クロスエアタワー【契約者限定】Part ３

あの部屋が坪単価約３６０万円で売れたということは、良い部屋は坪単価約４００万円の価値はありますね。あとは１６階のワンルームしか分譲はありません。
東京オリンピックの２年前ぐらいまでには、クロスエアタワーの価値はかなりのものになると読んでいます。渋谷再開発も後押ししますし。

いや成約はかなり下みたいなので、あまり舞い上がらない方がいいようです。

成約はそれよりかなり下ですが。。。間取りが良ければそれに近い価格で売れたでしょう。
現実中古になると厳しい印象もこれからまだクロスには上昇の余地が十分にありますね。
暫く売りが出なければ良い展開。

３２階ってたしか北東・北西の角部屋でしょ？
ナイトビュー的にはべスポジじゃないですか？そうとう良い部屋の方だと思うけど。
かなり前から出てる２７階南西角はさすがに＠３９０ではまだ売れてないみたいですが、比較すれば今＠３６０だったら割安とも言えるのかもしれませんね。
ただ、自分の所有物件はどうしても贔屓目になりがちなので、あまり甘い夢は見過ぎない方がいいとは思っています。
グロスで１億超えてくるとさすがに単価的に厳しくなってくるでしょうし。

>842 843

何故、成約がかなり下だと分かるのですか？その根拠は？

最近は売り方が強気なので、簡単に値引きをしたリーマンショック後とはかなり様子が違いますよ。成約価格が販売価格よりディスカウントという考え方があまりマーケットを知らない人の考え方ですね。いくらで売れたかは不動産業者サイトを見ればすぐにわかることですが。。。

いや、だから842、843の書きぶりだと情報元はレインズでしょ。

いや、違いますね。実際。

>>846
いくらで売れたかすぐにわかる不動産業者サイトをご教示ください
URLを貼っていただけたら幸いです

http://www.contract.reins.or.jp/
ですけど、さすがにそんなに早くはアップされていないようですね。

ということは、842 843 氏の書き込みは想像で書いたということで宜しいですか？

不動産屋だともっと情報早いけど？

>>852
だったらその早い情報を開示してくれよ
上辺だけじゃなくて本当の事を知りたいのだから、そのＵＲＬ貼ってくれ
或いは情報発信している不動産屋の実名を書いてくれ

いつも売買している業者ならともかく
住んでいる個人なら売りたくなったときの価格で満足すればよくない？

>>854
違うんですよ、何故知りたいかと言えば
皆さん（ネガさん）、成約価格は売値のずっと下とか書いてるでしょ
もちろん不動産所有してる人は、高くなれば嬉しいに決まっているが

成約が下だ下だとわざわざ書いてる人見てると、買えなかった嫉妬のように見えて仕方ないみっともない
それこそ他人の不動産価値なんてどうでもいいでしょう
所有者が「高くなりそうだ、売れそうだ」って書いてもスルーすればいいだけのこと

それができずにネガっているなら、その根拠を示して皆が納得できるようにすればいいって思ったわけ
以前どこかのスレで、実際の成約価格はその当事者にしか分からないとあって
そういうものと理解していたから

確かにこの掲示板にネガの人いますね
ケチばかりつけている感じの
日常で会いたくないな、こういう人

購入者の方に失礼ですよ。興味本位はやめましょう。
ここの住民でないのならなおさら余計なお世話です。

煽る入居者？も冷静になって自重した方がいいですよ。

現実な話しです。
低層@320-330中層@350-360高層@370-380プレミアム@400-420

>>858
私に言ってるのですか？私は入居はしていませんが、所有者です。

>>859
煽るといっても、ここは契約者限定スレですよね。
私は書きませんけど。。

>>860
ありがとうございます。参考にさせていただきます。

>860
それは現実的には希望売り出し価格です。
初期は転売目的なので手数料と利益分をのせるので、未入居でそういう価格での売り出しになります。
なので、購入価格よりも一見すると上がってるように錯覚に陥ります。

