マンション管理士の活用。。。パート10

その競売は、義務違反者に対するものなので、実際は競売は難しいですよ。
金融債権が優先されるし、無剰余取り消しもあるし。
しかし、どこが競売を行うにしろ、売れれば特定承継人が支払っては
くれるでしょうが、競売は滞納金では難しいと弁護士もいってますよ。

>138
契約上の督促業務をしっかりやってる管理会社がどれぐらいありますか。
形式的に電話をし、督促状を出す程度の管理会社も多いし、中には、殆ど
催促をしない管理会社もありますよ。只、督促状を出すだけのとこも。
滞納はマンションの問題だから、管理会社は責任はないではね。
世の中には、いろんな管理会社、いろんなフロントがいますよ。
殆ど管理会社の体をなしていない管理会社だってあることはご存知でしょう。
それは、そのマンションに責任があるといえばそうでしょう。
しかし、それだけの、時間・人材・知識がないマンションも全国にはいっぱいあります。
まあ、そういったマンションは切り捨ててどうにでもなれとは、あなたはいわないでしょうが。
マンション管理のプロであり、住民が快適なマンションライフを送る、そのお手伝いを
していくことを使命と思って仕事をしていくことに生きがいを見出して欲しいですね。
自分の担当しているマンションだけでなく。

無知なおっさんら、胡散臭いですがこんなのもありんすよ。
マンション管理費機構とかいうとこよ、見てみなんし。

　http://www.mansionkanrihikiko.com/ourbiz.html

＞１４２
マンションを取り巻く環境（区分所有者・管理会社等）を、かなりご存じの投稿ですね。
しかし、区分所有者の主体性啓蒙には関心をお持ちではない？　所詮「他人事」ですか？

管理会社を誹謗するレスも多いですが、過度に期待するのも如何なものかと思います。

債権回収はプロでも厄介、素人の理事さんが泣こうがわめこうが取れませんよ。
お金払って専門家頼みなさい、金払うの嫌なら泣き寝入りで良いんじゃないですか。
あ、管理会社は何処も真剣に回収業務はしませんよ、専門外だからね。

ここは合法なら何でもできると思う浅はかな御老人達ばかりですね～

>145さん
滞納金に対して、区分所有者が責任と自覚をもたなければならないのは当然のことです。
しかし、それができない、分からない、時間がないマンションも多いのです。
ましてや、滞納に対して同じ住民（理事）が催促をするということは、できればやりたく
ない役割ではあります。
だからといって、甘えてばかりいては、管理組合にとっても滞納者にとっても、益々泥沼に
はまってしまいます。
理事会に人材や時間、知識等がなければ、誰かがその手助けをしてやるべきです。
その一番身近にいるのが、管理会社のフロントではないでしょうか。
理事と真剣に向き合って、どうやって滞納金をなくしていくかの手だてを考えてやるのが
管理会社だと思っています。
管理会社は、理事会支援という業務も担っているのですから。
勿論、それ以外にも相談するところはあるでしょうが。
しっかりしているマンションについては、管理会社の手助けがなくても十分やっていけます。
滞納は、大きくなって裁判とか競売とかにいくまでの過程が大切だとおもっています。

>滞納金に対して、区分所有者が責任と自覚をもたなければならないのは当然のことです。
>しかし、それができない、分からない、時間がないマンションも多いのです。

当然の事ができていないんだから自業自得。
こういう輩多すぎる。反省すべき方向が頓珍漢。

＞１４７
＞誰かがその手助けをしてやるべきです。

誰かとは管理会社を指すのでしょうが、（深刻度にも依りますが）残念ながら私は実例を知りません。
滞納だけではありませんが、組合資産が毀損された組合から逃げ出した管理会社なら知っていますが…。

全国には、解決できないマンションが多いということをいっているのです。
理事会が全く開催されないマンションも多々あります。
理事は輪番制で、殆どマンションの管理にはタッチしない。
殆ど管理会社に任せっぱなしの理事会も多いですよ。
当然、工事や点検も管理会社に任せっぱなし。
管理会社はやりやすいので、改善とかはしたくないし、総会とかで
質問があれば、適当にお茶を濁す。
住民の中には、これではいけないと思っても、実際は中々動けない。
そういうマンションを自業自得で片づけていいものか。
マンションの管理を業としている管理会社が、そういうとこをフォローしなくては、
一体誰がやるんですか？
そんなことはいつまでも続かないし、そういう管理しかできないようなら、いずれ
マンション管理士の台頭を許すことになりますよ。

