パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

かなり高いと思うよ。
千代田富士見見て見なよ。

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ルサンクは330
ここは360？

ルサンクお得でしたね。でもリセール考えると三井のほうが結局お買い得なのかな。

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ルサンク大崎は線路に近すぎて線路側の部屋はうるさいです。

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あ、ルサンクってすみふじゃない方の話？

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千代田富士見は土地が高いときからの計画ですし、パークコート仕様ですからそれなりの値段になってしまいました。
訴求している購買層も違いますので、ここはそこまでの値段にはならないと思います。
ここは地元品川区を含め、世田谷区、大田区、目黒区等の住宅地方面を向いてアピールしている感じです。
内陸の港区からは、格落ちになってしまうのであまり検討対象にはならないのでしょうね。

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直結４分と６分の違いがあるからね。三井でも駅遠はどこもリセールで苦戦してる。もっともそれを分かってるからこそここは安く出すと思うよ。

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駅遠はリセールで苦戦→三井わかっている→三井ここ安く出す？

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山手線駅徒歩６分で駅遠だから安くしろ！とかいわれちゃうんじゃ三井も大変だね。

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ここは再開発で三井が土地を取得したわけではないですよね。
地権者は従前権利と権利床を等価交換し、三井は残った保留床を取得して分譲するというスキームだったので土地の価格はあまり関係ないのではないかと思います。

ただし権利変換比率と保留床の取得価格は地価上昇の変化は受けますけど。

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床の権利って土地の権利に等しい（土地面積に容積率をかけたのが総床面積。区分所有は床面積に応じた割合で土地の権利を保有する）から地価に関係するよ。

ちなみに再開発で地権者住戸って要注意。賃貸に出される可能性が高いんだけど、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低いとされていてトラブルリスクが高い。

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このエリアは容積率３００％ですが再開発によるボーナスで
最大１１００％の容積率が可能となっています。

従前権利として仮に１００㎡の土地を持っている人は

１００㎡×３００％＝３００㎡の床を新たに作られる建物
の中に権利床として等価交換できます。

しかし容積率は１１００％ですから残り８００㎡の床は
あまるわけです。これが保留床ですね。

再開発組合はこの床をデベロッパーに売却することで再開発
の資金（建設費等）に充当します。

デベロッパーは取得した８００㎡の床を分譲して資金を
回収するというスキームになります。

問題はデベロッパーが保留床をいくらで購入しかたってことで
すかね。再開発前の相場で購入するのか再開発後に想定される
相場で購入するかです。もしくはその中間の価格か。

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月島の三井野村再開発タワーなんかは
良い部屋をかなり、地権者たちが押さえていますよ。

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>212

それは当然。地権者って再開発の事業主体（通常は名目で、デベに肩代わりしてもらってるんだけど）。なのでおいしいところは最初に持ってく。

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でも従前権利の変換比率って必ずしも１：１ではないですよね？
つまり１００㎡の権利床をもっていても低層階と高層階では当然価値が違うためなんらかの調整が入るとと思われます。
（従前権利の価値も当然違います）
高層階で狭い部屋を取得するか低層階で広い部屋を取得するかって話になると思います。
ただし分譲前なので最初に選べるというメリットはありますね。
再開発に協力するので当然の権利だと思います。

グランスカイは管理費が高いのでわざわざ管理費の安い地権者用棟を建てましたけどね。

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あとは資金に余裕のある人はスキームにもよりますが権利床の他に保留床を追加購入することもできるケースが多いですね。
（ここはどうだか知りません）
その場合は原価（一般的には分譲価格の６～７割とかという話です）で購入できるので建物完成後にすぐ転売する人もおります。

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ボーナスではなく、地区計画にもとづいた制約と一体で容積率緩和が認められてるんだけどね。当然、地価はそういったことを見越して決まっている。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004100/chikukeikaku_18.p...
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004300/tok_03.pdf

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六本木ヒルズは地権者の管理費負担を減らすため従前権利の一部を
オフィス棟の区分所有権と変換して森ビルがサブリースをかけて
その賃料を管理費に充当するということをやってます。

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>>216
ご指摘の通りです。ボーナスというのは容積率緩和のことをわかりやすく表現しました。
Ｄ地区の容積率は１１００％ではなく９６０％でしたね。