そして実例はまだ少ないですが、入居済物件の成約価格は別です。
冷静に判断しましょう。

クロスエアタワー投資物件サイト化してますね（笑）

クロスのファミリータイプ部屋がとても貴重です。

議事録って東急の人が防災センターにいる時しか見れないのね…
ふらっと行って見ようと思ったのに見れなくて残念

客観的にみてファミリータイプは分譲の１割増しぐらいの値段だと思っています。湾岸は１万戸供給で5年後の値崩れは必至ですが、この辺は値持ちは良いと思い購入しました。

うーん、それは主観だよ。
ファミリー需要が少ないから東急もこの規模の割に戸数を絞ってるわけだし。

未来の不動産価格なんて全部主観ですよ
確実に分かればいくらでも稼げますね
不毛な議論です

株なんかよりは予測しやすいのは確かです。
ただ、普通は、高値安値が見極められたとしても自分が住んでいる家を機敏に売ったり買ったりできないし、資金調達も難しいから、儲けけられる人が限られてしまうわけで。
そのあたりをクリアーできれば、中古・新築に限らず、バブルがなくても１物件で１０００万円ぐらい着実に儲けるのは、ホントわけないですよ。
バブルに当たればさらに儲けもの。

例えば、今は高値予測で売主が強気のため結構中古物件価格が上がってしまっていますが、４月になれば一時的な落ち込みで特に３月中に売れなかった物件の価格が下がるでしょうから、都心の物件を仕込んでおけば、１～２年後ぐらいには良い思いができると思います。
信じる信じないは自由ですが、私はそうします。

株やREITの方が流動性、取引コストを考えても簡単に儲かりますけどね。不動産は事務手続きも面倒。クロスの新築は儲かりましたけどね。３年前の不動産低迷期の値段でしたから、ごっちゃんです。

入居されている皆様、この時期、窓に結露ってしますか？
うちは、ひどくて、窓枠の上からも水滴がポタポタ落ちることもあるのですが、皆様はどう対策されているのでしょうか？何か良い方法等があれば教えて下さい。

うちは全く問題ないですね。日当たりの関係かとても温かくまだ１回しか床暖房入れていませんし、エアコン暖房は一度もいれておりません。寒いため、暖房を入れて寒暖差が激しすぎるのではないでしょうか？

家も全く結露がないです
クロスの冬、暖かいですね
今のところ床暖房は使っていません

872さん、873さん、ご回答ありがとうございます。
全く結露がないというのは驚きです。南西向きの部屋なので、うちもたまにしか床暖房やエアコンを使用しておりませんが、やはり今の時期の室内外の温度差からなのか、ほとんど毎日窓に結露してしまいます。換気の仕方が悪いのでしょうか。。

うちも全く結露していません。
屋内の温度と湿度はいつもどのぐらいにしていますか？

一般の湿度計は相対湿度を表示しているため、屋内温度を高めにしている場合は湿度が低く見えても
実際空気中に含んでいる水蒸気量が多く結露しやすかったりもします。
簡単な対策としてですが、ダンボールを空気中に触れさせていると結構吸水してくれますのでお手軽です。

うちは逆に乾燥に悩まされています…

875さん、アドバイスどうもありがとうございます。
私もこの時期、乾燥が気になるため入浴後に浴室のドアをしばらく開けっ放しにして、部屋まで湯気を通すようにしてみたり、加湿器を使用したりしています。なのでこれが結露の原因にもなってますよね（笑）

うちは加湿器をガンガンにしてるのですが２３度の湿度３９％です。朝が極端に寒い時は数回結露がありましたが、以前住んでいた所に比べれば問題にならないぐらいです。結露については、東急コミュに相談してみたらいかがでしょうかね。

そうですね、換気の仕方や室内の温度と湿度を今一度見直して改善されなければ、東急コミュに相談してみます。皆様どうもありがとうございました。
クロスの住人だけが見れて、こういった相談等の意見を交わせる場が独自にあればいいですね。

最上階の東南、西南角部屋が３億円突破しました。

その価格で売れた訳ではないのだから煽らない。

ただ、そうは言っても、それだけの強気をサポートできる根拠データが、業者間ではきっと共有されているということなんでしょうね。

レインズで見れるんでしょうね。たしかプレミアには法人も入っていましたから売却したのかもですね。それだけの価値はありますしね。

凄いな～
高層階９０平米台の西南角、東南角が査定額1.4億円です。

ごっちゃんです。

バブル到来か？

まだ五合目辺りだと思います。

まあ成約は別とは言えクロス最高ですね。
池尻では最低評価だったのも今は昔。
他の池尻物件はそれ以上なのかわかりませんが。

100%満足できてるか？
でないと、そう簡単に「最高」とは言えない。

さすがに最高、、、ではないかな。

>887
元々良いマンションだよ。
ネガってたのはライバル業者だけだろ。

コーヒー豆ってどこで買ってます？
これまでカルディかスタバで買ってたんですが、
池尻大橋だとコーヒー豆を売っている専門店が見当たらなくて…

堀口とか丸山珈琲の取り寄せてる
スタバ、カルディぐらいなら
渋谷か中目黒に行った時に寄れば問題ないように思うが、
まあ近くにあれば便利だよね
旧道の方にスタバができるとどこかで読んだ気がするが
どうなったんだろう？

