り手は付きやすいかもしれないけど、豊洲全体で考えたら、言うほど得しないんじゃないかな。

>58
北向き高層階がかなり割安だと思うけど、タワー高層だとやっぱり日照が問題あるのかな。あとリセールス。予算的には東西向き低層と、北向き高層で悩むんだけど。タワー高層階に住んでる人、住み心地はいかが？

北側は何が建つかわからんしなぁ

隣にできるマンション１年後から販売と聞いたけど本当？

>62
販売開始時期はわかりませんが、入居開始予定は1年後ですね。ちなみに、モデルルームの場所もここと一緒と言ってました。

>55
モデルルームでも、南ウイングと、西ウイングの南向き、それぞれの高層階が人気、と聞きました。ここに飛び込んでいくか、悩む。

>60
東向き低層は植栽と運河ビュー、で割安感あり、間取りよし、となかなか良いですよね。我が家も最初は検討してたのですが、はやりレインボービューが良いなってのと、東向きなら1年待って、隣りを検討しても良いかなぁ、と思って外しまた。

タワーで西向きって、西日が辛いんじゃないかな。高層階でも北向きでも明るいよ。家具、家電も痛まないし。

ここの北側は高層でも目隠し壁とかあって採光面で不安多い。いやゆる逆張りバルコニーみたいな感じだと暗い

確かにダイレクトウインドウだったら、北向きもありだったかな〜 ここは角部屋ならありかもね、プランが選べる高層階でも6500万円くらいからいけるし

早く販売開始してって感じ。浮気しちゃうぞ！

東雲はあんまり残ってないですよ。

なんで東雲が出てくるんだ。豊洲でも東雲でもいいです、みたいな地域こだわり無い人っているの？ 豊洲にしたい人は、あの街並み、海近くがよい人が多いと思うけど。まだ晴海と比較してるなら、環境が近いから理解できるが、それでも、豊洲でも晴海でもよい、みたいな思考は理解不能。

東雲に売れて欲しくない東雲ネガの書き込みだから無視でいいです

敷地面積が世帯数のわりに狭いので、マンション価格のうち、建物の価格がかなりを占めると想像しています。そうすると、固定資産税も同じ価格帯のマンションより高くなる気がするんですが、実際は、どうなんでしょう。

逆に土地が少ないから税は安いかも。

78
パークタワー東雲と間違ってない？

土地は、
利率低いよね?

＞78さん
PT東雲でも同じ事書いていない？
土地価格は戸数で割るから小規模マンションより、固定資産税はタワマンの方が断然割安。

マンションの固定資産税は土地じゃなくて建物とのセットで個別に決められるから、一般に戸数が多いと割高になりますよ。

マンション全体の評価額の話？
＞83さんの話はビミョー
土地面積と物件価格によるけど戸数が多い方が高いという事はない。

83は区分所有法、税法、民法の違いがわかってないと見た。

＞78さん
同じ価格帯なら土地が安い方が税金少ないでしょう。戸数が違えば100か600か1100で全く異なりますが。
＞83さん
発想が理解できません
土地建物とがセットなら尚の事、戸数多い方が割安になるでしょう。
85さんに同感。
金持ちが投資先としてタワマン選ぶのは固定資産税、相続税等、節税にもなるからです。

83が正解。実際に計算してご覧。簡単な算数だよ。

＞88さん
計算してみて下さい
私には不可解です。

同じ6000万のマンションを買いました。A は100世帯のマンション。Bは1000世帯のタワーマンション。ここまでヒント出せば理解できるかな?

ここまで書いて本当に分からないの?なら計算しても 結局、理解できないよ。つまり、四則演算できないってことでしょ。

極端な例出せば算数わからなくても理解できます。どちらも1億円の物件。一方は一世帯。つまり一戸建て。もう一方は1000世帯のタワーマンション。さて、どちらの固定資産税が高い?

戸建でしょ

煽りなんだからさ。
最後まで説明したら反論するのを待ちかまえて知識ひけらかしてくるだけだろう。
能ある鷹なら爪を隠せ。

94
で？

＞９３
算数わからんものに説明しても無駄だって言ったのに。

1000世帯が払う固定資産税の合計なら、タワマン＞戸建だけど。

そうだね。