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ボーナスって表現だとおいしいとこだけって感じでしょ。地区計画って契約して入居後は住民も縛られるから、知っておくべき事項。再開発物件だと、ほぼ確実に地区計画があるんだけど、そういうのちゃんと説明してくれるデベって無いよね。

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再開発による容積率割増のことを業界だとボーナスと表現しますよね。再開発や利用用途の制限により特例として割増され、本来の容積率が変更されるわけではないのでボーナス（基本給ではない）という表現を取るのでしょう。

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だから住民も緩和された容積率を未来永劫自由に使えるわけではないのでなおさらボーナスと表現することは理にかなっていると考えます。

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んっ。地区計画が変更れ無い限り、緩和された容積率はそのままでしょ。一時的な緩和だと、元に戻されたタイミングで既存不適格になっちゃう。

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業界って、営業ってことを自ら暴露しちゃったかな。ここは成り済ましは投稿規定違反。墓穴を掘っちゃったかな。

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容積率はそのままですが利用用途に制限があります。
オフィスに転用などはできません。

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なぜ容積率が緩和されるかというと都市計画上、利用用途を特定の方向に誘導したいからです。
法の範囲なら土地の所有者はそこに何を建てようと勝手なわけで私権侵害はできません。だからそこにボーナスを出すことで誘導するのです。

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>224

それも地区計画に決められているとおり。ところでここって基本方針が決められてるだけで、用途そのものに縛りは無いよね。

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>>216さんの提示された資料を読んでください。

容積率９６０パーセントの内、住宅の用に供する部分が６４０パーセント以上、子育て支援施設が２２０パーセント以上とあります。

将来建て替えでこの容積率をフルに使いたい場合は、住民が少なくなったので半分はオフィスにしようとか、子どもが少なくなったので子育て支援施設はやめて老人ホームにしようとかはできないわけです。

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まあその頃はまた都市計画そのものを見直し、変更することになるだろうと思いますが理屈の上ではそういうことなのです。

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少子化対策だろうけど、子育て支援施設が義務のままで、少子化が進んじゃって子供がいなくて子育て支援設備が撤退した瞬間に既存不適格になっちゃう。子育て支援施設からの管理費も入らなくなっちゃうし。ここの地区計画って危ういかも。

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御殿山小学校の建て替え計画は１学年２クラス→３クラスに拡大する計画ですが将来的には少子化を見据え、老人向け施設への転用ができるような設計になっているという説明でした。

子育て支援施設は確か品川区に無償提供され御殿山幼稚園が再入居する予定だったと思います。

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ゆえに賃料は最初から入りませんので万が一御殿山幼稚園が廃園になったとしても既存不適格とはなりません。
それに既存不適格となったなったところでどうということもありません。

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このマンションの近くに北品川ホームズという規模の大きなマンションがあるのですが、マンションの中に小関児童センターが入居していますね。
権利関係はどうなっているのか知りませんが。

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現地みてきました。

北品川５丁目で、ソニー通りからも近く、御殿山小学校のとなりなので
良いロケーションですね。

ネーミングですが、パークシティ御殿山にすれば、良かったのにと感じました。

もったいないね。

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まあそもそも御殿山じゃないですからね。
もっとも住所的には大崎でもないんだけどね。目黒川の北側すなわち北品川、もしくは東五反田アドレスで大崎の名前をつけたマンションは初めてだと思います。

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物件から駅まで、朝はどのルートがいいのか、知っている方がいたら教えてください（目黒川を渡りきったあと）

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ゲートシティのエレベーターでデッキに上がるルートが一番近い。

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それか山手通りの近くにある階段を昇ってペデストリアンデッキに上がるルートですね。
マンション棟までデッキでつながっていたら、とても便利でしたけど、さすがにあの距離は無理ですね。。

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マンションの西側の業務ビルから目黒側まではつながるよ。昔は小関橋のあたりで目黒川をデッキこえてニューシティとつなげる計画だったこともあったみたいだよ。

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業務ビルにつながるルートだと、最短ルートにはならないですよね。
少し遠回りな気がします。

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大崎という名前でマイナス坪30万円という感じでしょうか。

