パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

スターコート豊洲やシエルタワー豊洲など豊洲ってマンション名に入ってたよね？247さんにはいまいち同意できない。

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残念ながら、パークシティ豊洲より先に
駅直結の豊洲シエルタワーが正面から豊洲の名を付けて即日完売しました。

それと芝浦は、30年くらい前のバブル時代にはライブハウスやディスコで人気の街だったんですよ。

街の成り立ち、を後から言い変えてしてしまうのはやだなあ。

ジュリアナ東京も芝浦でしたね。

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ジュリアナ東京はバブル崩壊後ですよね。芝浦といえばゴールドとインクスティックが最初かな。でも住もうって場所じゃなかったよね。

シエルは半分以上がＵＲで分譲戸数が少なかったせいかすごい倍率でした。２０００年竣工のキャナルワーフタワーズが豊洲のタワーマンションとしては最初でしたかね？

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キャナルワーフは最近中古価格が大分下がってきた印象。

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近隣の築１０年ぐらいの中古が坪２５０ということを考えると、１０年で坪５０減価したと考えれば、ここも坪３００ぐらいじゃないと計算が合わないですよ。

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１０年で坪５０減価の根拠ってあるのですか?そこがないと説得力ないよ。

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東京サウス、売り出しが坪２８０くらいだから、成約は２５０くらじゃない？

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一割も引かねえよ

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３ヶ月くらい在庫して焦ってきたころに、売主をうまくおだてれば１割くらい余裕で引ける。

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そういう話をしてるんじゃねーよばか

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262 おまえコミュニケーション能力低いな。トラックで歩行者天国つっこんだりすんなよ。

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ばかですか？

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チンピラが約2名。。

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妻の実家が御殿山だけど何か質問ある？
俺が知らん話は妻に聞いとく。

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ズバリ、普段のスーパーはどこに行ってますか?
複数を使い分けしてるとか、週末に大型店舗行ってまとめて買うとか
イメージできないので教えてください

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主力は生協、あとはライフか五反田東急

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あ、妻の実家の話ね。老人世代だからそんなに買わないというのもあるかも。あと豆腐は回ってくる豆腐屋から買う。

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とんちんかんな質問ですいません。小関橋を下ってすぐ左手の工事中もマンションでしょうか。

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268さん、ありがとうございました。五反田はチョット遠いかな

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五反田はバスがあるからね。大崎だと帰り坂だからね。

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Googleマップで見ると、御殿山のすぐ隣ですね。東向きはかなり眺望良さそうです。

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ライフは品揃えがいい。品川のクイーンズ伊勢丹とは大分違う。

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ソニー通りにライフができるというソースはどこでしょうか？！
知ってる方教えてください。

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スーパーはドミナントで出した方が配送効率がいいんだよ。

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ライフ予定地はソニー通りに面しているし三階建の建物は容積率も２００パーセントしか消化していないので、おそらく近隣の地上げが完了するまでのテンポラリーなものだと思う。ビルの施主は三井不動産なのでここは将来移転してパークシティエリアのスーパーになるのではないかな？

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ソニー通りもようやく電線の地中化が始まるようです。

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品川クイーンズの劣化はひどいですね。開店当初とは全く変わってしまいました。品川駅は駅内での乗り換えがほとんどですので乗り換え客の需要は期待できず（駅ナカのみ大盛況）、当てにしていた港南のタワーマンション住民の消費行動も思った以上にシブチンで高額商品がほとんど売れず、高い賃料に耐えられないようでここ数年負のスパイラルに陥っているようです。

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大崎からだと帰り坂なのですね。がっかり。

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このマンションは違いますよフラットアプローチです。坂なのは御殿山です。

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三井住友信託銀行に住宅ローン金利を確認したところ、下記のように上がっております。
まだ2年後ではありますがローンをお考えのかたは注意が必要でしょう。
　固定10年（引下げ適用金利）　年1.15%（2013年4月）→1.45%
　固定15年　　　　　　　　　　年1.60%→1.95%
　固定20年　　　　　　　　　　年1.80%→2.15%
　固定25年　　　　　　　　　　年1.90%→2.25%