>>150(=142=147)
148です。あなた、組合役員は後見人が必要な人ばかりだと思っているんですか。
社会人としてどう行動してんですか？

お客さんから指定された日時に入金がありませんでした。どうしていいかわかりませんか？
普通は、電話、メール、訪問、文書の送付のどれが適切か状況を考えながら判断するんじゃないですか？
忙しくて手が離せないなら、部下に行かせる、上司に行ってもらう。何れにしても頭を使って動くんじゃないの？

もちろん、この先は大丈夫だから放っておくというのも一つの判断。
>>142のようにどう督促していいか分からないなんてチャンチャラ可笑しい。

日本語は正しく使いましょう。「分からない」じゃなく「やらない」だけのこと。
だから、自業自得。反論あればどうぞ。

ああ、管理会社の督促状況を確認できない組合がマンション管理士を上手く使いこなせるはずがない。
これにも反論くださいな。

＞そういうマンションを自業自得で片づけていいものか。

いい。
それが現実。
いやなら何とかしましょう。いつでもアドバイスするし、ヘルプしますよ。
他人がなんとかする問題ではないのです。

災害ボランティアだって、ボランティアの助けを受ける本人がやる気がなければ、ボランティアは困ってしまいますよ。

>>139
>管理組合から債権を買い取り利益を上げる方法もあるでしょう。
>滞納問題で困っている管理組合には喜ばれると思いますよ

100万円の延滞債権いくらで売るつもり？

＞債権回収はプロでも厄介、素人の理事さんが泣こうがわめこうが取れませんよ。

＞あ、管理会社は何処も真剣に回収業務はしませんよ、専門外だからね。

ここは合法なら何でもできると思う浅はかな御老人達ばかりですね～

その通り、あきらめが肝心、住人の質、民度の問題。

>152
現実は、理事会が全く開催されてないマンションは結構ありますよ。
滞納金についても、管理会社に任せっぱなしで、理事は動いていない。
そして、どうしようもなく、大きな滞納金になれば、弁護士とかに相談に
いくマンションの事例をいっているので、うちのマンションのことをいっているのではありませんよ。
そういう動かない、動けないマンションについて、管理会社は何もしなくて
いいんですかといっているのですよ。
一応督促業務はあるんでしょう。
そういうマンションは、管理会社が手を差し伸べないと、滞納額は膨らんでいき、
管理組合も滞納者も八方ふさがりの状態になるのです。
やれてるマンションのことより、やれてないマンションをどうするかでしょう。
やれてないマンションはやらない方が悪いのでしったことではないで済ませますか。
それも一理ありますが。

>>159
ある日突然、巨額の滞納になる訳ではないでしょう。
定時総会の添付資料でどんどん増えてきているのに反応なし？
まさか、定時総会すら開かれてないの？

>>157
>滞納問題で困っている管理組合には喜ばれると思いますよ

喜ばれる価格で買いっこないって。
金融機関から債権をまとめて買う債権回収会社(サービサー)は、一部の債権を除き1債権1円で買うのが基本だそうな。
あんた1円でも10円でもいいが売って喜ぶのか？

>>159
当たり前の理事会すら開いていない→目先楽チン後で苦労する
理事会が機能して先手先手で対応→目先苦労し、後楽チン

バランスが取れていますが。。。

>>159
>理事会が開かれていないマンション

まさか、管理会社が役員一軒一軒回って今日は理事会ですよ、って声かけるのか？
幼稚園児じゃあるまい。

100組合中、一つあるかないかのレアケースでお門違いの管理会社をバッシングとは。
管理会社の方が気の毒というもの。

＞１５９　匿名さん

あなたが一貫して主張されている主旨は解っています。が
「甘えてばかりいては、管理組合にとっても滞納者にとっても、益々泥沼にはまってしまいます」
だから「 管理会社が手を差し伸べないと～」と云う論旨には与しません。