300mほどで港区高輪４丁目になり、実を取るにはここはお得ですね。

大規模再開発で品川区も地権者ならば、地名、地番も変更して
品川区御殿山1丁目にしてしまえばよかったのにと思います。

D棟の名称に御殿山とつくかどうかです。

最上階北東角なら、自分自身で住みたくなってきました。

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御殿山というのは高台の住宅地を指すので、つけなかったのは三井の見識でしょう。
御殿山とつけるだけで坪30万上乗せできるはずもありませんし。

中古物件の価格をみればわかりますが、御殿山のマンションの坪単価がそう高いわけではありません。
広い部屋が多いのでグロスでは高額なものが多いですが。

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北品川5丁目は番地名が二桁（北品川5-10以降）がいわゆる御殿山地区となっており御殿山町会のエリアです。
番地名一桁（北品川5-1から5-9まで）は御殿山小学校を含む坂の下のエリアであり町会も御殿山ではなく小関と袖が崎の町会エリアとなっています。
御殿山エリアとは地図上では隣接していますが、ソニー通りを大きく迂回しないと相互に行き来ができず、同じ五丁目でも異なる街となっています。

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もっとも坂下のエリアは準工業地帯で建築規制がゆるいのでマンションが多く、その多くが御殿山という名前をつけています。坂上エリアは基本戸建でありマンションも3階以下の低層マンションが中心となりますが、
御殿山ガーデンにはホテルに併設された賃貸のタワーマンションがあるなど住宅のバリエーションが豊富です。

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確かに御殿山と付けなかったり、パークシティにしたり、庶民目線で好感が持てます。パークコート御殿山ザタワーなら割高確定だったと思いますので。

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詳細ありがとうございます。

地元の歴史上の意向で
小関、袖ケ崎　地区　　→　大崎　

※パークシティ小関ではわかりにくですものね。

パークシティ大崎
と命名された背景、プロセスを理解できました！

住宅地としての「大崎」のブランド力は低いですので
安く買って、実際には住みやすければ、人気がでて
高くリセールすることができそうですね。

ネーミング力のなさが投資効率をあげてくれそうです。

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大崎で新築マンションの相場は駅8分、70平米で6740万円だそうです。昨日発売の別冊ダイヤモンドの情報です。駅6分だと7000万円ぐらいかな？

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三井的には大崎のブランド力を上げるためにパークシティなのでしょう。豊洲のタワーマンションも最初はカタカナのネーミングで豊洲の名を全面に出さずむしろ隠すようなネーミングの物件がほとんどでしたが、正面から豊洲の名をつけたのはパークシティ豊洲でした。

芝浦アイランドもそうですね。それまでは芝浦という地名に良いイメージ持っている人は少なかったと思います。
島状の埋立地はネガティブな感じでしたが、そこにあえてアイランドというネーミングを芝浦のイメージを変えて行こうという意気込みがありました。

デベロッパーの仕事としてはもともとブランド力のある土地によいマンション作るより、ブランド力のない街を開発し付加価値をつけて行く仕事の方が楽しそうだし意義も高いと考えます。

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でも芝浦はあまり変わらなかったけどね。。

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御殿山小学校は御殿山、小関、袖が崎の3町会の要望で品川小学校の分校として今から80年前に作られました。
大変な苦労があったと聞いていますが、今でも品川神社の祭りでは3町会の神輿が御殿山小学校に集合するなど結束も硬いです。

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芝浦は確かに中途半端に終わっちゃいましたね。外から人がこないので閉じた街になっちゃいました。
でもあえて賃貸棟をつくることで人が入れ替わり住民の老齢化を防止し、世代交代が起きやすいように配慮しています。効果が現れ他のエリアと差がつくのは20年後でしょう。

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スターコート豊洲やシエルタワー豊洲など豊洲ってマンション名に入ってたよね？247さんにはいまいち同意できない。

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残念ながら、パークシティ豊洲より先に
駅直結の豊洲シエルタワーが正面から豊洲の名を付けて即日完売しました。

それと芝浦は、30年くらい前のバブル時代にはライブハウスやディスコで人気の街だったんですよ。

街の成り立ち、を後から言い変えてしてしまうのはやだなあ。

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ジュリアナ東京も芝浦でしたね。

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ジュリアナ東京はバブル崩壊後ですよね。芝浦といえばゴールドとインクスティックが最初かな。でも住もうって場所じゃなかったよね。