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二年後はもうちょっと金利上がっている可能性ありますよね。
そこらへん充分検討しないとなと思っていたところです。。。

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大崎駅から坂なのかふらっとなのか
今度歩いてみます

坂じゃないですよ。御殿山は坂ですが。

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フラットですよ。坂上なら逆に高くなるよ。

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大崎在勤の者です。大崎駅からフラットですよ。

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昔は台風の時とか目黒川があふれて冠水するくらいフラットです。

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この辺は今は大丈夫だけど、南品川とかはいまでも危なかったりします。

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みなさんありがとうございました。フラットなんですね。安心しました。

でも、
273さんは何だったんだろう。坂って言ってた。

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それは、御殿山に住んでる人が買い物に行く場所として、大崎ではなく、五反田に行くという話だったと思います。
五反田からはバスで帰れますが、大崎駅からは重い荷物を持って、坂もしくは階段を上る事になるので。

このマンションが出来る場所と御殿山は地図で見ると近いですが、大回りしないと行かれませんし、山の上と下は別物と考えていいと思います。

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ここもオフィス併設の広大な敷地があるようですが、、、グランスカイと同じパターンの管理費体系だとすると、ここの管理費も高そう。確かあちらは建物管理費＆修積に加えて、全体管理費＆修積があったと記憶してます。違ってたらごめんなさい。

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千代田区と品川区を比較するのが間違い。比較するならパークタワー東雲。

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専門家って誰？そのひとは予想よく当たるの？

今週末は品川神社のお祭りだから再開発エリアを神輿がぐるぐるまわるよ。

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もうどっちが上とかどうでもいいよ。別に千代田区に住んでるわけでもないくせにムキになってなんなの？

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ある意味ってどんな意味？まあ飯田橋と比較なんかどうでもいいけど。

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千代田富士見との共通点はＪＲ駅近くの交通利便エリアにおけるオフィスと住宅の一体的な総合開発。同じ三井なのでこの手のプロジェクトは従前の相場より相当高くなるだろうという予測でしょう。千代田区と大崎が同等であるという意味ではない。

東雲と比べるべきという人は東雲と同じような価格にして欲しい、もしくは大崎が都心扱いされ、そして高くなるのは許せないといった感情的な理由による発言ですよ。

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大崎は副都心ですよね。格下の都心が副都心ではなく都心機能の一部を担うのが副都心です。だから副都心は都心の機能をフルに具備していません。
大崎はオフィスはあるけど行政機能と商業機能はほとんどありませんから。

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大崎は埼京線と湘南新宿ラインがあるため埼玉方面からのアクセスは今時点では品川駅に勝りますか、東海道線が東京以北まで直通になると優位性が失われる可能性があります。

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埼玉方面からのアクセス？
必要ないと思うのですが。あちらに行くこともないだろうし。
むしろすいた方がいいです。

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オフィス立地としては埼玉方面からのアクセスはそれなりに重要ですよ。大崎に都市機能を集積させるなら交通アクセスの充実は必須です。まあ大崎に住んでる人は埼玉に用はないと思いますけど。

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副都心と言っても、有明台場も副都心だし、
錦糸町亀戸も副都心だし。

錦糸町のタワーマンションは高いよなあ

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ゲートシティ大崎はバブル崩壊で計画縮小されたからね。オフィスだけじゃなく外資系ホテルや美術館や劇場まで作る計画だったからね。

劇場は形を変えて四季がキャッツシアター作ったけど。

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錦糸町のタワマンはブリリアとパークか。
最近売った住友大京２１階建ては安かったですよ。

案外というか小関橋の海抜が3メートルくらいですから埋立地の豊洲なんかと同じですよ。東側に隣接する御殿山は標高20メートル以上ありますからマンション５階か６階くらいの差があります。

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今週の東洋経済に三井が販売したタワマンで入居後に管理組合が修繕積み立ての段階的値上げをやめて、均等積み立てに変更したケースが掲載されていた。段階的値上げや一時金徴収は、未納が発生するリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでも均等積み立てが推奨されてる。何故、破綻する仕組みで売り続けるんだろう。

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稼げるときに稼ぐ発想だからでしょう。バブル期のデベなんか、崩壊すると判ってて宅地乱開発してたし、歴史は繰り返します。