大橋交差点周辺がきれいになれば何処かできるでしょうね。

旧道のセブンイレブン向かいにスタバが出来る予定らしいですけど、ちょっと距離ありますね。
となると、もし大橋交差点近くに新たにできるとしてもスタバやタリーズ、エクセルシオールは既に池尻大橋にある（できる）ので、それ以外か。

みなさん歯医者さんはどこがお勧めですか？教えていただけると幸いでございます。よろしくお願いします。

歯科なので命に関係することはほとんどないですが
病院に関しては施術の失敗や何かトラブルに見舞われたときはその責任を感じます。
また先生との相性や好みもあるでしょう。
定期健診を口実にいろいろ自身で探されるのがいいかと思います。

歯科の場合は保険外治療も絡むので、許容できる金額にも差がありますから
あそこが良いと言っても、難しいですね

ありがとうございます。有賀歯科が長い間やっており信頼できるという話を聞きました。

有賀歯科って何処にありますか？

有賀ではなく有馬歯科でした。クロスから中目黒方面、ドンキホーテを超えた角です。家内はお世話になっていて、私も行こうかなと思っています。大正時代からやっているとか。

>>892
そなんですけどね。
できれば、徒歩圏にあればいいかなと。

>>893
>>894
美味しいところができるといいですよねー

9階に止まる端のエレベーターボタンを押す方いますがあれは効果があるのでしょうか？

売り物件は１戸だけですね。しかも12階 北東 1K クロスエアタワー 36.72m2 4,150万円 。この広さで坪単価３７３万円とは強気の価格設定です。もし売れたら、クロスの価値は相当なものと言えるでしょう。

悪くても4000万円で売れると思いますよ。

そもそも新築価格が安すぎたんだよ。中目黒徒歩圏内のタワーでしょ。リーマンで土地代が安くすんだのがでかいんじゃないかな。

>>902
効果というのは？

ファミリータイプは今でも坪単価４００万円以上で売れますでしょうか？

>>906
例えば早くエレベーター来るとかそういう意味の効果です

SUMOに出ていた、クロスレジデンスの1Kと2LDKは売れてしまったようですね

9階しか止まらないエレベーターの釦押したら
早くなんて来ないうえに、全体的効率悪くなる。
考えればわかるのにね。
クロネコには注意したけど、
住民も押す人たくさんいるね。

確かに勉強不足です。

あの時期は買い手にとって安くていい時期であった。
結局は物件の良い悪いよりも相場の変動の方の影響が大きいからタイミングって重要だなとあらためて思わされるな。

>>908
早く来る効果は基本的にありえません。遅く来る効果の方がありえます。
エレベータを効率的に利用したいと思うのであれば、
1. 乗り降りの際に"閉"ボタンを押すのを心がける
2. 障害者用操作盤に触れない（呼出盤・エレベータ内の操作盤両方）
の二点ぐらい気をつければ良いと思います。
１つ目はエレベータのドアが自動で閉まるより早く閉まる効果があるので、全体の効率があがります。
２つ目は、障害者用操作盤での操作はドアの開閉時間やエレベータの昇降時間が遅くなるよう制御されているため、
全体の効率を考えれば割けるべきです。
９階に止まるエレベータの呼出盤も低い位置にありますよね？確証はありませんがあれで呼び出すと、
同様の効果が発生はずなので、仮に両方押して９階に止まるエレベータが物凄く運良く早く来たとしても、
結果的にそのエレベータを目的の階で降りるのは遅くなる可能性が非常に高いです。
確率の問題なので100％とは言い切れませんがほとんどありえないと考えて良いと思います。

エレベータの群管理システムがどのようなパラメータ調整されているかによっても多少変わってきますが、
最近の群管理システムは時間帯にあわせて賢く制御や待機場所を変更しているので、
人間が余計な事さえしなければ(９階ボタンを余計に押すとか)待ち時間は短い時間で済むようになっているはずです。
（普通は平均待ち時間短縮を優先しているはずなので）
また、クロスエアは判りませんが学習機能がついている場合は、余計な事を学習させない事も大切になってきます。