シエルは半分以上がＵＲで分譲戸数が少なかったせいかすごい倍率でした。２０００年竣工のキャナルワーフタワーズが豊洲のタワーマンションとしては最初でしたかね？

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キャナルワーフは最近中古価格が大分下がってきた印象。

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近隣の築１０年ぐらいの中古が坪２５０ということを考えると、１０年で坪５０減価したと考えれば、ここも坪３００ぐらいじゃないと計算が合わないですよ。

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１０年で坪５０減価の根拠ってあるのですか?そこがないと説得力ないよ。

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東京サウス、売り出しが坪２８０くらいだから、成約は２５０くらじゃない？

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一割も引かねえよ

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３ヶ月くらい在庫して焦ってきたころに、売主をうまくおだてれば１割くらい余裕で引ける。

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そういう話をしてるんじゃねーよばか

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262 おまえコミュニケーション能力低いな。トラックで歩行者天国つっこんだりすんなよ。

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ばかですか？

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チンピラが約2名。。

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妻の実家が御殿山だけど何か質問ある？
俺が知らん話は妻に聞いとく。

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ズバリ、普段のスーパーはどこに行ってますか?
複数を使い分けしてるとか、週末に大型店舗行ってまとめて買うとか
イメージできないので教えてください

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主力は生協、あとはライフか五反田東急

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あ、妻の実家の話ね。老人世代だからそんなに買わないというのもあるかも。あと豆腐は回ってくる豆腐屋から買う。

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とんちんかんな質問ですいません。小関橋を下ってすぐ左手の工事中もマンションでしょうか。

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268さん、ありがとうございました。五反田はチョット遠いかな

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五反田はバスがあるからね。大崎だと帰り坂だからね。

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Googleマップで見ると、御殿山のすぐ隣ですね。東向きはかなり眺望良さそうです。

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ライフは品揃えがいい。品川のクイーンズ伊勢丹とは大分違う。

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ソニー通りにライフができるというソースはどこでしょうか？！
知ってる方教えてください。

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スーパーはドミナントで出した方が配送効率がいいんだよ。

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ライフ予定地はソニー通りに面しているし三階建の建物は容積率も２００パーセントしか消化していないので、おそらく近隣の地上げが完了するまでのテンポラリーなものだと思う。ビルの施主は三井不動産なのでここは将来移転してパークシティエリアのスーパーになるのではないかな？

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ソニー通りもようやく電線の地中化が始まるようです。

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品川クイーンズの劣化はひどいですね。開店当初とは全く変わってしまいました。品川駅は駅内での乗り換えがほとんどですので乗り換え客の需要は期待できず（駅ナカのみ大盛況）、当てにしていた港南のタワーマンション住民の消費行動も思った以上にシブチンで高額商品がほとんど売れず、高い賃料に耐えられないようでここ数年負のスパイラルに陥っているようです。

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大崎からだと帰り坂なのですね。がっかり。

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このマンションは違いますよフラットアプローチです。坂なのは御殿山です。

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三井住友信託銀行に住宅ローン金利を確認したところ、下記のように上がっております。
まだ2年後ではありますがローンをお考えのかたは注意が必要でしょう。
　固定10年（引下げ適用金利）　年1.15%（2013年4月）→1.45%
　固定15年　　　　　　　　　　年1.60%→1.95%
　固定20年　　　　　　　　　　年1.80%→2.15%
　固定25年　　　　　　　　　　年1.90%→2.25%

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二年後はもうちょっと金利上がっている可能性ありますよね。
そこらへん充分検討しないとなと思っていたところです。。。

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大崎駅から坂なのかふらっとなのか
今度歩いてみます

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坂じゃないですよ。御殿山は坂ですが。

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フラットですよ。坂上なら逆に高くなるよ。

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大崎在勤の者です。大崎駅からフラットですよ。

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昔は台風の時とか目黒川があふれて冠水するくらいフラットです。

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この辺は今は大丈夫だけど、南品川とかはいまでも危なかったりします。

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みなさんありがとうございました。フラットなんですね。安心しました。

でも、
273さんは何だったんだろう。坂って言ってた。

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それは、御殿山に住んでる人が買い物に行く場所として、大崎ではなく、五反田に行くという話だったと思います。
五反田からはバスで帰れますが、大崎駅からは重い荷物を持って、坂もしくは階段を上る事になるので。

