パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

校舎建て替え中ですが完成すると今の一学年二クラスから三クラスになるため小規模のよさは若干失われるかもしれません。

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ここは中学は城南中（品川学園）ですよ

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山手線で探してます。
ここの地盤はどうですか？

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地盤はいいですよ。目黒川があるので標誤解されがちですが。

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洪水ハザードマップは事前に確認しておいて下さい。

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支持層が比較的浅いので杭を打たずに敷地を10メートルほど掘り下げるいわゆる直線基礎としていますね。
地盤がいいというのはちょっといいすぎかも。御殿山とかと比べると揺れやすいと思います。

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勝どきのＴＴＴでさえ直基礎ですから。

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タワーマンションなどの超高層ビルは通常直接基礎が使われ、それができない場合にやむなく杭基礎が使われますね。

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うーん大崎は昔に遡れば埋め立て地？！
予算があれば
やはり高台の高級住宅地が安心です

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御殿山小学校も工事してますね。

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大崎は埋め立てではないですよ。

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というかここ大崎じゃなくて北品川だよね

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埋立地というのは縄文海進の事じゃない？今より３メートルぐらい海面が高かったみたいです。アースダイバーマップをググってみてください。

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そういうのは埋立地といいません。沖積平野といいます。

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高台の高級住宅地というのは御殿山や高輪？

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確かに御殿山の斜面には縄文時代の遺跡があって貝殻なんかも出るみたいですね。

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そんな大昔どうでもよいかなぁ
ある程度高台であれば○

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海抜だと5メートルくらいですね。

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地盤に関しては、一口に低地といっても成り立ち次第で全然違います。
東京湾の奥から栃木や茨城の内陸部まで続く沖積平野では、元々の地盤は遥か下ですが、目黒川は台地を削ってできた谷ですので、縄文海進時代の堆積層の下まで掘れば、御殿山と同じ良好な地盤が出てくるわけです。
ＴＴＴあたりも武蔵野台地の東端の海に落ち込んだ斜面ぎりぎりでしたので同じでした。海への近さや標高だけではわかりにくい部分です。
高台の方が気分が良いかどうかは別ですが。

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170さん、詳しいですね。でも調べると調べるだけ物件購入に遠くなると思うので、ほどほどに。
調べるとどの物件も欠点があるのでなかなか購入に踏み切れないことがあります。

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まあ目黒川沿いというだけでは何も語れませんね。
３・１１のときは同じく目黒川の近くにある新馬場にある品川図書館は書架の本がかなり落下し復旧に数週間かかりましたが、このマンションの隣の御殿山小学校は特に被害もなく月曜日から普通に授業をやっていましたからね。

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価格は、8月くらいにならないと分かりませんかね。

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月曜日から授業をやっていた、ごく普通だからあまりプラスでもないような。

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ル サンク良いと思うんだけど盛り上がらないね
やっぱり大手じゃないと駄目なんですかね？
何だかんだでもここは三井だから売れるよ！
飯田橋の物件なんて断層の上にあって更に億ションばかりなのに高倍率で完売

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東雲の苦戦っぷりを見てるとここも安いと思うよ。

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東雲？
ピントずれてない？
検討対象比較なら、三田、白金台、遠くてもせいぜい富久までだろうに。

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戸数が多いところは地元需要だけじゃはけないから、適正価格というだけでは８００戸近い物件を完売するのは難しい。
他のエリアの検討者をひきつけるためにはあるていど割安感がないとね。

東雲も苦労しているというのはそういう意味ではないかな？

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相場より多少高くても、よいものであれば買いたい、高品質のものであればほしい、という層は確実にいるけどそういう人は限られているから大規模物件は割安感がないと難しい。

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相場というのはエリア内に比べてというのもあるけど、他エリアに比べてという側面もありますよ。
芝浦アイランドなどは従来の芝浦の相場にしては高いけど、他のエリアに比べれば都心に近いわりには割安なんじゃないか？という側面もありました。
大崎の場合は大崎相場が高くなっており、エリア全体としての割安感がイマイチないですが、大井町が高くなっているため大井町と同じ値段なら多少生活利便性は劣っても山手線駅である大崎にするわ、という他エリア希望だった人も来るかもしれません。

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正に大井町と迷ってます。

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芝浦と、比べる他のエリアって具体的にどこですか？
分譲時の芝浦が割安に見えるのは台場ぐらいですが？

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芝浦は相当広域から人集めましたからね。城南エリアに住んでいて例えば目黒区や世田谷区と変わらない値段なら芝浦住むわという感じでしょうか？

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芝浦でいうとキャピタルマークタワーなど安い部屋なら７０平米台で４０００万台とかでしたが、例えば目黒区とかでその値段て買える場所などほとんどなかったと記憶しています。