とは言っても、待ち時間は辛いですよね。
エレベータを実際に待っている時間より長く待っている気になってしまう事は結構有名な事象で、研究材料にもなっているぐらいです。
実質平均待ち時間がここ数年でだいぶ減少しているのに未だにイライラするのは、
精神的・心理的な負担が掛かっているからです。この負担はボタンを押してから自分なりに工夫して対策できると思います。)

詳しい事は"エレベータ 群管理"もしくは"昇降機 群管理"あたりで検索すると、エレベータの仕組みとかより判ると思います。

もっとおおらかな気持ちでいきましょうよ！

913さん詳しい説明ありがとうございます

せいりんかんのピザはうまい

９１３さん、エレベータでよくこんなに盛り上がれますね？馬鹿にしてるんじゃありませんよ、博学に驚いているんですよ。

鍵を翳して入った後に
一番手前のエレベーター釦押してる人みると
逆効果なのになぁと思う。
非効率的になって
他の人に迷惑かけてるとか思わないのかね。

四四○のステーキはうまい！

>>917
みんなで気持よく使えるために、自分の知っていることを説明するのは別に苦でもなんでもないです。
説明が下手くそで長くなってしまい、盛り上がっていると勘違いさせてごめんなさい。

最近の携帯のつながり具合どうですか？
自分は北東中層階、未だdocomoのFOMA機種で特に問題なし。
スマホにしてついでにキャリア変更したいと思ってるんだけど
つながらないと困るよなあと迷ってるので
よければ教えてください。

南東中層階はドコモ◯　ソフトバンク△　au◯　です。

921です
922さん、どうもありがとうございます
変えるならauが無難な感じですね

南向き高層階ですが、DOCOMO,ソフトバンクとも部屋によって不安定ですね。

高層階の南ですが、ＡＵが弱すぎです。

ドコモにして、レピーター取り寄せるのが
一番安定しますよ。

TSUTAYAが近くにほしいです。下の歯医者と薬局いらないので入れ替えていただけないものでしょうかね。

代官山、三茶、渋谷に大きいTSUTAYAが
あるので不要かと。
以前は駅前と駅ビルにレンタルビデオありましたが
撤退しましたね。

そうですね。逆に美味しいパン屋があれば嬉しいな～

最近広尾にもできたシティベーカリーみたいなの
近所にあると良いんだけどな

>>927
歯医者と薬局が入ってくれて埋まったテナントですよね
いらないとか、どこまで自己中なんですかね

頼んで入ってもらったわけではないですからね。両社とも安いわけでも腕がいいわけでもないですしね。歯医者も薬局も池尻界隈にはごまんとありますしねー。

ライフがあって、本当に助かっています。

腕がいいわけでもないって、かかったんですか？
素人に腕の良し悪しが分かるんですか？
ってか、頼んで入ってもらったに等しいでしょ（笑）

痛かったので鏡で見たら口の中切れてました、うでがいいとはいえないでしょ。2度と行きません。

一階の歯医者イマイチ。
プリズムの方が、まだ良かった。

ようやく入ってくれたテナントなのに好き勝手ひどい事を言うよね。
仮に撤退したとして、いいテナントが来る保証なんてどこにもないのに。

＞935 936

飲食店などの批評ではこういうカキコがあるけど
医療機関などにこういう掲示板で批判を書き込むのはマナーとしてどうなんですか？
具体的、客観的な批評ではないと思うのですがある意味、名誉毀損？大袈裟かな

個人(テナントの入居者)を特定しての批判ですね
管理人さん、問題ないならいいけれど判断お願いします

やたら持ち上げる評価は宣伝、
ネガ書き込みは同業者の牽制に思えてしまう。
評価するのが近所のとこだと尚更ね。
何せ匿名掲示板ですから。

仮に本当だとして（証明する手段はないですね）
きちんと家賃を払ってるテナントを貶す住人がいるマンションって印象がよくないです。

評論する前に一度行かれたらいかがですか？テナントだからと言って持ち上げる必要は全くないと思います。評価が高ければ黙っていても患者さんが増えるのが医療機関といえども当たり前だと思います。私は数回行き、評価が高くないと申しあげているだけです。