このマンションが出来る場所と御殿山は地図で見ると近いですが、大回りしないと行かれませんし、山の上と下は別物と考えていいと思います。

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ここもオフィス併設の広大な敷地があるようですが、、、グランスカイと同じパターンの管理費体系だとすると、ここの管理費も高そう。確かあちらは建物管理費＆修積に加えて、全体管理費＆修積があったと記憶してます。違ってたらごめんなさい。

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千代田区と品川区を比較するのが間違い。比較するならパークタワー東雲。

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専門家って誰？そのひとは予想よく当たるの？

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今週末は品川神社のお祭りだから再開発エリアを神輿がぐるぐるまわるよ。

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もうどっちが上とかどうでもいいよ。別に千代田区に住んでるわけでもないくせにムキになってなんなの？

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ある意味ってどんな意味？まあ飯田橋と比較なんかどうでもいいけど。

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千代田富士見との共通点はＪＲ駅近くの交通利便エリアにおけるオフィスと住宅の一体的な総合開発。同じ三井なのでこの手のプロジェクトは従前の相場より相当高くなるだろうという予測でしょう。千代田区と大崎が同等であるという意味ではない。

東雲と比べるべきという人は東雲と同じような価格にして欲しい、もしくは大崎が都心扱いされ、そして高くなるのは許せないといった感情的な理由による発言ですよ。

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大崎は副都心ですよね。格下の都心が副都心ではなく都心機能の一部を担うのが副都心です。だから副都心は都心の機能をフルに具備していません。
大崎はオフィスはあるけど行政機能と商業機能はほとんどありませんから。

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大崎は埼京線と湘南新宿ラインがあるため埼玉方面からのアクセスは今時点では品川駅に勝りますか、東海道線が東京以北まで直通になると優位性が失われる可能性があります。

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埼玉方面からのアクセス？
必要ないと思うのですが。あちらに行くこともないだろうし。
むしろすいた方がいいです。

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オフィス立地としては埼玉方面からのアクセスはそれなりに重要ですよ。大崎に都市機能を集積させるなら交通アクセスの充実は必須です。まあ大崎に住んでる人は埼玉に用はないと思いますけど。

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副都心と言っても、有明台場も副都心だし、
錦糸町亀戸も副都心だし。

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錦糸町のタワーマンションは高いよなあ

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ゲートシティ大崎はバブル崩壊で計画縮小されたからね。オフィスだけじゃなく外資系ホテルや美術館や劇場まで作る計画だったからね。

劇場は形を変えて四季がキャッツシアター作ったけど。

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錦糸町のタワマンはブリリアとパークか。
最近売った住友大京２１階建ては安かったですよ。

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案外というか小関橋の海抜が3メートルくらいですから埋立地の豊洲なんかと同じですよ。東側に隣接する御殿山は標高20メートル以上ありますからマンション５階か６階くらいの差があります。

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今週の東洋経済に三井が販売したタワマンで入居後に管理組合が修繕積み立ての段階的値上げをやめて、均等積み立てに変更したケースが掲載されていた。段階的値上げや一時金徴収は、未納が発生するリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでも均等積み立てが推奨されてる。何故、破綻する仕組みで売り続けるんだろう。

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稼げるときに稼ぐ発想だからでしょう。バブル期のデベなんか、崩壊すると判ってて宅地乱開発してたし、歴史は繰り返します。

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推奨でないにしても、破綻する仕組みまで言うのは言い過ぎでしょうかね。

均等にしても一時金徴収にしても、はたまた段階引き上げにしても、どの時期にいくらの修繕が必要か的確にシミュレーションできていて、その際の想定必要額をカバーできていれば良いのでしょう。別に破綻する手法ではなく、その管理組合サンが均等の方が良いと判断しただけでしょう。
ただし、販社が最初に提案して来るのが段階引上げパターンなのは購入時にランニングコストを少なく見せかけるため、でしょうかねえ、、、

三井に限らず、売り出し時に段階引上げのパターンで設定してくる物件が多いですし、必要額をどうやって確保して行くかは後年に管理組合で話し合って決める、というのが一般的かと思います。

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どうでもいいよ

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深夜3時になに三井かばっているんだか。もしかしたら営業さんかな？