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推奨でないにしても、破綻する仕組みまで言うのは言い過ぎでしょうかね。

均等にしても一時金徴収にしても、はたまた段階引き上げにしても、どの時期にいくらの修繕が必要か的確にシミュレーションできていて、その際の想定必要額をカバーできていれば良いのでしょう。別に破綻する手法ではなく、その管理組合サンが均等の方が良いと判断しただけでしょう。
ただし、販社が最初に提案して来るのが段階引上げパターンなのは購入時にランニングコストを少なく見せかけるため、でしょうかねえ、、、

三井に限らず、売り出し時に段階引上げのパターンで設定してくる物件が多いですし、必要額をどうやって確保して行くかは後年に管理組合で話し合って決める、というのが一般的かと思います。

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どうでもいいよ

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深夜3時になに三井かばっているんだか。もしかしたら営業さんかな？

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マンションはある程度住んだら買い替えですよ、特にタワマンは。
修繕費問題も買い替え理由の一つ。

理想はね

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私も買い替えでここターゲットですもん

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近くの三井のマンションに住んでいますが、正直ここはいい物件ですね。東側の御殿山方面は間違いなく眺望含め抜群に良いですね。買い替え検討中です。

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タママン検討してるなら今週号の週刊東洋経済は必見。

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羽田空港が見える部屋なんかありますかね、あれば住みたいな

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入居時期指定ですか。なかなか手頃なマンション探すのは難しそう。でも中古マンションも視野に入れれば見つかるかも。

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バッチコーイ

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株価乱高下で価格会議が紛糾してるでしょうね。

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富久クロスが安いからここも安いのでは。

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ここって多少は海抜高いとこにあるかと思ってましたが、海沿い埋立地とかわらないし液状化マップの黄色エリアだからやめました。川の近くだというのもマイナス。

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その分安いですよ。

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いや、地盤が強くもない低地エリアで最も割高なのが大崎。
いっそ潔く埋立地に行くか、ちゃんとお金出して内陸高台を買う。

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麻布台VS麻布十番みたいなものか。交通利便性なら後者だが、低地嫌いの人は十番は避けますよね。

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気になったので、東京の液状化予測Ｈ24年度改訂版を見てみました。
建設地は緑（液状化の可能性が低い地域）みたいです。
でもゲートシティのあたりは黄色ですね。

ついでに品川区の浸水ハザードマップも見てみたら、
実績は無いみたいですが、予想は0.2〜1.0メートルでした。

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富久は、オオザッパな価格帯しか発表されていないのに
アッチコッチに安いと書き込んでる人がいますね。

野村のステマでしょ。あの会社はやることがえぐい。

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コンセプターと巡るという冊子がきましたね。
何の関係もない彼女たちにかける経費がもったいないですね。
ましてや共用空間へのアイデアなんて失礼そのもの。

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ほんと、コンセプターは無責任そのもの。
住む予定も買う気もないのにアイデア出しました、だなんてね。
デベが誠意ある仕事を放棄してる印象。

いいものであれば買うよ。
タレントたちに支払うコストを建物にかけろといいたい。

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>343

逆でしょ。デベが考えたアイディアをあたかもコンセプターが提案したふりをする。で、提案を元にこんな共用設備がありますってな具合。大規模物件のコンセプト立案なんて数年前だよ。そのあと設計作業があって、すでに終わってるるわけだし。

コンセプターの経費なんて、全くの無駄。

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コンセプターの経費自体はそれほどでもないでしょう。キョンキョンの富久とどっちがよいか。

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富久のいごこち論争ってのも全くの茶番。今更議論したところですでに決まってるのに。

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入居後、キョンキョンをマンションに招いてくれるというのならあっちを考えるかな。実際にはそんなこと無いけど。芝浦アイランドにSMAPが来て、焼肉パーティやったら大騒ぎでしょ（このネタ古いか）。

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庶民にとって最も大事な買いものなのに、コンセプター云々は消費者をバカにしていて極めて遺憾。

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じゃあ、ここから去れよ♪

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そうなんだよね。なんか馬鹿にしている印象がある。いくら庶民でも、あんなのに引っかかってマンション買うほど馬鹿ではない。

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