「管理組合に自分達の責務について自覚を促すのはフロントだ」程度なら一応解ります。
（役員に耳障りなことは強くは言わないと思いますが…）

延滞回収って既に出ている通り、色々なやり方がある。一概にどれが正解、不正解とは言いづらい。
それだけに、組合側が管理会社の助言を聞いて自ら判断する必要がある。

昔からのコテハンの方々を中心に的確なご意見が多数寄せられていますね。

管理会社は管理組合との契約に基づき管理事務を遂行します。
契約は言うまでもなく両者の合意事項ですね。
つまり、督促業務のやり方については予め合意済みのはずです。

もしも管理会社に契約不履行があるならば、履行の催告をするなり、解約するなりすればよいことです。
そんな会社に遠慮は無用。

また、標準管理委託契約書に記載の督促業務でさえ、やり方によっては非弁行為に該当する可能性もあります。
（この手の判例はまだなかったと思います）
そもそも自社の債権でもないので督促手段に限界があるのです。（新聞代の集金は自社の債権の話）

一方、債権を割り引くのは、もはやさんのコメントの通り債権放棄で全員合意が必要
（小規模マンションでない限りほぼ不可能）

結論として、未収金対応として大切なことは、

・組合は自己の債権である自覚をもつ
・理事は未収金の数字を常にチェックする
・管理会社の督促業務の履行状況を定期的に確認する
・ダメな管理会社なら変更する（担当者から適切な助言があることも重要）
・必要な場合は理事会として早目の決断をして法的措置に踏み切る
・そのために予め細則を定めておき、理事が交代しても同じ判断基準で粛々と手続きを進める
・弁護士を有効に活用する

そんなところでしょうか。

だから、素人が滞納金回収出来るなら楽な世の中だよ。

観念しな、無いモン取れないのよ、組合ごときがさ。
先取特権も、抵当権には勝てないからな、爺さんたち。

>>153
>例えば新聞配達の集金業務は締切期日までに集金出来なければ手当てがｶﾞｸｯと落ちるそうです。

ここだけはいい指摘だ。
管理報酬を歩合制にすればよい。
そうすれば延滞回収に精を出すし、理事会サポート料も従量制にすれば、フロント担当も理事会の定期開催を促すに違いない。

集金するのは管理組合だろう。管理会社は収納代行してるだけ。

収納代行でも歩合制にしても問題なし。

滞納は理事長に立て替ええさせるようにしたらいい。
そうしたら理事長は必死になって滞納宅に夜討ち朝駆けするようになる。

そいつは愚策だ。
理事長のなりてがいなくなる。
言い出しっぺのおマイさんがやることになる。

いつから一緒に行かない前提になってんだ？

>言い出しっぺのおマイさんがやることになる。
やったよ。脅しまくって3月で滞納撲滅した。

立て替えたのか？

立て替えたくないから脅しまくって払わせたのだろう。
理事長に組合員滞納のペナルティーを課さないと真剣に回収しないからな。

立て替えてないのか。
話が違うじゃないか。

取れないもんは取れません、あきらめなさい。
素人の年寄りに出来るなら、プロは苦労しないよ、爺さんたち。

どうせマンションの嫌われ者でしょ、おたくら。　出来ない事かたらないのよ。

理事長に未回収分の立て替え義務を課すことは、
特定の区分所有者の不利益になることから、
区分所有法上認められない。

諦める必要はない。
区分所有法8条を知らないな。
勉強不足だ。



そんなことでは、マンション管理士試験に今年も。。。

認める認めないはいいの、関係無いの、回収できないでしょ。　無いもんは。
滞納位で競売は？　手数料払ってプロに頼むしか無いね、民度が低い弊害だから自業自得。

本当にお金がないかなんて当の本人以外しかわからんだろ。

↑　
だから素人じゃ無理なのよ、金有っても取れないだろうがね。
住人自身の商売が傾いて逃げる算段とか、民度低いと何が起きても不思議じゃないよ。
だから一つ屋根の下の団体生活を買うとこうなる、文化住宅時代から学習しなよ、爺さん。
後は専門家頼み、管理会社が出来ないのに、組合の素人が何ができる？

管理会社はできないのじゃないよ。
やらないだけさ。

面倒いもん。

管理会社は専門じゃないし、どうせ取れないし形だけやっとけばいいからね。
他人と財産を共有するとは、リスクも共有する事、解って住んでるならあきらめろ。
集合住宅住民の宿命なんだよ。

うちの区分所有者は失踪して行方不明になった。
いま理事長がありとあらゆる手段を講じて行方を追っている。
見つけ出さないと長期不良債権になる。無理を承知で親兄弟親族に請求するようだ。
ただ登記簿見たら多額の根抵当権が設定されていた。法人負債の担保になってた。