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マンションはある程度住んだら買い替えですよ、特にタワマンは。
修繕費問題も買い替え理由の一つ。

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理想はね

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私も買い替えでここターゲットですもん

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近くの三井のマンションに住んでいますが、正直ここはいい物件ですね。東側の御殿山方面は間違いなく眺望含め抜群に良いですね。買い替え検討中です。

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タママン検討してるなら今週号の週刊東洋経済は必見。

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羽田空港が見える部屋なんかありますかね、あれば住みたいな

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入居時期指定ですか。なかなか手頃なマンション探すのは難しそう。でも中古マンションも視野に入れれば見つかるかも。

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バッチコーイ

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バッチコーイ

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株価乱高下で価格会議が紛糾してるでしょうね。

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富久クロスが安いからここも安いのでは。

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ここって多少は海抜高いとこにあるかと思ってましたが、海沿い埋立地とかわらないし液状化マップの黄色エリアだからやめました。川の近くだというのもマイナス。

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その分安いですよ。

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いや、地盤が強くもない低地エリアで最も割高なのが大崎。
いっそ潔く埋立地に行くか、ちゃんとお金出して内陸高台を買う。

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麻布台VS麻布十番みたいなものか。交通利便性なら後者だが、低地嫌いの人は十番は避けますよね。

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気になったので、東京の液状化予測Ｈ24年度改訂版を見てみました。
建設地は緑（液状化の可能性が低い地域）みたいです。
でもゲートシティのあたりは黄色ですね。

ついでに品川区の浸水ハザードマップも見てみたら、
実績は無いみたいですが、予想は0.2〜1.0メートルでした。

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富久は、オオザッパな価格帯しか発表されていないのに
アッチコッチに安いと書き込んでる人がいますね。

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野村のステマでしょ。あの会社はやることがえぐい。

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コンセプターと巡るという冊子がきましたね。
何の関係もない彼女たちにかける経費がもったいないですね。
ましてや共用空間へのアイデアなんて失礼そのもの。

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ほんと、コンセプターは無責任そのもの。
住む予定も買う気もないのにアイデア出しました、だなんてね。
デベが誠意ある仕事を放棄してる印象。

いいものであれば買うよ。
タレントたちに支払うコストを建物にかけろといいたい。

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>343

逆でしょ。デベが考えたアイディアをあたかもコンセプターが提案したふりをする。で、提案を元にこんな共用設備がありますってな具合。大規模物件のコンセプト立案なんて数年前だよ。そのあと設計作業があって、すでに終わってるるわけだし。

コンセプターの経費なんて、全くの無駄。

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コンセプターの経費自体はそれほどでもないでしょう。キョンキョンの富久とどっちがよいか。

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富久のいごこち論争ってのも全くの茶番。今更議論したところですでに決まってるのに。

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入居後、キョンキョンをマンションに招いてくれるというのならあっちを考えるかな。実際にはそんなこと無いけど。芝浦アイランドにSMAPが来て、焼肉パーティやったら大騒ぎでしょ（このネタ古いか）。

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庶民にとって最も大事な買いものなのに、コンセプター云々は消費者をバカにしていて極めて遺憾。

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じゃあ、ここから去れよ♪

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そうなんだよね。なんか馬鹿にしている印象がある。いくら庶民でも、あんなのに引っかかってマンション買うほど馬鹿ではない。

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南山手スタイル！

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デベのアイディアというより広告代理店丸投げなだけなんだけどね。

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デベのメッセージとしては専業主婦前提のちょいリッチなファミリーマンションってことですよね。共働きしなくても買えるくらいの収入がないと惨めになりそうですね。

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最近は金持ってても、働いてる女性多いけどね

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年収1600くらいかね

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このマンション買うためのハードル高い！
年収1600万円は日本の上位何％かな。

やはり大崎は高いねー

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Oh!がコンセプトですから。
http://eow.alc.co.jp/search?q=oh


Oh!なんでこんなところ買ってしまったのだろう。

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世帯年収１６００万以上は東京だと5パーセントくらいですかね。23区だと20万世帯くらい。

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>>357

ワロタ

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価格の予想ってどのくらいですかね。
ファミリータイプの3LDKあたりで...