ということで大規模の場合は芝浦なら芝浦や湾岸わ検討している人だけ相手にしていてもダメなのです。

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ルサンクよりたかいならないな

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＞＞１５３さん
品川学園の前は城南中学校の名前でしたよね。品川小学校、城南中学。懐かしいですね。
御殿山小学校の中学受験率は７割という事は、品川区は小学校選択制をとっているので
中学は公立と考えているここ周辺の人は品川学園に小学校のうちから行ってしまうのかも
しれませんね。

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キャピタルマークはアイランドではないですし。
2005年の安い時代の分譲でしたね。

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クローブやＷＣＴやＣＭＴなどは今の価格を見ると安すぎた。

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アイランドのグローヴタワーは、眺望だけがウリの湾岸物件の一つとはいっても、唯一山手線駅徒歩１０分以内という点で非常に希少かつ割安でした。（ツインパークスは都心高級物件の部類に入ってしまうので別として）
ああいうところを安い時期に購入していたら、非常に価値がありますよね。
大崎の優位性ってどこにあるのか、まだ時間があるので今一度よく考えてみたいと思います。

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再開発地域の山手線１０分内タワーは希少かと思います。
芝浦アイランドもいいですが、アイランド外の周辺は元々古い投資用マンションも多いので、住人の質はそれほどよくありません。
私は駅１分の目黒と迷ってます。

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人気ありそうで売れそうですね。条件の良い部屋は抽選になるのでしょうか？
完成前は全く興味がなかったのですが、完成したグランスカイを見て立地も建物も気に入りました。
買おうと思ったら希望の間取りがすでになかったので残念だったのですが、
今回の物件を楽しみにしています。グランスカイと比べるとどうなんですかね？立地は大崎のほうがいいですかね。

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６月に事前案内会があればそこで価格は大体分かる。

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事前案内会は6月の予定でしたっけ？

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グランスカイよりは、仕様・設備等は間違いなく良くなりそうです。
グランスカイは、ミニバブルで資材や土地代の高いときが仕入や発注のタイミングだったせいで、価格をある程度抑えるために専有部の仕様を下げることで対応せざるを得ませんでした。プレミアム仕様でようやくまあ満足できる仕上げだったと記憶しています。階高もギリギリのところで階数を稼いでいました（リビング天井高は２m５０㎝はありましたが、少し前のグローヴタワーが２m６０㎝だったことを考えれば、本当はもっと高くしたかったのだと思います。）。
こちらも土地柄もあるため平均坪単価は＠３６０台程度に抑えると聞いていますが（グランスカイは＠３８０）、土地仕入はそこそこの時期、工事発注は不況期でしたので、三井も余裕があります。
建物の高さはグランスカイより３m低いだけですが４４階建→４０階建となっており、階高は２５㎝も違うという計算になります（全部が専有部の天井高に反映されるわけではないでしょうが。）。
供用施設は、グランスカイも結構すごいのですが、さらに充実させると言っていました。
三井は、住友などと違って「稼げるときに稼げるだけ稼ごう」といった考え方はせず長期的な顧客満足を大事にしますので、好況になってきたからといって価格をむやみに釣り上げるようなことはしないと思います。
割安でもないとは思いますが、妥当な価格の好物件になるのではないでしょうか。私は、期待している一人です。
長文失礼します。

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再開発エリアの場合は再開発で街が変わるので妥当な価格というのがむつかしいですね。しかも北品川エリアの再開発は大崎、五反田地区で最大なので期待も高まりますが豊洲などの再開発と違って大規模な商業施設を作るわけではなく、外部から人がたくさんくることは期待しにくく最初は良くても期待倒れに終わる可能性もあり価格設定に興味深々であります。
プチ金持ちだけでなく、若いファミリーなどいろんな人をよびたいなら坪単価に幅をもたせるかもしれませんね。

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坪単価360なら、80平米で約9000万か

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グランスカイは北側オフィスとお見合いになる安い部屋だと坪単価２８０万くらいのもありました。あの部屋に住みたいかと言われると微妙ですけど。
高い部屋は余裕で坪単価４５０とかなので単純に語れませんね。

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コンセプター云々をみてると、安そうなイメージも掴めるんだけどね
360だと、プチ富裕層向けですね

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グランスカイは、苦肉の策で北側の景色の良さの付加価値を強調する値付けをしてきましたが、結局最後まで苦戦していたのは、北向きの高坪単価部屋でした。
ここはどうするんですかねぇ？

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確かに広告見てると働くバリバリ二馬力ファミリーというよりはむしろ専業主婦ときどきパートくらいの人に訴求してるようにも見えるよね。
世帯年収１５００万くらいがターゲットとすればボリュームゾーンは６０００万台って感じかなあ。

大崎のツインタワーは友人がいるがファミリー世帯は金持ち（に見える人）ばっかりだと。

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