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ズバリ70平米で8000万円。
高い。。。。

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VERYで特集組まれてるね。特集といっても内容はないけど。
VERYというと、30代で金持ってる、主婦、もしくはダブルワーカーが対象の雑誌だね。
これだけ、宣伝したら、ミーハーなファンも8月のプレミアムなんたらにくるんじゃないかね。

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70平米、8000万だったら、グラスカと変わりませんね。
せめて7500万くらいじゃないですかね。

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その価格だったら、駅直結でグレードもまあまあのOWCTの方がいいと思ってしまう。
リセールを考えると、やはり駅近の方が強いよね。

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山手線内側だから五反田と品川の商業権が使えるのがそとがわに比較したアドバンテージ。

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五反田と品川を使える。裏を返すと大崎には使えるお店がない。

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７０なら６０００万台から出るよ。タンマンの低層はイメージ以上に安いよ。

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東洋経済で低層と高層の所得の差云々が書かれてたけど、
あえて、低層に住む高所得者も多いと思うんだけどなー
どうなんだろうね

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敢えてタワマンの低層に住むメリットなんてないでしょ。

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災害のとき逃げやすいのはメリットじゃない？
近所のタワマンはこの間、震度5弱で高層エレベーターが2-3時間ほど停まってみんな立ち往生だったよ

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平均が70平米8000万円と思いますよ。70平米で6900万円から8900万円と予想します。グラスカより安いと予想されているかたもいらっしゃるようですが、今アベノミクスでマンション相場も定まりませんので、グラスカのときとは状況異なります。

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タワマンでも植栽などのランドスケープが優れている場合、2～3階の低層階からの眺めも実はかなり良いのです。

所得がそれなりの方だけでなく、高齢者にも人気があります。
タワマンに住んだことが無い人には分からないかと思います。もちろんタワマンもピンキリですから、低層階でもグレードが同等じゃないとダメですが。

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そうですね。
引退後のシニア世代は低層階に多いイメージですね。

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低層階のビンボー人はやれクリスマスツリーは経費の無駄だとかうるせーんだよ。こちとらそういうこと含めて納得してるのに節約節約ってビンボーくさい。ローンきちきちのやつとは付き合えんわ。

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震災後の最近の高齢者、低層階に限らずタワマンは敬遠気味ですよ。

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維持コストのかかるタワマンで、低層階に住むってのは高層住民のために管理費、修繕積立金を貢いでる様なもの。庭見るためのコストとしては莫大過ぎる。

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協調性ないひとはマンションじゃなく高いけど一戸建てにしたほうが済んでからストレスないと思いますよ。

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大崎というと都心とは言えないよね。
やっぱり都心の豊洲を買おうかな。

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豊洲が都心って感覚が。田舎から出てきたばっかりかな。

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釣りですよ。

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OWCTの低層はバルコニーが広くて良い。四階までね。居住者としてそう思う。

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大崎が都心とは思わないないけど、再開発で綺麗になった魅力がある。

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大崎は副都心です

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副都心指定されたから再開発が進んだとも言える。

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こちらの低層か、OWCTの高層か、
どちらがいいでしょうね。

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通学を考えるとこっち。通勤を考えると住友。

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確かに。
学区が御殿山というのはいいですよね。裏がすぐ小学校というのも安心できます。
しかし、通勤や雨の日のことを考えると、デッキ直結は大きい。

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ここもバルコニーは広そうですね。住友のDWは平米稼ぎの印象があって好きになれません。

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平米稼ぎって？

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389は
幅2mまでのバルコニーは容積率に算入しない。
って基礎的なことを知らない方なんでしょう。

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グラスカは値段の割に仕様がダメとよく聞くけど、
具体的にはどのあたりがダメだったの？

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グラスカの下のほうの階層の部屋は、タンク付きトイレだとか。

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>>391
それはもちろん知ってますが、DWは同じ限られた土地で建築面積を狭くできるので、近隣建造物との距離を稼げます。同様の理由で斜線制限、高さ制限のある土地のハーフバルコニーありますね。

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南向きだとバルコニーがー庇になって夏の直射が部屋の中に差し込むのを防げる。DWはそれがないから暑いよ。対策としてLOW-E使うと、ガラスに色がついてるからせっかくの眺望も落ちるし。

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角部屋のリビングはバルコニーないですよ。

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ＤＷは高所恐怖症にはムリ！

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